Actualización comercial y valor liquidativo
30 de enero de 2024
RENTA LIMITADA DE LA PROPIEDAD DE PICTON
('Picton', la 'Empresa' o el 'Grupo')
LEI: 213800RYE59K9CKR4497
Actualización comercial y valor liquidativo a 31 de diciembre de 2023
Picton anuncia su valor liquidativo para el trimestre finalizado el 31 de diciembre de 2023.
Lena Wilson CBE, presidenta de Picton, comentó:
"El mercado inmobiliario mostró una resiliencia continua desde una perspectiva ocupacional, y los tres sectores principales mostraron un crecimiento positivo de los alquileres durante el año. Dado que los valores de capital han experimentado una amortización promedio del 25% desde su pico de 2022, las perspectivas, suponiendo que las tasas de interés hayan aumentado alcanzó su punto máximo, se volverá solidario y, como tal, esperamos una estabilización de los valores en 2024".
Michael Morris, director ejecutivo de Picton, comentó:
"Este trimestre hemos acordado algunos aumentos significativos en los alquileres, que han mitigado el impacto de los movimientos de rendimiento hacia afuera, en un contexto de aumento de las tasas de interés en 2023. Hemos mantenido un dividendo bien cubierto durante el período y hemos logrado buenos avances en iniciativas específicas de gestión de activos. Esto nos permitirá mejorar las ganancias a medida que reposicionemos nuestra cartera, para garantizar que continúe satisfaciendo las necesidades cambiantes de los ocupantes. A medida que comenzamos 2024, la actividad de la cartera ya nos alienta".
Aspectos financieros más destacados
? | Activos netos de £524.3 millones (30 de septiembre de 2023: £537.1 millones). |
? | El NAV/EPRA NTA por acción disminuyó un -2.5% hasta 96.0 peniques (30 de septiembre de 2023: 98.5 peniques). |
? | Rentabilidad total del trimestre del -1.6% (30 de septiembre de 2023: 0.0%). |
? | LTV del 27.7% (30 de septiembre de 2023: 27.7%). |
Aspectos operacionales destacados
? | Movimiento de valoración de cartera comparable del -1.5% durante el trimestre, siendo el sector industrial el que muestra la mayor resistencia. |
? | Obtuvo un aumento del 33 % con respecto al alquiler aprobado anterior de cuatro revisiones de alquiler en los sectores industrial y minorista, con un alquiler anual de £2.3 millones, un 5 % por delante del ERV de septiembre de 2023 o el ERV en el momento de la revisión si previo. |
? | Renovamos/renovamos dos arrendamientos en el sector industrial, con un alquiler anual combinado de £0.1 millones, un aumento del 101 % con respecto al alquiler vigente anterior y en línea con el ERV de septiembre de 2023. |
? | Se completaron cinco alquileres en los sectores industrial y de oficinas, asegurando un alquiler anual combinado de £0.5 millones, en línea con el ERV de septiembre de 2023. |
? | Se aseguraron valiosos derechos de desarrollo residencial permitido en Angel Gate EC1, con el fin de maximizar los futuros ingresos por enajenación. |
? | Ocupación estable al 90% (30 de septiembre de 2023: 90%). |
Dividendo
? | Dividendo a cuenta de 0.875 peniques por acción declarado con respecto al período comprendido entre el 1 de octubre de 2023 y el 31 de diciembre de 2023 y que se pagará el 29 de febrero de 2024 (del 1 de julio de 2023 al 30 de septiembre de 2023: 0.875 peniques por acción). |
? | Dividendo anualizado equivalente a 3.5 peniques por acción, lo que genera una rentabilidad por dividendo del 5.3%, según el precio de la acción al cierre de operaciones del 26 de enero de 2024. |
? | Cobertura de dividendos para el trimestre del 108% (30 de septiembre de 2023: 115%). |
ESTE ANUNCIO CONTIENE INFORMACIÓN PRIVILEGIADA PARA LOS FINES DEL REGLAMENTO DE ABUSO DEL MERCADO DEL REINO UNIDO
Para mayor información:
Tavistock
james verstringhe
020 7920 3150, GME@dhr-rgv.com
Picton
Kathy Thompson, secretaria de la empresa
020 7011 9988, GME@dhr-rgv.com
Sobre Picton
Picton, establecida en 2005, es un REIT del Reino Unido. Posee y administra activamente una cartera de propiedades comerciales diversificadas en el Reino Unido de £ 745 millones, invertida en 49 activos y con alrededor de 400 ocupantes (al 31 de diciembre de 2023).
A través de un enfoque de gestión de activos centrado en los ocupantes y orientado a las oportunidades, Picton aspira a ser una de las empresas inmobiliarias diversificadas y con mejor rendimiento del Reino Unido que cotizan en el mercado principal de la Bolsa de Valores de Londres.
