Fuertemente posicionado para el regreso del ciclo
Banco Quirin AG
€3.94
20:09 06/05/24
16 November 2023
Fuertemente posicionado para el regreso del ciclo
Los directores de Great Portland Estates plc anuncian los resultados del Grupo para el semestre finalizado el 30 de septiembre de 20231, con aspectos destacados que incluyen:
· Arrendamiento sólido a medida que los clientes exigen los mejores espacios sostenibles; récord del 13.4% por delante del ERV2
· Actualización de la guía de crecimiento del valor de alquiler de +2.5% a +5.0%, +3.0% a +8.0% para oficinas Prime
· El centro de Londres está ocupado y los trabajadores han regresado; 75% de la cartera en West End, 93% cerca de Elizabeth Line
· 123 millones de libras en adquisiciones; dos oportunidades Flex y una HQ, y se esperan más en 2024
· El espacio flexible aumentó a 434,000 pies cuadrados; £5.4 millones de libras de alquileres totalmente gestionados, un 13.6% por delante de Flex ERV
· Entregar más de 1 millón de pies cuadrados de espacios sostenibles de Grado A en situaciones de sequía de suministro; Compromiso con la Casa de los Ferrocarriles Franceses y el desarrollo de SW1
· Caída de la valoración impulsada por el rendimiento del 10.3% (los ERV aumentaron un 1.8%); NIIF y EPRA NTA por acción de 650 peniques
· EPRA EPS estable y dividendo ordinario de 4.7 peniques, en línea con las previsiones
· Más de £500 millones de liquidez con un nuevo préstamo firmado; LTV 28.9%; £0.3 mil millones de ventas en discusión
· Regreso del ciclo; Sólida trayectoria y posicionamiento de la GPE para capitalizar las oportunidades de los mercados emergentes
Toby Courtauld, director ejecutivo, dijo: "Si bien las preocupaciones macroeconómicas y el aumento de las tasas de interés afectaron la valoración de nuestra propiedad, los fundamentos de nuestros mercados de arrendamiento siguen siendo saludables. Dado que los clientes exigen cada vez más los mejores espacios sostenibles y descontan el resto, están compitiendo en un mercado cada vez más hambriento de nuevas , oferta de Grado A, lo que ejerce una mayor presión al alza sobre los alquileres prime y hemos mejorado nuestras previsiones de crecimiento de los alquileres para el segundo semestre.
Ante la posibilidad de una mayor expansión selectiva de los rendimientos, nuestros mercados de inversión permanecen relativamente tranquilos, aunque estamos explotando estas condiciones a nuestro favor. Compramos tres edificios en el período, todos fuera del mercado y que se suman a nuestros programas Flex y de desarrollo. De cara al futuro, esperamos que surjan más oportunidades de adquisición y, con nuestra característica gestión disciplinada del capital, continuaremos reciclando capital, vendiendo propiedades para cristalizar valor al completar nuestros planes de negocios.
En este contexto, el posicionamiento de la AME es sólido; El 75% de nuestra cartera se encuentra en el corazón del West End; nuestro importante programa de inversiones de capital entregará los espacios privilegiados que exige el mercado; nuestra oferta de oficinas Flex está creciendo, se adapta bien a las necesidades cambiantes de los clientes, como lo demuestra nuestro puntaje NPS líder en el mercado, y está generando nuestro mayor crecimiento en alquileres; y nuestro sólido balance y abundante liquidez, combinados con nuestro largo historial de creación de oportunidades en mercados cíclicos, significa que estamos bien posicionados para capitalizar. Con GPE en excelente forma y Londres listo para obtener mejores resultados, miramos hacia nuestro futuro con confianza".
Sólido arrendamiento, récord del 13.4 % por delante del ERV2; Flex actualmente tiene 434,000 pies cuadrados, con un objetivo de XNUMX millón de pies cuadrados
· 37 nuevos arrendamientos y renovaciones que generan un alquiler anual de £11.2 millones de libras anuales en 113,500 pies cuadrados, alquileres de mercado un 13.4 % superiores al ERV de marzo de 2023, que incluyen:
o tres arrendamientos equipados y nueve totalmente gestionados, logrando un promedio de £220 por pie cuadrado en el espacio totalmente gestionado, un 13.6% por delante del ERV de marzo de 2023; y
o 18 nuevos arrendamientos minoristas que garantizan £4.1 millones de libras de alquiler, con alquileres de mercado un 18.1 % por delante del ERV de marzo de 2023.
· Nuestra oferta Flex comprometida ahora tiene 434,000 pies cuadrados, con el objetivo de crecer hasta un millón de pies cuadrados
· Los alquileres aumentan un 4.2%; vacante 3.5% (marzo de 2023: 2.5%); reversión hasta 13.5%
· Otros 7.3 millones de libras esterlinas en alquileres en oferta, 5.7% por encima del ERV de marzo de 2023
· Cambios en el equipo operativo senior para mejorar aún más la experiencia y satisfacción del cliente líder en el mercado
Los ERV aumentan un 1.8%3, con valoración cayendo un 10.3%3 impulsado por la expansión del rendimiento; EPRA4 NTA por acción de 650 peniques
· Valoración de la cartera de 2.3 millones de libras esterlinas, un descenso del 10.3 %3; -9.6% oficinas (inc. Flex -7.1%) y -12.4% retail
· El valor de los alquileres aumenta un 1.8%3 (+1.9% oficinas (inc. Flex +1.7%) y +1.2% comercio minorista); expansión del rendimiento de 43 pb
· La previsión de crecimiento del valor de alquiler de la cartera se actualizó entre el 2.5% y el 5.0% para el año financiero, las oficinas principales entre el 3% y el 8%
· NIIF NAV y EPRA4 NTA por acción de 650 peniques, un 14.1% menos desde marzo de 2023
· EPRA4 ganancias de £11.8 millones de libras, un 3.5% más que en 2022. EPRA4 BPA de 4.7 peniques, un aumento del 4.4%
· Pérdida NIIF después de impuestos de £253.4 millones de libras esterlinas; pérdida por acción de 100.1 peniques; dividendo a cuenta mantenido en 4.7 peniques
Dos adquisiciones de Flex y adquisición de la oportunidad de desarrollo de la sede central en Soho Square, W1
· Tres adquisiciones (£123 millones) que incluyen:
o dosflex (£53 millones) inc. 141 Wardour Street, W1 en el centro de Soho por £39 millones (£1,156 por pie cuadrado) y Bramah House, 65/71 Bermondsey Street, SE1 por £14 millones (£892 por pie cuadrado)
o Oportunidad de desarrollo de sede en Soho Square, W1 por £70 millones (£772 por pie cuadrado en NIA autorizado)
· Más oportunidades por venir, un edificio en oferta y £ 0.7 millones en revisión
Inversión comprometida de £392 millones, incluyendo French Railways House, SW1; Soho Square se suma al oleoducto
· Buen progreso en nuestro pre-alquiler de carbono neto cero 2 Aldermanbury Square, EC2; edificio existente deconstruido; finalización prevista para el primer trimestre de 1
· Compromiso con una importante remodelación dirigida por oficinas en French Railways House, SW1, para proporcionar 67,600 pies cuadrados (frente a 54,700 pies cuadrados) de nuevo espacio Grado A; reutilizando acero de City Place House, EC2
· Se obtuvo el permiso de planificación para la remodelación de Minerva House, SE1 y se están realizando trabajos para preparar el sitio para un posible inicio a principios del próximo año.
