Resultados finales
Grupo Rathbones
1,608.00p
16:40 26/04/24
18 de octubre de 2023
VALORES DEL CENTRO DE LA CIUDAD PLC
('TCS' o la 'Compañía')
Resultados finales del ejercicio finalizado el 30 de junio de 2023
Desempeño resiliente: el negocio se fortalece aún más
Town Center Securities PLC, la empresa de inversión inmobiliaria, desarrollo, hoteles y estacionamiento de automóviles de Leeds, Manchester, Escocia y Londres, anuncia hoy sus resultados finales auditados para el año que finalizó el 30 de junio de 2023.
Al comentar sobre los resultados, el presidente y director ejecutivo Edward Ziff, dijo:
"Ha sido otro año en el que hemos fortalecido aún más a TCS a través de nuestro programa de enajenación, el consiguiente reembolso y redistribución de los préstamos y una oferta pública exitosa".
"Nuestro negocio de alquiler de propiedades, aparcamientos y operaciones hoteleras generaron ingresos y ganancias subyacentes resistentes frente a condiciones macroeconómicas desafiantes, lo que ha llevado a una mayor reducción de la valoración de nuestra cartera de propiedades y deterioros de nuestros activos de aparcamientos. Sin embargo, con bajos niveles de "Deuda bancaria a tipo de interés variable y reducción del valor del préstamo. Estoy seguro de que estamos en una posición sólida para hacer frente a los desafíos que puedan presentarse".
"Los crecientes costos, los aumentos de las tasas de interés y los conflictos geopolíticos en curso están afectando a todas las partes interesadas y seguimos comprometidos a apoyarlos, en particular a nuestros dedicados empleados. Seguimos enfocándonos en mantener buenas relaciones entre propietarios e inquilinos, siendo el diálogo abierto y la colaboración las piedras angulares de nuestro enfoque."
"Después de haber emprendido un programa de enajenación tan exitoso en los últimos años, nuestra atención ahora se centra en oportunidades para adquirir activos selectivamente e invertir en nuestro programa de desarrollo, siempre conscientes de agregar valor y al mismo tiempo mantener finanzas sólidas".
"En general, seguimos comprometidos a continuar reiniciando y revitalizando TCS al cumplir con nuestra estrategia acelerada de cuatro pilares de: administrar activamente nuestros activos, maximizar el capital disponible, invertir en nuestra cartera de desarrollo y adquirir y mejorar los activos de inversión para diversificar nuestra cartera".
Rendimiento financiero
· Activos netos - desempeño relativo resiliente:
o La valoración de la cartera comparable bajó un 12.6% desde junio de 2022:
§ rentabilidad superior frente al índice MSCI/IPD All Property Capital, que cayó un 19% durante el período
§ reducción debido principalmente al sentimiento de los inversores inmobiliarios y del mercado en torno a las perspectivas macroeconómicas que afectan negativamente a los rendimientos de valoración
o Activos netos estatutarios de 141.1 millones de libras esterlinas o 291 peniques por acción (año fiscal 22: 179.3 millones de libras esterlinas, 341 peniques). Activos tangibles netos EPRA ('NTA')$ mida a £ 137.7 millones o 284 peniques por acción (equivalente al año fiscal 22: £ 174.9.0 millones, 333 peniques)
· Resultados estatutarios - pérdida antes de impuestos reportada por reducción de valuación:
o Pérdida estatutaria antes de impuestos de £29.5 millones (FY22: beneficio de £11.0 millones) y pérdida estatutaria por acción de 60.1p (FY22: ganancias de 20.9p)
· Resultados EPRA: estabilidad relativa de los beneficios subyacentes:
o Ganancias de EPRA$ antes de impuestos de £3.1 millones (FY22: £3.3 millones)
o Ganancias por acción de EPRA$ de 6.2p (año fiscal 22: 6.2p)
· Loan to Value se redujo en el período en 60 puntos básicos hasta el 45.8% tras los reembolsos de la deuda y a pesar de la reducción del valor de la cartera.
· Rentabilidad para los accionistas - mejorada por recompra de acciones y oferta pública de adquisición:
o Dividendo final propuesto de 2.5 peniques, lo que eleva el dividendo total para el año a 5.0 peniques (año fiscal 22: 5.0 peniques), lo que refleja la relativa estabilidad de las ganancias subyacentes.
o Oferta pública de adquisición que mejora los beneficios y el NAV y posterior recompra de acciones en el primer semestre del año (4,075,000 acciones recompradas en total), tras las emprendidas en el año fiscal 22.
* Las medidas de rendimiento alternativas se detallan, definen y reconcilian en la Nota 4 y la sección de revisión financiera de este anuncio.
** Cálculo LTV incluye activos y pasivos de arrendamiento financiero
Proteger el valor de los accionistas mientras se continúa reiniciando y revitalizando el negocio para el futuro
Hemos seguido reiniciando el negocio en los últimos doce meses con cuatro ventas adicionales, por encima del valor contable, y dos adquisiciones estratégicas. Los avances logrados en el marco de las cuatro iniciativas estratégicas clave son los siguientes:
Gestionar activamente nuestros activos
Nuestra estrategia de larga data de gestión activa y redesarrollo para impulsar los ingresos y el crecimiento del capital ha continuado:
· La proporción de activos comerciales y de ocio en la cartera se ha estabilizado en el 29%, mientras que la proporción de activos residenciales ha aumentado del 6% al 12% tras la adquisición de la mitad restante de Burlington House en el año.
· La tasa de nulidad en toda nuestra cartera fue del 5.5% a 30 de junio de 2023 (5.1% a 30 de junio de 2022)
· Fuerte recaudación de alquileres para el año de más del 99.1% (FY22: 99.0%)
· 14 nuevos alquileres comerciales y renovaciones de arrendamientos en toda la cartera en el periodo
· Ningún inquilino celebró un CVA durante el período que refleje nuestra cartera de inquilinos resiliente; sin embargo, después de fin de año, Wilko, que operaba desde una tienda de 6,000 pies cuadrados en las afueras del Merrion Centre, entró en administración.
Maximizar el capital disponible
Una estructura de capital conservadora, con una combinación de financiamiento seguro a corto y largo plazo, siempre ha respaldado nuestro enfoque:
· Ingresos netos totales generados de £51.7 millones y que cristalizan en un beneficio por enajenación de £4.1 millones:
o Cuatro propiedades vendidas durante los seis meses (en Glasgow, Uddingston, parte de nuestro sitio de desarrollo Whitehall Road en Leeds y parte de nuestro sitio de desarrollo Piccadilly Basin en Manchester) por una contraprestación bruta total de £33.4 millones.
o La liberación en julio de 2022 de £18.7 millones de libras de fondos, originalmente generados a partir de ventas de propiedades de inversión, que habían sido bloqueados en nuestro fondo de garantía de obligaciones.
· Finalización de la venta de nuestra inversión en YourParkingSpace Limited en julio de 2022, generando ingresos iniciales en efectivo de 11.6 millones de libras esterlinas, con un segundo recibo en julio de 2023 de 4.4 millones de libras esterlinas y recibos adicionales vencidos entre noviembre de 2023 y julio de 2024 de hasta 5.6 millones de libras esterlinas.
· Cómodo margen de préstamo para valorar sobre nuestras líneas bancarias de £ 30.0 millones según préstamos y valoraciones del 30 de junio de 2023
· Loan to value* se redujo al 45.8% a pesar de las disminuciones de revaluación y los deterioros en el año (equivalente al 22%) en el año fiscal 46.4
Invertir en nuestra línea de desarrollo
Nuestra cartera de proyectos de desarrollo, con un GDV estimado de más de 400 millones de libras esterlinas, es un punto de diferencia valioso y estratégico para TCS en el que continuamos progresando y mejorando. En particular, en el último año:
· En abril de 2023 recibimos el permiso de planificación para el plan maestro de Whitehall Riverside en conjunto con Glenbrook. Esto incluyó:
o consentimiento de planificación detallado para un plan de "construcción para alquiler" de 500 unidades; un edificio de oficinas de 12 plantas; un aparcamiento de varias plantas de 478 plazas; y
o un esquema para otros edificios de hoteles/oficinas en el resto del sitio
· Tras la presentación en junio de 2022 de una presentación de solicitud previa al Ayuntamiento de Leeds, ahora estamos en el proceso de diseñar un plan de alojamiento para estudiantes especialmente diseñado con 1,074 camas basado en la reurbanización de Wade House y el sitio adyacente de 100MC.
Adquirir y mejorar activos de inversión para diversificar nuestra cartera
Continuamos mejorando los activos de inversión y consideraremos nuevas oportunidades de adquisición que ofrezcan la oportunidad tanto para la diversificación como para el crecimiento:
· Margen suficiente para avanzar de manera conservadora en el desarrollo y la inversión en toda la cartera teniendo:
o Adquirió 45 Weymouth Street, London W1 por £7.5 millones, una excelente propiedad de uso mixto que comprende espacio para oficinas, incluida la nueva sede de TCS en Londres, y alojamiento residencial en el último piso.
o Adquirió el 50% restante de Burlington House, Manchester por £11.4 millones, un plan PRS de 91 unidades en el corazón de Manchester.
Outlook
· El desempeño comercial resiliente ha continuado hasta la segunda mitad de 2023:
o Los cobros de alquileres siguen siendo sólidos: más del 99% de los montos facturados en el último trimestre del año ya se han cobrado.
o Continúa el impulso de recuperación de los aparcamientos, excepto para aquellos que dependen de trabajadores de oficina como Merrion MSCP
o Importante margen de maniobra de £30 millones en líneas de crédito renovables existentes
o Sólo el 6% de los préstamos a final de año están sujetos a tipos de interés variables
o Coste medio ponderado de la financiación al cierre del ejercicio 5.1%
o Ampliación de nuestra red de recarga de vehículos eléctricos
o El hotel ibis Styles Leeds City Centre Arena se beneficia de recuperación, eventos y estancias
o No se esperan más enajenaciones
o Ahora analizamos adquisiciones selectivas y presentamos secciones de nuestra cartera de desarrollo.
-Fin-
Para más información, por favor póngase en contacto con:
Town Center Securities PLC | www.tcs-plc.co.uk / @TCSPLC |
Edward Ziff, presidente y director ejecutivo
| 0113 222 1234 |
MHP | |
Reg Hoare/Matthew Taylor
| 020 3128 8572 |
liberum | www.liberum.com |
Jamie Richards / Lauren Kettle / Nikhil Varghese
| 020 3100 2123 |
pelar caza | www.peelhunt.com |
Carl Gough/Henry Nicholls/Capel Irwin | 020 3597 8673 / 8640 |
Declaración del presidente y director ejecutivo
General
El desempeño de la Compañía durante el año ha sido resistente, particularmente teniendo en cuenta el contexto de desafíos macroeconómicos y un entorno inflacionario, y quiero comenzar agradeciendo a mis colegas por sus contribuciones al éxito del negocio.
En línea con nuestra estrategia, hemos reducido casi a la mitad nuestros niveles de deuda en los últimos tres años, y nuestro sólido balance nos coloca en una buena posición para realizar adquisiciones seleccionadas en las que identifiquemos oportunidades atractivas. La tasa de interés de una proporción significativa de nuestra deuda restante es fija, lo que protege al negocio del impacto del aumento de las tasas de interés.
Las desinversiones que hemos realizado para reducir el apalancamiento han reducido nuestros ingresos, pero, dada la evolución macroeconómica, disfrutamos de la posición financiera segura de la Compañía.
Como mencioné anteriormente, es decepcionante que los empleadores, particularmente en el sector público, estén adoptando un enfoque indiferente para alentar a sus empleados a regresar a trabajar en la oficina, ya que la proporción de tiempo dedicado a trabajar desde casa seguramente tiene un impacto negativo en la productividad y moral. Para que los centros urbanos prosperen, necesitan un gran número de viajeros, así como de compradores y turistas. En ese sentido, nuestro negocio todavía se ve afectado por las continuas repercusiones de la pandemia de Covid.
Desempeño operacional
? Nuestra pérdida estatutaria en el año de £29.5 millones se debe principalmente al rendimiento de nuestra cartera de propiedades de inversión, incluidas pérdidas por revaluación de £26.0 millones parcialmente compensadas por excedentes generados por enajenaciones estratégicas de £4.1 millones y deterioros de nuestro negocio de aparcamientos de 11.5 millones de libras esterlinas. Junto con otras ganancias de ingresos integrales de £1.6 millones, el costo de compra de acciones para cancelación de £7.9 millones y los dividendos pagados por un total de £2.4 millones, movieron el balance de la Compañía de un valor liquidativo por acción de 341 peniques (al 30 de junio de 2022 ) a 291p.
? La deuda neta, incluidos los pasivos por arrendamiento, se redujo de £163.8 millones (al 30 de junio de 2022) a £129.9 millones, y todos menos £5.8 millones se beneficiaron de tasas de interés fijas a largo plazo.
