Resultados del semestre finalizado el 31 de diciembre de 2023
LA INFORMACIÓN CONTENIDA EN ESTE ANUNCIO ESTÁ RESTRINGIDA Y NO ES PARA PUBLICACIÓN, DIVULGACIÓN O DISTRIBUCIÓN EN LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, CUALQUIER ESTADO MIEMBRO DEL ÁREA ECONÓMICA EUROPEA, CANADÁ, AUSTRALIA, JAPÓN O LA REPÚBLICA DE SUDÁFRICA.
27 de febrero de 2024
Renta alternativa REIT plc
(el "Empresa" o la "Grupo procesos")
INFORME INTERMEDIO Y ESTADOS FINANCIEROS PARA EL SEMESTRE TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2023 (el "Período")
En camino de entregar el dividendo anual objetivo de al menos 5.9 peniques por acción para el año financiero que finaliza el 30 de junio de 2024.
Cartera resistente y bien situada para seguir proporcionando ingresos seguros indexados con potencial de crecimiento del capital.
La Junta Directiva de Alternative Income REIT plc (ticker: AIRE), propietario de una cartera diversificada de activos inmobiliarios comerciales en el Reino Unido predominantemente alquilados a largo plazo con revisiones de alquiler indexadas, se complace en anunciar su informe intermedio y sus estados financieros correspondientes al semestre finalizado el 31 de diciembre de 2023 (el Período).
Simon Bennett, presidente no ejecutivo de Alternative Income REIT plc, comenta:
"The Group completed the disposal of its hotel in Glasgow, generating proceeds of £7.5 million in August 2023, representing a 7.9% premium to its fair value as at 30 June 2023, y en diciembre de 2023 completamos la adquisición de Virgin Active en Ockley Road, Streatham por £5.5 millones (bruto de costos de adquisición). El grupo estudia reinvertir las Los ingresos restantes en otra propiedad en el primer trimestre de 1.
La Junta ha fijado un objetivo de dividendo anual de al menos 5.9 peniques por acción A ("pps") for the year ending 30 June 2024 (year ended 30 June 2023: 5.7pps), which is expected to be fully covered, subject to the reinvestment of the Glasgow sale proceeds as anticipated and the continued collection of rent from the Group's property portfolio as it falls due.
La renta anualizada contratada del Grupo creció un 2.9% en el Período principalmente debido a las revisiones de los alquileres indexadas en Birmingham, Salford, Sittingbourne, Brough y Solihull, y después de tener en cuenta el período de incentivo de alquiler gratuito para Pets at Home en Droitwich. Casi todos los arrendamientos de la cartera están indexados (95.8%), y el 35.9% de estos ingresos por alquiler se revisan anualmente.
At 31 December 2023, the Group owned 19 properties valued at £103.3 million (30 de junio de 2023: £107.0 millones). En términos comparables, los valores de las propiedades de la Compañía disminuyeron en £1.9 millones o un 1.9%. Las mayores caídas de valor se produjeron en los sectores residencial, de ocio y de almacenes minoristas.
At 31 diciembre En 2023, el valor liquidativo no auditado del grupo fue de £65.7 millones de libras esterlinas, o 81.62 puntos porcentuales. (30 de junio de 2023: £67.8 millones, o 84.16 puntos porcentuales), lo que representa una disminución de 3.0% en el Período. Cuando se combina con los dos dividendos a cuenta pagados en el Período de 3.35 puntos porcentuales, esto produjo un rendimiento total del NAV no auditado para el Período de 1.0%. A la inversa, tras una reducción sustancial del descuento, el precio de la acción aumentó sustancialmente por 10.5% a 71.50pps y el rendimiento total del precio de la acción para el Período fue de 15.7%.
La cartera del Grupo está relativamente aislada de las fluctuaciones del mercado, beneficiándose de estar 100% alquilada y con un cobro del 100% del alquiler adeudado. Además, el Grupo se beneficia de unos costes de endeudamiento fijos bajos. La combinación de estos factores proporciona un flujo de ingresos por alquiler seguro y creciente.
The Board remains confident that the Company is well-positioned for the future, with a portfolio that continues to deliver secure, index-linked income and has the potential for capital growth as the property market recovers."
Finanzas Destacados
Al 31 de diciembre de 2023 (el "Fin del Período")
| 31 de diciembre 2023 (No auditado) | 30 de junio de 2023 (auditado) |
Cambios |
Valor liquidativo ('NAV') | EUR 65.7 millones | EUR 67.8 millones | - 3.0% |
NAV por acción | 81.62p | 84.16p | - 3.0% |
Compartir precio por acción | 71.50p | 64.70p | + 10.5% |
Descuento del precio de la acción al valor liquidativo B | 12.4% | 23.1% | - 10.7% |
Valor razonable de las propiedades de inversión (basado en valoración externa) | EUR 103.3 millones D | EUR 107.0 millones D | - 3.5% |
Préstamo a valor bruto de los activos ('GAV') antes de Cristo | 37.5% | 36.8% | |
Facilidad de préstamo C | EUR 41.0 millones | EUR 41.0 millones | - |
Para el semestre finalizado el 31 de diciembre (el período")
| 2023 (No auditado) | 2022 (No auditado) | Cambios |
EPRA ganancias por compartir ('EPS') B | 2.75p | 3.45p | - 20.3% |
EPS ajustado B | 2.96p | 3.35p | - 11.6% |
Dividendos totales por acción | 2.85p | 2.75p | + 3.6% |
Cobertura de dividendos B | 103.9% | 121.8% | - 17.9% |
Rendimiento por dividendo (anualsed) B | 8.3% | 8.3% |
|
Funcionamiento beneficio (incluida la ganancia por la venta de propiedades de inversión pero excluyendo los cambios en el valor razonable) | EUR 3.5 millones | EUR 3.5 millones | - |
Beneficio / (pérdida) antes de impuestos | EUR 0.6 millones | (£ 7.3 millones) | + 108.8% |
EPS/(pérdida por acción) | 0.80p | (9.08p) | + 108.8% |
Rentabilidad total del precio de la acción B | 15.69% | (15.4%) | |
Rentabilidad total NAV B | 0.96% | (9.6%) | |
Alquiler bruto anualizado | EUR 7.7 millones | EUR 7.5 millones | + 2.7% |
Gastos corrientes (anualmentesed) B | 1.46% | 1.42% | + 4 pb |
· El NAV disminuyó en conjunto en £2.1 millones a £65.7 millones, equivalente a 81.62 puntos porcentuales al 31 de diciembre de 2023. La disminución se debió principalmente a la reducción de £1.9 millones (1.9%) en el valor razonable de las propiedades de inversión que se vieron afectadas. por el movimiento alcista de los rendimientos observado en todo el sector inmobiliario del Reino Unido, impulsado principalmente por los aumentos de los tipos de interés y la inflación durante el año.
· Los dividendos declarados con respecto al período totalizaron 2.85 puntos porcentuales, un aumento del 3.6% en comparación con el semestre finalizado el 31 de diciembre de 2022 y en línea con el dividendo anual objetivo de la Junta. de al menos 5.9 pps A, cual Se espera que esté completamente cubierto. Los dividendos del Periodo fueron cubiertos en un 103.9% por las ganancias.
· Rentabilidad por dividendo B del 8.3% se mantiene sin cambios en comparación con el Período anterior, lo que refleja el aumento tanto del dividendo como del precio de la acción.
· El precio de las acciones de la Compañía de 71.5 peniques al final del Período representa un aumento del 10.5% durante el Período, lo que refleja la reducción sustancial del descuento de la Compañía (al NAV) del 23.1% al 12.4%.
· El BPA ascendió a una ganancia de 0.80 puntos porcentuales durante el período. El aumento se debe en gran medida a una mejora de £7.9 millones en el valor razonable de las propiedades de inversión.
· El préstamo del Grupo vence en octubre de 2025 y está fijado a un coste de interés medio ponderado del 3.19%. El préstamo a GAV del 37.5% y el índice de cobertura de intereses del 571% brindan un margen significativo sobre el préstamo del prestamista para el convenio de valor del 60% y un convenio de cobertura de intereses del 250%.
A Este es solo un objetivo y no una previsión de beneficios. No puede haber garantía de que se logre el objetivo y no debe tomarse como un indicador de los resultados esperados o reales de la Compañía.
B Considerada una medida de desempeño alternativa. Se pueden encontrar más detalles al final de esta sección y los cálculos completos se exponen a continuación de los estados financieros.
C La línea de préstamo al 31 de diciembre de 2023 de £41 millones (30 de junio de 2023: igual) es con Canada Life Investments, vence el 20 de octubre de 2025 y tiene un costo de interés promedio ponderado del 3.19%.
D En términos comparables, el valor razonable de las propiedades disminuyó £1.9 millones o 1.9% durante el Período.
Aspectos operacionales destacados
Al cierre del período del Grupo el 31 de diciembre de 2023:
· La cartera de propiedades del Grupo tenía un valor razonable de £103.3 millones de libras en 19 propiedades (30 de junio de 2023: £107.0 millones de libras en 19 propiedades).
· Completion of the disposal of a hotel in Glasgow for £7.5 million in August 2023 at a 7.9% premium to its fair value.
· Adquisición de Virgin Active en Ockley Road, Streatham por £5.5 millones (bruto de los costos de adquisición) en diciembre de 2023, cuyos ingresos se espera que se reinviertan en otra propiedad durante el primer trimestre de 1.
· Rendimiento inicial neto EPRA A ('NIY') alcanzó el 6.9% (30 de junio de 2023: 6.6%).
· El 95.8% de los ingresos del Grupo están indexados al Índice de Precios Minoristas ('IPC') o al Índice de Precios al Consumo ('IPC'); El 35.9% se revisa anualmente.
· Los activos se encontraban arrendados en un 100% al Cierre del Período y durante todo el Período.
· he weighted average unexpired lease term ('WAULT') at the Period End was 16.6 years to the earlier of break and expiry (30 June 2023:17.0 years) and 18.5 years to expiry (30 June 2023: 18.9 years).
Ingresos y gastos durante el Período
· El alquiler reconocido durante el Período fue de £3.5 millones (semestre hasta el 31 de diciembre de 2022: £3.9 millones), de los cuales £0.2 millones (31 de diciembre de 2022: £0.3 millones) se relacionaron con deudores acumulados por la combinación de incrementos mínimos y exención de alquiler. período. La ligera disminución del alquiler reconocida se debe principalmente a la diferencia temporal entre la venta del hotel de Glasgow en agosto de 2023 y la reinversión de parte de los ingresos en Virgin Active en Streatham, que se completó en diciembre de 2023. El número de los inquilinos al semestre eran 22 (31 de diciembre de 2022: 21).
· Todos del alquiler adeudado durante el Período haya sido cobrado.
· La cartera tenía un alquiler bruto anualizado de £7.7 millones en 19 propiedades (31 de diciembre de 2022: £7.5 millones en 19 propiedades).
· Los gastos corrientes (anualizados) al final del período fueron del 1.46%, un ligero aumento con respecto al período anterior comparable (31 de diciembre de 2022: 1.42%).
Aspectos destacados posteriores al balance
· El 6 de febrero de 2024, la Junta declaró un dividendo a cuenta de 1.425 puntos porcentuales con respecto al trimestre finalizado el 31 de diciembre de 2023. Este se pagará el 1 de marzo de 2024 a los accionistas registrados el 16 de febrero de 2024. La fecha ex dividendo fue el 15 de febrero. 2024.
· Como se explica en la Declaración del Presidente, la Junta ha emprendido una revisión de los acuerdos de asesoramiento de inversiones del Grupo. Esta revisión incluyó propuestas de administradores de inversiones externos seleccionados con la experiencia inmobiliaria relevante. A continuación, el 26 de febrero de 2024, el Consejo aprobó el nombramiento de Martley Capital Real Estate Investment Management Limited (Martley Capital) como Asesor de Inversiones del Grupo, sujeto a las aprobaciones regulatorias finales. Martley Capital Group (del cual Martley Capital es una subsidiaria) se lanzó en diciembre de 2023 como una nueva empresa mediante la cual miembros clave del actual equipo asesor de M7 Real Estate continuarán prestando servicios al Grupo como parte del equipo de Martley Capital. El nombramiento de Martley Capital se realizó mediante una escritura de novación del acuerdo de asesoría de inversiones del Grupo (y cambios menores posteriores al mismo), dejando a las partes sustancialmente en los mismos términos y con una tarifa sin cambios.
· En los próximos seis meses periodo hasta el 30 de junio de 2024, se revisará el 18.8% de los ingresos del Grupo (Digital XNUMXk índice anual-linked alquiler críticas y dos revisiones periódicas de alquiler indexadas (5 años desde las revisiones anteriores)).
CONSULTAS
Renta alternativa REIT plc |
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Simon Bennett - Presidente | a través de H/Advisors Maitland a continuación |
M7 Bienes Raíces Ltda. ricardo croft jane bloré | 44 0 20 3657 5500 |
Panmure Gordon (Reino Unido) Limited | 44 0 20 7886 2500 |
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H/Asesores Maitland (Asesor de Comunicaciones) | 44 + (0) 7747 113 930 |
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Rachel cohen |
El LEI de la empresa es 213800MPBIJS12Q88F71.
Más información sobre la Renta Alternativa REIT plc está disponible en www.ingresosalternativosreit.com 1
NOTAS
Alternative Income REIT PLC aims to generate a sustainable, secure and attractive income return for shareholders from a diversified portfolio of UK property investments, predominately in alternative and specialist sectors. The majority of the assets in the Group's portfolio are let on long leases which contain index linked rent review provisions.
The Company's asset manager is M7 Real Estate Limited ("M7"). M7 is a leading specialist in the pan-European, regional, multi-tenanted real estate market. It has over 215 employees in 14 countries and territories. The team manages over 600 assets with a value of circa ?6.9 billion (at 30 September 2023).
1 Ni el contenido del sitio web de la Compañía, ni el contenido de ningún sitio web accesible desde hipervínculos en su sitio web o en cualquier otro sitio web, se incorpora a este anuncio ni forma parte de él ni, a menos que se haya publicado previamente en un Servicio de información reglamentaria, en caso de que tal se debe confiar en el contenido para tomar una decisión sobre si adquirir o no, continuar manteniendo o enajenar valores en la Compañía.
Declaración del presidente
General
Me complace presentar el informe semestral no auditado de Alternative Income REIT plc (la Compañía) junto con sus subsidiarias (el Grupo) para el semestre finalizado el 31 de diciembre de 2023.