· Revisión del informe del Inspector de Planificación y la negativa de planificación del Secretario de Estado en New City Court, SE1
· Importante programa de renovación para mejorar nuestra oferta totalmente administrada inc. Calle San Andrés 6/10, EC4
· Con la moderación de la inflación de los costos de construcción, el programa es oportuno para entrar en un mercado con oferta limitada
Liquidez significativa; nuevo préstamo a plazo de £250 millones; £508 millones5 de efectivo y líneas de crédito no utilizadas; EPRA LTV 28.9%
· EPRA LTV del 28.9 %, tipo de interés medio ponderado del 3.8 %, efectivo y facilidades no dispuestas de £508 millones5 ; Vencimiento medio ponderado de la deuda de 5.1 años.
· Nuevo préstamo a plazo no garantizado de £250 millones emitido en octubre
1 Todos los valores incluyen participación en empresas conjuntas a menos que se indique lo contrario 2 Arrendamiento en periodo hasta el 30 de septiembre de 2023 3 De igual a igual 4 De acuerdo con la guía EPRA. Preparamos nuestros estados financieros utilizando las NIIF, sin embargo, también utilizamos una serie de medidas ajustadas para evaluar y gestionar el desempeño del negocio. Estos incluyen cifras comparables para ayudar en la comparabilidad del negocio subyacente y medidas consolidadas proporcionalmente, que representan la participación bruta del Grupo en negocios conjuntos en lugar de la presentación contabilizada en patrimonio neto incluida en los estados financieros IFRS. Estas métricas se han divulgado como revisión por la dirección y seguimiento del desempeño del negocio sobre esta base. También hemos incluido una serie de medidas definidas por EPRA, que están diseñadas para mejorar la transparencia y la comparabilidad en todo el sector inmobiliario europeo, consulte la nota 7 de los estados financieros. Nuestra principal métrica NAV es EPRA NTA, que consideramos la medida inversora más relevante para el Grupo. 5 Proforma para préstamo a nuevo plazo
Contactos: | |||||
Gran Portland Estates plc | +44 | (0) | 20 | 7647 | 3000 |
Toby Courtauld, director ejecutivo | |||||
Nick Sanderson, director financiero y operativo Stephen Burrows, director de relaciones con inversores y director adjunto de finanzas | |||||
FGS Global | +44 | (0) | 20 | 7251 | 3801 |
james murgatroyd | |||||
Gordon Simpson |
La presentación de resultados se transmitirá en vivo hoy a las 8.30:XNUMX am con el enlace disponible en:
www.gpe.co.uk/investors/latest-results
También estará disponible una función de llamada de conferencia para escuchar la presentación hoy a las 10.00:XNUMX a. m. en los siguientes números:
Reino Unido: 0808 109 0701 (teléfono gratuito) Internacional: +44 (0) 33 0551 0202
PIN de conferencia: 0863454#
Se encuentra disponible una entrevista en video con Toby Courtauld y Nick Sanderson, junto con los materiales de presentación y los apéndices adjuntos, en:
www.gpe.co.uk/investors/latest-results
Para más información ver www.gpe.co.uk o síguenos en Twitter en @GPE_London
LEI Number: 213800JMEDD2Q4N1MC42
Observación
Este anuncio contiene ciertas declaraciones prospectivas. Por su naturaleza, las declaraciones prospectivas implican riesgo e incertidumbre porque se relacionan con eventos y circunstancias futuros. Los resultados reales y los resultados pueden diferir materialmente de cualquier resultado o resultado expresado o implícito en dichas declaraciones prospectivas.
Cualquier declaración prospectiva hecha por o en nombre de Great Portland Estates plc (GPE) se refiere solo a la fecha en que se hacen y no se brinda representación o garantía en relación con ellas, incluso en cuanto a su integridad o precisión o la base de que fueron preparados. GPE no se compromete a actualizar las declaraciones prospectivas para reflejar cualquier cambio en las expectativas de GPE con respecto a las mismas o cualquier cambio en los eventos, condiciones o circunstancias en las que se basa dicha declaración.
La información contenida en este anuncio relacionada con la Compañía o el precio de sus acciones, o el rendimiento de sus acciones, no debe considerarse un indicador del desempeño futuro.
Para ver los gráficos adjuntos, pegue lo siguiente en su navegador web
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Resultados semestrales
Nuestro Negocio
Nuestro negocio va acompañado de gráficos (ver Apéndices 1 y 3)
Nuestras actividades de arrendamiento
Durante los seis meses hasta el 30 de septiembre de 2023, la demanda en nuestros mercados ocupacionales se mantuvo sólida a pesar del desafiante entorno macroeconómico y continuamos consiguiendo nuevos alquileres sustancialmente por encima de las estimaciones del tasador. Los aspectos más destacados incluyen:
· Se firmaron 37 nuevos arrendamientos durante el primer semestre (2022: 63 arrendamientos), generando un alquiler anual de £11.2 millones (nuestra participación: £10.5 millones; 2022: £15.1 millones), con alquileres de mercado un 13.4% por encima de los ERV de marzo de 2023 (oficinas; 11.1%; comercio minorista 18.1%), incluyendo:
o tres arrendamientos equipados y nueve totalmente gestionados, logrando un promedio de £220 por pie cuadrado en el espacio totalmente gestionado, un 13.6% por delante del ERV de marzo de 2023; y
o 18 nuevos arrendamientos minoristas que garantizan £4.1 millones de libras de alquiler con alquileres de mercado un 18.1% por delante del ERV de marzo de 2023.
· tres revisiones de alquiler que aseguraron £5.7 millones de libras anuales (nuestra participación: £3.2 millones; 2022: £5.2 millones) de alquiler se liquidaron durante el semestre, un 3.0 % por delante del alquiler aprobado anterior y un 20.4 % por delante del ERV;
· el espacio total cubierto por nuevos alquileres, revisiones y renovaciones durante el primer semestre fue de 182,900 pies cuadrados (2022: 358,000 pies cuadrados);
· El 92% (por área) de los 90 arrendamientos con interrupciones o vencimientos en los doce meses hasta el 30 de septiembre de 2023 se retuvieron, se realquilaron o están en oferta, dejando solo 35,300 pies cuadrados por realizar transacciones; y
· Tras el exitoso período de arrendamiento, la lista de alquileres del Grupo aumentó un 4.2% hasta £110.9 millones de libras, mientras que la desocupación del Grupo aumentó hasta el 3.5% (31 de marzo de 2023: 2.5%).
La siguiente tabla resume nuestras transacciones de arrendamiento en el período:
Transacciones de arrendamiento | Tres meses terminados el 30 de septiembre 2023 | Seis meses terminados el 30 de septiembre 2023 | Seis meses terminados el 30 de septiembre 2022 | |
Nuevos contratos de arrendamiento y renovaciones completados |
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Número | 15 | 37 | 63 | |
Participación de GPE en el alquiler pa | EUR 4.3 millones | EUR 10.5 millones | EUR 15.1 millones | |
Área (pies cuadrados) | 48,000 | 113,500 | 205,300 | |
Alquiler por pie cuadrado (incluida la venta al por menor) | £121 | £131 | £104 | |
Revisiones de alquiler liquidadas | ||||
Número | 2 | 3 | 9 | |
Participación de GPE en el alquiler pa | EUR 2.8 millones | EUR 3.2 millones | EUR 5.2 millones | |
Área (pies cuadrados) | 60,900 | 69,400 | 152,700 | |
Alquiler por pie cuadrado (incluida la venta al por menor) | £87 | £82 | £66 |
Nota: Incluye negocios conjuntos en participación.