Para obtener más información, visite: www.picton.es
VALOR ACTIVO NETO
El valor liquidativo ('NAV') no auditado de Picton a 31 de diciembre de 2023 era de £524.3 millones de libras esterlinas, o 96.0 peniques por acción, lo que refleja una disminución del -2.5 % durante el trimestre o del -1.6 % en términos de rentabilidad total.
El NAV atribuible a las acciones ordinarias se calcula bajo NIIF e incorpora la valoración de mercado independiente a 31 de diciembre de 2023, incluyendo los ingresos del trimestre, pero no incluye una provisión para el dividendo de este trimestre, que se pagará en febrero de 2024.
31 Dec 2023 Millones de libras esterlinas |
30 2023 septiembre Millones de libras esterlinas |
Junio 30 2023 Millones de libras esterlinas |
Marzo 31 2023 Millones de libras esterlinas | |
Propiedades de inversión* | 728.3 | 740.0 | 744.1 | 749.6 |
Otros activos | 23.6 | 26.6 | 25.1 | 23.4 |
efectivo | 21.6 | 17.2 | 20.7 | 20.0 |
Otros pasivos | (21.3) | (19.9) | (20.9) | (20.9) |
Préstamos | (227.9) | (226.8) | (227.1) | (224.5) |
Activos netos | 524.3 | 537.1 | 541.9 | 547.6 |
Valor liquidativo por acción | 96.0p | 98.5p | 99.4p | 100.4p |
* La valoración de la propiedad de inversión se expresa neta de incentivos de arrendamiento e incluye el valor de la propiedad ocupada por el propietario.
El movimiento en el valor liquidativo se puede resumir de la siguiente manera:
Total Millones de libras esterlinas | Movimiento % | Por acción Pence | |
Valor liquidativo a 30 de septiembre de 2023 | 537.1 | 98.5 | |
Movimiento en el valor de las propiedades | (13.3) | (2.5) | (2.5) |
Utilidad neta después de impuestos del período | 5.1 | 0.9 | 0.9 |
Dividendos pagados | (4.8) | (0.9) | (0.9) |
Otro | 0.2 | - | - |
Valor liquidativo a 31 de diciembre de 2023 | 524.3 | (2.5) | 96.0 |
DECLARACIÓN DE DIVIDENDO
Hoy se ha publicado un anuncio separado declarando un dividendo de 0.875 peniques por acción con respecto al período comprendido entre el 1 de octubre de 2023 y el 31 de diciembre de 2023 (del 1 de julio de 2023 al 30 de septiembre de 2023: 0.875 peniques).
La cobertura de dividendos durante el trimestre fue 108% (30 de septiembre de 2023: 115%).
DEUDA
Los préstamos totales al 31 de diciembre de 2023 ascendieron a £227.9 millones. La mayor parte se utiliza mediante líneas de crédito a tipo fijo a largo plazo y sólo £16.4 millones se utilizan bajo la línea de crédito renovable.
La relación préstamo-valor neto, calculada como deuda total menos efectivo, como proporción del valor bruto de la propiedad, es del 27.7% (30 de septiembre de 2023: 27.7%). El perfil de vencimiento de la deuda promedio ponderado del Grupo es de aproximadamente 7.5 años y el tipo de interés promedio ponderado es del 3.9%.
Picton tiene £33.6 millones disponibles a través de sus fondos no utilizados línea de crédito renovable (30 de septiembre de 2023: £35.1 millones).
ANTECEDENTES DEL MERCADO
El índice inmobiliario mensual MSCI UK mostró una rentabilidad total para todas las propiedades durante los tres meses hasta diciembre de 2023 del -1.4%, con una rentabilidad de los ingresos del 1.4% y un crecimiento del capital del -2.7%. El crecimiento del alquiler fue del 1.2% durante los tres meses hasta diciembre de 2023, en comparación con el 0.8% durante los tres meses hasta septiembre de 2023. El rendimiento inicial neto de todas las propiedades fue del 5.3% en diciembre de 2023, en comparación con el 5.1% en septiembre de 2023.
A continuación se muestra el desempeño del mercado durante los tres meses hasta diciembre de 2023 para Toda la propiedad y los tres sectores principales.
Tres meses al 2023 de diciembre | Todas las propiedades | Industrial | Oficina | Mercado |
Regreso trotal | - 1.4% | 0.3% | - 4.2% | - 1.9% |
Rentabilidad | 1.4% | 1.2% | 1.3% | 1.7% |
Crecimiento de capital | - 2.7% | - 0.8% | - 5.5% | - 3.6% |
Número de segmentos con crecimiento positivo | 1 | 1 | 0 | 0 |
Número de segmentos con crecimiento negativo | 34 | 6 | 10 | 18 |
Crecimiento de ERV | 1.2% | 2.2% | 0.7% | 0.2% |
Número de segmentos con crecimiento positivo | 27 | 7 | 8 | 12 |
Número de segmentos con crecimiento negativo | 8 | 0 | 2 | 6 |
ACTUALIZACIÓN DE PORTAFOLIO
En términos comparables, la cartera El movimiento de valoración fue del -1.5%, siendo el sector industrial el que mostró mayor resistencia, mientras que los subsectores de oficinas regionales y almacenes minoristas mostraron más debilidad durante el trimestre, con una actividad inversora significativamente menor que en años anteriores.