Durante el período analizado, la cartera de la Compañía no fue inmune al movimiento a la baja en las valoraciones de todo el sector y para el semestre finalizado el 31 de diciembre de 2023, el valor liquidativo del Grupo cayó en £2.1 millones a £65.7 millones (30 de junio de 2023: £67.8 millones ). Dicho esto, nuestra cartera ha mostrado cierta resistencia ya que la caída de la valoración ha sido, en su mayor parte, sustancialmente menor que la de los índices inmobiliarios de referencia y la del grupo de pares de la Compañía.
El 95.8% de la cartera del Grupo se beneficia de revisiones de alquileres indexadas, el 35.9% anual. Combinar esto con un balance sólido, gastos generales modestos y bajos costos de endeudamiento fijos hasta 2025, ayuda a garantizar que la Compañía esté bien posicionada para capear la tormenta económica actual y continuar brindando ingresos atractivos, seguros y progresivos a nuestros accionistas. El mayor factor de riesgo para el Grupo sigue siendo el impago de los inquilinos, aunque el Grupo tiene un excelente historial de cobro de alquileres en los últimos años.
Rendimiento de cartera
El valor razonable de la cartera de propiedades del Grupo ascendió a £103.3 millones de libras en 19 propiedades (30 de junio de 2023: £107.0 millones de libras en 19 propiedades). En términos comparables, los valores de las propiedades de la Compañía disminuyeron en £1.9 millones o un 1.8% durante el semestre finalizado el 31 de diciembre de 2023. La cartera tenía un rendimiento inicial neto del 6.9% a 31 de diciembre de 2023 (30 de junio de 2023: 6.6%), y un WAULT a la primera pausa de 16.6 años (30 de junio de 2023: 17.0 años) y un WAULT al vencimiento de 18.5 años (30 de junio de 2023: 18.9 años).
Transacciones de propiedad
El 8 de agosto de 2023, la Compañía completó la venta del Mercure City Hotel, Ingram Street, Glasgow, por una contraprestación total de £7.5 millones al inquilino actual, S Hotels & Resorts (UK) Limited. Esta propiedad representaba el 6.5% de la valoración del capital de la cartera del Grupo a 30 de junio de 2023. La enajenación representó una prima del 7.9% sobre el valor contable a 30 de junio de 2023 y un rendimiento de salida neto del 8.9%. El producto de la venta se reinvierte, en primer lugar, mediante la adquisición de el Virgin Active en Ockley Road, Streatham por £5.5 millones (bruto de los costos de adquisición) con la transacción Completado en 18 Diciembre 2023 y El Grupo busca reinvertir los ingresos restantes en otra propiedad para fines de marzo de 2024.
Dividendos y ganancias
La Compañía declaró mayores dividendos a cuenta por un total de 2.85pps con respecto al semestre finalizado el 31 de diciembre de 2023 (semestre finalizado el 31 de diciembre de 2022: 2.75pps). Los dividendos declarados para el Período están en línea con el dividendo anual objetivo de la Junta de al menos 5.9 pps A, cual Se espera que esté completamente cubierto.
Como se establece en la Nota 8 de los Estados Financieros Consolidados Condensados, estos dividendos quedaron marginalmente descubiertos por las ganancias EPRA del Grupo. B de 2.75 puntos porcentuales (31 de diciembre de 2022: 3.45 puntos porcentuales), pero estaban bien cubiertos por el BPA ajustado del Grupo. B (que representa efectivo) de 2.96 pp (31 de diciembre de 2022: 3.35 pp). Todos los dividendos se pagaron como Distribuciones de Ingresos de la Propiedad.
Financiación
Al 31 de diciembre de 2023, el Grupo había utilizado en su totalidad su línea de préstamo de £41 millones con Canada Life Investments. El coste de interés medio ponderado de la línea del Grupo es del 3.19% y el préstamo es reembolsable el 20 de octubre de 2025.
El descuento
El descuento del precio de las acciones de la Sociedad sobre el NAV a 31 de diciembre de 2023 se redujo a 12.4% desde 23.1% al 30 de junio de 2023. La Junta supervisó el nivel de descuento durante todo el Período y tiene la autoridad necesaria de los accionistas para emitir y recomprar acciones.
Cambio de asesor de inversiones
La Junta ha emprendido una revisión de los acuerdos de asesoramiento de inversiones del Grupo. Esta revisión incluyó propuestas de administradores de inversiones externos seleccionados con la experiencia inmobiliaria relevante. A continuación, el 26 de febrero de 2024, el Consejo aprobó el nombramiento de Martley Capital Real Estate Investment Management Limited (Martley Capital) como Asesor de Inversiones del Grupo, sujeto a las aprobaciones regulatorias finales. Martley Capital Group (del cual Martley Capital es una subsidiaria) se lanzó en diciembre de 2023 como una nueva empresa mediante la cual miembros clave del actual equipo asesor de M7 Real Estate continuarán prestando servicios al Grupo como parte del equipo de Martley Capital. El nombramiento de Martley Capital se realizó mediante una escritura de novación del acuerdo de asesoría de inversiones del Grupo (y cambios menores posteriores al mismo) dejando las partes en sustancialmente los mismos términos y a una tarifa sin cambios.
Precio sin IVADesde su nombramiento para el cargo en mayo de 2020, M7 ha desempeñado un valioso papel de apoyo, ya que la Compañía ha experimentado una transición significativa desde su Gerente de Inversiones original y su Junta Directiva que dirigieron la IPO en 2017. La Junta Directiva actual desea expresar su gratitud a M7. por su servicio a la Compañía y esperamos trabajar con Martley Capital.
Ambiental, Social y Gobernanza ("ESG")
La Junta reconoce la importancia de los criterios ESG para la inversión sostenible y para la comunidad empresarial e inversora en general. Para cumplir con estas expectativas, el Asesor de Inversiones del Grupo ha adoptado estrategias para mantener un enfoque concienzudo en materia de ESG con respecto a la cartera inmobiliaria del Grupo. Durante 2023, el Grupo se centró en la sostenibilidad y, tras consultas con sus ocupantes, 11 EPC mejoraron con respecto a sus niveles anteriores. La Junta seguirá manteniendo su enfoque en esta área y seguirá buscando oportunidades para reducir la huella de carbono del Grupo.
Crecimiento futuro y perspectiva
La Junta sigue confiando en que la Compañía está bien posicionada para el futuro, con una cartera resistente y bien posicionada para continuar brindando ingresos seguros vinculados a índices con potencial de crecimiento del capital.
La Junta ha fijado un objetivo de dividendo anual de al menos 5.9 peniques por acción A ("pps") for the year ending 30 June 2024 (year ended 30 June 2023: 5.7pps), which is expected to be fully covered, subject to the reinvestment of the Glasgow sale proceeds as anticipated and the continued collection of rent from the Group's property portfolio as it falls due. During the next 6 months until the end of the financial year, approximately 18.8% of the Group's income will be subject to rent reviews, 15.7% as annual index-linked rent reviews and the remaining 3.1% being periodic five-yearly index-linked rent reviews.
Me gustaría agradecer a nuestros accionistas, a mis colegas directores, al Asesor de Inversiones y a nuestros demás asesores y proveedores de servicios que brindaron apoyo y servicios profesionales al Grupo durante el Período.
Simón Bennett
Presidente
26 febrero 2024
KIndicadores claves de desempeño ('KPI')
KPI Y DEFINICIÓN | RELEVANCIA A ESTRATEGIA | ACTUACIÓN |
1. Net Initial Yield ('NIY') B Los ingresos por alquileres anualizados basados en los alquileres en efectivo vigentes a la fecha del balance, menos los gastos operativos de la propiedad no recuperables, divididos por el valor de mercado de la propiedad, aumentaron con los costos de los compradores estimados por los Tasadores Externos del Grupo.
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El NIY es un indicador de la capacidad del Grupo para cumplir con su dividendo objetivo después de ajustar los impactos del apalancamiento y deducir los costos operativos.
|
6.94% al 31 de diciembre de 2023
(30 de junio de 2023: 6.58%; 31 de diciembre de 2022: 6.47%)
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2. Weighted Average Unexpired Lease Term ('WAULT') to break and expiry Plazo medio de arrendamiento restante por vencer en toda la cartera, ponderado por la renta contratada.
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El WAULT es una medida clave de la calidad de la cartera. Los arrendamientos a largo plazo respaldan la seguridad de nuestros ingresos futuros. |
16.6 años para romper y 18.5 años para caducar al 31 de diciembre de 2023
(30 de junio de 2023: 17.0 años a romper y séptima años a expiración; 31 de diciembre de 2022: 17.0 años a romper y 18.8 años a expiración)
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3. Net Asset Value ('NAV') per share 1 NAV es el valor de los activos de una entidad menos el valor de sus pasivos.
|
Proporciona a los grupos de interés la información más relevante sobre el valor razonable de los activos y pasivos del Grupo. |
65.70 millones de libras esterlinas/ 81.62 puntos porcentuales al 31 de diciembre de 2023
(30 de junio de 2023: £67.75 millones, 84.16 pps y 31 de diciembre de 2022: £67.90 millones, 84.34 puntos porcentuales)
|
4. Dividend per share Los dividendos declarados en relación con el período están en línea con el objetivo de dividendos establecido según lo establecido en el Folleto de la IPO. La intención del Consejo es garantizar un dividendo creciente en línea con el objetivo de inversión de la empresa. Un dividendo objetivo para el año que finalizó el 30 de junio de 2024 se fijó en 5.9 peniques por acción ordinaria.
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The Group seeks to deliver a sustainable income stream from its portfolio, which it distributes as dividends. |
2.85 pps por el semestre terminado el 31 de diciembre de 2023
(año finalizado el 30 de junio de 2023: 6.045pp; semestre finalizado el 31 de diciembre 2022: 2.75 páginas)
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5. Adjusted EPS B EPS ajustado de actividades operativas principales, ajustado por partidas no monetarias. Una medida clave de los resultados operativos subyacentes de una empresa provenientes de su negocio de alquiler de propiedades y una indicación de hasta qué punto los pagos de dividendos actuales están respaldados por las ganancias. Ver Nota 8 a los Estados Financieros Consolidados Condensados.
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This reflects the Group's ability to generate earnings from the portfolio which underpins dividends. |
2.96 pps por el semestre terminado el 31 de diciembre de 2023
(año finalizado el 30 de junio de 2023: 6.43pp; semestre hasta el 31 de diciembre de 2022: 3.35 pps)
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6. Leverage (Loan-to-GAV) B La proporción de las Del grupo activos que es financiado por préstamos
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La Grupo procesos utiliza préstamos a mejorar los rendimientos Más de el mediano plazo. Préstamos no exceden 40% of Gav (Medido at reducción). |
37.49% al 31 de diciembre de 2023
(30 de junio de 2023: 36.76% y 31 de diciembre de 2022: 36.78%)
|
B Considerada una medida de desempeño alternativa. Se pueden encontrar más detalles al final de esta sección y los cálculos completos se exponen a continuación de los estados financieros.
Medidas de desempeño de EPRA
A continuación se detalla una tabla resumen que muestra las medidas de desempeño EPRA (que son todas medidas de desempeño alternativas) del Grupo.
MEDIDA Y DEFINICIÓN | PROPÓSITO | ACTUACIÓN |
EPRA NIY 1 Ingresos por alquiler anualizados basados en los alquileres en efectivo que pasan a la fecha del balance general, menos los gastos operativos de la propiedad no recuperables, divididos por el valor de mercado de la propiedad, aumentados con los costos (estimados) de los compradores.
|
Una medida comparable para las valoraciones de carteras. Esta medida debería facilitar a los inversores juzgar por sí mismos cómo se compara la valoración de dos carteras. |
6.94% al 31 de diciembre de 2023
(30 de junio de 2023: 6.58% y 31 de diciembre de 2022: 6.47%)
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EPRA 'recargada' NIY 1 Esta medida incorpora un ajuste a la EPRA NIY con respecto al vencimiento de los períodos libres de alquiler (u otros incentivos de arrendamiento no vencidos, como períodos de alquiler con descuento y rentas escalonadas).
|
Una medida comparable para las valoraciones de carteras. Esta medida debería facilitar a los inversores juzgar por sí mismos cómo se compara la valoración de dos carteras. |
7.31% al 31 de diciembre de 2023 (30 de junio de 2023: 7.08% y 31 de diciembre de 2022: 7.08%)
|
EPRA NAV 2 Valor liquidativo ajustado para incluir propiedades y otros intereses de inversión a valor razonable y para excluir ciertos elementos que no se espera que cristalicen en un negocio de propiedades de inversión a largo plazo.
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Realiza ajustes al IFRS NAV para brindar a las partes interesadas la información más relevante sobre el valor razonable de los activos y pasivos dentro de una empresa de inversión inmobiliaria con una estrategia de inversión de largo plazo. |
65.70 millones de libras esterlinas/ 81.62 puntos porcentuales al 31 de diciembre de 2023
(30 de junio de 2023: 67.75 millones de libras esterlinas, 84.16 puntos porcentuales y 31 de diciembre de 2022: 67.90 millones de libras esterlinas, 84.34 puntos porcentuales) |
Valor neto de restablecimiento de EPRA 2 El EPRA NRV suma los costes de los compradores deducidos del EPRA NAV y deduce el coste de cancelación de los préstamos bancarios. |
Una medida que destaca el valor de los activos netos a largo plazo.
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£72.42 millones/ 89.96 pps EPRA NRV para el semestre finalizado el 31 de diciembre de 2023
(30 de junio de 2023: £74.71 millones/92.80 p.p. y 31 de diciembre de 2022: £74.88 millones/93.02 p.p.)
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Activos tangibles netos EPRA 2 La EPRA NTA deduce el coste de cancelación de los préstamos bancarios del EPRA NAV.
Como los costes de ruptura eran nulos al final del período, el EPRA NTA es el mismo que el EPRA NAV.