Las transacciones notables durante los seis meses incluyeron:
· En Hickman, E1, el edificio ahora está completamente alquilado luego de alquilar el espacio de oficinas restante a una empresa de transformación digital, que ocupará 6,757 pies cuadrados en el segundo piso en un contrato de arrendamiento de cinco años con opción de rescisión en el tercer año;
· En nuestros edificios Piccadilly, San Carlo, el galardonado grupo de restaurantes, firmó un contrato de arrendamiento para su nuevo buque insignia Cicchetti, que ocupa 7,000 pies cuadrados en las plantas baja y sótano, en dos unidades;
· En 16 Dufour's Place, W1, renovamos el contrato de arrendamiento del tercer piso (3 pies cuadrados) con una empresa de marketing de forma totalmente administrada. Tomaron un contrato de arrendamiento adicional de dos años y pagaron un alquiler de £ 3,100 por pie cuadrado, un aumento del 278% con respecto a sus términos anteriores. Desde el inicio, nuestra tasa de retención en nuestros espacios totalmente administrados ha sido del 53%; y
· En Regent Street completamos dos alquileres comerciales emblemáticos para The North Face y JOSEPH. The North Face ha comercializado con éxito en el sitio Walmar House de GPE desde 2015 y firmó un contrato de arrendamiento de 10 años sobre 10,000 pies cuadrados adicionales antes del ERV del 23 de marzo. Más al sur, en Regent St, la marca británica de moda de diseño contemporáneo, JOSEPH, también firmó un contrato de arrendamiento para una nueva tienda ubicada en Kingsland House, 124 Regent Street, W1, completando el reposicionamiento de la oferta minorista en el edificio.
Al 30 de septiembre de 2023, el La tasa de desocupación del grupo (incluida la participación en empresas conjuntas) fue del 3.5%, frente al 2.5% al 31 de marzo de 2023. El alquiler transitorio promedio en toda nuestra cartera de oficinas fue de £71.80 por pie cuadrado, frente a £72.20 por pie cuadrado al 31 de marzo de 2023.
Desde el 30 de septiembre de 2023, nuestra actividad de arrendamiento incluyó:
· En Hickman, E1, completamos el alquiler de New Look en los pisos tercero y cuarto (23,242 pies cuadrados) en forma equipada en contratos de arrendamiento de diez años con una opción de rescisión en el séptimo año. New Look es un cliente actual de GPE y desalojará 35,860 pies cuadrados en Wells & More, W1, lo que brindará a GPE la oportunidad de renovar y volver a alquilar el espacio en esta ubicación privilegiada de Fitzrovia; y
· Actualmente tenemos 88,800 pies cuadrados de espacio en oferta que generarían aproximadamente £7.3 millones de libras anuales en alquiler (nuestra participación: £4.7 millones), con alquileres de mercado un 5.7% por encima de los ERV de marzo de 2023.
En camino de crear 1,000,000 de pies cuadrados de espacios de oficinas equipados y totalmente gestionados
Los patrones de trabajo en evolución están cambiando lo que muchos clientes esperan de su espacio de oficina. En nuestros pisos de oficinas más pequeños, en lugar de proporcionar espacio listo para instalar para que nuestros clientes hagan el suyo propio, estamos facilitando la ocupación de nuestros espacios proporcionando estos pisos equipados o superponiendo cada vez más la prestación de servicios de forma totalmente Base gestionada. Hoy en día, nuestras ofertas Flex comprometidas son una parte integral de nuestra oferta de oficinas y suman un total de 434,000 pies cuadrados, que comprenden 128,000 pies cuadrados de espacio equipado, 189,000 pies cuadrados de espacio totalmente administrado (de los cuales 75,000 están alquilados y el resto en remodelación) y asociaciones Flex. de 117,000 pies cuadrados. Durante el período, nuestras actividades incluyeron la implementación de nuestra oferta Totalmente Administrada en varios pisos de toda la cartera, incluidos Kent House, W1, Woolyard, SE1 y Alfred Place, WC1.
De cara al futuro, nuestra cartera se adapta bien a un mayor crecimiento de Flex. El tamaño promedio de nuestros edificios es pequeño, alrededor de 65,000 80 pies cuadrados, y más del 10,000 % de nuestros pisos tienen menos de 640,000 6 pies cuadrados. En consecuencia, nuestro objetivo es hacer crecer Flex orgánicamente a más de 10 4 pies cuadrados, siendo la mayor parte del crecimiento ofrecido de forma totalmente gestionada. La mayor parte de este crecimiento se logrará a medida que completemos la remodelación de 2024/7 St Andrew Street, EC15 en 1, y 141/1 Gresse Street, WC1, 2025 Wardour Street, W2026 y Bramah House, SEXNUMX, que se prevé que se completen. en XNUMX y XNUMX. Además, estamos entusiasmados con las oportunidades para complementar aún más este crecimiento mediante la adquisición de edificios que se presten a nuestra oferta de espacio flexible. En total, ahora apuntamos a un crecimiento, tanto orgánico como mediante adquisiciones, hasta un millón de pies cuadrados.
Reorganización del equipo para satisfacer las necesidades cambiantes del mercado.
Durante el período, realizamos una serie de cambios en el equipo operativo para mejorar la entrega de nuestro enfoque de cliente primero, líder en el mercado, a medida que continuamos innovando, digitalizando aún más nuestras actividades, creciendo Nuestro espacio de trabajo Flex ofrece y brinda excelentes espacios y experiencias para nuestros clientes. Estos incluyeron:
· El rol de Rebecca Bradley como Directora de Experiencia del Cliente se ha ampliado para incluir el liderazgo de nuestro nuevo equipo de Estrategia e Información del Cliente. Sus responsabilidades incluyen la entrega estratégica y operativa de la experiencia del cliente en todos nuestros espacios, asegurando una sólida gestión y retención de las relaciones con los clientes;
· Simon Rowley ha asumido el puesto recién creado de Director de Flex Workspaces, mientras nos enfocamos en hacer crecer nuestra oferta Flex a más de un millón de pies cuadrados;
· Jordan McLean se ha unido a GPE en el puesto recién creado de Director de TI, Innovación y Transformación Digital. Con más de 25 años de experiencia, Jordan tiene un historial comprobado en impulsar la transformación empresarial a través de soluciones digitales, incluido pasar 10 años en el sector minorista con Morrisons y Asda; y
· El papel de Helen Hare como Directora de Proyectos se ha ampliado y ahora incluye la responsabilidad de nuestros equipos de Servicios Técnicos y Topografía de Edificios.
Steven Mew (Director de Experiencia del Cliente y Flex), David O'Sullivan (Director de Servicios en el Lugar de Trabajo) y James Pellatt (Director de Innovación) dejarán GPE y nos gustaría agradecerles por su leal servicio y contribución a la organización y a los altos cargos. Equipo de liderazgo.
Nuestras actividades de desarrollo y programa de inversión
Hemos seguido avanzando en nuestra cartera de desarrollo y hemos avanzado en nuestros planes para seguir invirtiendo en la expansión de nuestros espacios de oficinas totalmente gestionados. Desde marzo de 2023, nos hemos comprometido con el desarrollo de 67,600 pies cuadrados de French Railways House, SW1 y continuamos logrando buenos avances en 2 Aldermanbury Square, EC2, cuya finalización está programada para el primer trimestre de 1 con las oficinas 2026 % prealquiladas. Si bien no tuvimos éxito en nuestras solicitudes de planificación en New City Court, SE100, durante el período hemos agregado a la cartera con la adquisición de Soho Square Estate, W1. En total, hemos comprometido un gasto de capital de £1 millones en cuatro esquemas de desarrollo y Flex, con £392 millones adicionales que potencialmente podríamos comenzar durante los próximos cinco años.