? Ganancias por acción de EPRA[ 1 ] son 6.2 peniques para el año (2022: 6.2 peniques), logrados a pesar del impacto de las enajenaciones de activos tanto en el año actual como en el anterior.
? La recaudación de alquileres fue sólida, con el 99% de todos los ingresos por alquileres y cargos por servicios facturados en el año cobrado.
? 33.4 millones de libras de enajenaciones durante el año, junto con la venta de YPS anunciada anteriormente, contribuyeron a una reducción significativa de la deuda neta.
CitiPark y nuestro hotel han tenido un desempeño sólido a medida que continúa la recuperación post-Covid. La ubicación de nuestro hotel se benefició de un aumento en el número de personas que realizan escapadas cortas a la ciudad, lo que ha mitigado el efecto de los cambios en el comportamiento de los clientes de negocios, para lograr un año estelar. Nuestros aparcamientos han experimentado una alta ocupación por parte de compradores y visitantes, aunque aquellos que dependen más del aparcamiento empresarial han obtenido resultados menos positivos. Nuestros negocios de control y carga de vehículos están funcionando bien.
Estrategia
Hemos ejecutado con éxito nuestra estrategia para vender activos minoristas y de ocio y reducir el endeudamiento para darnos margen para un crecimiento futuro, acelerado por la venta de nuestra participación en YPS. El ritmo de las desinversiones se está desacelerando a medida que dejamos atrás nuestro enfoque en el pago de la deuda y ahora volvemos a explorar oportunidades para restablecer nuestro modelo de ingresos. Los ejemplos incluyen propiedades de uso mixto en el centro de Londres que combinan unidades minoristas, comerciales y residenciales. También buscamos hacer crecer nuestro negocio de aparcamientos y estamos abiertos a considerar activos atractivos en cualquier ubicación, así como en áreas complementarias como la carga de vehículos. Podría decirse que el comercio minorista se encuentra en la parte inferior del ciclo, por lo que también evaluaremos adquisiciones específicas en ese segmento, identificando activos en los que podamos poner nuestra experiencia en administración de propiedades al mayor efecto.
Aunque existe la sensación de que estamos atrapados en los cuchillos que caen a medida que las valoraciones caen, comprar propiedades es nuestro negocio y aportamos la experiencia y los conocimientos de nuestra larga trayectoria, así como nuestro enfoque a largo plazo. Mientras buscamos reorientarnos según corresponda, nos alegró mucho que nuestra oferta pública de acciones de septiembre pasado tuviera un exceso de suscripción, y también recompramos parte de las obligaciones el año pasado.
La Junta aprobó un dividendo final de 2.5 peniques, lo que eleva el total para todo el año a 5.0 peniques (en comparación con un total de 5.0 peniques el año pasado).
Personas y cultura
En un mercado donde la competencia por el talento es feroz, estamos encantados de contar con un equipo tan fuerte, sin cuya experiencia y compromiso el desempeño positivo de la Compañía no sería posible.
No ha habido cambios en la Junta, con la excepción del ascenso de Craig Burrow a la Junta principal como Director de Propiedades del Grupo, un reflejo de su contribución a la Compañía.
ESG y comunidades
La filantropía siempre ha estado en el centro del espíritu de la empresa y estamos orgullosos de participar en una serie de programas filantrópicos y comunitarios, incluidos Leeds Hospitals Charity, Yorkshire Children's Charity y First Give.
Destinamos una parte de los ingresos de la venta de YPS a crear una fundación benéfica para el personal con el objetivo de que los colegas sugieran las causas que desean apoyar.
La sostenibilidad es una prioridad para la Compañía en los activos que adquirimos y gestionamos, así como en nuestro negocio de aparcamientos. El 33.4% de nuestra cartera de propiedades de inversión tiene una calificación EPC de B o superior, y las credenciales ambientales están a la vanguardia del diseño de nuestros desarrollos en Whitehall Riverside.
Outlook
De cara al futuro, seguimos centrados en optimizar el rendimiento de nuestro negocio inmobiliario y de aparcamientos y buscamos capitalizar nuestra posición financiera segura para adquirir activos que cumplan con nuestros criterios. Hay algunas dudas en el mercado, pero nuestra profunda experiencia, nuestro enfoque ágil y nuestro sólido balance nos sitúan en una buena posición para aprovechar oportunidades atractivas a medida que surjan.
Edward Ziff OBE DL
Presidente y Consejero Delegado
Revisión de la cartera
Resumen de valoración
El valor comparable de nuestra cartera disminuyó un 12.6% (35.3 millones de libras esterlinas) después de un gasto de capital de 20.4 millones de libras esterlinas en el año. Además, reconocimos un superávit adicional de £4.1 millones derivado de la enajenación de propiedades de inversión en el año.
Se han reconocido pérdidas de valoración importantes en nuestras carteras de comercio minorista, ocio, oficinas y aparcamientos.
La valoración de todas nuestras propiedades (excepto una) fue realizada por CBRE y Jones Lang LaSalle.
Resumen de la cartera
Pasando el alquiler | VRE |
| Valor | % de cartera | Valoración incr/(decr) |
| Rendimiento inicial | Rendimiento reversible | |
| £ m | £ m |
| £ m |
| ||||
Comercio minorista y ocio | 1.0 | 1.3 | 14.5 | 5% | - 4.1% | 6.4% | 8.4% | ||
Merrion Center (ex oficinas) | 4.6 | 4.9 | 51.4 | 19% | - 12.8% | 8.5% | 9.0% | ||
Oficinas | 4.8 | 6.6 | 83.7 | 32% | - 17.0% | 5.5% | 7.5% | ||
Hotel | 0.8 | 0.8 | 9.5 | 4% | 4.4% | 8.1% | 8.1% | ||
Venta al por menor fuera de la ciudad | 1.0 | 1.1 | 13.0 | 5% | - 10.4% | 7.3% | 7.8% | ||
Residencial | 1.4 | 1.5 | 31.1 | 12% | 0.5% | 4.2% | 4.6% | ||
13.6 | 16.2 |
| 203.2 | 77% | - 11.8% |
| 6.4% | 7.6% | |
| |||||||||
Propiedad de desarrollo | 20.8 | 8% | - 7.6% | ||||||
Aparcamientos | 40.7 | 15% | - 18.0% | ||||||
Portafolio |
| 264.7 | 100% | - 12.6% |
|
Nota: incluye nuestra participación en Merrion House dentro de Oficinas (30.7 millones de libras esterlinas; consulte la Nota 7 de estos estados financieros) y el fondo de comercio de aparcamientos de 3.0 millones de libras que surge de activos de aparcamientos individuales, pero excluye específicamente el fondo de comercio que surge de la operación del aparcamiento del año en curso. adquisiciones. Nada de lo anterior se incluye en el cuadro que figura en la Nota 6 de estos estados financieros. |
Nota: excluye los ajustes de la NIIF 16 que se relacionan con los activos de estacionamiento por derecho de uso (£23.1 millones), ya que los Directores no creen que sea apropiado incluir en este análisis activos donde quedan menos de 50 años de su arrendamiento y el El Grupo no tiene control total sobre estos activos. Estos activos se incluyen en el cuadro que figura en la Nota 6 de estos estados financieros. |
El siguiente cuadro concilia el cuadro anterior con el establecido en la Nota 6 de estos estados financieros:
| FY23 | FY22 |
| £ m | £ m |
Cartera según Nota 6 | 254.1 | 282.4 |
50% de participación en Merrion House | 30.7 | 35.7 |
50% de participación en Burlington House | - | 11.5 |
Fondo de comercio - Aparcamientos - Específico de la propiedad solamente | 3.0 | 4.0 |
Menos - Aparcamientos con derecho de uso NIIF 16 | (23.1) | (26.7) |
Según la tabla anterior | 264.7 | 306.9 |
Ventas y compras
Durante el ejercicio financiero que finalizó el 30 de junio de 2023, vendimos cuatro propiedades por encima de su valor contable al 30 de junio de 2022, con unos ingresos brutos de £33.4 millones.
Nuestro compromiso continuo con el reciclaje de activos es claro. La tabla detalla las enajenaciones por valor de £168.2 millones desde el año fiscal 17, de los cuales el 71% fueron activos minoristas y de ocio.
£ m | Ventas |
| Compras |
| |||
% comercio minorista y ocio | % comercio minorista y ocio | ||||||
FY17 | 22.3 | 88% | 4.0 | 46% | |||
FY18 | 10.1 | 95% | 9.0 | 0% | |||
FY19 | 14.0 | 100% | 16.0 | 25% | |||
FY20 | 2.5 | 100% | 1.7 | 100% | |||
FY21 | 48.0 | 93% | - |
| |||
FY22 | 37.9 | 59% | 7.0 | 100% | |||
FY23 | 33.4 | 21% | 18.8 | 0% | |||
168.2 |
| 71% | 56.5 | 26% |
Comercio y ocio
El comercio minorista ha vivido una tormenta perfecta en los últimos años: la pandemia ha acelerado los cambios en los hábitos de compra y la crisis del coste de vida ha afectado a la toma de decisiones de los consumidores.
Estos factores y las perspectivas macroeconómicas más amplias han afectado negativamente al sector minorista y han dado lugar a importantes reducciones de valoración en toda nuestra cartera de propiedades comerciales. En particular, nuestras unidades comerciales y de ocio de Merrion Center han experimentado colectivamente una reducción de valoración del 12.8% en el año. Esta reducción es más prominente en nuestra inversión en supermercados Morrisons, donde el valor subyacente cayó un 19.4% durante los 12 meses, una tendencia que se ha observado a nivel nacional en todas las inversiones en tiendas de alimentos.
Nuestras inversiones en ocio, en particular aquellas orientadas al ámbito de Leeds, cayeron en valor menos del 1%, lo que destaca los beneficios de tener no sólo una cartera diversificada por sector, sino también tener diversidad en activos importantes.
Oficinas regionales
Al igual que el comercio minorista, el mercado de oficinas también enfrenta importantes desafíos macroeconómicos, a lo que se suma la incertidumbre en torno a los requisitos de los inquilinos en términos de tamaño y ubicación. Con la evolución de los requisitos ESG, las credenciales medioambientales de un edificio construido hace sólo cinco años son muy diferentes de las de una oficina de nueva construcción. La fuga hacia las oficinas prime se está sintiendo especialmente en el mercado de oficinas y la experiencia en las oficinas regionales no es diferente a la del centro de Londres.
Nuestra cartera de oficinas, ubicada principalmente en Leeds y Manchester, sufrió una reducción de valor del 17 % durante el año, todo lo cual se relacionó con el sentimiento del mercado y los rendimientos de las inversiones subyacentes.
Residencial
Los valores de las propiedades residenciales continuaron creciendo, siendo un factor las limitaciones de la oferta, particularmente en Manchester. Nuestra cartera de propiedades residenciales, aumentada mediante la adquisición en el año de la mitad restante de Burlington House, tuvo un buen desempeño, con niveles de ocupación del 100% ahora como norma. Esto se reflejó en un pequeño aumento de la valoración del 0.5% durante el año. A medida que avanza el año fiscal 24, esperamos ver más aumentos en la valoración, ya que los ingresos por alquiler obtenidos deberían aumentar unidad por unidad.
Los esquemas Build-to-Rent continúan funcionando bien como una clase de activo con alta ocupación, sin embargo, las expectativas de los consumidores están en su punto más alto y los niveles de comodidades en el sitio son un factor decisivo clave.
Aparcamientos
Durante el año, el valor de los activos de aparcamientos de propiedad absoluta y arrendamiento a largo plazo de la Compañía cayó de £49.6 millones a £40.7 millones, una caída del 18%. Los niveles de ocupación en toda la cartera no cambiaron en los 12 meses; sin embargo, el aumento de los costos operativos y los cargos de alquiler impactaron negativamente los valores subyacentes.
Otros movimientos de valoración
El valor de los terrenos de desarrollo de la Compañía disminuyó marginalmente en £0.5 millones durante el año, lo que refleja un debilitamiento del sentimiento de las oficinas, a pesar de la inversión de capital en el año de £1.1 millones.
Revisión divisional - Propiedad
General
En línea con nuestra estrategia para pagar la deuda, nuestro trabajo se ha centrado principalmente en desinversiones y en actualizar planes para la cartera de desarrollo. Después de haber fortalecido el balance y haber concluido nuestro programa de venta estratégica, hemos comenzado a realizar compras específicas y estamos evaluando con cautela otras oportunidades.
El panorama ha sido desafiante en términos de rendimientos y valoraciones, y costos crecientes que están suprimiendo los alquileres en algunos segmentos. Los ocupantes del comercio minorista y del ocio se han visto muy afectados por los precios de la energía, y los propietarios han sentido el impacto, por ejemplo, los inquilinos que buscan revalorizar los alquileres en las fechas de los eventos de arrendamiento o consolidar el número de tiendas que tienen en una ciudad, lo que genera vacíos. Del mismo modo, algunos inquilinos de empresas se están replanteando si necesitan la misma cantidad de espacio que antes.