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Una medida que supone que las entidades compran y venden activos, cristalizando así ciertos niveles de pasivo por impuestos diferidos. El Grupo tiene estatus de REIT en el Reino Unido y, como tal, no es necesario reconocer impuestos diferidos en las cuentas. |
65.70 millones de libras esterlinas/ 81.62 puntos porcentuales EPRA NTA para el semestre finalizado el 31 de diciembre de 2023
(30 de junio de 2023: £67.75 millones/84.16 p.p. y 31 de diciembre de 2022: £67.90 millones/84.34 p.p.) |
Valor neto de disposición de EPRA 2 El EPRA NDV deduce del EPRA NAV el coste de cancelación de los préstamos bancarios. |
Una medida que muestra el valor para el accionista si los activos y pasivos no se mantienen hasta el vencimiento. |
65.70 millones de libras esterlinas/ 81.62 puntos porcentuales EPRA NDV para el semestre finalizado el 31 de diciembre de 2023
(30 de junio de 2023: £67.75 millones/84.16 pps y 31 de diciembre de 2022: £67.90 millones/84.34 pps)
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Ganancias EPRA/BPA 2 Ganancias en actividades operacionales. |
Una medida clave de los resultados operativos subyacentes de una empresa y una indicación del grado en que los pagos de dividendos actuales están respaldados por las ganancias. |
£2.21 millones/ 2.75 pps Resultados de EPRA para el semestre finalizado el 31 de diciembre de 2023
(30 de junio de 2023: £5.43 millón/ 6.75 pps y 31 de diciembre de 2022: £2.78 millones/3.45 pps)
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Vacante EPRA 1 Valor de alquiler estimado ('ERV') del espacio vacante dividido por el ERV de todo el portafolio.
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Una medida porcentual 'pura' de espacio de propiedad de inversión que está vacante, basada en ERV. |
0.00% Vacante EPRA a 31 de diciembre de 2023
(30 de junio de 2023: 0.00% y 31 de diciembre de 2022: 0.00%)
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Relación de costes EPRA 1 Los costos administrativos y operativos (incluidos y excluidos los costos de vacante directa) divididos por los ingresos brutos por alquiler. |
Una medida clave para permitir una medición significativa de los cambios en los costos operativos de una empresa. |
16.35% Ratio de Costos EPRA a 31 de diciembre de 2023. El ratio es el mismo incluyendo y excluyendo los costes de desocupación.
(30 de junio de 2023: 15.23% y 31 de diciembre de 2022: 15.17%)
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1 La conciliación de esta APM se establece en la sección Cálculos de medidas de desempeño de EPRA que sigue a las Notas a los estados financieros condensados consolidados.
2 La conciliación de este APM se establece en la Nota 8 de las Notas a los Estados Financieros Condensados Consolidados.
Informe del asesor de inversiones
Perspectivas del mercado
Perspectivas económicas del Reino Unido
A pesar de las persistentes preocupaciones sobre la inflación, las perspectivas económicas del Reino Unido han mejorado cautelosamente desde junio: la estabilidad de las tasas de interés reemplazó a las rápidas alzas y los precios de la energía disminuyeron, lo que ofrece esperanzas de una recuperación moderada y amortiguada por la inflación.
El aumento de la tasa base del Banco de Inglaterra de agosto de 2023 al 5.25% fue el 14th subida consecutiva en otras tantas reuniones del Comité de Política Monetaria y llevó los tipos a un máximo de 15 años con un aumento acumulado de los tipos de interés del 5.15%. Esto representa el aumento más rápido y mayor de las tasas desde finales de los años 1980 y es una respuesta al aumento más rápido y mayor de la inflación desde principios de los años 1980. Las perspectivas para 2024 no están claras, ya que el Banco de Inglaterra intenta sortear tanto una inflación alta como una posible recesión, con decisiones influenciadas aún más por las corrientes globales de fondo. Los mercados financieros anticipan una posible trayectoria hacia recortes en el segundo semestre, alcanzando potencialmente tan solo el 4% a finales de año, mientras que el propio Banco de Inglaterra ha adoptado un enfoque cauteloso, optando por no comprometerse con un cronograma específico, pero enfatizando la probabilidad de tipos elevados sostenidos "durante un período prolongado". El impacto sobre la propiedad comercial de este rápido cambio en el entorno de tasas de interés se analiza más adelante.
Algunos consideran que el Reino Unido ha evitado por poco la recesión en 2023 según los datos del tercer trimestre, en particular el Fondo Monetario Internacional (FMI) y la Oficina de Responsabilidad Presupuestaria (OBR). Otros, incluido el Banco de Inglaterra, se muestran más cautelosos y subrayan la necesidad de esperar a los datos del cuarto trimestre antes de llegar a una conclusión definitiva.
A partir del 1 de enero de 2024, el límite del precio de la energía en el Reino Unido aumentó un 5% hasta 1,928 libras esterlinas al año. Sin embargo, esto todavía marca una caída significativa con respecto al límite de octubre de 2022, que habría sido casi £1,600 más alto. Si bien las facturas siguen siendo aproximadamente un 51% más altas que los niveles del invierno de 2021/22, existe un optimismo cauteloso debido a la caída de los precios mayoristas, con predicciones de una caída de £100 en el precio máximo a finales de este año. Después de alcanzar un máximo de 191.5 peniques/litro en julio de 2022, los precios de la gasolina en el Reino Unido se desplomaron a un mínimo de 143.6 peniques/litro en agosto de 2023, para volver a subir a alrededor de 158 peniques/litro en enero de 2024, todavía un 10% por encima de los niveles prepandémicos. En general, el panorama de precios de la energía en el Reino Unido sigue siendo fluido, equilibrando las recientes disminuciones con las preocupaciones constantes sobre la asequibilidad futura.
Los principales riesgos para la economía del Reino Unido parecen provenir de la persistencia de una inflación alta, que si bien tiene una tendencia a la baja, aún podría afectar la confianza de los consumidores y la inversión empresarial. Después de caer un 2.2% en el primer semestre de 2023, la renta disponible del Reino Unido logró un modesto aumento del 0.3% en el segundo semestre, ofreciendo un rayo de esperanza en medio de las continuas presiones del coste de la vida. Las últimas previsiones de inflación del Banco de Inglaterra para 2024 ofrecen más esperanzas, ya que predicen una caída espectacular desde el máximo del 11.1% alcanzado en octubre de 2022 y estiman que la inflación caerá hasta el 3.0% en el primer trimestre de 1, e incluso más, hasta el 2025% en el primer trimestre de 2.3.
Perspectivas inmobiliarias del Reino Unido
El año 2024 se desarrolla con un contexto económico desafiante que arroja una sombra sobre el panorama inmobiliario comercial del Reino Unido. Las ondas iniciales del aumento de la inflación y las tasas de interés han perturbado el mercado de inversión, impactando particularmente el rendimiento de los ingresos y los valores de los activos. Si bien el mercado de ocupantes sigue estando menos afectado de inmediato, con el tiempo también sentirá el abrazo no deseado de cualquier posible recesión. En el ámbito de la inversión, las menores expectativas de crecimiento de los alquileres y el cambio hacia retornos impulsados por los ingresos han ejercido presión sobre los rendimientos, especialmente en sectores como el industrial y los almacenes. Esto se ha traducido en una reducción del valor y la rentabilidad para los inversores inmobiliarios, en particular aquellos cargados de deudas que enfrentan mayores costos de servicio.
Si bien 2023 ofreció atisbos de estabilización, 2024 promete una transformación más activa para el mercado inmobiliario comercial del Reino Unido, guiada por las esclarecedoras perspectivas de CBRE para 2024. cuyas conclusiones clave incluyeron:
· Estrechamiento de las brechas de rendimiento: La diferencia anormalmente generalizada entre los rendimientos inmobiliarios y los bonos gubernamentales, un vestigio de la flexibilización cuantitativa posterior a la crisis, se estrechará este año. CBRE predice un mercado medido, priorizando la preservación del capital y los ingresos seguros.
· Los ingresos reinan: la búsqueda del crecimiento del capital pasa a un segundo plano a medida que los inversores cambian su enfoque hacia la maximización de los ingresos por alquiler. Una gestión hábil de los activos y la optimización de los flujos de alquiler se convertirán en un diferenciador clave para el éxito.
· Realineación de la cartera: a medida que otras clases de activos cambian su desempeño, se espera que las instituciones ajusten estratégicamente sus tenencias. CBRE prevé un año dinámico de reequilibrio de carteras, impulsado por la búsqueda de rentabilidades óptimas ajustadas al riesgo.
· Un flujo de transacciones más tranquilo: se espera que los volúmenes de transacciones disminuyan, lo que refleja un mercado cauteloso. Sin embargo, el impacto de esta desaceleración será moderado para las carteras establecidas, que deberían ofrecer una relativa estabilidad en medio de la marea cambiante.
· Resiliencia del mercado de deuda: A pesar de los menores valores de los activos, CBRE sostiene que el mercado inmobiliario del Reino Unido, actualmente menos apalancado que en 2008, demostrará una resistencia continua del mercado de deuda. Sin embargo, la refinanciación presentará desafíos para algunos, lo que podría conducir a ventas forzadas, particularmente para inversionistas altamente apalancados o aquellos que poseen activos de alto riesgo.
En la primera mitad de 2023 el sector inmobiliario del Reino Unido sufrió una fuerte caída, mientras que en la segunda mitad se produjo un aterrizaje más suave. Los valores de capital en todos los sectores cayeron un 3.9%, liderados por una caída del 9% en los sectores industrial y de almacenes debido a las menores expectativas de crecimiento de los alquileres. El comercio minorista encontró algo de equilibrio, mientras que las oficinas continuaron enfrentándose a una presión a la baja. Londres se opuso a la tendencia con caídas más moderadas, mientras que el norte de Inglaterra sintió el impacto de manera más aguda. Al amanecer de 2024, el mercado pende de un delicado equilibrio, estabilizado pero aún cauteloso ante los vientos en contra que soplan en un entorno económico desafiante.
En nuestra opinión, como consideración adicional, no vemos ninguna disminución en el valor otorgado tanto por los ocupantes como por los inversores a los activos y carteras que cumplen con los criterios de sostenibilidad, ya que se considera cada vez más que el calentamiento global tiene un impacto en nuestro clima. Además, en el Reino Unido se introducirán requisitos de divulgación más obligatorios y los altos precios de la energía incentivarán la inversión al reducir el período de recuperación de las medidas de ahorro de energía.
Si bien los REIT del Reino Unido sufrieron una caída en 2022, ahora muestran signos de recuperación. Desde octubre de 2023, el índice FTSE 350 REIT, un indicador clave para el sector, ha subido aproximadamente un 10%. Este repunte probablemente se deba a la flexibilización de las tasas de interés, la mejora del crecimiento de los alquileres en sectores específicos y un optimismo cauteloso de que la crisis económica podría estar llegando a su fin. Los inversores considerarán que las mejoras en los precios inmobiliarios cotizados pueden actuar como un indicador de cambios en los valores negociados en el mercado.
Actividad de cartera
Durante el Período se llevaron a cabo las siguientes iniciativas de gestión de activos:
· Revisiones de alquiler: se llevaron a cabo un total de cinco revisiones de alquiler durante el período con un aumento combinado de £197,401 8.87, lo que representa un crecimiento promedio del 2.90 % en el alquiler contratado en las propiedades afectadas y del XNUMX % en toda la cartera, en términos comparables. .
· Se están llevando a cabo negociaciones con muchos de los inquilinos, incluidos Meridian Steel, Hoddesdon Energy, Dore Metals y BGEN, con respecto a los plazos y renovaciones del arrendamiento. La Compañía trabajó con los ocupantes para mejorar la sostenibilidad ambiental de la cartera y llevó a cabo tres EPC, mejorando el promedio ponderado del fondo a C52 sin costo de capital para la Compañía.
Las siguientes iniciativas de gestión de activos se llevaron a cabo entre el semestre y la fecha de este informe:
· La revisión del alquiler de la residencia de ancianos en Bristol se completó en £473,906 por año, lo que refleja un aumento del 4%.
Movimientos NAV
Medio año terminado 31 de diciembre 2023 | Medio año terminado 31 de diciembre 2022 | Año terminado 30 de junio de 2023 | ||||
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Peniques por acción | Millones de libras | Peniques por comparte | Millones de libras | Peniques por comparte | Millones de libras | |
NAV al inicio del periodo/año | 84.16 | 67.75 | 96.40 | 77.60 | 96.40 | 77.60 |
Cambio en el valor razonable de la propiedad de inversión | (2.70) | (2.17) | (12.53) | (10.09) | (13.26) | (10.67) |
Ingresos obtenidos durante el periodo/año | 4.64 | 3.73 | 5.41 | 4.36 | 10.76 | 8.66 |
Ganancia en venta de propiedad | 0.75 | 0.60 | - | - | - | - |
Costos financieros del período/año | (0.88) | (0.71) | (0.88) | (0.71) | (1.77) | (1.43) |
Otros gastos del periodo/año | (1.01) | (0.81) | (1.08) | (0.86) | (2.24) | (1.80) |
Dividendos pagados durante el período/año | (3.34) | (2.69) | (2.98) | (2.40) | (5.73) | (4.61) |
NAV al final del año | 81.62 | 65.70 | 84.34 | 67.90 | 84.16 | 67.75 |
Valuación
Al 31 de diciembre de 2023, el Grupo poseía 19 activos (30 de junio de 2023: 19 activos) valorados en £103.3 millones al 31 de diciembre de 2023 (30 de junio de 2023: £107.0 millones).