Dos planes de desarrollo comprometidos, incluido un nuevo compromiso en la Casa de los Ferrocarriles Franceses, SW1
Tras el acuerdo de una nueva dirección en Casa de los Ferrocarriles Franceses, SW1 En julio de 2023, ahora nos comprometemos a remodelar el sitio. Nuestra importante remodelación dirigida por oficinas proporcionará 67,600 pies cuadrados (en comparación con 54,700 pies cuadrados) de nuevo espacio Grado A. Se espera que el plan se complete a mediados de 2026 y adoptará los principios de la economía circular. Conservaremos los cimientos y el sótano existentes, generalmente el elemento de carbono incorporado más grande de un edificio, y construiremos un edificio liviano encima para permitir la retención de la subestructura. También reutilizaremos el acero estructural procedente del derribo de 2 Aldermanbury Square, EC2 en su construcción. Esto casi eliminará el carbono incorporado en la estructura de acero y permitirá la entrega de las mejores placas de piso sin columnas de 9,500 pies cuadrados.
Buen progreso antes del posible inicio en Minerva House, SE1
Durante el período, el Consejo de Southwark resolvió otorgar permiso de planificación para la reurbanización de Minerva House, SE1 y se ha avanzado mucho en la preparación del sitio para un posible inicio a principios del próximo año. Nuestros planes llevarán el espacio comercial general a 143,100 pies cuadrados, un aumento de aproximadamente el 56 % del área existente.
Planeamos reposicionar el edificio para aprovechar al máximo su frente al río Támesis y, al agregar pisos adicionales, crear terrazas al aire libre y espacios de servicios con impresionantes vistas del centro de Londres. La remodelación también mejorará el ámbito público alrededor del edificio, creando conexiones nuevas y mejoradas a través del sitio, así como nuevos y atractivos jardines que contribuirán a la ecologización y la biodiversidad locales y brindarán espacio para que las personas disfruten en el entorno de la Catedral de Southwark. Nuestras propuestas retendrán y reutilizarán la mayor parte de la estructura del edificio existente, incluidas dos fachadas principales, lo que reducirá en gran medida el impacto de carbono del desarrollo. Además, esperamos ofrecer las acreditaciones BREEAM Outstanding, NABERS 5*, WELL Core Platinum, WiredScore Platinum, SmartScore Platinum y CyclingScore Platinum.
Solicitudes de planificación en New City Court, SE1 rechazadas
Presentamos dos solicitudes de planificación al Ayuntamiento de Southwark para reconstruir New City Court, SE1 en Southbank, la primera en diciembre de 2018 para un plan de 372,500 2021 pies cuadrados y la segunda en abril de 389,100 para un plan de XNUMX XNUMX pies cuadrados.
En enero de 2022, después de haber explorado todas las vías para que ambos planes se aprobaran sin éxito, lamentablemente apelamos a la indeterminación. Esto desencadenó una investigación de planificación que se cerró en agosto de 2022. En septiembre de 2023, recibimos confirmación de que el informe del Inspector de Planificación recomendaba que las solicitudes de planificación fueran rechazadas y el Secretario de Estado estuvo de acuerdo con sus conclusiones. Estamos revisando cuidadosamente el informe del Inspector de Planificación y la decisión del Secretario de Estado y proporcionaremos más actualizaciones a su debido tiempo. New City Court tiene actualmente un alquiler de 2.9 millones de libras esterlinas.
Ampliando la cartera con la adquisición de Soho Square Estate, W1
Aprovechando nuestra exitosa trayectoria en el extremo este de Oxford Street, hemos agregado a nuestro programa a corto plazo la adquisición de 16/19 Soho Square, 29/43 Oxford Street y 7 Falconberg Mews, W1 por £70 millones (£ 772 por pie cuadrado en NIA autorizado). Los edificios de uso mixto de 56,150 pies cuadrados están actualmente en alquiler múltiple por aproximadamente £ 1.5 millones por año y se espera que estén desocupados en marzo de 2024. El sitio de 0.5 acres se beneficia del consentimiento de planificación para demoler los edificios existentes y entregar alrededor de 91,000 pies cuadrados de nueva calidad. Una oficina y un excelente espacio comercial.
Los edificios están situados en el corazón del West End, en el extremo este de Oxford Street y de vuelta a Soho Square, a sólo 100 metros de la nueva estación Tottenham Court Road Elizabeth Line. GPE tiene la intención de reelaborar los diseños para mejorar la calidad de los espacios de oficinas y comercios, aumentando aún más su atractivo para los clientes potenciales en un mercado sustancialmente insuficiente. La remodelación proporcionará un edificio de oficinas central de primer nivel en Soho Square con tiendas emblemáticas frente a Oxford Street, distribuidas en sótano, sótano, planta baja y ocho pisos superiores, con múltiples terrazas privadas y una azotea comunitaria..
Importante programa de renovación en marcha para mejorar nuestra oferta de oficinas totalmente gestionadas
A medida que aumentamos nuestra oferta de oficinas flexibles, actualmente estamos renovando tres edificios para brindar nuevos espacios dedicados totalmente administrados, además de convertir una cantidad significativa de pisos en toda nuestra cartera. Los edificios que se están remodelando incluyen 6/10 St Andrew Street, EC4 y Alfred Place, WC1, que en conjunto ofrecerán alrededor de 86,000 pies cuadrados de espacio sustentable, bien diseñado y con tecnología que también se beneficiará de altos niveles de prestación de servicios y amenidades. Más allá de estos edificios, anticipamos comenzar la Casa Egipcia, SW1, 141 Wardour Street, W1 y Gresse Street, W1 en 2024.
Junto con otras inversiones flexibles y de renovación en toda la cartera, este programa totalizará alrededor de £170 millones y, una vez entregado, aumentará nuestra oferta de oficinas flexibles a alrededor de 642,000 pies cuadrados.
Nuestras actividades de inversión
El mercado de inversión se ha desacelerado significativamente durante el período, ya que la inflación se ha mantenido persistentemente por encima de las proyecciones, lo que ha generado la expectativa de que las tasas de interés tendrán que permanecer altas por más tiempo. Esto ha ejercido una presión al alza sobre los rendimientos inmobiliarios reduciendo los valores, particularmente en la City. Si bien la mayoría de los valores han caído, las caídas no han sido uniformes. Los activos de mejor calidad han sido más resilientes, ampliando aún más la brecha entre los mejores y el resto. En este contexto, estamos bien situados. Nuestro modelo de negocio requiere materia prima, generalmente edificios de baja calidad y alquileres cortos en ubicaciones privilegiadas, para reposicionarse hacia la categoría privilegiada. Mercados como estos brindan oportunidades para adquirir a precios cíclicamente atractivos y durante el período realizamos tres adquisiciones que abastecen nuestras carteras de desarrollo totalmente administradas y de sede central.
Tres adquisiciones por 123 millones de libras
En mayo adquirimos la propiedad absoluta en 141 Wardour Street W1 por £39 millones (£1,156 por pie cuadrado). El edificio de 33,717 m² está actualmente vacío, ha sido desmantelado y cuenta con autorización urbanística para una renovación integral. El edificio está situado en el corazón del Soho, a cinco minutos a pie de la nueva estación de la línea Elizabeth de Tottenham Court Road. Luego de nuestra remodelación sustancial, el edificio proporcionará un excelente espacio de oficinas totalmente administrado diseñado para satisfacer las necesidades cambiantes de los clientes y los compromisos netos de carbono cero de GPE.
También en mayo, adquirimos Bramah House, 65/71 Bermondsey Street, SE1 por £14 millones, lo que refleja un rendimiento inicial neto del 5.9 % y un valor de capital de £892 por pie cuadrado. El edificio de propiedad absoluta de 15,696 pies cuadrados se encuentra actualmente en régimen de alquiler múltiple. con un WAULT de 3.2 años hasta su vencimiento. La propiedad está ubicada frente a nuestra propiedad actual en Woolyard. Juntos, ambos edificios crearán un campus totalmente administrado de GPE en Bermondsey Street, adyacente a la estación London Bridge.