A pesar de este entorno desafiante y los diversos factores externos que afectan la propiedad, hemos seguido invirtiendo para poner nuestra cartera y nuestro negocio en una buena posición para que podamos avanzar y hacer realidad nuestras ambiciones de reurbanización, siendo nuestra cartera diversa en múltiples sectores una fuente de resiliencia.
Enajenaciones y adquisiciones
Se completaron cuatro enajenaciones durante el año, generando unos ingresos totales de 33.4 millones de libras esterlinas. Realizamos una adquisición de oficinas, 45 Weymouth Street en Marylebone, una pequeña propiedad de dominio absoluto catalogada de Grado 2 que ahora es la ubicación de la oficina central de TCS en Londres después de que la oficina anterior en Duke Street se vendiera en 2021. TCS ocupa parte de la propiedad. y el resto se alquiló poco después de la adquisición. Además de Weymouth Street, adquirimos de nuestro socio JV el 50% restante de Burlington House, un excelente plan de construcción para alquiler en el centro de Manchester.
Nuestras desinversiones incluyeron Buchanan Street en Glasgow y Grove House en Uddingston, las cuales se completaron en diciembre. También hicimos algunas ventas estratégicas que habían sido acordadas sujetas a planificación durante casi dos años: en diciembre completamos la venta de Port Street, parte del plan Manchester Piccadilly Basin, a Select Property Group, que planea desarrollar 480 apartamentos en el sitio. . En abril de 2023 vendimos parte del terreno de Whitehall Riverside en Leeds, con permiso para 500 viviendas, a la promotora residencial de construcción para alquiler Glenbrook.
Cobro del alquiler:
Nuestro desempeño en el cobro de alquileres ha sido muy sólido, con un 99% cobrado o diferido. Esto supera los niveles vistos antes de la pandemia, cuyas circunstancias contribuyeron a estrechar las relaciones con los inquilinos. También nos hemos deshecho de algunos activos que se habían asociado con un cobro de alquileres más difícil.
Aspectos destacados de la canalización de desarrollo
Los proyectos que buscamos presentar demuestran la diversidad de nuestra cartera, incluido un edificio de oficinas, un estacionamiento, un edificio residencial y algunos edificios para estudiantes que estamos en el proceso de planificación, diseño y avance hacia el desarrollo.
cuenca picadilly
La venta de Port Street nos permite presentar una actualización del marco de regeneración estratégica (SRF) para Piccadilly Basin. Estamos considerando un desarrollo de uso mixto y hemos estado trabajando con el Ayuntamiento de Manchester para actualizar los planes para el resto del sitio. Estábamos en una etapa avanzada en el diseño de un edificio residencial en Manchester, pero lo hemos pausado hasta que se haya completado la actualización del SRF, después de lo cual la intención sería presentar esa solicitud.
Ribera de Whitehall
Después de haber vendido parte del sitio de Whitehall Riverside, ahora contamos con el consentimiento detallado para un edificio de oficinas energéticamente eficiente y un estacionamiento de varias plantas. Esperamos presentar esos elementos del plan maestro y tenemos la intención de comenzar la construcción del estacionamiento en el primer trimestre de 1. La oficina será la mejor de su clase para la ciudad en términos de sus credenciales ESG, y buscaremos un ocupante pre-alquilado para desarrollar el edificio.
casa de wade
Estamos en el proceso de diseñar un esquema de alojamiento para estudiantes especialmente diseñado (PBSA) basado en la remodelación de Wade House, un edificio de oficinas de la década de 1960, y el sitio adyacente 100MC. Juntos tendrían capacidad para alrededor de 1100 camas PBSA, lo que se sumaría a otros alojamientos para estudiantes en las inmediaciones del Merrion Centre, lo que mejorará aún más la demanda y la vitalidad de los establecimientos minoristas y de ocio del Centro.
Desempeño por segmento
Durante el período del informe, experimentamos condiciones de mercado desafiantes que se vieron exacerbadas por el minipresupuesto de septiembre de 2022, cuyo impacto todavía se siente en ciertos sectores. La inflación de los costos de construcción y el aumento de las tasas de interés están creando un entorno difícil para los desarrolladores. Algunos proyectos que eran viables cuando se presentaron los planos pueden dejar de serlo cuando se conceden los permisos de planificación, lo que lleva a la necesidad de actualizar las evaluaciones de desarrollo. Una consideración adicional es la necesidad de actualizar los diseños para mantenerse al día con los cambiantes requisitos ESG de los inquilinos.
Oficina
En el mercado de oficinas se están reduciendo los valores de los edificios de oficinas regionales secundarios, donde hay una fuga hacia edificios que cumplen con los estándares ESG. Las diferentes políticas empresariales en relación con el trabajo desde casa también están teniendo un impacto en la ocupación de oficinas y el comercio relacionado con las empresas de los alrededores, así como en la utilización de los aparcamientos. Los empleados de algunos inquilinos trabajan 5 días a la semana en la oficina, otros 2 días al mes, y los empleadores buscan encontrar un equilibrio entre las necesidades de sus organizaciones y lo que se adapta a su fuerza laboral. El mayor inquilino de TCS, el Ayuntamiento de Leeds, es un ejemplo de una organización cuyos niveles de ocupación de oficinas son muy diferentes a los de antes de la pandemia.
Comercio y ocio
Seguimos evolucionando nuestra oferta de retail y ocio, donde la demanda es más de 'experiencias', ya sea en destinos de compras o de ocio. Le dimos la bienvenida a varios inquilinos nuevos al Merrion Center durante el año, incluido Pret a Manger.
Residencial
Nuestros activos residenciales tuvieron un buen comportamiento, superando la demanda en muchos casos a la oferta. En Manchester, Leeds y Glasgow hemos visto un fuerte crecimiento de la ocupación y los alquileres, aunque al mismo tiempo hemos sentido el impacto de la inflación en los precios de la energía y en general, lo cual es un desafío de gestionar.
Hotel
Nuestro hotel ha ido viento en popa, registrando niveles de ocupación cada vez mayores a lo largo del año, y estamos buscando invertir en la renovación de las habitaciones, incluidos televisores nuevos y una decoración actualizada. El espacio del restaurante de la planta baja ahora se ha alquilado a un operador independiente y ahora está abriendo y sirve desayunos y cenas.
Gestión de activos
Leeds
Renovamos especulativamente el espacio de oficinas en 123 Albion Street en Leeds y también estamos en las primeras etapas de renovación y reposicionamiento de Town Center House, la ubicación de nuestra oficina central. Estamos trabajando con nuestros inquilinos para comprender sus necesidades a largo plazo.
Después de haber trabajado con el Ayuntamiento de Leeds durante algunos años para impulsar el desarrollo en su sitio de George Street, estamos trabajando con ellos para desarrollar un nuevo hotel y estamos cerca de conseguir un prealquiler de un hotel de 143 habitaciones con un operador nacional.
Manchester
Los niveles de ocupación en Ducie House y Carvers Warehouse han sido muy altos e incluyeron nuevos inquilinos.
Escocia
Tras la venta de Buchanan Street y Grove House, nuestro único activo que queda en Escocia es 38 Bath Street. Estamos en el proceso de llevar a cabo una renovación completa del sitio, que comprende 20 apartamentos encima de locales de ocio y comercio minorista en la planta baja y el sótano. La fortaleza del mercado residencial allí nos ha dado confianza para invertir y mantener el activo a largo plazo.
Londres
Durante el año adquirimos una propiedad de inversión vacante en Londres. La Compañía ahora ocupa un piso de este edificio como su sede en Londres, mientras que el espacio restante se ha alquilado por completo.
Revisión divisional - CitiPark
General
Con unos ingresos de £13.1 millones (2022: £11.4 millones) y un beneficio operativo antes de movimientos de valoración de £3.4 millones (2022: £3.5 millones) generados durante el año, el negocio de CitiPark sigue en una senda de recuperación tras la pandemia y continúa para adaptarse a las condiciones del mercado. El valor en libros de la cartera de CitiPark se ha deteriorado durante el año; sin embargo, este deterioro ha sido impulsado por cambios en el entorno de tasas de interés subyacentes que han aumentado el costo promedio ponderado de la métrica de capital utilizada por la Compañía al evaluar los deterioros.
Aunque esto varía según la ubicación, la empresa sigue sintiendo los efectos del cambio radical en los patrones de desplazamiento, ya que trabajar desde casa durante los cierres de Covid se ha convertido en la norma para muchas personas. En lugar de lunes a viernes, como era el valor predeterminado hasta la primavera de 2020, los días principales para el tráfico de pasajeros ahora son los martes, miércoles y jueves.
Rendimiento
El desempeño ha variado según la ubicación y la demografía asociada de cada sucursal. Por ejemplo, el grupo de usuarios más grande de nuestro aparcamiento Merrion Centre son los trabajadores del Ayuntamiento de Leeds, la mayoría de los cuales ahora solo trabajan desde la oficina un día al mes, lo que ha tenido un impacto significativo en nuestros niveles de utilización de lunes a viernes.
Por el contrario, otros aparcamientos están experimentando una utilización superior a los niveles anteriores a la pandemia. Por ejemplo, nuestra ubicación en Whitehall Road en Leeds, que ha sido restringida por un modelo operativo ordenado por el Ayuntamiento, está experimentando altos niveles de utilización, tanto durante la semana como los fines de semana, ayudado por la ubicación del aparcamiento junto a la estación de tren de Leeds, la tercera estación más concurrida fuera de Londres. Tenemos permiso de planificación para construir un aparcamiento de varias plantas de 500 plazas en este sitio, cuya construcción esperamos que comience en el primer trimestre de 1.
Nuestros aparcamientos en Manchester también han superado los niveles anteriores a Covid, ayudados por su proximidad a la estación de tren Manchester Piccadilly, así como por el desarrollo de instalaciones de ocio, comercio minorista y hotelería en la zona. Hemos explorado usos alternativos para algunas de nuestras sucursales; por ejemplo, el nivel de desarrollo de la ciudad ha brindado la oportunidad de arrendar áreas para su uso como complejos de obras de construcción. Estos, junto con nuestra cartera más compacta tras la venta de activos como Port Street, nos han permitido revisar las tarifas y nuestra oferta para impulsar los ingresos, la rentabilidad y la utilización.
Nuestras ubicaciones en Londres también obtuvieron buenos resultados durante el año y estuvieron en línea con los niveles previos a la pandemia, ya que los grandes empleadores en esas áreas querían que sus empleados estuvieran en la oficina. Tenemos un programa de inversión planificado para nuestros activos de Londres este año en relación con iluminación, mejoras de sostenibilidad, carga de vehículos eléctricos de CitiCharge y mejoras de infraestructura para aumentar la capacidad.
En línea con el resto de la economía, el negocio ha enfrentado presiones inflacionarias en los servicios públicos y otros costos, aunque estas se vieron mitigadas en cierta medida por el apoyo único recibido durante el año a través del Fondo de Ayuda de Acción Covid del Gobierno y las tarifas comerciales reducidas para los aparcamientos.
Tecnología e innovación
Como parte de nuestro trabajo continuo para invertir, desarrollar e innovar, recientemente llevamos a cabo un programa de actualización que incluyó la instalación de 35 cargadores de vehículos eléctricos en todo nuestro portafolio CitiPark para mejorar la confiabilidad y la experiencia del cliente de nuestra red CitiCharge, además de permitirnos comercializar. nuestros cargadores. Un beneficio añadido de la inversión ha sido la mayor utilización de los aparcamientos por parte de personas que buscan estos cargadores rápidos de CC de alto rendimiento.
Otras innovaciones durante el año incluyeron el relanzamiento de nuestra aplicación CitiPark mejorada para integrar nuevas opciones de pago, incluidas Apple Pay y Google Pay.
Aunque vendimos nuestra participación en YourParkingSpace (YPS) a principios del año financiero por una contraprestación neta total de £18.5 millones, mantenemos una relación comercial con YPS y ellos continúan teniendo presencia en toda nuestra cartera.
Outlook
No nos quedamos quietos; siendo el crecimiento, la innovación y nuestra línea de desarrollo todas las prioridades clave para los próximos años. Buscamos desarrollar nuestro propio sistema y hardware de gestión de estacionamiento para lograr eficiencias de costos operativos y mejoras en el recorrido del cliente. También continuamos explorando usos alternativos para nuestros activos más grandes y de más largo plazo para hacer un mejor uso de nuestras sucursales y generar más ingresos. Nuestro enfoque hacia la diversificación también incluye la evaluación de acuerdos de gestión para nuevos sitios, así como la adquisición de nuevos activos propios.