Resumen por Sectores a 31 de diciembre de 2023
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| Anualizado |
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| bruto |
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| Mercado | Ocupación | WAULT a | paso |
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| Número de | Valuación | Valor | por ERV | romper | alquiler | VRE | VRE |
Sector | Propiedades | (£ m) | (%) | (%) | (años) | (£ m) | (£ m) | (%) |
Industrial | 4 | 24.6 | 23.8 | 100.0 | 22.8 | 1.77 | 1.63 | 23.8 |
Hotel | 2 | 13.0 | 12.6 | 100.0 | 13.5 | 0.93 | 0.84 | 12.3 |
Healthcare | 3 | 17.6 | 17.0 | 100.0 | 25.0 | 1.21 | 1.13 | 16.5 |
Automoción y petróleo | 3 | 14.9 | 14.4 | 100.0 | 12.5 | 1.12 | 0.99 | 14.5 |
Alojamiento para estudiantes | 1 | 11.4 | 11.1 | 100.0 | 17.6 | 0.79 | 0.67 | 9.8 |
Ocio | 3 | 10.3 | 10.0 | 100.0 | 8.5 | 0.98 | 0.75 | 10.9 |
Central eléctrica | 1 | 4.6 | 4.5 | 100.0 | 8.2 | 0.33 | 0.33 | 4.8 |
Mercado | 1 | 5.0 | 4.8 | 100.0 | 5.2 | 0.38 | 0.38 | 5.5 |
Educación | 1 | 1.9 | 1.8 | 100.0 | 20.1 | 0.14 | 0.13 | 1.9 |
Promedio total | 19 | 103.3 | 100.0 | 100.0 | 16.6 | 7.65 | 6.85 | 100.0 |
Resumen por área geográfica a 31 de diciembre de 2023
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| Anualizado |
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| bruto |
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| Mercado | Ocupación | WAULT a | paso |
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Geográfico | Número de | Valuación | Valor | por ERV | romper | alquiler | VRE | VRE |
Área | Propiedades | (£ m) | (%) | (%) | (años) | (£ m) | (£ m) | (%) |
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West Midlands | 4 | 25.5 | 24.7 | 100.0 | 11.4 | 2.00 | 1.87 | 27.4 |
El noroeste y Merseyside | 2 | 22.7 | 21.9 | 100.0 | 33.3 | 1.52 | 1.23 | 18.0 |
Resto del sureste | 5 | 21.7 | 21.0 | 100.0 | 9.7 | 1.48 | 1.38 | 20.1 |
Suroeste | 2 | 12.4 | 12.0 | 100.0 | 22.4 | 0.89 | 0.84 | 12.3 |
Yorkshire y Humber | 2 | 6.1 | 5.9 | 100.0 | 18.2 | 0.45 | 0.44 | 6.4 |
Londres | 3 | 10.3 | 10.0 | 100.0 | 8.5 | 0.98 | 0.75 | 10.9 |
Llanos | 1 | 4.6 | 4.5 | 100.0 | 8.2 | 0.33 | 0.33 | 4.9 |
Promedio total | 19 | 103.3 | 100.0 | 100.00 | 16.6 | 7.65 | 6.84 | 100.0 |
Los diez principales ocupantes a 31 de diciembre de 2023 |
Arrendatario | Propiedades | Alquiler bruto anualizado (Miles de libras esterlinas) | % De Portafolio Total Anualizado paso bruto alquiler |
Grupo Mears Plc | Bramall Court, Salford | 793 | 10.4% |
Prime Life Ltd. | Hogar de cuidados Prime Life, Brough y Solihull | 754 | 9.9% |
Meridian Steel Ltd. | Polígono industrial Grazebrook, Dudley y Sheffield | 744 | 9.7% |
Motorpoint Ltd. | Motorpoint, Birmingham | 568 | 7.4% |
Virgin Active | Virgen activa, Streatham | 536 | 7.0% |
Hoteles Premier Inn Ltd | Premier Inn, Camberley | 504 | 6.6% |
Handsale Ltd | Árboles de plata, Bristol | 456 | 6.0% |
Hoteles Travelodge Ltd | Casa del Duque, Swindon | 403 | 5.3% |
Hoddesdon Energía Ltda | Energía de Hoddesdon, Hoddesdon | 333 | 4.3% |
Biffa Servicios De Residuos Ltd | Polígono industrial Pocket Nook, St Helens | 314 | 4.1% |
Total de los diez primeros |
| 5,405 | 70.7% |
Cartera con vencimiento de arrendamiento al 31 de diciembre de 2023: hasta la interrupción o el vencimiento del arrendamiento, lo que ocurra primero
Año | Pase de alquiler vencido (miles de libras esterlinas) | Acumulado (miles de libras esterlinas) |
2024 | 64 | 64 |
2025 | 145 | 209 |
2026 | - | 209 |
2027 | 1,031 | 1,240 |
2028 | 420 | 1,660 |
2029 | 272 | 1,932 |
2030 | - | 1,932 |
2031 | - | 1,932 |
2032 | 863 | 2,795 |
2033 | 614 | 3,409 |
2034 | 536 | 3,946 |
2035 | - | 3,945 |
2036 | - | 3,946 |
2037 | 849 | 4,795 |
2038 | - | 4,795 |
2039+ | 2,850 | 7,645 |
Informe de Gestión Intermedio y Directores Declaración de responsabilidad
Informe de gestión provisional
Los acontecimientos importantes que han ocurrido durante el período analizado, los factores clave que influyen en los estados financieros y los principales riesgos e incertidumbres para el semestre restante del ejercicio financiero se establecen en la Declaración del Presidente y el Informe del Asesor de Inversiones anteriores.
Los principales riesgos e incertidumbres de la Compañía se establecen en el Informe Anual y los Estados Financieros para el año finalizado el 30 de junio de 2023 (el 'Informe Anual de 2023') en las páginas 24 a 30 y en la Nota 18. Una vez revisados estos, la Junta ha se separó el riesgo de que la refinanciación del préstamo de la Compañía no pudiera lograrse en términos y tasas aceptables. Esto mejoró la claridad del registro de riesgos y refleja la debida consideración de este tema por parte de la Junta. A pesar de esto, el Consejo considera que los principales riesgos de la Compañía se mantienen sin cambios al final del período, y la percepción del Consejo de una mayor incertidumbre por muchos factores (por ejemplo: cambios en las tasas de interés, inflación y costos, y una probable recesión en el Reino Unido) permanece. .
Los riesgos que enfrenta la Compañía incluyen, entre otros, incumplimiento de inquilinos, concentración de cartera, defectos de propiedad, tasa de inflación, mercado inmobiliario, valoración de propiedades, inversiones ilíquidas, ambiente, incumplimiento de convenios de endeudamiento, falla de los proveedores de servicios, dependencia del Asesor de Inversiones, capacidad para cumplir objetivos (incluida la incapacidad de obtener nuevos préstamos en términos y tasas aceptables), estado de REIT del grupo, acontecimientos políticos y macroeconómicos, riesgo de divulgación, y cambio regulatorio (incluso en relacción al cambio climático). La Junta tiene en cuenta los riesgos emergentes, incluido el cambio climático, como parte de su evaluación de la gestión de riesgos.
El Consejo opina que estos riesgos principales son igualmente aplicables a los seis meses restantes del ejercicio financiero del Grupo, como lo fueron a los seis meses sobre los que se informa.
Transacciones con partes relacionadas
No ha habido cambios a las partes relacionadas mostradas en la Nota 20 de la Memoria Anual 2023 que podría tener un efecto material en la situación financiera o el desempeño de la Compañía o Grupo. Los importes pagaderos al Asesor de Inversiones en los seis meses que se informan se muestran en el Estado Consolidado Condensado de Resultados Integrales no auditado.
Preocupación continua
Este informe ha sido preparado sobre la base de una empresa en funcionamiento. La Nota 2 establece las consideraciones del Consejo para llegar a esta conclusión.
Declaración de responsabilidad de los directores
Los Directores confirman que, a nuestro leal saber y entender:
· las condensado consolidado seLos estados financieros han sido preparados de acuerdo con la NIC 34 "Información financiera intermedia" adoptada por el Reino Unido;
· las provisional Management reporte incluye una feria una estrategia SEO para aparecer en las búsquedas de Google. de las información Requisitos por:
a) DTR 4.2.7R of the Disclosure Guidance and Transparency Rules, being an indication of important events that have occurred during the first six months of the financial year and their impact on the condensed consolidated of financial statements; and a description of the principal risks and uncertainties for the remaining half of the year; and
b) DTR 4.2.8R of the Disclosure Guidance and Transparency Rules, being related party transactions that have taken place in the first six months of the financial year and that have materially affected the financial position or performance of the Company during that period; and any changes in the related party transactions described in the 2023 Annual Report that could do so.
A la fecha de este informe, los directores de la empresa son Simon Bennett, Stephanie Eastment y Adam Smith, todos ellos directores no ejecutivos.
Por y en nombre de la Junta
Simón Bennett
Presidente
26 febrero 2024
Estado consolidado condensado de resultados integrales |
Por el semestre terminado el 31 de diciembre de 2023 |
Medio año terminado 31 diciembre 2023 (No auditado) | Medio año terminado 31 diciembre 2022 (sin auditar) | Año terminó 30 junio 2023 (auditado) | |||||||||||
Notas |
| 000 £ | 000 £ | 000 £ | |||||||||
por | |||||||||||||
Alquiler y otros ingresos | 3 | 3,735 | 4,350 | 8,660 | |||||||||
Gastos operativos de la propiedad | 4 | (302) | (357) | (755) | |||||||||
Alquileres netos y otros ingresos |
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| 3,433 | 3,993 | 7,905 | ||||||
Otros gastos operacionales | 4 | (510) | (499) | (1,049) | |||||||||
Beneficio operativo antes de cambio de valor razonable y ganancia en venta |
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| 2,923 | 3,494 | 6,856 | |||||||
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| ||||||
Cambio en el valor razonable de las propiedades de inversión | 10 | (2,169) | (10,088) | (10,671) | |||||||||
Ganancia por enajenación de propiedades de inversión | 10 | 598 | - | - | |||||||||
Ganancia / (pérdida) operativa |
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| 1,352 | (6,594) | (3,815) | ||||||
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| ||||||
Gastos financieros | 6 | (709) | (714) | (1,425) | |||||||||
Beneficio / (pérdida) antes de impuestos |
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| 643 | (7,308) | (5,240) | ||||||
Taxation | 7 | - | - | - | |||||||||
Ganancia/(pérdida) y resultado/(pérdida) integral total atribuible a los accionistas |
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| 643 | (7,308) | (5,240) | ||||||
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| ||||||
Ganancia/(pérdida) por acción (básica y diluida) |
| 8 |
| 0.80p | (9.08p) | (6.51p) | |||||||
EPRA EPS (básico y diluido) |
| 8 |
| 2.75p | 3.45p | 6.75p | |||||||
EPS ajustado (básico y diluido) |
| 8 |
| 2.96p | 3.35p | 6.43p | |||||||
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| |||||
Todos los elementos de la declaración anterior se derivan de operaciones continuas.
Las notas adjuntas 1 a 19 forman parte integral de estos Estados Financieros Condensados Consolidados.
Estado consolidado condensado de situación financiera |
Por el semestre terminado el 31 de diciembre de 2023 |
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| Como en 31 de diciembre 2023 (No auditado) | Como en 31 diciembre 2022 (No auditado) | Como en 30 junio 2023 | |||||
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| Notas |
| 000 £ | 000 £ | 000 £ | |||||
Activos |
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| |||||
Activo no corriente |
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Propiedades de inversión | 10 | 99,896 | 104,430 | 103,847 | ||||||||
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Activos circulantes |
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| ||||||
Cuentas por cobrar y pagos anticipados | 11 | 6,603 | 4,185 | 4,193 | ||||||||
Efectivo y equivalentes de efectivo | 2,877 | 2,854 | 3,484 | |||||||||
9,480 | 7,039 | 7,677 | ||||||||||
Activos totales |
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| 109,376 | 111,469 | 111,524 | ||||||
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| ||||||
Pasivos |
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| ||||||
Pasivos no corrientes |
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| ||||||
Préstamos y empréstitos que devengan intereses | 13 | (40,776) | (40,672) | (40,724) | ||||||||
Obligaciones de arrendamiento | 14 | - | (282) | (266) | ||||||||
(40,776) | (40,954) | (40,990) | ||||||||||
Pasivo circulante | ||||||||||||
Cuentas a pagar y gastos acumulados | 12 | (2,900) | (2,585) | (2,751) | ||||||||
Obligaciones de arrendamiento | 14 | - | (34) | (33) | ||||||||
| (2,900) | (2,619) | (2,784) | |||||||||
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| ||||||||
Responsabilidad total |
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| (43,676) | (43,573) | (43,774) | ||||||
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| |||||||
Activos netos |
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| 65,700 | 67,896 | 67,750 | ||||||
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| ||||||
Equidad |
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| ||||||
Capital social | 17 | 805 | 805 | 805 | ||||||||
Reserva capital | 75,417 | 75,417 | 75,417 | |||||||||
Déficit retenido | (10,522) | (8,326) | (8,472) | |||||||||
Equidad total |
|
| 65,700 | 67,896 | 67,750 | |||||||
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| ||||||
Valor liquidativo por acción (básico y diluido) |
| 8 |
| 81.62p | 84.34p | 84.16p | ||||||
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| ||||
Las notas adjuntas 1 a 19 forman parte de estos Estados Financieros Consolidados Condensados.
Los Estados Financieros Consolidados Condensados fueron aprobados por el Consejo de Administración el 26 de febrero de 2024 y fueron firmados en su nombre por:
Simón Bennett
Presidente
número de la compañía: 10727886
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Estado de cambios en el patrimonio neto condensado consolidado |
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Por el semestre terminado el 31 de diciembre de 2023 |
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| Compartir capital |
| Capital reserva |
| Déficit retenido |
| Total equidad |
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| Notas |
| 000 £ |
| 000 £ |
| 000 £ |
| 000 £ |
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Por el medio año terminado 31 de diciembre de 2023 (no auditado) |
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Saldo al 30 de junio de 2023 | 805 | 75,417 | (8,472) | 67,750 |
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Total de ingresos integrales | - | - | 643 | 643 |
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Dividendos pagados | 9 | - | - | (2,693) | (2,693) |
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Saldo al 31 de diciembre de 2023 |
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| 805 |
| 75,417 |
| (10,522) |
| 65,700 |
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Por el medio año terminado 31 de diciembre de 2022 (no auditado) |
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Saldo al 30 de junio de 2022 |
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| 805 | 75,417 | 1,377 | 77,599 |
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Pérdida integral total | - | - | (7,308) | (7,308) |
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Dividendos pagados | 9 | - | - | (2,395) | (2,395) |
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Saldo al 31 de diciembre de 2022 |
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| 805 |
| 75,417 |
| (8,326) |
| 67,896 |
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Por el año terminado el 30 de junio de 2022 (auditado) |
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Saldo al 30 de junio de 2022 |
| 805 | 75,417 | 1,377 | 77,599 |
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Pérdida integral total | - | - | (5,240) | (5,240) |
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Dividendos declarados | 9 | - | - | (4,609) | (4,609) |
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Saldo al 30 de junio de 2023 |
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| 805 |
| 75,417 |
| (8,472) |
| 67,750 |
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Las notas adjuntas 1 a 19 forman parte integral de estos Estados Financieros Condensados Consolidados.