El desglose de los movimientos de valoración durante el trimestre se muestra a continuación:
Sector | Portafolio asignación | Igual a igual cambio de valoración | Equivalente promedio movimiento de rendimiento |
Industrial |
58.9% |
- 1.0% |
+11 puntos básicos |
Sureste | 42.0% | ||
Resto del reino unido | 16.9% | ||
Oficina | 30.4% | - 2.4% | +18 puntos básicos |
London City y West End | 7.1% | ||
Londres interior y exterior | 1.7% | ||
Sureste | 8.0% | ||
Resto del reino unido | 8.9% | ||
Activos de uso alternativo | 4.7% | ||
Comercio minorista y ocio | 10.7% | - 1.9% | +13 puntos básicos |
Almacén al por menor | 6.7% | ||
High Street - Resto del Reino Unido | 2.4% | ||
Ocio | 1.6% | ||
Total
|
100% |
- 1.5% |
|
Captar el crecimiento del alquiler en el sector industrial y ampliar los ingresos
En nuestra unidad de distribución en Grantham, arreglamos una revisión de alquiler en £1,6 millones por año, aumentando el alquiler transitorio en 38%, 6% antes del ERV de septiembre de 2023.
En Harlow, fijamos una revisión del alquiler en £0.5 millones por año, aumentando el alquiler transitorio en un 29%, en línea con el ERV en el momento de la revisión de 2021.
En nuestra propiedad de alquiler múltiple más grande en Radlett, fijamos una revisión del alquiler en £0.1 millones por año, aumentando el alquiler transitorio en un 56 %, un 5 % antes del ERV de septiembre de 2023.
Se renovaron dos contratos de arrendamiento en Belfast y Wokingham, lo que aumentó el alquiler transitorio en un 101 % hasta 0.1 millones de libras esterlinas al año, en línea con el ERV de septiembre de 2023.
En Gloucester, alquilamos una unidad renovada con un EPC de calificación A a un ocupante existente para su expansión. El alquiler acordado fue de 0.1 millones de libras esterlinas al año, un 9 % por delante del ERV de septiembre de 2023 y nos beneficiaremos de ingresos adicionales por la instalación solar.
En Colchester Business Park, hemos alquilado una unidad renovada con un EPC de calificación B. El alquiler acordado fue de 0.3 millones de libras esterlinas al año, un 1 % por debajo del ERV de septiembre, y el ocupante firmó un contrato de arrendamiento por 15 años, sujeto a rescisión.
Arrendar espacio en el sector de oficinas y retener ingresos
Hemos alquilado tres suites en Queens House, Glasgow y en Angel Gate, Londres, en virtud de acuerdos flexibles de SwiftSpace para unos ingresos de alquiler combinados de £0.1 millones al año.
En Angel Gate hemos eliminado dos opciones de ruptura que aseguraban £0.2 millones anuales de ingresos a corto plazo. Además, aseguramos derechos de desarrollo residencial permitido que incrementan el valor en toda la propiedad luego del compromiso con las autoridades de planificación locales y nacionales durante 2023, para eliminar la restrictiva Directiva del Artículo 4. Esto libera el potencial de conversión residencial para maximizar los futuros ingresos por enajenación.
Al 31 de diciembre de 2023, la cartera tenía un rendimiento inicial neto del 5.3 % (teniendo en cuenta los costos de tenencia nulos) o del 5.5 % (basado en los ingresos netos contratados), un rendimiento equivalente del 6.8 % y un rendimiento reversivo neto del 7.0 %. El plazo de arrendamiento promedio ponderado vigente, basado en el alquiler general, fue de 4.3 años.
La ocupación se mantuvo estable en un 90%, o un 92% excluyendo las oficinas de Cardiff y Angel Gate, donde se están buscando estrategias de uso alternativo.
Los diez principales activos, que representan el 54% de la cartera por valor de capital, se detallan a continuación.
baza |
| Sector | Destino |
Polígono industrial Parkbury, Radlett, Hertfordshire | Industrial | Sureste | |
Polígono industrial de River Way, Harlow, Essex | Industrial | Sureste | |
Edificio Stanford, Long Acre, Londres, WC2 | Oficina | Londres | |
Camino Shipton, Rushden, Northamptonshire | Industrial | East Midlands | |
Punto de datos, Cody Road, Londres, E16 | Industrial | Londres | |
Parque empresarial de Lyon, Barking, Londres | Industrial | Londres exterior | |
Angel Gate, City Road, Londres, EC1 | Oficina | Londres | |
Parque empresarial Sundon, Luton, Bedfordshire | Industrial | Sureste | |
Muelle de la torre, Cheese Lane, Bristol | Oficina | Suroeste | |
50 Farringdon Road, Londres, EC1 | Oficina | Londres |
EXTREMOS
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