Las perspectivas para el negocio son positivas y confiamos en que nuestro enfoque de adaptación e innovación nos posiciona bien para avanzar con los tiempos cambiantes.
REVISIÓN FINANCIERA
"El desempeño financiero de la Compañía durante el año finalizado el 30 de junio de 2023 muestra ganancias EPRA comparables a las del período anterior, sin embargo, el beneficio estatutario del año está dominado tanto por reducciones en los valores de las propiedades de inversión como por deterioros de la cartera de aparcamientos del grupo. Estas reducciones se deben principalmente al sentimiento de los inversores inmobiliarios y del mercado en torno a las perspectivas macroeconómicas".
La pérdida estatutaria del año fue de £29.5 millones, en comparación con una ganancia de £11.0 millones en el año anterior, con el año actual fuertemente influenciado por pérdidas en propiedades de inversión de más de £21.9 millones (£26.0 millones de pérdidas por revaluación, que incluyen £ 5.0 millones de movimientos de valoración de propiedades de empresas conjuntas y 4.1 millones de libras esterlinas de beneficios reconocidos en el momento de la enajenación).
EPRA Earnings* obtuvo un beneficio de £3.1 millones de libras esterlinas en el año, en comparación con un beneficio de £3.3 millones de libras esterlinas del año anterior, lo que destaca un rendimiento resistente en el negocio subyacente, a pesar de las perspectivas macroeconómicas. El beneficio del año en curso incluyó el coste para la empresa de las bonificaciones extraordinarias de YPS pagadas a los directores ejecutivos por valor de 0.8 millones de libras esterlinas. Excluyendo estas bonificaciones, el beneficio EPRA de la empresa habría sido de 3.9 millones de libras esterlinas.
La Junta aprobó un dividendo final de 2.5 peniques por acción ordinaria, lo que da un dividendo para todo el año de 5.0 peniques, que es el mismo que el año anterior.
Durante el año, la Compañía vendió cuatro activos inmobiliarios de inversión separados que generaron £33.4 millones de libras esterlinas de ingresos brutos. En julio de 2022, la Compañía recibió los ingresos iniciales de la venta de su inversión en YPS, que generó £11.6 millones de libras de ingresos, y se liberaron £18.7 millones de libras de fondos del grupo de valores de obligaciones. En total, la empresa generó más de 63 millones de libras esterlinas con estas actividades.
Los fondos generados se han utilizado de varias maneras:
· Adquisición por £7.5 millones de 45 Weymouth Street, Londres
· £3.5 millones para financiar la adquisición del 50% restante de nuestra empresa conjunta Burlington House
· £7.8 millones para financiar una oferta pública de adquisición y también un pequeño programa de recompra de acciones en los primeros cinco meses del año.
· Se utilizaron 31.0 millones de libras esterlinas para reembolsar parcialmente los préstamos del grupo.
· Se utilizaron £13.3 millones para comprar y cancelar £13.6 millones de acciones de obligaciones de la Compañía.
El endeudamiento neto se ha reducido de £135.1 millones a £101.9 millones en el año. Los préstamos netos representan un total de préstamos financieros de 131.5 millones de libras menos pasivos por arrendamiento de 28.0 millones de libras y efectivo neto de 1.6 millones de libras.
* Las medidas de rendimiento alternativas se detallan, definen y concilian en la Nota 4 de este anuncio.
Estado de resultados
EPRA Earnings* para el año finalizado el 30 de junio de 2023 fue de 3.1 millones de libras esterlinas.
Miles de libras esterlinas | FY23 | FY22 | YOY | |||
| ||||||
Ingresos brutos | 30,363 | 28,141 | 7.9% | |||
Deterioro de movimiento de provisiones de deudores | 0 | 49 | (100.0%) | |||
Gastos de propiedad | (15,551) | (13,666) | 13.8% | |||
| ||||||
Ingresos netos | 14,812 | 14,524 | 2.0% | |||
| ||||||
Otros Ingresos / Beneficio JV | 1,764 | 2,497 | (29.4%) | |||
Otros gastos | 0 | 0 | - | |||
Gastos administrativos | (6,780) | (6,531) | 3.8% | |||
| ||||||
Beneficio operativo |
| 9,796 |
| 10,490 |
| (6.6%) |
| ||||||
Costos financieros netos | (6,733) | (7,215) | (6.7%) | |||
| ||||||
Ganancias EPRA |
| 3,063 |
| 3,275 |
| (6.5%) |
| ||||||
Segmentario |
| FY23 | FY22 | YOY | ||
| ||||||
Propiedades |
| |||||
Ingresos netos | 9,435 | 9,188 | 2.7% | |||
Beneficio operativo | 5,911 | 6,437 | (8.2%) | |||
| ||||||
CitiPark |
| |||||
Ingresos netos | 4,891 | 4,843 | 1.0% | |||
Beneficio operativo | 3,360 | 3,525 | (4.7%) | |||
| ||||||
Hotel ibis Styles |
| |||||
Ingresos brutos | 486 | 493 | (1.4%) | |||
Beneficio operativo | 486 | 493 | (1.4%) | |||
| ||||||
Inversiones |
| |||||
Otros ingresos y ganancias operativas | 39 | 35 | 11.4% |
Beneficio legal
Según la ley, la pérdida declarada para el año fue de 29.5 millones de libras esterlinas.
El beneficio estatutario refleja las ganancias EPRA* de 3.1 millones de libras menos 36.3 millones de libras de valoración no monetaria y movimientos de deterioro más el beneficio por enajenación reconocido de 3.3 millones de libras en las cuatro propiedades de inversión e inversiones vendidas en el año más 0.4 millones de libras de utilidad reconocida por la recompra de acciones de obligaciones en el año.
Ingresos brutos
Los ingresos brutos aumentaron 2.2 millones de libras esterlinas o un 7.9 % interanual, siendo los factores clave:
· Los ingresos inmobiliarios durante el año tuvieron un impacto positivo de £0.3 millones en los ingresos brutos totales. La mayoría de las ventas de propiedades en el año se relacionaron con sitios de desarrollo donde se generaron ingresos por estacionamientos temporales.
· Los ingresos de CitiPark han seguido creciendo con fuerza durante el año, con ingresos brutos en toda la cartera aumentando un 14% en el año de £11.4 millones a £13.1 millones, con una ocupación total ahora de poco menos del 90% de los niveles anteriores a COVD-19.
· Los ingresos del hotel ibis Styles también han seguido creciendo con unos ingresos de 3.1 millones de libras esterlinas en el año, 0.3 millones de libras esterlinas más que los 2.8 millones de libras esterlinas del año pasado.
gasto de propiedad
Los gastos inmobiliarios han aumentado en el año un 14.0%, lo que refleja tanto el aumento del comercio experimentado en los negocios de hoteles como de aparcamientos, pero también las presiones inflacionarias sobre los costes de servicios públicos y los arrendamientos de aparcamientos indexados.
Otros / Ingresos JV
Los ingresos totales de Otros / JV disminuyeron un 29.4 % o 0.7 millones de libras esterlinas con respecto al año anterior; la mayor parte de la diferencia se relaciona con pagos sustanciales por dilapidación recibidos por la Compañía en el año anterior.
Gastos administrativos
Los costos administrativos fueron mayores año tras año; sin embargo, en el año en curso, las bonificaciones excepcionales concedidas y pagadas a los directores ejecutivos resultantes de la venta de YPS le costaron a la empresa 0.8 millones de libras esterlinas. Excluyendo estos costos, los costos administrativos fueron un 9% menores que en el período anterior.
Costos financieros
Los costes financieros fueron un 6.7 % o 0.5 millones de libras esterlinas más bajos año tras año como resultado de la reducción tanto de los préstamos bancarios de la empresa como de la recompra de 13.6 millones de libras esterlinas de acciones en obligaciones.
* Las medidas de rendimiento alternativas se detallan, definen y concilian en las Notas 4 de este anuncio.
Hoja de balance
La siguiente tabla muestra el balance de fin de año tal como se informó.
£ m | FY23 |
| FY22 | frente al año fiscal 22 | |
| |||||
Propiedad absoluta y derecho a utilizar propiedades de inversión | 162.9 |
| 158.5 | 2.8% | |
Propiedades de desarrollo | 20.9 |
| 42.6 | (50.9%) | |
Activos, fondo de comercio e inversiones relacionados con aparcamientos* | 74.4 |
| 97.9 | (24.0%) | |
Operaciones Hoteleras | 9.5 |
| 9.1 | 4.4% | |
| 267.7 |
| 308.1 | (13.1%) | |
| |||||
Joint Ventures | 7.1 |
| 18.0 | (60.6%) | |
Inversiones cotizadas | 4.1 |
| 4.1 | 0.0% | |
Otros activos no corrientes | 1.3 |
| 1.0 | 30.0% | |
| |||||
Total Activos No Corrientes incl. Disponible para venta | 280.2 |
| 331.2 |
| (15.4%) |
| |||||
Préstamos netos | (129.9) |
| (163.8) |
| (20.7%) |
Otros activos/(pasivo) | (9.2) |
| 11.9 |
| (177.3%) |
| |||||
Valor liquidativo legal | 141.1 |
| 179.3 |
| (21.3%) |
| |||||
Valor liquidativo legal por acción | 291p |
| 341p |
| (14.6%) |
| |||||
Activos tangibles netos (NTA) de EPRA | 137.7 |
| 174.9 |
| (21.3%) |
| |||||
EPRA NTA por acción | 284p |
| 333p |
| (14.6%) |
| |||||
* incluye activos mantenidos para la venta en el año fiscal 22 de 20.4 millones de libras esterlinas |
|
Activos no corrientes:
Nuestros activos no corrientes totales (incluidas las inversiones en empresas conjuntas) de £280.2 millones (2022: £331.2 millones) se han reducido en £51.0 millones durante el año; este movimiento se compone de lo siguiente:
· Enajenaciones, incluidos ingresos de YPS por valor de £ (39.7 millones)
· Cargo por depreciación de £(2.3m)
· Gasto de capital de 26.3 millones de libras esterlinas
· Aumento de revaluación/reversión de deterioros por un total de £(36.1 millones)
· Beneficios operativos generados y retenidos en entidades JV y otros movimientos de £0.8 millones
Préstamos:
Durante el año, nuestro endeudamiento neto se ha reducido en 33.9 millones de libras esterlinas, de 163.8 millones de libras esterlinas al 30 de junio de 2022 a 129.9 millones de libras esterlinas. Esto fue principalmente como consecuencia directa de las enajenaciones realizadas a lo largo del año. Como parte de esto, recompramos £13.6 millones de nuestras acciones de obligaciones al 96.1 % con vencimiento en 2031 y la reducción restante se repartió entre nuestras instalaciones bancarias.
La adquisición de la mitad restante de Burlington House ha dado como resultado la consolidación total de Belgravia Living Group. La inversión de la Compañía en Belgravia Living Group se categorizó anteriormente como una inversión de empresa conjunta. Como parte de esta consolidación, se ha consolidado una línea adicional 'protegida' en los resultados y el balance del Grupo. Esta facilidad vence en enero de 2029.
Teníamos dos de nuestras tres líneas de crédito renovables que vencían en junio de 2023. Nuestra línea de crédito de Lloyds Bank fue refinanciada inmediatamente después de fin de año y, por lo tanto, se clasifica como pasivo corriente en el balance. . Esta línea de crédito se ha reducido a una línea de crédito renovable de £30 millones con una línea de sobregiro adicional de £5 millones y vence en junio de 2026 (con dos extensiones opcionales de un año).
Durante el año, refinanciamos nuestra línea de crédito de £ 25 millones con Handelsbanken, durante tres años más, aunque con un límite inferior de línea de crédito de £ 15 millones, esta línea de crédito expirará en junio de 2026.
La relación préstamo-valor se ha reducido al 45.8%, por debajo del 46.4% de hace un año. Tenga en cuenta que el cálculo del préstamo a valor incluye tanto los activos como los pasivos del arrendamiento financiero.
Informe de activos netos EPRA
Nos enfocamos principalmente en la medida de Activos Tangibles Netos (NTA). La siguiente tabla concilia los activos netos IFRS con NTA y las otras medidas EPRA.
Hay tres métricas de valoración de activos netos de EPRA, a saber, valor de reintegro neto (NRV) de EPRA, activos tangibles netos de EPRA (NTA) y valor de disposición neto de EPRA (NDV). El escenario EPRA NRV pretende representar el valor necesario para reconstruir la entidad y supone que no se produce ninguna venta de activos. La EPRA NTA se centra en reflejar los activos tangibles de una empresa. EPRA NDV tiene como objetivo representar el valor de los accionistas bajo una venta ordenada de negocios, donde, por ejemplo, los instrumentos financieros se calculan en la totalidad de su responsabilidad. Las tres métricas de NAV comparten el mismo punto de partida, a saber, el patrimonio IFRS atribuible a los accionistas.