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Estado de flujos de efectivo condensado consolidado | |||||||
Por el semestre terminado el 31 de diciembre de 2023 | |||||||
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| Medio año terminado 31 diciembre 2023 (No auditado) |
| Medio año terminó 31 diciembre 2022 (No auditado) |
| Año terminó 30 junio 2023 (auditado) |
| Notas |
| 000 £ |
| 000 £ |
| 000 £ |
flujos de efectivo por actividades operacionales | |||||||
Beneficio / (pérdida) antes de impuestos | 643 | (7,308) | (5,240) | ||||
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Ajuste para: | |||||||
Gastos financieros | 6 | 709 | 714 | 1,425 | |||
Ganancia por enajenación de propiedades de inversión | 10 | (598) | - | - | |||
Cambio en el valor razonable de las propiedades de inversión | 10 | 2,169 | 10,088 | 10,671 | |||
Resultados operativos antes de cambios en el capital de trabajo | 2,923 |
| 3,494 |
| 6,856 | ||
Cambio en el capital de trabajo | |||||||
Aumento de otras cuentas por cobrar y pagos anticipados | (2,410) | (151) | (159) | ||||
Aumento/(disminución) en otras cuentas por pagar y gastos acumulados | 149 | (561) | (312) | ||||
| |||||||
Efectivo neto generado por actividades operativas | 662 |
| 2,782 |
| 6,385 | ||
Flujos de efectivo de actividades de inversión | |||||||
Compra de propiedad de inversión | 10 | (5,304) | - | - | |||
Enajenación de propiedades de inversión | 10 | 7,382 | - | - | |||
Reducción de costes de adquisición | 10 | - | 606 | 606 | |||
Efectivo neto generado por actividades de inversión | 2,078 |
| 606 |
| 606 | ||
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Flujos de efectivo de actividades de financiación | |||||||
Costos financieros pagados | (654) | (662) | (1,321) | ||||
Dividendos pagados | 9 | (2,693) | (2,395) | (4,692) | |||
Pago de obligaciones de arrendamiento | - | (19) | (36) | ||||
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Efectivo neto utilizado en actividades de financiación. | (3,347) |
| (3,076) |
| (6,049) | ||
(Disminución) / aumento neto de efectivo y equivalentes de efectivo | (607) | 312 | 942 | ||||
Efectivo y equivalentes de efectivo al inicio del período / año | 3,484 | 2,542 | 2,542 | ||||
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Efectivo y equivalentes de efectivo al final del período/año | 2,877 |
| 2,854 |
| 3,484 | ||
Las notas adjuntas 1 a 19 forman parte integral de estos Estados Financieros Condensados Consolidados. |
Notas a los estados financieros consolidados condensados
Por el semestre terminado el 31 de diciembre de 2023
1. Información corporativa
Alternative Income REIT plc (la "Compañía") es una sociedad anónima y un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces ('REIT') cerrado constituida el 18 de abril de 2017 y domiciliada en el Reino Unido y registrada en Inglaterra y Gales. El domicilio social de la Sociedad se encuentra en 1 King William Street, Londres, Reino Unido, EC4N 7AF. | ||||
Las acciones ordinarias de la empresa cotizaron en la lista oficial de la FCA y fueron admitidas a cotización en el mercado principal de la Bolsa de Valores de Londres el 6 de junio de 2017. | ||||
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2. Políticas contables | ||||
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| 2.1 | Base de preparación | ||
Estos estados financieros intermedios consolidados condensados para el semestre finalizado el 31 de diciembre de 2023 han sido preparados de acuerdo con la Norma Internacional de Contabilidad ('NIC') 34 'Información financiera intermedia'. Estos no incluyen toda la información requerida para los estados financieros anuales y deben leerse junto con los últimos estados financieros consolidados anuales del Grupo para el año que finalizó el 30 de junio de 2023 (el 'Informe Financiero Anual de 2023'). | ||||
Estos estados financieros consolidados condensados han sido preparados bajo la convención del costo histórico, excepto por las propiedades de inversión que han sido medidas a su valor razonable. Los estados financieros consolidados condensados se presentan en libras esterlinas, que es la moneda funcional y de presentación del Grupo, y todos los valores se redondean al millar de libras más cercano, excepto que se indique lo contrario. | ||||
La información financiera contenida en este informe no constituye cuentas estatutarias en el sentido de la sección 434-436 de la Ley de Sociedades de 2006 y no ha sido auditada ni revisada por el auditor de la Compañía. La información financiera para el año que finalizó el 30 de junio de 2023 se extrajo de las cuentas publicadas que se entregaron al Registro Mercantil, y el informe del auditor no tenía reservas y no contenía una declaración según la sección 498 (2) o (3 ) de la Ley de Sociedades de 2006. | ||||
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| Base de consolidación | ||
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| Nuevos estándares, modificaciones e interpretaciones Normas vigentes a partir del 1 de julio de 2023 ? Se han publicado ciertas nuevas normas e interpretaciones contables que no son obligatorias para períodos anuales que comiencen después del 1 de julio de 2023 y se permite su aplicación anticipada; sin embargo, el Grupo no ha adoptado anticipadamente las normas nuevas o modificadas al preparar estos estados financieros consolidados condensados: ? Classification of liabilities as current or non-current (Amendments to IAS 1) (effective 1 January 2024) ? Lease Liability in a Sale and Leaseback (Amendments to IFRS 16) (effective 1 January 2024) ? Non-current Liabilities with Covenants (Amendments to IAS 1) (effective 1 January 2024) ? Sale or Contribution of Assets between an Investor and its Associate or Joint Venture (Amendments to IFRS 10 and IAS 28) (effective date deferred indefinitely).
Próximos requisitos Las siguientes son nuevas normas, interpretaciones y modificaciones, que aún no son efectivas y no han sido adoptadas anticipadamente en esta información financiera, que tendrán o pueden tener un efecto en los estados financieros futuros del Grupo: ? Amendments to IAS 1 which clarifies the criteria used to determine whether liabilities are classified as current or non-current (effective 1 January 2024). These amendments clarify that current or non-current classification is based on whether an entity has a right at the end of the reporting period to defer settlement of the liability for at least twelve months after the reporting period. The amendment is not expected to have an impact on the presentation or classification of the liabilities in the Group based on rights that are in existence at the end of the reporting period.
Existen otras normas nuevas y enmiendas a normas e interpretaciones que se han emitido que son efectivas en períodos contables futuros y que el Grupo ha decidido no adoptar anticipadamente. No se espera que ninguno de estos tenga un impacto material en los estados financieros condensados consolidados del Grupo. | ||
| 2.2 | Estimaciones y juicios contables significativos | ||
Los estados financieros consolidados condensados se han preparado sobre la base de las políticas contables, juicios importantes, estimaciones y supuestos clave establecidos en las notas del Informe Financiero Anual de 2023, y se espera que se apliquen de manera consistente para el año que finaliza el 30 de junio de 2024. . | ||||
No se han realizado cambios en las políticas contables del Grupo como resultado de las modificaciones e interpretaciones que entraron en vigor en el período al no tener un impacto material en el Grupo. Los detalles completos se pueden encontrar en el Informe Financiero Anual de 2023. | ||||
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| 2.3 | Información segmentaria | ||
Cada propiedad propiedad del Grupo se informa al jefe de toma de decisiones operativas. En el caso del Grupo, se considera que el principal tomador de decisiones operativas es el Consejo de Administración. El proceso de revisión de información segmentaria incluye el seguimiento de indicadores clave de desempeño aplicables en todas las propiedades. Estos indicadores clave de rendimiento incluyen el valor liquidativo, las ganancias por acción y la valoración de propiedades. Todos los costos de activos y asignaciones de alquiler también se informan por propiedad. Los informes financieros internos recibidos por los Directores cubren el Grupo y todas sus propiedades y no difieren de los montos reportados en los estados financieros. Los Directores han considerado que cada propiedad tiene características económicas similares y por lo tanto han agregado la cartera en un segmento reportable bajo las disposiciones de la NIIF 8. | ||||
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| 2.4 | Preocupación continua | ||
Los estados financieros condensados consolidados han sido preparados sobre una base de negocio en marcha. | ||||
La sólida posición financiera del Grupo, sus flujos de efectivo, su posición de liquidez y sus líneas de crédito se describen en los estados financieros y las notas adjuntas. | ||||
El Asesor de Inversiones, en nombre de la Junta, ha proyectado los flujos de efectivo del Grupo para el período hasta el 31 de marzo de 2025, desafiando y sensibilizando los datos y suposiciones para garantizar que el pronóstico de efectivo refleje un resultado realista dadas las incertidumbres asociadas con el entorno económico actual. También se llevó a cabo una proyección a más largo plazo que cubre el período hasta el 30 de junio de 2027 para determinar el impacto de los supuestos de refinanciación y arrendamiento futuro en el flujo de caja del Grupo. Los escenarios aplicados fueron diseñados para ser severos pero plausibles y para tener en cuenta la disponibilidad de acciones de mitigación que podrían tomarse para evitar o reducir el impacto o la probabilidad de los riesgos subyacentes. | ||||
La deuda del Grupo de 41 millones de libras esterlinas no vence hasta 2025 y el Grupo ha informado de pleno cumplimiento de sus obligaciones crediticias hasta la fecha. Con base en las proyecciones de flujo de efectivo, los Directores esperan que el Grupo continúe cumpliendo. El margen del acuerdo de préstamo sobre valor es significativo y cualquier reducción en el valor de las propiedades que causaría un incumplimiento sería significativamente mayor que cualquier reducción actualmente prevista.
Con base en lo anterior, el Directorio considera que el Grupo tiene la capacidad y los recursos adecuados para continuar en existencia operativa en el futuro previsible, siendo al menos doce meses a partir de la fecha de aprobación de los estados financieros. | ||||
3. Alquiler y otros ingresos |
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| Medio año terminado 31 diciembre 2023 (No auditado) |
| Medio año terminado 31 diciembre 2022 (No auditado) |
| Año terminó 30 junio 2023 (auditado) | ||||
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| 000 £ |
| 000 £ |
| 000 £ | ||||
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Ingresos brutos por alquiler | 3,691 | 3,696 | 7,429 | ||||||||||
Difusión de la indexación del alquiler futuro mínimo contratado | (138) | 209 | 423 | ||||||||||
Difusión de incentivos para inquilinos - periodos de exención de alquiler | (61) | (49) | (58) | ||||||||||
Otros ingresos inmobiliarios | 2 | 223 | 294 | ||||||||||
Ingresos brutos por alquiler (ajustados) |
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| 3,494 |
| 4079 |
| 8,088 | ||||
Cargos por servicios y recargas directas (ver nota 4)
| 241 | 271 | 572 | ||||||||||
Total de alquileres y otros ingresos |
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| 3,735 |
| 4,350 |
| 8,660 | |||||
Todos los alquileres, cargos por servicios y recargas directas y otros ingresos se derivan del Reino Unido.
Otros ingresos de propiedad para el semestre hasta el 31 de diciembre de 2022 y el año hasta el 30 de junio de 2023 se relacionan principalmente con la asignación a ingresos de £219,000 15.3 derivada de una resolución del litigio con respecto a la sustitución del revestimiento defectuoso de Travelodge, Swindon. Se proporciona más detalle en la Nota XNUMX. | |||||||||||||
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4. Gastos operativos |
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Medio año terminó 31 diciembre 2023 (No auditado) | Medio año terminó 31 diciembre 2022 (No auditado) | Año terminó 30 junio | |||||||||||
000 £ | 000 £ | 000 £ | |||||||||||
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Gastos operativos de la propiedad | 61 | 80 | 177 | ||||||||||
Cargos por servicios y recargas directas (nota 3) | 241 | 271 | 572 | ||||||||||
Provisión por deterioro de cuentas por cobrar comerciales | - | 6 | 6 | ||||||||||
Gastos operativos de la propiedad | 302 |
| 357 |
| 755 | ||||||||
Comisión de asesoramiento de inversión | 180 | 191 | 371 | ||||||||||
La remuneración del Auditor | 41 | 43 | 87 | ||||||||||
Los costos de operación | 233 | 210 | 481 | ||||||||||
Retribución de los consejeros (nota 5) | 56 | 55 | 110 | ||||||||||
Otros gastos operacionales | 510 |
| 499 |
| 1,049 | ||||||||
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Gastos totales de operación | 812 |
| 856 |
| 1,804 | ||||||||
Gastos operativos totales (excluyendo cargos por servicio y recargas directas) | 571 |
| 585 |
| 1,232 | ||||||||
| Medio año terminado 31 de diciembre 2023 (No auditado) | Medio año terminado 31 de diciembre 2022 (No auditado) | Año terminó 30 junio 2023 | ||||||
| 000 £ | 000 £ | 000 £ | ||||||
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Auditoría | |||||||||
Auditoría legal de Memoria y Cuentas Anuales | 36 | 38 | 76* | ||||||
Auditoría estatutaria de Cuentas Subsidiarias | 5 | 5 | 11 | ||||||
Honorarios totales adeudados al auditor | 41 |
| 43 |
| 87 |
*Incluye tarifas de £6,000 relacionadas con el año fiscal que finalizó el 30 de junio de 2022.
Moore Kingston Smith LLP no ha proporcionado ningún servicio distinto al de auditoría al Grupo.
5. Retribución de los consejeros
| Medio año terminado 31 de diciembre 2023 (No auditado) | Medio año terminado 31 de diciembre 2022 (No auditado) | Año terminó 30 junio | ||||||
| 000 £ | 000 £ | 000 £ | ||||||
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Honorarios de los directores | 51 | 50 | 99 | ||||||
Fiscalidad y seguridad social | 5 | 5 | 11 | ||||||
Retribución total de los consejeros | 56 | 55 |
| 110 |
El Grupo no tuvo empleados durante el período/ejercicio.