Como se detalló anteriormente, En agosto, también adquirimos King Sloane Properties Limited, que posee las participaciones absolutas en 16/19 Soho Square, 29/43 Oxford Street y 7 Falconberg Mews, W1.
Más oportunidades por venir
De cara al futuro, anticipamos que las condiciones del mercado seguirán brindando oportunidades de compra. Estamos siguiendo de cerca el mercado y tenemos alrededor de £0.7 millones de libras esterlinas en adquisiciones potenciales actualmente bajo revisión. Nuestro enfoque sigue estando en las oportunidades de desarrollo y reposicionamiento, edificios que se adaptarían a nuestra oferta flexible y activos que enfrentan desafíos desde una perspectiva de sostenibilidad. También tenemos alrededor de £300 millones de libras en ventas en discusión donde hemos completado nuestros planes de negocios, que, una vez vendidos, proporcionarán potencia de fuego adicional para aprovechar las condiciones actuales del mercado.
Valuación
La valoración va acompañada de gráficos (ver Apéndice 2)
La valoración de las propiedades del Grupo fue £2,302.7 millones al 30 de septiembre de 2023 (31 de marzo de 2023: £2,380.0 millones), lo que refleja una disminución de la valoración del 10.3% en términos comparables desde el 31 de marzo de 2023. Al 30 de septiembre de 2023, la cartera de propiedad total estaba valorada en £1,819.1 millones (31 de marzo de 2023: £1,855.5 millones) y el Grupo tenía tres empresas conjuntas activas que poseían propiedades valoradas en £483.6 millones (nuestra participación) (31 de marzo de 2023: £524.5 millones) por CBRE. A 30 de septiembre de 2023, el 75% de nuestra cartera estaba ubicada en el West End.
Caída de la valoración impulsada por el rendimiento
Los principales impulsores del movimiento de valoración del Grupo durante el período de seis meses fueron:
· Mayores rendimientos de las inversiones: en el contexto de tasas de interés más altas, los rendimientos equivalentes aumentaron 43 puntos básicos durante el período (oficina +35 puntos básicos; comercio minorista +52 puntos básicos), lo que redujo la valoración. Los rendimientos de las ciudades aumentaron 63 puntos básicos. En El 30 de septiembre de 2023, el rendimiento equivalente verdadero de la cartera era del 5.2 % (West End: 5.1 %; resto del centro de Londres: 5.7 %) y el rendimiento reversivo era del 6.2 %;
· Crecimiento del valor de alquiler: la demanda continua de nuestros mejores espacios ha ayudado a aumentar nuestros valores de alquiler. Desde el comienzo del año financiero, los valores de alquiler aumentaron un 1.8% en términos comparables, con nuestras oficinas flexibles aumentando un 1.7% y nuestra cartera general de oficinas un 1.9%, mientras que nuestra cartera minorista aumentó un 1.2%;
· desarrollos: la valoración de nuestras propiedades de desarrollo comprometidas disminuyó un 33.0% en términos comparables a £129.5 millones durante el período, dado que los retornos del desarrollo son más sensibles a los movimientos en los rendimientos de las inversiones; y
· gestión de cartera: seis meses sólidos, 37 nuevos arrendamientos, Se completaron revisiones y renovaciones de alquiler, asegurando £13.7 millones (nuestra parte) de ingresos anuales, que respaldan la valoración. En El 30 de septiembre de 2023, la cartera tenía una reversión del 13.5%.
Incluyendo las rentas procedentes de prealquileres y arrendamientos actualmente en períodos de exención de renta, la rentabilidad inicial recargada de la cartera de inversiones a 30 de septiembre de 2023 fue del 4.2%, 40 puntos básicos superior a la del inicio del ejercicio.
Si bien la valoración general disminuyó un 10.3% durante los seis meses en términos comparables (o un 16.2% acumulado desde el máximo del 31 de marzo de 2022), elementos de la cartera continuaron mostrando una mayor variación:
· nuestro espacio de oficinas Flex redujo su valor un 7.1%, superando al espacio de oficinas más amplio del Grupo, que cayó un 9.6% en valor, después de un cambio de rendimiento de 49 puntos básicos en comparación con un movimiento de 35 puntos básicos para toda la cartera de oficinas;
· el espacio comercial tuvo un desempeño inferior al de las oficinas, cuyo valor cayó un 12.4% como resultado de una mayor expansión del rendimiento de 52 puntos básicos;
· incluyendo los desarrollos, nuestra cartera del West End (-7.1%) tuvo un mejor desempeño que nuestra cartera del resto de Londres (-18.5%), dada una expansión de rendimiento más agresiva en la City (+63 pb) versus +32 pb del West End;
· Los edificios más nuevos y de mayor calidad superaron a los activos más antiguos, y aquellos activos con un valor de capital por pie cuadrado superior a £1,000 por pie cuadrado redujeron su valor en un 5.0% en comparación con aquellos con un valor de capital por pie cuadrado inferior a £1,000 por pie cuadrado. pies cuadrados que se redujeron un 18.2%; y
· Los edificios con mejores credenciales de sostenibilidad obtuvieron mejores resultados. Los edificios con calificación EPC de A o B redujeron su valor un 6.2%, superando a los inmuebles con una calificación EPC de C o D que cayeron un 16.0% en el semestre.
Perspectiva del mercado a corto plazo
Nuestros mercados son cíclicos, como resultado, monitoreamos activamente numerosos indicadores clave para ayudar a identificar tendencias clave en nuestro mercado. Durante los últimos seis meses, dada la creciente incertidumbre económica, nuestros indicadores de valor de capital inmobiliario se han deteriorado con respecto a los que informamos en mayo. La actividad del mercado de inversión se ha mantenido moderada, y los niveles actuales de las tasas de interés y la incertidumbre ejercen cierta presión al alza sobre los rendimientos. Sin embargo, anticipamos que una vez que haya confianza en que las tasas han alcanzado su punto máximo y la inflación esté bajo control, la actividad inversora regresará dado el peso del dinero que espera al margen para invertir.
En el mercado ocupacional, dada la escasez de espacios de alta calidad en el centro de Londres, esperamos que continúe nuestro desempeño de arrendamiento y alquiler de la cartera en la primera mitad del año. En consecuencia, hemos mejorado nuestro rango de crecimiento del valor del alquiler para el ejercicio financiero hasta el 31 de marzo de 2024 a entre el 2.5% y el 5.0%.
Nuestros resultados financieros
Nuestros resultados financieros están acompañados de gráficos (ver Anexo 4)
Preparamos nuestros estados financieros utilizando las NIIF. También utilizamos una serie de Medidas de Desempeño Alternativas (APM) para ayudar a explicar el desempeño del negocio. Estos incluyen citar una serie de medidas sobre una base consolidada proporcionalmente para incluir empresas conjuntas, ya que describe cómo gestionamos la cartera, medidas comparables y el uso de medidas prescritas por la Asociación Europea de Bienes Raíces Públicos (EPRA). Las medidas definidas por EPRA están diseñadas para mejorar la transparencia y la comparabilidad en todo el sector inmobiliario europeo. Las conciliaciones de las APM se incluyen en la nota 7 de las cuentas.
Calculamos los activos netos y las ganancias por acción de acuerdo con las Recomendaciones de Mejores Prácticas de EPRA. Las recomendaciones están diseñadas para hacer que los estados financieros de las empresas inmobiliarias públicas sean más claros y comparables en toda Europa, mejorando la transparencia y la coherencia del sector. Las recomendaciones de mejores prácticas de EPRA incluyen tres métricas de NAV: activos tangibles netos (NTA) de EPRA, valor neto de reinversión (NRV) y valor neto de enajenación (NDV). Consideramos que EPRA NTA es la métrica de inversionistas más relevante para el Grupo y la medida principal del valor liquidativo y las conciliaciones relevantes entre los números IFRS y las métricas EPRA se incluyen en la nota 7 de las cuentas.