FY23 | FY22 | ||||||
£ m | FY23 |
| FY22 | p por acción | p por acción | ||
IFRS reportado NAV | 141.1 |
| 179.3 |
| 291 |
| 341 |
| |||||||
Costos de los compradores 1 | 19.3 | 19.1 | |||||
Valor neto de restablecimiento de EPRA | 160.4 |
| 198.4 |
| 331 |
| 378 |
| |||||||
Eliminar los costos de los compradores | (19.3) | (19.1) | |||||
Eliminar fondo de comercio 2 | (3.4) | (4.4) | |||||
Activos tangibles netos EPRA | 137.7 |
| 174.9 |
| 284 |
| 333 |
| |||||||
Valor razonable de la deuda a tasa de interés fija 3 | 14.2 | 1.3 | |||||
Valor neto de disposición de EPRA | 151.9 |
| 176.2 |
| 313 |
| 335 |
| |||||||
1 Costos estimados de los compradores, incluidas las tarifas y el impuesto de timbre y los impuestos relacionados | |||||||
2 Eliminación del fondo de comercio según el balance de las NIIF: se relaciona principalmente con el fondo de comercio pagado para adquirir dos arrendamientos de aparcamientos a largo plazo en Londres | |||||||
3 Representa el ajuste al valor razonable (precio de mercado) de la obligación de 2031 al 5.375 % |
Consideraciones financieras futuras
Presión futura de pérdidas y ganancias
Como se destaca en otra parte de este informe, nuestro reciente programa de enajenación y la economía en general han tenido un impacto material en la rentabilidad en el año que finalizó el 30 de junio de 2023, en particular los cambios en las formas en que las personas trabajan y sus hábitos de compra. Ambos factores han tenido un efecto en nuestros inquilinos minoristas y de ocio, pero también en los ingresos derivados de nuestra operación de aparcamientos. Hemos visto recuperaciones en todos los segmentos de nuestro negocio, aunque todavía existe el riesgo si estas recuperaciones se estancan.
Como se ha visto, la aceleración de nuestro programa de enajenación minorista nos ha permitido reducir los préstamos y el apalancamiento de la Compañía, aunque la enajenación de activos que generan ingresos ha tenido un impacto en las ganancias del negocio. La Junta continúa revisando opciones sobre cómo se podrían utilizar los ingresos de cualquier venta adicional, incluido el pago de deuda, la compra de activos y la recompra de acciones.
Aunque hemos comenzado a aumentar el nivel del dividendo, es probable que la recuperación gradual de nuestro negocio de aparcamientos y la pérdida de ingresos debido a las enajenaciones generen una presión continua sobre nuestra capacidad para pagar un dividendo cubierto más alto.
Balance futuro
Como se identifica en el Informe de riesgos, hemos destacado que la presión continua sobre las inversiones minoristas y de oficinas es un riesgo significativo para el negocio. Como parte del proceso de revisión de la declaración de viabilidad y de empresa en funcionamiento, la Compañía ha preparado pronósticos consolidados e identificado una serie de factores mitigantes para garantizar que la viabilidad actual del negocio no se vea amenazada.
Negocio en marcha y margen
Uno de los juicios más críticos para la Junta es el margen en las líneas de crédito del Grupo. Esto se calcula como la cantidad máxima que se podría pedir prestada, teniendo en cuenta las propiedades garantizadas a los financiadores y las instalaciones existentes. El margen de maniobra total al 30 de junio de 2023 era de 30.0 millones de libras esterlinas (2022: 18.5 millones de libras esterlinas), que se consideró suficiente para respaldar nuestra conclusión de negocio en marcha. Las propiedades garantizadas bajo las líneas de deuda del Grupo tendrían que caer un 33.7% en valor antes de que se supere este margen de maniobra.
Al evaluar tanto la viabilidad como el estado de negocio en marcha de la Compañía, la Junta revisó proyecciones detalladas que incluyen varios escenarios diferentes. Un resumen del enfoque y los resultados se recoge en el Informe de Riesgos, que forma parte del Informe Estratégico de estos estados financieros.
Retorno total de los accionistas y retorno total de la propiedad
El rendimiento total para los accionistas de menos 3.2% (2022: menos 4.5%) se calculó como el total de dividendos pagados durante el año financiero de 5.0p (2022: 5.0p) y el movimiento en el precio de las acciones entre el 30 de junio de 2022 (133.5p). y 30 de junio de 2023 (125.0p), suponiendo reinversión de dividendos. Esto se compara con el índice FTSE All Share REIT con un -22.1% (2022: -5.2%) para el mismo período.
El precio de las acciones de la Compañía continúa cotizándose con un descuento significativo en su NAV, lo que impacta el rendimiento total de los accionistas.
Rendimiento total de los accionistas % (CAGR) | ||||
Rentabilidad total de los accionistas | 1 Año | 10 Años | 20 Años | |
Valores del centro de la ciudad | (3.2%) | 0.3% | 3.4% | |
Índice FTSE All Share REIT | (22.1%) | 2.4% | 1.8% | |
| ||||
El rendimiento total de la propiedad se calcula como la ganancia operativa neta y las ganancias/pérdidas de las ventas y valoraciones de la propiedad como un porcentaje de las propiedades de inversión iniciales.
El rendimiento total de la propiedad del negocio durante los 12 meses informados fue de -6.0% (2022: 8.7%). Esto se compara con el rendimiento del mercado MSCI/IPD de -15.3% (2022: 19.3%).
Cuenta de resultados consolidada
para el año terminado el 30 de junio de 2023
2023 |
2022 | ||
Notas | £000 | £000 | |
Ingresos brutos (sin incluir los ingresos por cargos por servicios) | 27,631 | 25,383 | |
Ingresos por cargos por servicio | 2,732 | 2,758 | |
Ingresos brutos | 30,363 | 28,141 | |
Liberación de provisión por deterioro de deudores | - | 49 | |
Gastos de cargo por servicio | (3,991) | (3,666) | |
Gastos de propiedad | (11,560) | (10,000) | |
Ingresos netos |
| 14,812 | 14,524 |
Gastos administrativos | 2 | (6,780) | (6,531) |
Otros ingresos | 3 | 880 | 1,612 |
Movimiento de valoración de las propiedades de inversión | 6 | (21,033) | 3,489 |
Deterioro de activos de aparcamiento | 6 | (10,467) | (384) |
Deterioro del fondo de comercio | 7 | (991) | - |
Pérdida por enajenación de inversiones | (777) | (89) | |
Movimiento de valoración de las inversiones. | 1,162 | - | |
Beneficio por enajenación de propiedades de inversión | 4,123 | 4,563 | |
Participación de (pérdidas)/beneficios después de impuestos de empresas conjuntas | (4,066) | 1,315 | |
(Pérdida) / beneficio operativo | (23,137) | 18,499 | |
Costos financieros | (6,948) | (8,063) | |
Ingresos financieros | 594 | 576 | |
(Pérdida) / beneficio antes de impuestos | (29,491) | 11,012 | |
Taxation | - | - | |
(Pérdida)/ganancia del ejercicio atribuible a los propietarios de la Sociedad Dominante |
| (29,491) | 11,012 |
Ganancias por acción |
| ||
Básico y diluido | 4 | (60.1p) | 20.9p |
EPRA (medida no GAAP) | 4 | 6.2p | 6.2p |
| |||
Dividendos por acción | |||
Pagado durante el año | 5 | 5.0p | 4.25p |
Propuesto | 5 | 2.5p | 2.5p |
Declaración consolidada de ingreso comprensivo
para el año terminado el 30 de junio de 2023
2023 | 2022 | ||
£000 | £000 | ||
(Pérdida) / beneficio del año | (29,491) | 11,012 | |
Elementos que no se reclasificarán posteriormente a resultados |
| ||
Plusvalías por revalorización de activos de aparcamientos | 6 | 929 | - |
Plusvalías por revalorización de activos hoteleros | 6 | 642 | 713 |
Ganancias por revalorización de otras inversiones | 16 | 15,306 | |
Total de otros resultados integrales | 1,587 | 16,019 | |
(Pérdida) / utilidad integral total del año | (27,904) | 27,031 | |
Todas las ganancias y el resultado integral total del ejercicio son atribuibles a los propietarios de la Matriz. |
Hoja de balance consolidado
al 30 de junio de 2023
2023 |
2022 | ||
Notas | £000 | £000 | |
Activos no corrientes |
| ||
Alquiler de propiedad |
| ||
Propiedades de inversión | 6 | 183,801 | 201,106 |
Inversiones en negocios conjuntos | 7 | 7,123 | 18,016 |
| 190,924 | 219,122 | |
Actividades de aparcamiento |
|
| |
Propiedades de dominio absoluto y arrendamiento | 6 | 60,791 | 72,226 |
Fondo de comercio y activos intangibles | 3,674 | 4,912 | |
| 64,465 | 77,138 | |
Operaciones hoteleras |
| ||
Propiedades de dominio absoluto y arrendamiento | 6 | 9,500 | 9,100 |
9,500 | 9,100 | ||
Accesorios, equipos y vehículos de motor | 6 | 1,269 | 976 |
Inversiones | 8 | 7,503 | 4,506 |
Total del activo no corriente | 273,661 | 310,842 | |
Activos circulantes |
|
| |
Cuentas comerciales y otras cuentas por cobrar | 3,264 | 21,708 | |
Efectivo y equivalentes de efectivo | 23,320 | 22,150 | |
Inversiones | 6,436 | - | |
|
| 33,020 | 43,858 |
Los activos mantenidos para la venta | - | 20,368 | |
Total de activos corrientes |
| 33,020 | 64,226 |
los activos totales |
| 306,681 | 375,068 |
Pasivo circulante |
|
| |
Comerciales y otras cuentas a pagar | (12,387) | (9,828) | |
sobregiros bancarios | (21,700) | (23,414) | |
Pasivos financieros | (4,665) | (34,655) | |
Total pasivo corriente | (38,752) | (67,897) | |
Pasivos no corrientes |
|
| |
Pasivos financieros | (126,841) | (127,867) | |
Pasivos totales | (165,593) | (195,764) | |
Activos netos | 141,088 | 179,304 | |
Patrimonio atribuible a los propietarios de la Sociedad Dominante |
|
| |
Llamado capital social | 9 | 12,113 | 13,132 |
Compartir cuenta premium | 200 | 200 | |
Reserva de amortización de capital | 1,736 | 717 | |
Reserva de revalorización | 2,784 | 1,213 | |
Ganancias retenidas | 124,255 | 164,042 | |
Equidad total | 141,088 | 179,304 | |
Valor liquidativo por acción | 11 | 291p | 341p |
Estado de cambios en el patrimonio neto consolidado
para el año terminado el 30 de junio de 2023
Llamado capital social | Compartir Cuenta privilegiada | Reserva de amortización de capital | Reserva de revalorización | Ganancias retenidas | Equidad total | |
£000 | £000 | £000 | £000 | £000 | £000 | |
Saldo al 30 de junio de 2021 | 13,282 | 200 | 567 | 500 | 140,846 | 155,395 |
Resultado integral del año | ||||||
Ganancias del año | - | - | - | - | 11,012 | 11,012 |
Otro resultado integral | - | - | - | 713 | 15,306 | 16,019 |
Resultado integral total del año | - | - | - | 713 | 26,318 | 27,031 |
Contribuciones y distribuciones a propietarios | ||||||
Por compra y cancelación de acciones propias | (150) | - | 150 | - | (885) | (885) |
Dividendo complementario correspondiente al ejercicio finalizado el 30 de junio de 2021 | - | - | - | - | (924) | (924) |
Dividendo a cuenta correspondiente al ejercicio cerrado el 30 de junio de 2022 | - | - | - | - | (1,313) | (1,313) |
Saldo al 30 de junio de 2022 | 13,132 | 200 | 717 | 1,213 | 164,042 | 179,304 |
Resultado integral del año | ||||||
Pérdida del año | - | - | - | - | (29,491) | (29,491) |
Otro resultado integral | - | - | - | 1,571 | 16 | 1,587 |
Pérdida integral total del año | - | - | - | 1,571 | (29,475) | (27,904) |
Contribuciones y distribuciones a propietarios |
|
|
|
|
| |
Por compra y cancelación de acciones propias | (1,019) | - | 1,019 | - | (7,888) | (7,888) |
Dividendo complementario correspondiente al ejercicio finalizado el 30 de junio de 2022 | - | - | - | - | (1,212) | (1,212) |
Dividendo a cuenta correspondiente al ejercicio cerrado el 30 de junio de 2023 | - | - | - | - | (1,212) | (1,212) |
Saldo al 30 de junio de 2023 | 12,113 | 200 | 1,736 | 2,784 | 124,255 | 141,088 |
Estado de flujo de efectivo consolidado
para el año terminado el 30 de junio de 2023
2023 |
|
2022
| ||||
Notas | £000 | £000 | £000 | £000 | ||
flujos de efectivo por actividades operacionales |
|
|
| |||
Efectivo generado por operaciones | 10 | 13,769 |
| 11,688 | ||
Interés recibido | 415 |
| - | |||
Pago interesado | (6,149) |
| (6,839) | |||
Efectivo neto generado por actividades operativas |
| 8,035 | 4,849 | |||
Flujos de efectivo de actividades de inversión |
|
|
| |||
Compra y construcción de propiedades de inversión | (7,526) |
| (7,433) | |||
Rehabilitación de propiedades de inversión, propiedad absoluta y arrendamiento | (1,145) |
| (1,617) | |||
Compras de accesorios, equipos y vehículos de motor. | (576) |
| (283) | |||
Producto de la venta de propiedades de inversión | 51,723 |
| 20,608 | |||
Producto de la venta de inversiones | 11,195 |
| 68 | |||
Pagos por adquisiciones de empresas | - |
| (293) | |||
Inversiones en negocios conjuntos | (3,500) |
| (326) | |||
Compra de subsidiaria, neta de efectivo adquirido | 887 |
| - | |||
Efectivo neto generado por actividades de inversión |
|
| 51,058 | 10,724 | ||
Flujos de efectivo de actividades de financiación |
|
| ||||
Cobros de empréstitos no corrientes | 16,000 |
| 6,399 | |||
Reembolso de préstamos no corrientes | (60,241) |
| (18,643) | |||
Tarifas de arreglo pagadas | - |
| (380) | |||
Elemento principal de los pagos por arrendamiento | (1,657) |
| (1,648) | |||
Dividendos pagados a los accionistas | (2,423) |
| (2,237) | |||
Compra de acciones propias | (7,888) |
| (885) | |||
Efectivo neto utilizado en actividades de financiación. |
| (56,209) | (17,394) | |||
Aumento / (disminución) neto de efectivo y equivalentes de efectivo |
|
| 2,884 | (1,821) | ||
Efectivo y equivalentes de efectivo al inicio del año |
| (1,264) | 557 | |||
Efectivo y equivalentes de efectivo al final del año |
| 1,620 | (1,264) | |||
|
| |||||
El efectivo y equivalentes de efectivo al cierre del ejercicio se integran como sigue: | ||||||
|
| |||||
Saldos de caja |
| 23,320 | 22,150 | |||
Saldos descubiertos |
| (21,700) | (23,414) | |||
| 1,620 |
| (1,264) | |||
Anuncios de resultados preliminares auditados
La información financiera del año terminado el 30 de junio de 2023 y el año terminado el 30 de junio de 2022 no constituye las cuentas estatutarias de la compañía para esos años.