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| 6. Gastos financieros |
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| Medio año terminado 31 de diciembre 2023 (No auditado) | Medio año terminado 31 de diciembre 2022 (No auditado) | Año terminó 30 junio | |||||||||||||||||||||||
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| 000 £ | 000 £ | 000 £ | |||||||||||||||||||||||
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| Intereses a pagar sobre el préstamo (nota 13) |
| 653 | 653 | 1,307 | ||||||||||||||||||||||
| Amortización de gastos financieros (nota 13) | 52 | 52 | 104 | |||||||||||||||||||||||
| Otros costos financieros |
| 4 | 9 | 14 | ||||||||||||||||||||||
| Total |
| 709 | 714 |
| 1,425 | |||||||||||||||||||||
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| 7. Impuestos |
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| Medio año terminado 31 de diciembre de 2023 (no auditado) | Medio año terminado 31 de diciembre de 2022 (no auditado) | Año terminó 30 junio | |||||||||||||||||||||||
| 000 £ | 000 £ | 000 £ | ||||||||||||||||||||||||
| El cargo por impuestos comprende: |
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Análisis de carga tributaria en el período/año
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| Beneficio / (pérdida) antes de impuestos | 643 | (7,308) | (5,240) | |||||||||||||||||||||||
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| Cargo/(reembolso) impositivo teórico a una tasa impositiva promedio para las corporaciones del Reino Unido del 25% (31 de diciembre de 2022 y 30 de junio de 2023: 20.50%) | 161 | (1,498) | (1,074) | |||||||||||||||||||||||
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| Efectos de las partidas exentas de impuestos bajo el régimen REIT | (161) | 1,498 | 1,074 |
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| Total | - | - | - | |||||||||||||||||||||||
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| El Grupo mantuvo su estatus de REIT y, como tal, no se ha reconocido ningún activo o pasivo por impuestos diferidos en el período/año actual. | ||||||||||||||||||||||||||
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| Factores que pueden afectar los cargos fiscales futuros Debido al estatus del Grupo como REIT y la intención de continuar cumpliendo las condiciones requeridas para mantener la aprobación como REIT en el futuro previsible, el Grupo no ha proporcionado impuestos diferidos sobre ninguna ganancia o pérdida de capital que surja de la revaluación o enajenación de inversiones. | ||||||||||||||||||||||||||
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| 8. Ganancias/(pérdidas) por acción (BPA) y valor liquidativo (NAV) por acción |
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| Medio año terminado 31 de diciembre de 2023 (no auditado) | Medio año terminado 31 de diciembre de 2022 (no auditado) | Año terminó 30 junio | |||||||||||||||||||||||
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| Ganancia/(pérdida) por acción* |
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| Resultado/(pérdida) integral total (miles de libras esterlinas) | 643 | (7,308) | (5,240) | |||||||||||||||||||||||
| Número medio ponderado de acciones (número) | 80,500,000 | 80,500,000 | 80,500,000 | |||||||||||||||||||||||
| Ganancia/(pérdida) por acción (básica y diluida) |
| 0.80p |
| (9.08p) |
| (6.51p) | ||||||||||||||||||||
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| EPS EPRA (miles de libras esterlinas): |
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| Total utilidad / (pérdida) integral | 643 | (7,308) | (5,240) | |||||||||||||||||||||||
| Ajuste al resultado/(pérdida) integral total: |
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Cambio en el valor razonable de propiedades de inversión | 2,169 | 10,088 | 10,671 |
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Ganancia por enajenación de inversiones perfecta | (598) | - | - |
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| Ganancias EPRA (básicas y diluidas) (miles de libras esterlinas) | 2,214 | 2,780 | 5,431 | |||||||||||||||||||||||
| EPRA EPS (básico y diluido) | 2.75p | 3.45p |
| 6.75p | ||||||||||||||||||||||
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| EPS ajustado: | ||||||||||||||||||||||||||
| Ganancias EPRA (básicas y diluidas) (miles de libras esterlinas) - como arriba
| 2,214 | 2,780 | 5,431 | |||||||||||||||||||||||
| Ajustes: | ||||||||||||||||||||||||||
| Ingresos por alquileres reconocidos con respecto a incrementos de alquileres fijos garantizados (en miles de libras esterlinas) | 52 | (209) | (423) | |||||||||||||||||||||||
| Ingresos por alquiler reconocidos con respecto a períodos libres de alquiler (miles de libras esterlinas) (Nota 000) | 61 | 49 | 58 | |||||||||||||||||||||||
| Amortización de costes financieros (miles de libras esterlinas) (Nota 000)
| 52 | 52 | 104 | |||||||||||||||||||||||
| Cancelación de cuentas por cobrar | - | 16 | 16 | |||||||||||||||||||||||
| Provisión/(reversión de provisión) por deterioro de cuentas comerciales a cobrar (Nota 4) | - | 6 | (10) | |||||||||||||||||||||||
| Ganancias ajustadas (básicas y diluidas) (miles de libras esterlinas) |
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| 2,379 |
| 2,694 |
| 5,176 | |||||||||||||||||||
| EPS ajustado (básico y diluido)** |
| 2.96p |
| 3.35p |
| 6.43p | ||||||||||||||||||||
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*Las EPS ajustadas son una medida utilizada por la Junta para evaluar el nivel de los pagos de dividendos del Grupo. Esta métrica ajusta las ganancias EPRA para elementos no monetarios para llegar a una EPS ajustada respaldada por los flujos de efectivo.
**La ganancia/(pérdida) por acción se calcula dividiendo la ganancia/(pérdida) para el período/año atribuible a los accionistas ordinarios de la Compañía por el número promedio ponderado de Acciones Ordinarias emitidas durante el período/año.
| 31 diciembre 2023 (sin auditar) | 31 diciembre 2022 (sin auditar) | 30 junio | ||||||||||
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Valor liquidativo por acción: | |||||||||||||
Activos netos (miles de libras esterlinas) | 65,700 | 67,896 | 67,750 | ||||||||||
Acciones Ordinarias (Número) | 80,500,000 | 80,500,000 | 80,500,000 | ||||||||||
NAV por acción | 81.62p | 84.34p |
| 84.16p | |||||||||
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Valor neto de reinversión (NRV) de EPRA, Activos tangibles netos (NTA) de EPRA y Valor de enajenación neto (NDV) de EPRA
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| VRN EPRA |
| EPRA NTA y EPRA NDV | |||||||||
Al 31 de diciembre de 2023 |
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Valor de los activos netos (miles de libras esterlinas) | 65,700 | 65,700 | |||||||||||
Costo del comprador (miles de libras esterlinas) | 6,716 | - | |||||||||||
Coste de ruptura de los préstamos bancarios (en miles de libras esterlinas) | - | - | |||||||||||
72,416 | 65,700 | ||||||||||||
Acciones Ordinarias (Número) | 80,500,000 | 80,500,000 | |||||||||||
Medida por acción | 89.96p | 81.62p | |||||||||||
VRN EPRA | EPRA NTA y EPRA NDV | ||||||||||||
Al 31 de diciembre de 2022 |
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Valor de los activos netos (miles de libras esterlinas) | 67,896 | 67,896 | |||||||||||
Costo del comprador (miles de libras esterlinas) | 6,983 | - | |||||||||||
Coste de ruptura de los préstamos bancarios (en miles de libras esterlinas) | - | - | |||||||||||
74,879 | 67,896 | ||||||||||||
Acciones Ordinarias (Número) |
80,500,000 |
80,500,000 | |||||||||||
Medida por acción | 93.02p | 84.34p | |||||||||||
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| VRN EPRA |
| EPRA NTA y EPRA NDV | |||||||||
Al 30 de junio de 2023 |
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Valor de los activos netos (miles de libras esterlinas) | 67,750 | 67,750 | |||||||||||
Costo del comprador (miles de libras esterlinas) | 6,957 | - | |||||||||||
Coste de ruptura de los préstamos bancarios (en miles de libras esterlinas) | - | - | |||||||||||
74,707 | 67,750 | ||||||||||||
Acciones Ordinarias (Número) | 80,500,000 | 80,500,000 | |||||||||||
Medida por acción | 92.80p | 84.16p | |||||||||||
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9. Dividendos | |||||||||
Todos los dividendos se pagaron como Distribuciones de Ingresos de la Propiedad. | |||||||||
Medio año terminado (No auditado) | Medio año terminado (No auditado) | Año terminado 30 junio 2023 (auditado) | |||||||
| Cuarto terminado | Dividendo | 000 £ | 000 £ | 000 £ | ||||
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Dividendos con respecto al año finalizado el 30 de junio de 2022 | |||||||||
4to dividendo | 30-Jun-22 | 1.600p | - | 1,288 | 1,288 | ||||
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Dividendos con respecto al año finalizado el 30 de junio de 2023 | |||||||||
1er dividendo | 30-Sep-22 | 1.375p | - | 1,107 | 1,107 | ||||
2nd dividendo | 31-Dic-22 | 1.375p | - | - | 1,107 | ||||
3rd dividendo | 31-Mar-23 | 1.375p | - | - | 1,107 | ||||
4th dividendo | 30-Jun-23 | 1.920p | 1,545 | - | - | ||||
Dividendos con respecto al año que finaliza el 30 de junio de 2024 | |||||||||
1er dividendo | 30-Sep-23 | 1.425p | 1,148 | - | - | ||||
Dividendos totales pagados | 2,693 | 2,395 | 4,609 | ||||||
Cuarto dividendo para el trimestre finalizado. | 30-Jun-22 | 1.600p | - | (1,288) | (1,288) | ||||
2do dividendo para el trimestre finalizado | 31-Dic-22 | 1.375p | - | 1,107 | - | ||||
Cuarto dividendo para el trimestre finalizado. | 30-Jun-23 | 1.920p | (1,545) | - | 1,545 | ||||
2do dividendo para el trimestre finalizado | 31-Dic-23 | 1.425p | 1,146 | - | - | ||||
Total de dividendos a pagar respecto del período/año | 2,294 | 2,214 | 4,866 | ||||||
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Total de dividendos a pagar respecto del período/año | 2.85p | 2.75p | 6.045p | ||||||
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Los dividendos declarados después del cierre del período/año no se incluyen en los Estados Financieros Condensados Consolidados como un pasivo.
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La diferencia entre el monto revelado anteriormente y los dividendos pagados como se muestra en el Estado de Flujos de Efectivo Consolidado Condensado para el año finalizado el 30 de junio de 2023 se relaciona con la retención de impuestos. | |||||||||
10. Propiedades de inversión |
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| Propiedad vitalicia Inversión | Arrendamiento Inversión | Medio año finalizado el 31 de diciembre de 2023 (no auditado) Total | Semestre finalizado el 31 de diciembre de 2022 (no auditado) Total | Año terminado el 30 de junio 2023 |
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000 £ | 000 £ | 000 £ | 000 £ | 000 £ |
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Propiedades de inversión en el Reino Unido |
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Al inicio del período / año | 73,825 | 33,200 | 107,025 | 117,905 | 117,905 |
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Adquisiciones durante el periodo/año | 5,304 | - | 5,304 | - | - |
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Reducción de costes de adquisición (nota 15.3) | - | - | - | (606) | (606) |
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Enajenaciones durante el periodo/año | (6,784) | - | (6,784) | - | - |
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Cambio en el valor razonable de las propiedades de inversión |
(1,245) |
(975) |
(2,220) | (9,874) | (10,274) |
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Valoración proporcionada por Knight Frank LLP |
71,100 |
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32,225 |
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103,325 | 107,425 |
| 107,025 |
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Ajuste al valor razonable por renta mínima indexación de ingresos por arrendamiento (nota 10) | (3,429) | (3,367) |
| (3,542) |
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Ajuste por obligación de arrendamiento | - | 372 | 364 |
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Propiedades de inversión totales | 99,896 | 104,430 |
| 103,847 |
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Cambio en el valor razonable de las propiedades de inversión
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Cambio en el valor razonable antes de ajustes por incentivos de arrendamiento y obligaciones de arrendamiento | (2,220) | (9,874) | (10,274) |
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Movimiento de las obligaciones de arrendamiento | (62) | (24) | (32) |
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Ajuste a la difusión de la indexación de alquileres futuros contratados y de los incentivos a los inquilinos | 113 | (190) | (365) |
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(2,169) | (10,088) |
| (10,671) | |||||||||
Enajenación y adquisición de propiedades de inversión.
El 18 de diciembre de 2023, el Grupo completó la adquisición de Virgin Active en Ockley Road, Streatham por un coste total de £5.3 millones (neto de un alquiler adicional de £0.19 millones).
La propiedad conocida como Mercure Hotel se enajenó en agosto de 2023 por £7.5 millones, como se muestra en la conciliación a continuación de la ganancia reconocida en la enajenación a través del Estado Consolidado Condensado de Resultados Integrales; la ganancia por enajenación incluye cambios en el valor razonable de la propiedad de inversión y el diferencial mínimo de indexación de la renta reconocido en períodos anteriores.
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Medio año terminado 31 de diciembre de 2023 (no auditado) | Medio año terminado 31 de diciembre de 2022 (no auditado) | Año terminado 30 junio |
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000 £ | 000 £ | 000 £ |
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Ingresos brutos por enajenación | 7,500 | - | - |
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Costos de venta | (118) | - | - |
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Ingresos netos por enajenación | 7,382 | - | - |
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Valor en libros | (6,784) | - | - |
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Ganancia por enajenación de propiedades de inversión | 598 | - | - | |||||||||||||||||||||||||||||||
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Valoración de propiedades de inversión |
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La valoración de propiedades de inversión la realiza Knight Frank LLP, un tasador externo acreditado con calificaciones profesionales reconocidas y relevantes y experiencia reciente en la ubicación y categoría de la propiedad de inversión que se está valorando. La valoración de las propiedades de inversión del Grupo a su valor razonable la determina el tasador externo sobre la base del valor de mercado de acuerdo con las Normas Profesionales de Valoración RICS internacionalmente aceptadas (que incorporan las Normas Internacionales de Valoración). |
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La determinación del valor razonable de las propiedades de inversión requiere el uso de estimaciones tales como flujos de efectivo futuros de los activos (tales como alquileres, perfiles de inquilinos, flujos de ingresos futuros, valores de capital de instalaciones y accesorios, plantas y maquinaria, cualquier asunto ambiental y la reparación general y condición de la propiedad) y el rendimiento aplicable a esos flujos de efectivo.