La caída de la valoración debido a la expansión del rendimiento provoca una disminución del 14.1% en EPRA NTA por acción
IFRS NAV por acción y EPRA NTA por acción a 30 de septiembre de 2023 fueron de 650 peniques por acción, una disminución del 14.1 % en los últimos seis meses, en gran parte debido a la disminución del 10.3 % comparable en el valor de la cartera de propiedades. Los principales impulsores de la disminución de 107 peniques por acción en NTA desde el 31 de marzo de 2023 fueron:
· la disminución de 104 peniques por acción derivada de la revalorización de la cartera de propiedades;
· Las ganancias de EPRA durante el período de 5 peniques por acción aumentaron NTA; y
· el dividendo final de 8 peniques por acción redujo a NTA.
La disminución de EPRA NTA del 14.1%, combinada con el pago del dividendo final del año pasado de 7.9 peniques por acción, generó un rendimiento contable total para los seis meses hasta el 30 de septiembre de 2023 de -13.1% (2022: -4.0%).
A 30 de septiembre de 2023, los activos netos del Grupo eran de 1,647.1 millones de libras esterlinas, frente a los 1,918.6 millones de libras esterlinas del 31 de marzo de 2023, y la disminución se atribuye en gran medida a la caída en la valoración de la propiedad. EPRA NDV por acción se redujo marginalmente a 680 peniques al 30 de septiembre de 2023 en comparación con los 790 peniques al 31 de marzo de 2023 (abajo 13.9%), respaldado por el impacto del aumento de las tasas de interés en los valores razonables de nuestra deuda de cupón bajo a tasa fija.
Ganancias estables, en línea con las previsiones y las actividades de nuestra cartera
Los ingresos de nuestras propiedades de propiedad total aumentaron de £43.5 millones a £47.6 millones. Si bien los ingresos por alquiler (incluida la distribución de incentivos de arrendamiento) se mantuvieron en gran medida estables, los ingresos por cargos por servicio aumentaron en £3.8 millones a medida que recuperamos un mayor gasto en cargos por servicio en toda la cartera y los ingresos por servicios totalmente administrados aumentaron de £1.4 millones a £2.7 millones a medida que continuamos. para implementar y arrendar nuestra oferta de oficina flexible.
Después de ajustar las adquisiciones, enajenaciones y transferencias hacia y desde el programa de desarrollo, los ingresos por alquileres comparables (incluidas las propiedades de empresas conjuntas) aumentaron un 5.8 % en el período anterior después de las provisiones estimadas para pérdidas crediticias.
El costo de ventas aumentó de £14.2 millones a £16.3 millones para el período hasta el 30 de septiembre de 2023, y el aumento se debió principalmente a mayores gastos de cargos por servicio como resultado de mayores trabajos de redecoración y remodelación y mayores costos de servicios públicos. Este aumento fue en parte compensado por menores costos de otras propiedades debido a los menores niveles de desocupación y la recuperación de las tarifas comerciales pagadas en años anteriores.
Los costos de administración fueron £20.9 millones, un aumento de £3.3 millones, impulsado principalmente por presiones inflacionarias sobre los costos de los empleados, incluida la provisión para pagos basados en acciones, junto con la inversión asociada con una mayor digitalización de nuestro negocio, incluida la entrega de un nuevo CRM.
Las ganancias de EPRA de negocios conjuntos (excluidos los movimientos del valor razonable) fueron de £ 5.9 millones, un aumento de £3.0 millones con respecto al año anterior, impulsado en gran medida por Hanover Square, W1 que ahora está completamente alquilado, además de recibir un acuerdo de insolvencia en Mount Royal, W1 de la administración de Arcadia, que anteriormente había sido cancelado. En total, nuestras empresas conjuntas generaron una pérdida NIIF antes de impuestos de £39.6 millones de libras esterlinas (2022: £14.8 millones de libras esterlinas).
El interés bruto de nuestras líneas de deuda fue de £10.4 millones de libras, un aumento de £2.1 millones de libras con respecto al período anterior. Este aumento se debió principalmente a mayores saldos dispuestos y tasas subyacentes más altas en nuestra línea de crédito renovable de £450 millones. Capitalizamos intereses por valor de £4.3 millones (2022: £4.6 millón). Como resultado, el Grupo tenía costos financieros netos (incluidos los intereses por cobrar) de £4.4 millones (2022: 1.9 millones de libras esterlinas).
Las ganancias de EPRA fueron £11.8 millones, 3.5% más que en el mismo período del año pasado. Las pérdidas por revaluación junto con las ganancias de EPRA dieron como resultado una pérdida después de impuestos según las NIIF de £253.4 millones (2022: £86.6 millones). La pérdida básica y diluida por acción del período fue 100.1 peniques, en comparación con la pérdida de 34.3 peniques por acción para 2022. Las ganancias diluidas por acción de EPRA fueron de 4.7 peniques (2022: 4.5 peniques). De cara al futuro, anticipamos que la combinación de tasas de interés más altas y una mayor desocupación, a medida que renovamos nuestros espacios para nuestras ofertas Flex y nos comprometemos con nuestros desarrollos a corto plazo, reducirá las ganancias del Grupo en los próximos 18 meses.
Resultados de negocios conjuntos
La inversión neta del Grupo en negocios conjuntos fue £500.4 millones, una disminución de 538.8 millones de libras esterlinas al 31 de marzo de 2023, en gran parte debido a una disminución del valor de la cartera inmobiliaria del 8.2% en términos comparables. Nuestra participación en los ingresos netos por alquiler de la empresa conjunta fue de £10.0 millones, frente a los £8.4 millones del año pasado, principalmente como resultado de la finalización de la actividad de arrendamiento en Hanover Square, W1. Las ganancias subyacentes de la empresa conjunta se declaran después de cobrar £0.6 millones de libras de tarifas de gestión de GPE (2022: £1.5 millones) y la disminución se puede atribuir a una reducción en las tarifas de arrendamiento tras la finalización del arrendamiento en Hanover Square, W1.
En general, nuestras tres empresas conjuntas activas representan una proporción importante del negocio del Grupo. A 30 de septiembre de 2023, las empresas conjuntas representaban el 21.0% de la valoración de la cartera, el 30.4% de los activos netos y el 22.5% de la lista de rentas (31 de marzo de 2023: 22.0%, 28.1% y 23.9% respectivamente).
Fuerte liquidez; más de 500 millones de libras esterlinas en efectivo y líneas de crédito no utilizadas; EPRA LTV 28.9%
La deuda neta consolidada del Grupo aumentó a £663.3 millones de libras esterlinas al 30 de septiembre de 2023, en comparación con £457.7 millones de libras esterlinas al 31 de marzo de 2023. El aumento se debió en gran medida a tres adquisiciones en el período por un total de £123.0 millones de libras (excluidos costos), así como a la -Gastos de capital de desarrollo en curso en todo el Grupo de £51.4 millones de libras esterlinas en los seis meses. El apalancamiento del grupo aumentó al 40.5% en 30 de septiembre de 2023 (31 de marzo de 2023: 24.0%). Incluyendo los saldos de efectivo en las empresas conjuntas, la deuda neta total fue de £638.0 millones (31 de marzo de 2023: £440.0 millones), equivalente a un préstamo EPRA por un valor del 28.9% (31 de marzo de 2023: 19.8%).
El Grupo está operando con un margen sustancial sobre sus acuerdos de deuda. Al 30 de septiembre de 2023, el valor de las propiedades tendría que caer alrededor de un 38% antes de que se infrinja el convenio. A lo largo del ciclo, el Grupo pretende mantener un rango objetivo de LTV entre el 10% y el 35%, coherente con nuestros bajos niveles de apalancamiento durante los últimos 10 años. Nuestro índice de cobertura de intereses según los covenants de nuestro Grupo fue alto, 6.2 veces (covenant: 1.35 veces).