Las cuentas estatutarias del año finalizado el 30 de junio de 2022 se han entregado al Registro Mercantil.
Las cuentas estatutarias del año que finalizó el 30 de junio de 2023 se entregarán al Registro Mercantil tras la Asamblea General Anual de la Compañía.
Los informes de los auditores sobre las cuentas del 30 de junio de 2023 y del 30 de junio de 2022 no tenían reservas, no llamaban la atención sobre ningún asunto a modo de énfasis y no contenían ninguna declaración según el artículo 498 (2) o 498 (3) de la Ley de Sociedades. 2006.
1. Información segmentaria
El principal responsable de la toma de decisiones operativas ha sido identificado como la Junta Directiva. El Consejo revisa los informes internos del Grupo para evaluar el desempeño y asignar recursos. La gerencia ha determinado los segmentos operativos con base en estos informes.
(A) Activos segmentarios
| 2023 | 2022 |
£000 | £000 | |
Alquiler de propiedad | 212,249 | 263,598 |
Actividades de aparcamiento | 64,993 | 77,496 |
Operaciones hoteleras | 9,500 | 9,100 |
Inversiones | 19,939 | 24,874 |
306,681 | 375,068 |
(B) Resultados segmentarios
| 2023 |
| 2022 | ||||||||||
Propiedades | Estacionamiento | Hotel |
|
| Propiedades | Estacionamiento | Hotel | ||||||
alquiler | actividades | operaciones | Inversiones | Total |
| alquiler | actividades | operaciones | Inversiones | Total | |||
£000 | £000 | £000 | £000 | £000 | £000 | £000 | £000 | £000 | £000 | ||||
Ingresos brutos (sin incluir los ingresos por cargos por servicios) | 11,445 | 13,066 | 3,120 | - | 27,631 |
| 11,138 | 11,417 | 2,828 | - | 25,383 | ||
Ingresos por cargos por servicio | 2,732 | - | - | - | 2,732 | 2,758 | - | - | - | 2,758 | |||
Ingresos brutos | 14,177 | 13,066 | 3,120 | - | 30,363 | 13,896 | 11,417 | 2,828 | - | 28,141 | |||
Liberación de provisión por deterioro de deudores | - | - | - | - | - | 49 | - | - | - | 49 | |||
Gastos de cargo por servicio | (3,991) | - | - | - | (3,991) | (3,666) | - | - | - | (3,666) | |||
Gastos de propiedad | (751) | (8,175) | (2,634) | - | (11,560) | (1,091) | (6,574) | (2,335) | - | (10,000) | |||
Ingresos netos | 9,435 | 4,891 | 486 | - | 14,812 |
| 9,188 | 4,843 | 493 | - | 14,524 | ||
Gastos administrativos | (5,242) | (1,538) | - | - | (6,780) |
| (5,213) | (1,318) | - | - | (6,531) | ||
Otros ingresos | 834 | 7 | - | 39 | 880 |
| 1,577 | - | - | 35 | 1,612 | ||
Participación en las ganancias después de impuestos de empresas conjuntas | 884 | - | - | - | 884 |
| 885 | - | - | - | 885 | ||
Beneficio de explotación antes de movimientos de valoración | 5,911 | 3,360 | 486 | 39 | 9,796 |
| 6,437 | 3,525 | 493 | 35 | 10,490 | ||
Movimiento de valoración de las propiedades de inversión | (21,033) | - | - | - | (21,033) |
| 3,489 | - | - | - | 3,489 | ||
Deterioro de activos de aparcamiento | - | (10,467) | - | - | (10,467) |
| - | (384) | - | - | (384) | ||
Deterioro del fondo de comercio | - | (991) | - | - | (991) |
| - | - | - | - | - | ||
Pérdida por enajenación de inversiones | - | - | - | (777) | (777) |
| - | - | - | (89) | (89) | ||
Movimiento de valoración de las inversiones. | - | - | - | 1,162 | 1,162 |
| - | - | - | - | - | ||
Beneficio por enajenación de propiedades de inversión | 4,123 | - | - | - | 4,123 |
| 4,563 | - | - | - | 4,563 | ||
Movimiento de valoración de propiedades de empresas conjuntas | (4,950) | - | - | - | (4,950) |
| 430 | - | - | - | 430 | ||
(Pérdida) / beneficio operativo | (15,949) | (8,098) | 486 | 424 | (23,137) |
| 14,919 | 3,141 | 493 | (54) | 18,499 | ||
Costos financieros |
|
|
|
| (6,948) |
| (8,063) | ||||||
Ingresos financieros |
|
|
|
| 594 |
| 576 | ||||||
(Pérdida) / beneficio antes de impuestos |
|
|
|
| (29,491) |
| 11,012 | ||||||
Taxation |
|
|
|
| - | - | |||||||
(Pérdida) / beneficio del año |
|
|
|
| (29,491) |
| 11,012 | ||||||
Todos los resultados se derivan de actividades realizadas en el Reino Unido.
Los resultados de los aparcamientos incluyen los ingresos de los aparcamientos de los sitios que se reservan para futuros desarrollos. El valor de estos solares se ha determinado en función de su valor de desarrollo, por lo que el valor total de estos activos se ha incluido dentro de los activos del negocio de alquiler de inmuebles.
Los ingresos netos en los sitios de desarrollo para el año terminado el 30 de junio de 2023, derivados de las operaciones de estacionamiento, fue de 2,014,000 libras esterlinas. Después de permitir una asignación de gastos administrativos, la ganancia operativa en estos sitios fue de £1,386,000.
Los ingresos recibidos dentro de los segmentos de aparcamientos y hoteles son los únicos ingresos reconocidos por contrato según la NIIF 15. Todos los demás ingresos dentro del segmento de Propiedades provienen de contratos de arrendamiento.
2. Gastos administrativos |
| |
2023 | 2022 | |
£000 | £000 | |
Beneficios para el empleado | 4,344 | 4,281 |
Depreciación | 124 | 129 |
Donaciones de caridad | 60 | 35 |
Otro | 2,252 | 2,086 |
6,780 | 6,531 | |
|
La depreciación cargada al Estado de Resultados Consolidado como gasto administrativo corresponde a la depreciación de los equipos de oficina central, incluyendo elementos fijos y accesorios, equipos de cómputo y vehículos de motor. La depreciación de los equipos operativos y de los activos por derechos de uso tanto en el negocio de aparcamientos como en el hotelero se imputan como gastos directos de propiedad dentro de la Cuenta de Resultados Consolidada.
3. Otros ingresos y gastos |
| |
2023 | 2022 | |
Otros ingresos | £000 | £000 |
Comisión recibida | 154 | 139 |
Dividendos recibidos | 39 | 35 |
Gastos de gestión por cobrar | 260 | 235 |
Recibos de deterioro e ingresos relativos a primas de rescate | 312 | 1,145 |
Otro | 115 | 58 |
880 | 1,612 | |
4. Beneficio por acción
El cálculo del beneficio básico por acción se ha basado en el resultado del ejercicio dividido por el número medio ponderado de acciones en circulación. El número medio ponderado de acciones en circulación durante el ejercicio fue de 49,075,785 (2022: 52,755,750).
2023 |
| 2022
| |||||
|
| Ganancias |
| Ganancias | |||
Ganancias |
| por acción |
| Ganancias | por acción | ||
£000 |
| p | £000 | p | |||
(Pérdida)/beneficio del año y beneficio por acción | (29,491) |
| (60.1) |
| 11,012 | 20.9 | |
Movimiento de valoración de las propiedades de inversión | 21,033 |
| 42.9 |
| (3,489) | (6.6) | |
Deterioro de activos de aparcamiento | 10,467 |
| 21.3 |
| 384 | 0.7 | |
Deterioro del fondo de comercio | 991 |
| 2.0 |
| - | - | |
Movimiento de valoración de propiedades mantenidas en negocios conjuntos | 4,950 |
| 10.1 |
| (430) | (0.8) | |
Beneficio por enajenación de propiedades de inversión y desarrollo | (4,123) |
| (8.4) |
| (4,563) | (8.7) | |
Pérdida por enajenación de inversiones | 777 |
| 1.6 |
| 89 | 0.2 | |
Movimiento de valoración de las inversiones. | (1,162) |
| (2.4) |
| - | - | |
(Ganancia)/pérdida por recompra de acciones de obligaciones | (379) |
| (0.8) |
| 272 | 0.5 | |
Ganancias y ganancias por acción de EPRA | 3,063 |
| 6.2 |
| 3,275 | 6.2 |
No hay diferencia entre las ganancias por acción básicas y diluidas.
No existe diferencia entre el beneficio por acción EPRA básico y diluido.
5. Dividendos |
| |
2023 | 2022 | |
£000 | £000 | |
Pago final de 2021: 1.75 peniques por acción | - | 924 |
2022 pago a cuenta: 2.5 peniques por acción | - | 1,313 |
Pago final de 2022: 2.5 peniques por acción | 1,212 | - |
2023 pago a cuenta: 2.5 peniques por acción | 1,212 | - |
2,424 | 2,237 |
Un dividendo a cuenta con respecto al año terminado el 30 de junio de 2023 de 2.5p por acción se pagó a los accionistas el 16 de junio de 2023. Este dividendo se pagó en su totalidad como una Distribución de Renta de la Propiedad (PID).
Un dividendo complementario con respecto al año terminado el 30 de junio 2023 de 2.5 peniques por Se propone compartir. Este dividendo, basado en las acciones en circulación en [xx] Octubre 2023, montos hasta £ 1.2m que no ha quedado reflejado en estas cuentas y se pagará el 4 de enero de 2024 a los accionistas inscritos en el registro de 15 Diciembre de 2023. La totalidad del dividendo se pagará como dividendo ordinario.