Jerarquía de medición del valor razonable
La NIIF 13 'Medición del valor razonable' especifica la jerarquía del valor razonable y, como se explica en la Nota 2.6 de los estados financieros auditados de la Compañía de 2023, los Directores han clasificado la cartera de propiedades de la Compañía como Nivel 3. Esto refleja el hecho de que los datos de valoración no se basan en datos de mercado observables. |
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11. Cuentas por cobrar y pagos anticipados |
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| 31 de diciembre de 2023 (no auditado) | 31 de diciembre de 2022 (no auditado) | 30 de junio de 2023 (auditado) |
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| 000 £ | 000 £ | 000 £ |
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Cuentas por cobrar |
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Deudores comerciales |
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| 254 | 301 | 122 |
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Menos: Provisión por deterioro de cuentas por cobrar comerciales | (2) | (2) | (2) |
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Otros deudores* |
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| 2,621 | 327 | 326 |
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Subtotal |
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| 2,873 | 626 |
| 446 |
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Difusión de la indexación de los alquileres futuros mínimos contratados | 3,080 | 2,919 | 3,132 |
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Difusión de incentivos para inquilinos - periodos de exención de alquiler | 349 | 448 | 410 |
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Subtotal | 3,429 | 3,367 | 3,542 |
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Activo de depósito de inquilinos (nota 12) | 118 | 118 | 118 |
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Otros prepagos | 183 | 74 | 87 |
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Subtotal | 301 |
| 192 | 205 |
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Total | 6,603 | 4,185 |
| 4,193 |
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*Otros deudores al 31 de diciembre de 2023 representan principalmente ingresos netos de la venta del Mercure Hotel de £2,152,219 (30 de junio de 2023: £111,955, 31 de diciembre de 2022: £79,302) en poder del prestamista externo, Canada Life Investments. |
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El análisis de antigüedad de las cuentas por cobrar que se encuentran vencidas pero no deterioradas es el siguiente:
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| 31 de diciembre de 2023 (no auditado) | 31 de diciembre de 2022 (no auditado) | 30 de junio de 2023 (auditado) |
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| 000 £ | 000 £ | 000 £ |
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Menos de tres meses de vencimiento | 2,885 | 597 | 464 |
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Entre tres y seis meses de vencimiento | (12) | 29 | (18) |
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Total | 2,873 | 626 |
| 446 |
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12. Cuentas por pagar y gastos devengados |
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| 31 de diciembre de 2023 (no auditado) | 31 de diciembre de 2022 (no auditado) | 30 junio 2023 (auditado) |
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| 000 £ | 000 £ | 000 £ |
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Ingreso diferido |
| 1,556 | 1,542 | 1,568 |
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Otros acreedores |
| 548 | 396 | 409 |
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Acumulaciones |
| 353 | 269 | 374 |
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Intereses de préstamos a pagar (nota 13) | 258 | 258 | 258 |
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Pasivo por depósito del inquilino (nota 11) | 118 | 118 | 118 |
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Acreedores comerciales | 67 | 2 | 24 |
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| 2,900 | 2,585 |
| 2,751 |
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13. Préstamos y empréstitos que devengan intereses |
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| 31 de diciembre de 2023 (no auditado) | 31 de diciembre de 2022 (no auditado) | 30 de junio de 2023 (auditado) |
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| 000 £ | 000 £ | 000 £ |
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Línea girada al inicio del período/año | 41,000 | 41,000 |
| 41,000 |
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Se adelantan costes financieros no amortizados | (276) | (380) | (380) |
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Amortización de costes financieros en el periodo/ejercicio | 52 | 52 | 104 |
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Al final del periodo/año | 40,776 | 40,672 |
| 40,724 |
| |||||||||||||||||||||||||||||
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||
Reembolsable entre 1 y 2 años | 41,000 | - | - |
| ||||||||||||||||||||||||||||||
Reembolsable entre 2 y 5 años | - | 41,000 | 41,000 |
| ||||||||||||||||||||||||||||||
Total al final del período/año | 41,000 | 41,000 |
| 41,000 |
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Al 31 de diciembre de 2023, el Grupo había utilizado la totalidad de su línea de préstamo de interés fijo de £41 millones con Canada Life Investments y estaba orientado a un préstamo sobre el Valor Bruto de los Activos ("GAV") del 37.5% (31 de diciembre de 2022: 36.8%, 30 de junio de 2023: 36.8%). El coste de interés medio ponderado del crédito del Grupo es del 5% y el crédito es reembolsable el 3.19 de octubre de 20. Los gastos por intereses incurridos durante el período ascendieron a £2025 millones (0.65 de junio de 30: £2023 millones, 1.31 de diciembre de 31: £2022 millones). , de los cuales £0.65 millones están pendientes (0.26 de junio de 30: £2023 millones, 0.26 de diciembre de 31: £2022 millones). |
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31 de diciembre de 2023 (no auditado) | 31 de diciembre 2022 (No auditado) | 30 de junio de 2023 (auditado) |
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000 £ | 000 £ | 000 £ |
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Conciliación con flujos de efectivo de actividades de financiación |
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Al inicio del periodo/año | 40,724 | 40,620 | 40,620 |
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Cambios no monetarios |
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Amortización de costos financieros | 52 | 52 | 104 |
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Total al final del período/año | 40,776 | 40,672 |
| 40,724 |
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14. Obligaciones de arrendamiento
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En la fecha de inicio, el pasivo por arrendamiento se mide al valor presente de los pagos por arrendamiento que no se pagan en esa fecha. | |||||||||||||||||||
La siguiente tabla analiza los pagos mínimos de arrendamiento bajo arrendamientos no cancelables:
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31 de diciembre 2023 (No auditado) | 31 de diciembre de 2022 (no auditado) | 30 de junio de 2023 (auditado) | |||||||||||||||||
000 £ | 000 £ | 000 £ | |||||||||||||||||
Dentro de un año | - | 50 | 50 | ||||||||||||||||
Después de un año pero menos de cinco años | - | 150 | 150 | ||||||||||||||||
Más de cinco años | - | 488 | 463 | ||||||||||||||||
Pasivos totales por arrendamiento no descontados | - | 688 | 663 | ||||||||||||||||
Menos: Cargo financiero futuro sobre obligaciones de arrendamiento | - | (372) | (364) | ||||||||||||||||
Valor presente de los pasivos por arrendamiento | - | 316 | 299 | ||||||||||||||||
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Pasivos por arrendamiento incluidos en el estado de situación financiera |
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Current | - | 34 | 33 | ||||||||||||||||
No corriente | - | 282 | 266 | ||||||||||||||||
Total
| - | 316 |
| 299 | |||||||||||||||
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Las obligaciones de arrendamiento han sido liberadas al Estado Consolidado Condensado de Resultados Integrales luego de la venta del Mercure Hotel (nota 10). | |||||||||||||||||||
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15. Compromisos |
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15.1. Compromisos de arrendamiento operativo - como arrendador |
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El Grupo tiene 19 propiedades comerciales con 33 unidades en su cartera de propiedades de inversión como se establece anteriormente. Estos arrendamientos no cancelables tienen un plazo restante de entre 15 meses y 110 años, excluyendo los arrendamientos de terrenos. |
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Los alquileres mínimos futuros a cobrar por arrendamientos operativos no cancelables a 31 de diciembre de 2023 son los siguientes:
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31 diciembre 2023 (No auditado) | 31 diciembre 2022 (sin auditar) | 30 junio 2023 (auditado) |
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000 £ | 000 £ | 000 £ |
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Dentro de un año | 7,449 | 7,094 | 7,179 |
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Después de un año, pero no más de dos años. | 7,470 | 6,838 | 6,804 |
| |||||||||||||||
Después de dos años, pero no más de tres años. | 7,454 | 6,558 | 6,548 |
| |||||||||||||||
Después de tres años, pero no más de cuatro años. | 6,889 | 7,023 | 7,034 |
| |||||||||||||||
Después de cuatro años, pero no más de cinco años.
| 6,456 | 6,685 | 6,416 |
| |||||||||||||||
Después de cinco años, pero no más de diez años. | 29,947 | 28,730 | 28,307 |
| |||||||||||||||
Después de diez años, pero no más de quince años. | 21,845 | 24,905 | 24,085 |
| |||||||||||||||
Más de quince años | 51,668 | 52,563 | 50,689 |
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Total | 139,178 | 140,396 |
| 137,062 |
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No hubo rentas contingentes significativas reconocidas como ingresos para todo el período presentado.
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15.2. Compromisos de capital
No existen compromisos de capital a 31 de diciembre de 2023 (31 de diciembre de 2022: ninguno, 30 de junio de 2023: ninguno).
15.3. Compromisos financieros
Como se revela en el Informe Anual de 2023 de la Compañía (nota 15.3), la Junta participó en una mediación para el único litigio en el que estaba involucrada, lo que resultó en la recepción de un acuerdo completo y final de £825,000.
Como resultado, el Grupo no tiene compromisos financieros distintos de los que surgen de sus operaciones comerciales normales, y en el año finalizado el 30 de junio de 2023, el acuerdo asignó proporcionalmente £606,000 al capital, como una reducción en los costos de adquisición (ver Nota 10). y 219,000 libras esterlinas a ingresos, como otras rentas de la propiedad (véase la Nota 3).
No existen otros compromisos distintos de los mostrados arriba al final del período (31 de diciembre de 2022: cero, 30 de junio de 2023: cero).
16. Inversiones en subsidiarias | ||||||||||||||||||||||||
La Compañía tiene dos subsidiarias de propiedad total como se revela a continuación:
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Nombre y número de empresa | País de registro e incorporación |
| Fecha de incorporación |
| Actividad principal |
| Acciones ordinarias de £1 retenido | |||||||||||||||||
Alternative Income REIT Holdco Limited (Número de empresa 11052186) | Inglaterra y | 7 November 2017 | Compañía de bienes raíces | 73,158,502 | ||||||||||||||||||||
Ingreso alternativo limitado (Número de empresa 10754641) | Inglaterra y | 4 de mayo de 2017 | Compañía de bienes raíces | 73,158,501 | ||||||||||||||||||||
Alternative Income REIT plc al 31 de diciembre de 2023 posee el 100% de la participación de control de Alternative Income REIT Holdco Limited. | ||||||||||||||||||||||||
Alternative Income REIT Holdco Limited posee el 100% de Alternative Income Limited.
Tanto Alternative Income REIT Holdco Limited como Alternative Income Limited están registradas en 1 King William Street, Londres, Reino Unido, EC4N 7AF. | ||||||||||||||||||||||||
17. Capital social emitido | ||||||||||||||||||||||||
Acciones ordinarias emitidas y totalmente desembolsadas de 80,500,000 acciones a un valor nominal de £0.01 por acción. Esto permanece sin cambios para todo el período presentado. | ||||||||||||||||||||||||
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18. Transacciones con partes relacionadas
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Se considera que las partes están relacionadas si una de las partes tiene la capacidad de controlar a la otra parte o ejercer una influencia significativa sobre la otra parte en la toma de decisiones financieras u operativas. | ||||||||||||||||||||||||
directiva | ||||||||||||||||||||||||
Los Consejeros del Grupo tienen la consideración de partes vinculadas. La remuneración de los directores se revela en la nota 5. | ||||||||||||||||||||||||
Asesor de inversiones | ||||||||||||||||||||||||
M7 Bienes Raíces Ltda. | ||||||||||||||||||||||||
M7 Real Estate Ltd was appointed as Investment Adviser on 14 May 2020. The Interim Investment Advisory agreement (amended with Deed of Variation dated 21 February 2021) specifies that from 1 October 2020, the annual management fee is calculated at a rate equivalent of 0.50% per annum of NAV (subject to a minimum fee of £90,000 per quarter), payable quarterly in advance, with no fee payable from 14 May to 30 September 2020. For the six months ended 31 December 2023, the Group incurred £180,000 of which £nil was outstanding at period end (2022: £191,000 of which £191,000 was outstanding at period end, 30 June 2023: £371,000, £nil of which is outstanding). | ||||||||||||||||||||||||
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19. Acontecimientos posteriores a la fecha del informe | ||||||||||||||||||||||||
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Dividendo | ||||||||||||||||||||||||
On 6 February 2024, the Board declared an interim dividend of 1.475p in respect of the period from 1 October 2023 to 31 December 2023. This will be paid on 1 March 2023 to shareholders on the register as at 16 February 2023. The ex-dividend date was 15 February 2024.
Cambio de Asesor de Inversiones
Como se explica en la Declaración del Presidente, la Junta ha emprendido una revisión de los acuerdos de asesoramiento de inversiones del Grupo. Esta revisión incluyó propuestas de administradores de inversiones externos seleccionados con la experiencia inmobiliaria relevante. A continuación, el 26 de febrero de 2024, el Consejo aprobó el nombramiento de Martley Capital como Asesor de Inversiones del Grupo, sujeto a las aprobaciones regulatorias finales. Martley Capital Group (del cual Martley Capital es una subsidiaria) se lanzó en diciembre de 2023 como una nueva empresa mediante la cual miembros clave del actual equipo asesor de M7 Real Estate continuarán prestando servicios al Grupo como parte del equipo de Martley Capital. El nombramiento de Martley Capital se realizó mediante una escritura de novación del acuerdo de asesoría de inversiones del Grupo (y cambios menores posteriores al mismo), dejando a las partes sustancialmente en los mismos términos y con una tarifa sin cambios.
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EPRA Performance Measures (sin auditar)
Cálculos de rendimiento EPRA |
| Al 31 de diciembre 2023 000 £ | Al 31 de diciembre de 2022 000 £ | Al 30 de junio 2023 000 £ |
Propiedades de inversión de propiedad total: |
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- por empresa |
| 1,875 | 1,950 | 1,875 |
- por Alternative Income Limited |
| 101,450 | 105,475 | 105,150 |
Total - nota 10 | 103,325 | 107,425 | 107,025 | |
Provisión para los costos estimados de los compradores | 6,716 | 6,983 | 6,957 | |
Valoración bruta de la cartera de propiedades terminada | B |
110,041 | 114,408 | 113,982 |
| ||||
Alquiler bruto anualizado | 7,645 | 7,462 | 7,560 | |
Gastos inmobiliarios anualizados | (5) | (55) | (55) | |
Rentas netas anualizadas | A | 7,640 | 7,407 | 7,505 |
| ||||
Agregar: vencimiento del alquiler nocional de los períodos sin alquiler u otros incentivos de arrendamiento |
408 | 688 |
563 | |
Renta anualizada neta recargada | C | 8,048 | 8,096 | 8,068 |
| ||||
EPRA NIY* | A / B | 6.94% | 6.47% | 6.58% |
EPRA "recarga" NIY | C / B | 7.31% | 7.08% | 7.08% |
*El cálculo NIY es el mismo cálculo que para EPRA NIY
| ||||
Ratios de costes EPRA |
| Medio año terminado 31 de diciembre 2023 000 £ | Medio año terminado 31 diciembre 2022 000 £ | Año terminado 30 junio 2023 000 £ |
Incluye: |
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Costos de EPRA (incluidos los costos directos de vacante) - nota 4 | A | 571 | 585 | 1,232 |
Costos directos de vacantes |
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Costos de EPRA (excluidos los costos de vacantes directos) | B | 571 | 585 | 1,232 |
Ingresos brutos por alquiler - nota 3 | C | 3,492 | 3,856 | 8,088 |
Relación de costes EPRA** (incluidos los costos directos de vacantes) | A / C | 16.35% | 15.17% | 15.23% |
Relación de costes EPRA (excluidos los costos directos de vacantes) | ANTES DE CRISTO | 16.35% | 15.17% | 15.23% |
**Debido al momento de la venta de Mercure Hotel y la posterior adquisición de Streatham, los ingresos por alquiler disminuyeron en el semestre finalizado el 31 de diciembre de 2023. Esto dio como resultado el aumento anterior en el índice de costos EPRA.
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Tasa de vacantes EPRA |
| Medio año terminado 31 de diciembre 2023 000 £ | Medio año terminado 31 diciembre 2022 000 £ | Año terminado 30 junio 2023 000 £ |
Valor de alquiler potencial anualizado de locales desocupados | A | - | - | - |
Valor de alquiler potencial anualizado para la cartera de propiedades completada | B | 6,841 | 6,998 | 7,040 |
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Tasa de vacantes EPRA | A / B | 0% | 0% | 0% |
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Medidas de rendimiento alternativas (APM) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Las APM son medidas numéricas del desempeño, la situación financiera o los flujos de efectivo actuales, históricos o futuros del Grupo, distintas de las medidas financieras definidas o especificadas en el marco financiero aplicable. El marco financiero aplicable del Grupo son las NIIF. Los Directores evalúan el desempeño del Grupo según una variedad de criterios que se consideran particularmente relevantes para un REIT de tipo cerrado.