El coste medio ponderado de la deuda del Grupo, incluidas comisiones, para el periodo fue 3.7% (año hasta el 31 de marzo de 2023: 3.0%). La tasa de interés promedio ponderada (excluidas las comisiones) al final del período fue del 3.8%, frente al 2.7% al 31 de marzo de 2023, ya que aumentamos los montos girados en el RCF durante el período, que tenía una tasa global del 6.1% a 30 Septiembre de 2023.
En septiembre de 2023, acordamos un nuevo préstamo a plazo no garantizado de £250 millones con un margen general de 175 puntos básicos sobre SONIA con tres bancos relacionados existentes. El préstamo tiene un plazo inicial de tres años que puede ampliarse hasta un máximo de cinco años a petición de GPE, sujeto al consentimiento del banco. La GPE ha establecido un límite de £200 millones a las tasas de interés para protegerse contra cualquier aumento adicional de las tasas, preservando al mismo tiempo el beneficio de cualquier reducción. El préstamo se giró el 9 de octubre de 2023. Tras esta financiación, el Grupo tiene efectivo y líneas de crédito no utilizadas por más de £500 millones. Esta importante liquidez respaldará el cumplimiento de nuestras prioridades estratégicas, incluida la financiación del programa de desarrollo a corto plazo del Grupo y el vencimiento de la deuda de colocación privada de £175 millones del Grupo en mayo de 2024.
Hoy, incluido el nuevo préstamo a plazo, el 93% de la deuda total del Grupo era a tasas fijas o limitadas (31 de marzo de 2023: 97%), el 97% (31 de marzo de 2023: 95%) no estaba garantizada y nuestro vencimiento promedio ponderado de la deuda extraída era 4.7 años (31 de marzo de 2023: 6.4 años).
Taxation
El cargo fiscal en la cuenta de resultados del semestre fue nulo (2022: crédito de 0.1 millones de libras) y el tipo impositivo efectivo sobre las ganancias de EPRA fue del 0 % (2022: 0 %). La mayoría de los ingresos del Grupo están libres de impuestos como resultado de su condición de REIT. Había otras provisiones disponibles para compensar las ganancias no provenientes de REIT.
Como REIT, la mayoría de las ganancias de alquiler y las ganancias imputables de nuestro negocio de alquiler de propiedades están exentas del impuesto de sociedades del Reino Unido, siempre que cumplamos con una serie de condiciones, incluida la distribución de al menos el 90% de las ganancias de los ingresos de alquiler de este negocio (conocido como Ingreso de la propiedad). Distribuciones (PID)) sobre una base anual. Estos PID generalmente se tratan como ingresos imponibles en manos de los accionistas. Durante los seis meses finalizados el 30 de septiembre de 2023, el Grupo pagó un PID de 20.0 millones de libras esterlinas.
La exención REIT del Grupo no se extiende a ninguno de los beneficios que surjan de la venta de propiedades comerciales o ganancias que surjan de la venta de propiedades de inversión con respecto a las cuales se haya completado una remodelación importante dentro del tres años anteriores.
Dividendos
La Junta ha declarado un dividendo ordinario a cuenta de 4.7 peniques por acción (2022: 4.7 peniques) que se pagará el 4 de enero de 2024. Ninguno de estos dividendos a cuenta será una distribución de ingresos de propiedad (PID) de REIT con respecto al negocio de alquiler de propiedades exento de impuestos del Grupo.
Principales riesgos e incertidumbres
El Grupo reconoce que la gestión exitosa del riesgo es fundamental para permitir el cumplimiento de las prioridades estratégicas del Grupo. La responsabilidad última por el riesgo recae en la Junta, pero la gestión diaria eficaz del riesgo es parte integral de la forma en que el Grupo hace negocios y su cultura. El Consejo lleva a cabo una sólida evaluación de los principales riesgos a los que se enfrenta el Grupo de forma periódica.
Los principales riesgos e incertidumbres a los que se enfrenta el Grupo para los seis meses restantes del ejercicio se mantienen en línea con los detallados en las páginas 64 a 77 del Informe Anual 2023 sin cambios significativos:
Incumplimiento de las necesidades del cliente. | Fracaso en la entrega rentable del programa de desarrollo. |
Cambio climático y descarbonización | Personas |
Atractivo de Londres | Salud y seguridad |
Entorno macroeconómico adverso | Fallo de infraestructura y seguridad cibernética |
Malas decisiones de asignación de capital y/o mala interpretación de las condiciones del mercado | No lograr implementar de manera rentable la estrategia Flex |
El Directorio y el Comité Ejecutivo continúan revisando periódicamente los riesgos e impactos potenciales que presenta el contexto económico volátil, incluso en relación con niveles elevados de inflación y tasas de interés subyacentes más altas, así como los impactos potenciales de las tensiones geopolíticas que surgen de eventos tanto en Ucrania y, más recientemente, en Oriente Medio. La Junta también continúa monitoreando tanto los impactos a corto plazo como los posibles cambios estructurales a largo plazo en las prácticas laborales, un régimen de planificación en evolución y el nivel y la naturaleza de la demanda de espacio en el centro de Londres.
Como resultado de la mayor incertidumbre económica, las previsiones y los planes comerciales del Grupo se siguen preparando en una variedad de escenarios de mercado para reflejar una serie de resultados potenciales.
Cuenta de resultados del grupo condensado
Por los seis meses terminados el 30 de septiembre de 2023
Año hasta el 31 de marzo de 2023 | Notas |
| Seis meses hasta el 30 de septiembre | Seis meses hasta el 30 de septiembre | |||||||||||
91.2 | Ingresos | 2 | 47.6 | 43.5 | |||||||||||
(32.2) | El costo de ventas | 3 | (16.3) | (14.2) | |||||||||||
59.0 |
| 31.3 | 29.3 | ||||||||||||
(38.3) | Gastos administrativos | (20.9) | (17.6) | ||||||||||||
(0.8) | Pérdidas crediticias esperadas | 12 | (0.1) | (1.2) | |||||||||||
(0.1) | Ingresos/(pérdidas) de la gestión del desarrollo | - | 0.1 | ||||||||||||
19.8 | Beneficio operativo antes de déficit de propiedades de inversión y resultados de negocios conjuntos | 10.3 | 10.6 | ||||||||||||
(145.0) | Déficit de inversiones inmobiliarias | 8 | (219.7) | (80.6) | |||||||||||
0.1 | Superávit por revaluación de otras inversiones | - | - | ||||||||||||
(33.4) | Participación en los resultados de las empresas conjuntas | 9 | (39.6) | (14.8) | |||||||||||
(158.5) | Pérdida operativa | (249.0) | (84.8) | ||||||||||||
6.0 | Ingresos financieros | 4 |
| 2.9 | 3.1 | ||||||||||
(11.5) | Costos financieros | 5 | (7.3) | (5.0) | |||||||||||
(164.0) | Pérdida antes de impuestos |
|
| (253.4) | (86.7) | ||||||||||
0.1 | Impuestos | 6 | - |
| 0.1 | ||||||||||
(163.9) | Pérdida del período | (253.4) | (86.6) | ||||||||||||
| |||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
| ||||||||
(64.8p) | Pérdida básica por acción | 7 | (100.1p) | (34.3p) | |||||||||||
(64.8p) | Pérdida diluida por acción | 7 | (100.1p) | (34.3p) | |||||||||||
9.5p | Ganancias por acción básicas de EPRA | 7 | 4.7p | 4.5p | |||||||||||
9.5p | Ganancias por acción diluidas de EPRA | 7 | 4.7p | 4.5p | |||||||||||
Todos los resultados se derivan de operaciones continuadas en el Reino Unido y son atribuibles a los accionistas ordinarios.