6. Activos no corrientes
(A) Propiedades de inversión
| ||||||
Propiedad vitalicia | Activo por derecho de uso | Desarrollo | Total | |||
£000 | £000 | £000 | £000 | |||
Valoración al 30 de junio de 2021 | 174,690 | 2,768 | 41,451 | 218,909 | ||
Adiciones al costo | 7,433 | - | - | 7,433 | ||
Otros gastos de capital | 1,053 | 22 | 542 | 1,617 | ||
Disposiciones | (29,680) | (518) | - | (30,198) | ||
Movimiento de valoración | 2,878 | (22) | 633 | 3,489 | ||
Movimiento en incentivos de arrendamiento de inquilinos | (144) | - | - | (144) | ||
Valoración al 30 de junio de 2022 | 156,230 | 2,250 | 42,626 | 201,106 | ||
Adiciones al costo | 7,526 | - | - | 7,526 | ||
Mantenido en subsidiarias adquiridas | 23,400 | - | 706 | 24,106 | ||
Otros gastos de capital | 735 | 31 | 395 | 1,161 | ||
Disposiciones | (7,645) | - | (21,250) | (28,895) | ||
Movimiento de valoración | (19,376) | (31) | (1,626) | (21,033) | ||
Movimiento en incentivos de arrendamiento de inquilinos | (170) | - | - | (170) | ||
Valoración al 30 de junio de 2023 | 160,700 | 2,250 | 20,851 | 183,801 | ||
A 30 de junio de 2023, se mantenían propiedades de inversión valoradas en £181,340,000 2022 198,630,000 (XNUMX: £XNUMX XNUMX XNUMX) como garantía de los préstamos del Grupo.
Durante el año, el Grupo adquirió una propiedad de inversión de la que anteriormente había poseído el 50%, a través de la inversión conjunta del Grupo en Belgravia Living Group Limited ("BLG"). La adquisición de la propiedad se vio facilitada por la adquisición por parte del Grupo del 50% restante de BLG.
Los activos de propiedad de inversión con derecho de uso incluyen los derechos de propiedad de arrendamiento a largo plazo.
La Compañía ocupa una oficina en parte del Merrion Centre y un piso de una propiedad de inversión en Londres. Los Administradores no consideran que estos elementos sean materiales.
(B) Propiedades en propiedad y arrendamiento - actividades de aparcamiento
Propiedad vitalicia | Activo por derecho de uso | Total | |
£000 | £000 | £000 | |
Valoración al 30 de junio de 2021 | 29,900 | 44,602 | 74,502 |
Ajuste NIIF 16 | - | (96) | (96) |
Depreciación | (316) | (1,480) | (1,796) |
(Deterioro)/reversión del deterioro | (384) | - | (384) |
Valoración al 30 de junio de 2022 | 29,200 | 43,026 | 72,226 |
Adiciones | 6 | - | 6 |
Ajuste NIIF 16 | - | (95) | (95) |
Depreciación | (312) | (1,496) | (1,808) |
Movimiento de valoración | 929 | - | 929 |
Discapacidad | (4,713) | (5,754) | (10,467) |
Valoración al 30 de junio de 2023 | 25,110 | 35,681 | 60,791 |
El costo histórico de las propiedades de dominio absoluto y los activos de derecho de uso relacionados con las actividades de estacionamiento es de £30,153,000 (2022: £30,153,000).
Al 30 de junio de 2023, las propiedades de dominio absoluto y los activos por derecho de uso relacionados con las actividades de estacionamiento, mantenidos como garantía contra los préstamos del Grupo se mantienen en £35,610,000 (2022: £42,170,000).
(C) Propiedades en propiedad absoluta y en arrendamiento - operaciones hoteleras
Propiedad vitalicia | |
£000 | |
Valoración al 30 de junio de 2022 | 9,100 |
Depreciación | (242) |
Movimiento de valoración | 642 |
Valoración al 30 de junio de 2023 | 9,500 |
Al 30 de junio de 2023, se mantenían propiedades en propiedad y arrendamiento relacionadas con las operaciones hoteleras valoradas en £9,500,000 (2022: £9,100,000) como garantía contra los préstamos del Grupo.
El valor razonable de las propiedades de inversión y desarrollo, los aparcamientos de propiedad absoluta, las operaciones hoteleras y los activos mantenidos para la venta del Grupo han sido determinados principalmente por tasadores externos independientes y debidamente cualificados, CBRE y Jones Lang LaSalle. El resto de la cartera ha sido valorada por el Director de la Propiedad.
Las valoraciones se realizan dos veces al año y se realizan de manera uniforme en toda la cartera de propiedades del Grupo. En cada fecha de informe, los empleados debidamente calificados verifican todas las entradas significativas y revisan las salidas computacionales. Los tasadores externos envían y presentan informes resumidos al Director de la Propiedad y al Directorio sobre el resultado de cada ronda de valoración.
Las valoraciones tienen en cuenta la tenencia, los términos del arrendamiento y la condición estructural. Los datos subyacentes a las valoraciones incluyen rentas de mercado o rentabilidad empresarial, incentivos ofrecidos a los inquilinos, tasas de crecimiento previstas, rendimientos de mercado y tasas de descuento y costes de venta, incluido el impuesto de timbre.
Las propiedades de desarrollo comprenden principalmente terrenos en Leeds y Manchester. Estos también han sido valorados por tasadores externos adecuadamente calificados, Jones Lang LaSalle, teniendo en cuenta una evaluación de su valor de realización en su estado y condición existentes, basada en evidencia de mercado de transacciones comparables y cálculos de valor residual.
Los ingresos, valores y rendimientos de la propiedad se han establecido por categoría a 30 de junio de 2023 en la siguiente tabla.
Pasando el alquiler | VRE | Valor | Rendimiento inicial | Rendimiento reversible | |
£000 | £000 | £000 | % | % | |
Comercio minorista y ocio | 984 | 1,292 | 14,510 | 6.4% | 8.4% |
Merrion Center (excluyendo oficinas) | 4,610 | 4,919 | 51,414 | 8.5% | 9.0% |
Oficinas | 3,040 | 4,953 | 52,966 | 5.4% | 8.8% |
Hoteles | 816 | 816 | 9,500 | 8.1% | 8.1% |
Venta al por menor fuera de la ciudad | 1,006 | 1,070 | 13,000 | 7.3% | 7.8% |
Residencial | 1,392 | 1,526 | 31,060 | 4.2% | 4.6% |
11,848 | 14,576 | 172,450 | 6.5% | 8.0% | |
Propiedad de desarrollo |
|
| 20,851 |
|
|
Aparcamientos |
|
| 37,644 |
|
|
Ajuste NIIF 16 - Activos por derecho de uso mantenidos dentro de propiedades de inversión | 23,147 |
|
| ||
|
| 254,092 |
|
|
Los ingresos, valores y rendimientos de la propiedad se han establecido por categoría a 30 de junio de 2022 en la siguiente tabla.
Pasando el alquiler | VRE | Valor | Rendimiento inicial | Rendimiento reversible | |
£000 | £000 | £000 | % | % | |
Comercio minorista y ocio | 1,122 | 1,709 | 22,125 | 4.3% | 6.8% |
Merrion Center (excluyendo oficinas) | 4,874 | 5,234 | 58,818 | 7.8% | 8.4% |
Oficinas | 2,862 | 4,801 | 55,262 | 4.9% | 8.2% |
Hoteles | 500 | 950 | 9,100 | 5.2% | 9.9% |
Venta al por menor fuera de la ciudad | 1,006 | 1,155 | 14,500 | 6.6% | 7.5% |
Residencial | 428 | 428 | 7,775 | 5.1% | 5.1% |
10,792 | 14,277 | 167,580 | 6.0% | 8.0% | |
Propiedad de desarrollo |
|
| 42,626 |
|
|
Aparcamientos |
|
| 45,527 |
|
|
Ajuste NIIF 16 - Activos por derecho de uso mantenidos dentro de propiedades de inversión | 26,699 |
|
| ||
|
| 282,432 |
|
|
Propiedades de inversión (dominio absoluto y derecho de uso), propiedades de dominio absoluto (PPE), operaciones hoteleras y activos mantenidos para la venta
El efecto sobre la valoración total (excluyendo propiedades en desarrollo y aparcamientos) de £172.5 millones de aplicar un rendimiento medio ponderado diferente y un ERV medio ponderado diferente sería el siguiente:
Valoración en el Consolidado Estados financieros con un rendimiento inicial del 5.5 %: 203.8 millones de libras esterlinas, valoración del 7.5 %: 149.4 millones de libras esterlinas.
Valoración en los Estados Financieros Consolidados a un rendimiento reversionario del 7.0% - £197.1m, Valoración al 9.0% - £153.3m.
Propiedades de inversión (propiedades de desarrollo)
Las entradas clave no observables en la valoración de una de las propiedades de desarrollo del Grupo de £14.8 millones es el valor asumido por acre o por unidad de terreno. El efecto sobre la valuación de la propiedad de desarrollo de aplicar un valor asumido diferente por acre o por unidad de terreno sería el siguiente:
Valoración en los estados financieros consolidados si un aumento del 5 % en el valor por acre o por unidad - £15.5 millones, una disminución del 5 % en el valor por acre o por unidad - £14.1 millones.
La otra propiedad de desarrollo clave en el Grupo se valora sobre la base del valor de la tierra de desarrollo por acre, el efecto sobre la valoración de la propiedad de desarrollo de aplicar sensibilidades razonables no crearía un impacto material.
Actividades de aparcamiento en propiedad
El efecto en la valoración total de las propiedades de aparcamiento de propiedad absoluta del Grupo de £25.1 millones al aplicar una tasa de rendimiento/descuento diferente y un valor de alquiler/ingreso neto supuesto diferente sería el siguiente:
Valoración en los estados financieros consolidados basada en una disminución del 1 % en la tasa de rendimiento/descuento: 29.6 millones de libras esterlinas, aumento del 1 % en la tasa de rendimiento/descuento: 21.8 millones de libras esterlinas
Valoración en los estados financieros consolidados basada en un aumento del 5% en el valor de alquiler supuesto/ingreso neto - £26.4 millones, disminución del 5% en el valor de alquiler supuesto/ingreso neto - £23.8 millones
Derecho de Uso de las actividades del aparcamiento
El efecto en la valoración total de las propiedades de aparcamiento por derecho de uso del Grupo de £35.7 millones al aplicar una tasa de descuento diferente y un ingreso neto supuesto diferente sería el siguiente:
Valoración en los estados financieros consolidados basada en una tasa de descuento del 8% - £37.2 millones, valoración al 9% - £34.2 millones
Valoración en el Consolidado Estados financieros asumiendo ingresos netos un 10% por encima de lo previsto: £38.2 millones, valoración un 10% por debajo de lo previsto: £33.1 millones.
Las valoraciones de las propiedades se pueden reconciliar con el valor en libros de las propiedades en el balance general de la siguiente manera:
Propiedades de inversión | Propiedades de dominio absoluto y arrendamiento |
Operaciones hoteleras |
Total | |
£000 | £000 | £000 | £000 | |
Valorado externamente por CBRE | 96,740 | 19,260 | 9,500 | 125,500 |
Valorado externamente por Jones Lang LaSalle | 87,010 | 5,850 | - | 92,860 |
Inversiones inmobiliarias valoradas por los Consejeros | 51 | - | - | 51 |
Propiedades mantenidas en la valuación | 183,801 | 25,110 | 9,500 | 218,411 |
NIIF 16 activos por derecho de uso mantenidos al costo depreciado | - | 35,681 | - | 35,681 |
183,801 | 60,791 | 9,500 | 254,092 |
Valuación de propiedades de inversión (dominio absoluto y derecho de uso), propiedades de dominio absoluto (PPE), operaciones hoteleras y activos mantenidos para la venta a valor razonable
Todas las propiedades de inversión, propiedades de dominio absoluto mantenidas en propiedad, planta y equipo, operaciones hoteleras y activos mantenidos para la venta se miden a valor razonable en el balance general consolidado y se clasifican como nivel 3 en la jerarquía de valor razonable según se define en la NIIF 13 como una o más entradas a la valoración se basan en parte en datos de mercado no observables. Para llegar a la valoración de cada propiedad (como en años anteriores), tanto los tasadores externos independientes como los Directores han utilizado la tasa de alquiler real y también se han formado una opinión sobre los dos datos importantes no observables que son el alquiler de mercado de esa propiedad y el rendimiento (es decir, la tasa de descuento) que un comprador potencial aplicaría para llegar al valor de mercado. Se llega a estos dos insumos usando comparables de mercado para el tipo, ubicación y condición de la propiedad.