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El descuento El descuento es el importe por el cual el precio de la acción es inferior al valor liquidativo por acción, expresado como porcentaje del valor liquidativo por acción. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
31 de diciembre 2023 |
| 31 de diciembre 2022 |
| 30 de junio de 2023 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
NAV por acción ordinaria (nota 8) | A | 81.62 |
| 84.34p |
| 84.16p | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Precio de la acción | B | 71.50 | 66.70p | 64.70p | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
El descuento | (AB)/A | 12.40% | 20.92% |
| 23.12% | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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Cobertura de dividendos El ratio de EPS ajustado del grupo dividido por los dividendos a pagar del grupo para el período/año correspondiente. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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31 de diciembre 2023 |
| 31 de diciembre 2022 |
| 30 de junio de 2023 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
EPS ajustado (nota 8) | A | 2.96p |
| 3.35p |
| 6.43p | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Dividendo por acción (nota 9) | B | 2.85p | 2.75p | 6.045p | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Cobertura de dividendos | A / B | 103.86% | 121.82% |
| 106.37% | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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* La Junta había fijado un dividendo objetivo para el año que finalizó el 30 de junio de 2023 de 5.70 peniques. Como se explica en la Declaración del Presidente del Informe Anual de 2023 en la página 6, se pagó un dividendo más alto para el año con el fin de pagar dividendos suficientes como PID para cumplir con los requisitos fiscales y distribuir a los accionistas los ingresos adicionales recibidos en ese año.
Préstamo a GAV El préstamo a GAV mide el valor de los préstamos y empréstitos utilizados (excluyendo los montos mantenidos como efectivo restringido y antes de ajustes por costos de emisión) expresado como porcentaje de la cartera de propiedades del Grupo (según lo proporcionado por el tasador) y el valor razonable de otros activos. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| 31 de diciembre 2023 |
| 31 de diciembre 2022 |
| 30 de junio de 2023 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Préstamos (miles de libras esterlinas) | A |
| 41,000 | 41,000 | 41,000 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Activos totales (miles de libras esterlinas) | B | 109,376 | 111,469 | 111,524 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Préstamo a GAV | (A/B) | 37.49% | 36.78% | 36.76% | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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Cargos continuos The ongoing charges ratio is the total for all operating costs expected to be regularly incurred expressed as a percentage of the average quarterly NAVs of the Group for the financial period/year. Note that the ratio for 31 December is based on actual ongoing charges to 31 December and forecast ongoing charges to the following June (shown as annualised in the below calculation). | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
31 de diciembre 2023 | 31 de diciembre 2022 | 30 de junio de 2023 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Otros gastos de funcionamiento del semestre/año (en miles de libras esterlinas) | A | 509 | 499 | 1,049 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Gastos corrientes: anualizados cuando sea necesario (miles de libras esterlinas) | B | 975? | 1,034? | 1,009? | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Activos netos medios (miles de libras esterlinas) | C | 66,725 | 72,747 | 72,675 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Ratio de gastos corrientes | ANTES DE CRISTO | 1.46% | 1.42% | 1.39% | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
? Se han excluido los costos legales y profesionales no recurrentes en el monto anualizado para el período/año presentado. |
Precio de la acción y valor liquidativo (NAV) Rentabilidad total El precio de las acciones y los rendimientos totales del NAV muestran cómo se han comportado el NAV y el precio de las acciones durante un período de tiempo en términos porcentuales, teniendo en cuenta tanto los rendimientos del capital como los dividendos pagados a los accionistas. El precio de las acciones y la rentabilidad total del NAV se controlan frente a FTSE EPRA Nareit UK y FTSE Small Cap, respectivamente. | |||||
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Precio de la acción | NAV | ||||
Apertura el 30 de junio de 2023 | A | 64.70p | 84.16p | ||
Cierre el 31 de diciembre de 2023 | B | 71.50p | 81.62p | ||
Ida y vuelta | C=(B/A)-1 | 10.51% | (3.02%) | ||
Reinversión de dividendos * | D | 5.18% | 3.98% | ||
Rentabilidad total para el accionista | C + D | 15.69% | 0.96% | ||
Apertura el 30 de junio de 2022 | A | 82.10p | 96.40p | ||
Cierre el 31 de diciembre de 2022 | B | 66.70p | 84.34p | ||
Ida y vuelta | C=(B/A)-1 | (18.76%) | (12.51%) | ||
Reinversión de dividendos* | D | 3.38% | 2.88% | ||
Rentabilidad total para el accionista | C + D | (15.38%) | (9.63%) | ||
Apertura el 30 de junio de 2022 | A | 82.10p | 96.40p | ||
Cierre el 30 de junio de 2023 | B | 64.70p | 84.16p | ||
Ida y vuelta | C=(B/A)-1 | (21.19%) | (12.69%) | ||
Reinversión de dividendos* | D | 6.97% | 5.97% | ||
Rentabilidad total para el accionista | C + D | (14.22%) | (6.72%) | ||
* La rentabilidad total del precio de las acciones implica reinvertir el dividendo neto en el precio de las acciones de la Compañía en la fecha en que ese dividendo se convierte en ex dividendo. El rendimiento total del NAV implica invertir el dividendo neto en el NAV de la Compañía con deuda al valor razonable en la fecha en que ese dividendo se convierte en ex dividendo. |
Información de la compañía
Compartir consultas de registro
El registro de las Acciones Ordinarias lo mantiene Computershare Investor Services PLC. En caso de consultas sobre su participación, comuníquese con el Registrador al 0370 707 1874 o envíe un correo electrónico: GME@dhr-rgv.com.
Los cambios de nombre y/o dirección deberán notificarse por escrito al Registrador, a la dirección que se muestra a continuación. Puede comprobar su participación y encontrar ayuda práctica para transferir acciones o actualizar sus datos en www.investorcentre.co.uk. Los accionistas elegibles para recibir pagos de dividendos brutos de impuestos también pueden descargar formularios de declaración desde ese sitio web.
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Ordinary £0.01 shares 80,500,000
SEDOL Number BDVK708
ISIN Number GB00BDVK7088
Ticker/TIDM AIRE
Compartir precios
Las acciones ordinarias de la empresa se negocian en el mercado principal de la Bolsa de Valores de Londres.
Frecuencia de publicación del NAV
El NAV del Grupo se publica trimestralmente en la Bolsa de Valores de Londres y se publica en el sitio web de la Compañía. www.ingresosalternativosreit.com.
Informes anuales e intermedios
Copias de los Informes Anual y Semestral están disponibles en el sitio web del Grupo.
Calendario financiero 2024
30 June 2024 Year end
September 2024 Announcement of annual results
November 2024 Annual General Meeting
Glosario
Gestora de Fondos de Inversión Alternativa o GFIA o Gestora de Inversiones | Langham Hall Fund Management LLP. |
Empresa | Ingresos alternativos REIT plc. |
Ejecutados alquiler | El anualizado alquiler el ajuste para la inclusión de alquiler sujeto a libre de alquiler períodos. |
Ganancias por Compartir ('EPS') | Profit para el período atribuible a la equidad accionistas dividido por el ponderado promedio número de Acciones Ordinarias en circulación durante el período. |
EPRA | Europea Público Real verano Asociación, el organismo de la industria. que representa enlistan empresas existentes real sector inmobiliario. |
Equivalente a Rendimiento | La interno y of volvemos del flujo de caja en las propiedad, asumiendo un ascenso a Estimado Alquiler Valor en la próxima revisión o vencimiento del contrato de arrendamiento. No se permite ningún crecimiento futuro. |
Alquiler estimado Valor ('ERV') | La externa tasador opinión sobre la apertura mercado alquiler que, en la fecha del valuación, podría razonablemente esperarse a obtenerse en un nuevo arrendamiento o alquiler una estrategia SEO para aparecer en las búsquedas de Google. menos propiedad. |
Externo Tasador | Un externo independiente tasador menos propiedad. La Del grupo Externo Tasador es caballero Frank LLP. |
Suficientemente bueno propuesta de | La estimado cantidad para que un perfecta tienes Intercambio en valuación datos entre un dispuestas comprador y un vendedor dispuesto en un brazos de largo transacción después apropiado Marketing y donde partes tenido cada uno actuó con conocimiento, con prudencia y sin compulsión. |
Suficientemente bueno propuesta de movimiento | An contabilidad ajuste para cambiar el libro propuesta de de un activo o pasivo a su justo . |
FCA | La Finanzas Conducir Autoridad. |
Bruto baza Valor ('GAV') | La agregar propuesta de del activo total de la Grupo procesos según lo determinado en conformidad con las NIIF. |
IASB | Internacionales Normas de contabilidad Junta. |
NIIF | Normas internacionales de información financiera adoptadas de conformidad con el Reglamento (CE) nº 1606/2002 según se aplica en la Unión Europea. El 31 de diciembre de 2020, las NIIF adoptadas por la UE se incorporaron a la legislación del Reino Unido y se convirtieron en normas de contabilidad internacionales adoptadas por el Reino Unido, y los cambios futuros de las NIIF estarán sujetos a la aprobación del Consejo de Respaldo del Reino Unido. |
Inversión Asesor | M7 Bienes Raíces Limitada. |
OPV | La admisión a cotización en el Londres Acciones De intercambio Inicio Mercado de las comparte Capital de las Empresa y admisión de Ordinario Acciones En el correo electrónico “Su Cuenta de Usuario en su Nuevo Sistema XNUMXCX”. producto de más alta calidad. segmento de listado de la Lista Oficial on 6 2017 junio. |
Arrendar incentivos | Incentivos Ofrecido a ocupantes a entrar en un alquiler. Típicamente esta será una inicial libre de alquiler período, o un efectivo contribución a equipar. under contabilidad gobierna el propuesta de del arrendamiento incentivo esta amortizado a las Consolidado Posicionamiento of Comprensiva por en un línea recta base hasta el contrato de arrendamiento expiración. |
Préstamo a Valor ('LTV') | La propuesta de de préstamos y préstamos utilizado (Excluyendo cantidades mantenidas como límite efectivo y antes ajustes para costos) expresados como herramienta de edición del porcentaje de las combinado valuación de las perfecta portafolio (Como se previsto según el tasador) y la feria propuesta de de otro inversiones. |
Red baza Valor ('NAV') | Activo Neto Valor es el patrimonio atribuible a accionistas calculado bajo las NIIF. |
Red baza Valor para comparte | Equidad accionistas fondos divididos por el número de Ordinario Acciones in problema. |
Red equivalente rendimiento | Calculado según el Del grupo Externo tasadores, red equivalente el rendimiento es el interno y of regresar de an inversión extranjera propiedad, basado en el desembolsos brutos para las comprar menos perfecta disponibles (Incluyendo costos de compra), reflejando reversiones a alquiler del mercado actual y artículos as vacíos y gasto no recuperable pero ignorando futuras cambios de capital . La cálculo asume alquiler is recibido anualmente en atrasos. |
Red Inicial Rendimiento ('NIY') | La red inicial alquiler ingresos en a perfecta en la fecha de compra, expresados como herramienta de edición del porcentaje of las precio de compra bruto, incluidos los costes de compra. |
Red alquiler ingresos | Alquiler ingresos cuenta por cobrar en el periodo después de pago of rentas de suelo y neto perfecta gastos. |
Ordinario Acciones | El principal tipo de capital social. emitido by convencional Inversión Compañías. Accionistas en llamado a su comparte de tanto ingresos, existentes formulario de dividendos pagados por el Empresa, y cualquier capital crecimiento. |
pps | Pence por acción. |
REIT | A Inversión inmobiliaria Confía. A compañía que cumple Parte 12 de la Corporación Impuestos Actúe 2010. Sujeto a continuo Si se cumplen los criterios REIT del Reino Unido, el beneficios. en las perfecta negocio de un REIT, surgiendo en ambas ingresos y ganancias de capital, en exento en corporación impuestos. |
Reversión | aumente in alquiler estimado según el De la empresa Externo tasadores, donde El pasante alquiler is a continuación las ERV. |
Precio de la acción | La propuesta de menos comparte en un momento dado como se cita en un en stock cambio. La De la empresa Ordinario Acciones en citado en el principal Mercado de las Londres Acciones Intercambiar. |
Plazo de arrendamiento promedio ponderado vigente ('WAULT') | El plazo de arrendamiento promedio restante para la primera ruptura, o vencimiento, en toda la cartera, ponderado por los ingresos por alquiler contratados (incluidos los alquileres gratuitos). |
Información del accionista
directiva
Simon Bennett (presidente no ejecutivo independiente)
Stephanie Eastment (Consejera no ejecutiva independiente)
Adam C Smith (director no ejecutivo)
Sitio web de la empresa
https://www.alternativeincomereit.com/
Sede Social
Calle Rey Guillermo 1
Londres
EC4N 7AF
Secretaria de Empresa
Asesoría limitada de Hanway
Calle Rey Guillermo 1
Londres
EC4N 7AF
GFIA
Langham Hall Fund Management LLP
Lugar de la flota 1
8th Floor
Londres
EC4M 7RA
Depositario
Langham Hall Reino Unido Depositario LLP
8th Floor
Lugar de la flota 1
Londres
EC4M 7RA
Asesor legal de la empresa
Travers Smith LLP
10 colina nevada
Londres
EC1A 2AL
Asesor de Inversiones y Administrador ('Asesor de Inversiones')
M7 Inmobiliaria Limitada
3rd Floor
El edificio del monumento
Calle Monumento 11
Londres
EC3R 8AF
Gerente de la Propiedad
Mason Owen y socios limitados
7th Floor
Calle Capilla 20
Liverpool
L3 9AG
Tasador
Caballero franco LLP
55 Baker Street
Londres
W1U 8AN
Registrarse
Servicios para inversores de Computershare PLC
Los pabellones
Carretera de Bridgewater
Bristol
BS13 8AE
Auditor
Moore Kingston Smith LLP
Casa de Devonshire
60 Goswell Carretera
Barbacana
Londres
EC1M 7AD
Sector empresarial Broker
Panmure Gordon (Reino Unido) Limited
Calle Gracechurch 40
Londres
EC3V 0BT
Asesor de comunicaciones
H/Asesores Maitland
Plaza 3 Pancras
Londres
N1C 4AG
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