(D) Instalaciones, equipos y vehículos de motor |
|
|
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Acumulado |
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Cost | Depreciación |
| ||||||
£000 | £000 |
| ||||||
Al 1 de julio de 2021 | 4,711 | 3,756 |
| |||||
Adiciones | 283 | - |
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Depreciación | - | 262 |
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Al 30 de junio de 2022 | 4,994 | 4,018 |
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Valor neto contable a 30 de junio de 2022 | 976 |
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Al 1 de julio de 2022 | 4,994 | 4,018 |
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Adiciones | 576 | - |
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Depreciación | - | 283 |
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Al 30 de junio de 2023 |
| 5,570 | 4,301 |
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Valor neto contable a 30 de junio de 2023 |
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| 1,269 |
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7. Inversiones en negocios conjuntos
2023 | 2022 | |
£000 | £000 | |
A principios de año | 18,016 | 16,212 |
Inversiones en negocios conjuntos | 3,500 | 326 |
Intereses del prestamo | 245 | 163 |
Movimiento de valoración de las propiedades de inversión | (4,950) | 430 |
Participación en los beneficios después de impuestos | 884 | 885 |
Montos eliminados en la consolidación de la subsidiaria | (10,572) | - |
Al final del año | 7,123 | 18,016 |
Las inversiones en negocios conjuntos se desglosan como sigue:
2023 | 2022 | |
£000 | £000 | |
Equidad | 7,123 | 11,691 |
Préstamos | - | 6,325 |
| 7,123 | 18,016 |
Las inversiones en empresas conjuntas al 30 de junio de 2022 estaban relacionadas principalmente con la participación del Grupo en el capital social de Merrion House LLP y el capital social de Belgravia Living Group Limited. También dentro de Inversiones en Negocios Conjuntos existen saldos de préstamos adeudados por negocios conjuntos ya que se consideran parte de la inversión neta en el JV. El 14 de abril de 2023, el Grupo adquirió el 50% restante del capital social de Belgravia Living Group Limited y, por lo tanto, ya no lo contabiliza como una empresa conjunta. Esta adquisición no cumplió con la definición de negocio y se trata como una adquisición de activos. El valor en libros de la empresa conjunta contabilizada mediante el método de participación en la fecha de adquisición ha formado parte de la contraprestación pagada por la propiedad de inversión. La contraprestación por la adquisición fue de £1, siendo el activo clave adquirido una propiedad de inversión de £23.4 millones y una propiedad asociada. préstamo bancario de 14.4 millones de libras esterlinas
Merrion House LLP posee un interés de arrendamiento a largo plazo sobre una propiedad que se alquila al socio de la empresa conjunta del Grupo, el Ayuntamiento de Leeds ("LCC"). La participación en la empresa conjunta para cada socio es una participación igual del 50 %, independientemente del nivel de las contribuciones generales de cada socio. Las propiedades de inversión mantenidas dentro de esta sociedad han sido valoradas externamente por CBRE en cada fecha de presentación.
Los activos y pasivos de Merrion House LLP para el año actual y el anterior son los siguientes:
2023 | 2022 | |
£000 | £000 | |
Activos no corrientes | 61,450 | 71,850 |
Efectivo y equivalentes de efectivo | 767 | 278 |
Deudores y pagos anticipados | - | 295 |
Comerciales y otras cuentas a pagar | (700) | (616) |
Pasivos financieros corrientes | (1,717) | (1,659) |
Pasivos financieros no corrientes | (45,554) | (47,270) |
Activos netos | 14,246 | 22,878 |
Las (pérdidas)/ganancias de Merrion House LLP para el año actual y el anterior se indican a continuación:
2023 | 2022 | |
£000 | £000 | |
Ingresos | 3,460 | 3,328 |
Gastos | (23) | (2) |
Costos financieros | (1,669) | (1,725) |
Movimiento de valoración de las propiedades de inversión | (10,400) | 200 |
(pérdida)/beneficio neto | (8,632) | 1,801 |
La participación del Grupo en otros negocios conjuntos no se considera material. El valor contable de la inversión del Grupo en Bay Sentry Limited es cero libras esterlinas (2022: cero libras esterlinas).
Los negocios conjuntos no tienen pasivos contingentes significativos a los que el Grupo esté expuesto ni el Grupo tiene pasivos contingentes significativos en relación con su participación en los negocios conjuntos.
A continuación se incluye una lista completa de las empresas conjuntas del Grupo, todas ellas registradas en Inglaterra y que operan en el Reino Unido:
Interes benéfico | Actividad | |
% | ||
Merrion House LLP (al 30 de junio de 2023 y al 30 de junio de 2022) | 50 | Inversión en propiedades |
Belgravia Living Group Limited (solo al 30 de junio de 2022) | 50 | Inversión en propiedades |
Bay Sentry Limited (al 30 de junio de 2023 y al 30 de junio de 2022) | 50 | Desarrollo de Software |
8. Inversiones
2023 | 2022 | |
£000 | £000 | |
Activos circulantes |
| |
Notas de préstamo - Contraprestación diferida | 4,493 | - |
Notas de préstamo - Contraprestación contingente | 1,943 | - |
| 6,436 | - |
Activo no corriente |
| |
Inversiones cotizadas | 4,068 | 4,096 |
Inversiones no cotizadas | 410 | 410 |
Notas de préstamo - Contraprestación diferida | 3,025 | - |
| 7,503 | 4,506 |
|
| |
| 13,939 | 4,506 |
Inversiones cotizadas
2023 | 2022 | |
£000 | £000 | |
Al inicio del año | 4,096 | 5,802 |
Disposiciones | (44) | (62) |
Aumento/(disminución) del valor de las inversiones | 16 | (1,644) |
Al final del año | 4,068 | 4,096 |
Las inversiones cotizadas se relacionan con una participación accionaria en una empresa que cotiza en la Bolsa de Valores de Londres. Esto se indica a valor de mercado en la tabla anterior y tiene un costo histórico de £875,000 (2022: £882,300).
Las inversiones cotizadas se miden a valor razonable en el balance general consolidado y se clasifican como nivel 1 en la jerarquía de valor razonable según se define en la NIIF 13, ya que las entradas para la valoración se basan en precios de mercado cotizados.
La máxima exposición al riesgo a la fecha de presentación es el valor razonable de las otras inversiones.
Inversiones no cotizadas
2023 | 2022 | |
£000 | £000 | |
A principios de año | 410 | 3,415 |
Intereses del prestamo | - | 413 |
Aumento del valor de las inversiones | - | 16,950 |
Transferido a activos mantenidos para la venta | - | (20,368) |
Al final del año | 410 | 410 |
El año anterior, las inversiones no cotizadas se relacionaron principalmente con una participación accionaria y préstamos concedidos a YourParkingSpace Limited ('YPS'), una empresa de propiedad privada constituida en el Reino Unido. La inversión en YPS se transfirió a activos mantenidos para la venta en el año que finalizó el 30 de junio de 2022.
En julio de 2022, la Compañía vendió toda su participación accionaria en YPS, a cambio de una contraprestación inicial en efectivo de £9.6 millones, más un elemento de contraprestación diferido y contingente en forma de notas de préstamo. Además de la contraprestación de capital, la Compañía también recibió en julio de 2022 el reembolso total de su préstamo a YPS que, incluidos los intereses acumulados, ascendió a £1.95 millones.
Las inversiones no cotizadas se clasifican en el nivel 3 en la jerarquía del valor razonable tal como se define en la NIIF 13, ya que los datos de valoración se basan en datos no observables.
Notas de préstamo - Contraprestación diferida
|
2023 |
2022 |
£000 | £000 | |
Activos circulantes |
| |
A principios de año | - | - |
Notas de préstamo emitidas a la Compañía en el período | 4,287 | - |
Intereses del prestamo | 206 | - |
4,493 | - | |
Activos no corrientes |
| |
A principios de año | - | - |
Notas de préstamo emitidas a la Compañía en el período | 2,888 | - |
Intereses del prestamo | 137 | - |
3,025 | - |
El interés devengado por los pagarés de préstamo de consideración diferida es del 5% anual. El elemento actual de contraprestación diferida fue recibido por la Compañía en julio de 2023, el elemento no corriente de contraprestación diferida vence en julio de 2024.
Las notas de préstamo de contraprestación diferida se contabilizan utilizando la base del costo amortizado y se evalúa su deterioro según el modelo de pérdida crediticia esperada de la NIIF 9.
Notas de préstamo: contraprestación contingente
Los activos mantenidos para la venta se desglosan como sigue:
|
2023 |
2022 |
£000 | £000 | |
A principios de año | - | - |
Notas de préstamo emitidas a la Compañía en el período | 743 | - |
Reducción del descuento aplicado a la contraprestación contingente | 38 | - |
Movimiento de valoración | 1,162 | - |
1,943 | - |
Las notas de préstamo de contraprestación contingente se reconocieron inicialmente a su valor razonable, con base en el desempeño estimado de YPS en el período de 14 meses finalizado en octubre de 2023. Esta es una estimación preparada por la Compañía. Las notas de préstamo de contraprestación contingente se contabilizan utilizando el valor razonable con cambios en pérdidas y ganancias. Una vez completada la venta de su inversión en YPS, la Compañía no tiene acceso a la información de administración regular de YPS, sin embargo, recibe actualizaciones ad hoc. La valoración de la contraprestación contingente se basó en el desempeño de YPS para el período finalizado el 30 de junio de 2023 y no supone ningún crecimiento adicional en los cuatro meses restantes del período de obtención de ganancias. Los directores de la empresa creen que este es el enfoque más razonable, basándose en su conocimiento del mercado de aparcamientos, pero también en relación con el actual entorno macroeconómico en el que se observa un crecimiento de los ingresos, pero es muy específico geográficamente.
Estos activos de notas de préstamo se clasifican en el nivel 3 en la jerarquía del valor razonable tal como se define en la NIIF 13, ya que los datos de valoración se basan en datos no observables.
El efecto sobre el valor de la contraprestación contingente al final del año de £1.9 millones de aplicar un nivel diferente de ingresos para el período hasta octubre de 2023:
Valoración en el Consolidado Estados financieros asumiendo ingresos netos un 10 % por encima de lo previsto: £2.3 millones, valoración un 10 % por debajo de lo previsto: £1.4 millones. El importe máximo adeudado a la Compañía según los términos de las notas de préstamo de contraprestación contingente es de £3.8 millones.
Inversiones no cotizadas - Activos mantenidos para la venta
Los activos mantenidos para la venta se desglosan como sigue:
|
2023 |
2022 |
£000 | £000 | |
Inversiones iguales | - | 18,420 |
Préstamos | - | 1,948 |
| - | 20,368 |
Los activos mantenidos para la venta a 30 de junio de 2022 se relacionan con una participación accionaria y préstamos adelantados a YourParkingSpace Limited ('YPS'), una empresa de propiedad privada constituida en el Reino Unido. La empresa completó la venta de estos activos en julio de 2022.
9. Capital social solicitado
COMERCIO
El capital social autorizado de la empresa es 164,879,000 (2022: 164,879,000) Acciones Ordinarias de 25 peniques cada una. El valor nominal del capital social autorizado es £41,219,750 (2022: £ 41,219,750).
Emitido y pagado en su totalidad
Número de acciones | Valor nominal | |
000 | £000 | |
Al 30 de junio de 2022 | 52,531 | 13,132 |
Compra y cancelación de acciones propias | (4,075) | (1,019) |
Al 30 de junio de 2023 | 48,456 | 12,113 |
La Compañía tiene un solo tipo de clase de Acciones Ordinarias en emisión. Todas las acciones tienen igual derecho a voto y distribución de dividendos.
Al cierre del ejercicio, la Sociedad tenía autoridad para recomprar para su cancelación otras 7,279,590 Acciones Ordinarias.
10. Flujos de efectivo de las actividades de explotación
2023 | 2022 | |
£000 | £000 | |
(Pérdida) / beneficio del ejercicio | (29,491) | 11,012 |
Ajustes para: |
| |
Depreciación | 2,333 | 2,301 |
Amortización | 247 | 222 |
Beneficio por enajenación de activos fijos | (48) | - |
Beneficio por enajenación de propiedades de inversión | (4,123) | (4,563) |
Pérdida por venta de inversiones | 795 | 89 |
Movimiento en la valoración de las inversiones | (1,162) | - |
Costos financieros | 6,948 | 8,063 |
Ingresos financieros | (594) | (576) |
Proporción de pérdidas/(ganancias) después de impuestos de empresas conjuntas | 4,066 | (1,315) |
Movimiento en valuación de propiedades de inversión | 21,033 | (3,489) |
Movimiento en incentivos de arrendamiento | 170 | 144 |
Deterioro de activos de aparcamiento | 10,467 | 384 |
Deterioro del fondo de comercio | 991 | - |
(Aumento) / disminución de cuentas por cobrar | (218) | 1,083 |
Aumento / (disminución) de las cuentas por pagar | 2,355 | (1,667) |
Efectivo generado por operaciones | 13,769 | 11,688 |
11. Valor liquidativo por acción
Los valores liquidativos básicos y diluidos son los mismos, tal y como se indica en el cuadro siguiente.
2023 | 2022 | |
£000 | £000 | |
Patrimonio neto a 30 de junio | 141,088 | 179,304 |
Acciones en circulación (000) | 48,456 | 52,531 |
Valor liquidativo básico y diluido por acción | 291p | 341p |
[ 1 ] Las medidas de desempeño alternativas se detallan y concilian en la nota 4 de este anuncio y la revisión financiera.
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