Estado del resultado global condensado del grupo
Por los seis meses terminados el 30 de septiembre de 2023
Año terminado | Seis meses hasta el 30 de septiembre | Seis meses hasta el 30 de septiembre | ||
(163.9) | Pérdida del período | (253.4) | (86.6) | |
| Partidas que no se reclasificarán posteriormente a resultados: |
| ||
0.3 | Ganancia actuarial en el plan de beneficios definidos | - | 0.6 | |
(0.1) | Impuesto diferido sobre la pérdida actuarial en el régimen de prestaciones definidas | - | (0.1) | |
(163.7) | Gasto integral total del período | (253.4) | (86.1) |
Balance general condensado del grupo
Al 30 de septiembre de 2023
Como en | Notas | Como en | * Reformulado Como en | |||
Activos no corrientes | ||||||
1,922.2 | Propiedad de inversión | 8 | 1,880.8 | 2,135.7 | ||
538.8 | Inversión en empresas conjuntas | 9 | 500.4 | 561.5 | ||
3.5 | Propiedad, planta y equipo. | 10 | 2.7 | 4.2 | ||
4.1 | Activo de pensiones | 4.4 | 4.3 | |||
1.8 | Otras inversiones | 11 | 2.2 | 1.5 | ||
2,470.4 | 2,390.5 | 2,707.2 | ||||
Activos circulantes |
| |||||
15.8 | Cuentas comerciales y otras cuentas por cobrar | 12 | 29.5 | 14.0 | ||
19.4 | Efectivo y equivalentes de efectivo | 19 | 23.4 | 23.6 | ||
Activos corrientes mantenidos para la venta |
| |||||
- | Propiedades de inversión mantenidas para la venta | 8 | 5.0 | - | ||
35.2 | 57.9 | 37.6 | ||||
2,505.6 | los activos totales | 2,448.4 | 2,744.8 | |||
Pasivo circulante |
| |||||
- | Préstamos y empréstitos que devengan intereses | 14 | (174.9) | - | ||
- | impuesto de sociedades | (0.3) | - | |||
(56.8) | Comerciales y otras cuentas a pagar | 13 | (63.0) | (57.3) | ||
(56.8) | (238.2) | (57.3) | ||||
|
| |||||
(458.5) | Préstamos y empréstitos que devengan intereses | 14 | (491.9) | (610.3) | ||
(66.7) | Obligaciones de arrendamiento principal | 16 | (66.7) | (66.7) | ||
(2.0) | Obligaciones de arrendamiento ocupacional | 17 | (1.5) | (2.4) | ||
(3.0) | Provisiones relativas a garantías sobre edificios vendidos | (3.0) | - | |||
(530.2) | (563.1) | (679.4) | ||||
(587.0) | Pasivos totales | (801.3) | (736.7) | |||
1,918.6 | Activos netos | 1,647.1 | 2,008.1 | |||
Equidad |
| |||||
38.7 | Capital social | 15 | 38.7 | 38.7 | ||
46.0 | Compartir cuenta premium |
| 46.0 | 46.0 | ||
326.7 | Reserva de amortización de capital | 326.7 | 326.7 | |||
1,504.4 | Ganancias retenidas | 1,233.0 | 1,593.9 | |||
2.8 | Inversión en acciones propias | 18 | 2.7 | 2.8 | ||
1,918.6 | Equidad total |
| 1,647.1 | 2,008.1 | ||
|
| |||||
757p | Activos netos diluidos por acción | 7 | 650p | 794p |
| |
757p | EPRA NTA diluido por acción | 7 | 650p | 794p |
| |
|
|
|
|
* El efectivo y equivalentes de efectivo y el dinero mantenido en operaciones comerciales y otras cuentas por pagar se reexpresaron al 30 de septiembre de 2022 luego de la aclaración del CINIIF sobre la clasificación de los fondos con restricciones impuestas externamente; consulte la nota 1 para obtener más detalles.
Estado de flujos de efectivo condensado del grupo
Por los seis meses terminados el 30 de septiembre de 2023
Año hasta | Notas | Seis meses para | * Reexpresado Seis meses a | ||
Actividades de explotación | |||||
(158.5) | Pérdida operativa | (249.0) | (84.8) | ||
175.1 | Ajustes por partidas no monetarias | 20 | 258.4 | 95.0 | |
5.3 | (Aumento) / disminución de cuentas por cobrar | (13.7) | 7.1 | ||
(6.1) | Aumento / (disminución) de las cuentas por pagar | 2.8 | (7.5) | ||
15.8 | Efectivo generado por operaciones | (1.5) | 9.8 | ||
(17.6) | Pago interesado | (10.2) | (8.1) | ||
0.1 | Interés recibido | - | - | ||
(1.7) | Flujo de efectivo (utilizado en) / de actividades operativas |
| (11.7) | 1.7 | |
| |||||
7.5 | Distribuciones de empresas conjuntas |
| - | 3.5 | |
9.0 | Reembolso de préstamos por empresas conjuntas |
| 1.8 | 6.0 | |
- | Inversión en empresas conjuntas |
| (0.1) | - | |
(120.4) | Compra y desarrollo de propiedades de inversión. |
| (173.2) | (90.1) | |
(0.2) | Compra de planta y equipo |
| (0.1) | (0.1) | |
(0.7) | Compra de otras inversiones |
| (0.4) | (0.5) | |
217.4 | Venta de propiedades |
| (0.5) | 27.4 | |
112.6 | Flujo de caja (utilizado en)/de actividades de inversión |
| (172.5) | (53.8) | |
|
|
| |||
(387.0) | Línea de crédito renovable reembolsada | 14 | (23.4) | (160.0) | |
314.0 | Facilidad de crédito renovable utilizada | 14 | 231.4 | 239.0 | |
- | Reembolso de préstamos y empréstitos a corto plazo que devengan intereses | - | (0.2) | ||
(3.3) | Pago de obligaciones de arrendamiento |
| (1.7) | (1.7) | |
(31.9) | Dividendos pagados | 22 | (18.1) | (18.1) | |
(108.2) | Flujo de caja de/(utilizado en) actividades de financiación |
| 188.2 | 59.0 | |
|
| ||||
2.7 | Aumento neto de efectivo y equivalentes de efectivo |
| 4.0 | 6.9 | |
16.7 | Efectivo y equivalentes de efectivo al 1 de abril |
| 19.4 | 16.7 | |
19.4 | Efectivo y equivalentes de efectivo a la fecha del balance |
| 23.4 | 23.6 | |
|
|
* El efectivo y equivalentes de efectivo y las cuentas por pagar con respecto a los depósitos de clientes se reexpresaron al 1 de abril de 2022 y al 30 de septiembre de 2022 luego de la aclaración del CINIIF sobre la clasificación de los fondos con restricciones impuestas externamente. Como resultado, los flujos de efectivo de las actividades operativas informados anteriormente para el período finalizado el 30 de septiembre de 2022 disminuyeron de £1.8 millones a £1.7 millones. No hubo impacto en los otros componentes del estado de flujos de efectivo para el período finalizado el 30 de septiembre de 2022. Consulte la nota 1 para obtener más detalles.
Estado condensado de cambios en el patrimonio neto del grupo
Para los seis meses terminados el 30 de septiembre de 2023 (sin auditar)
Compartir capital £ m |
Compartir Cuenta privilegiada £ m | Capital | retenido ganancias |
Inversión en acciones propias £ m | Total equidad £ m | ||
Patrimonio total a 1 de abril de 2023 | 38.7 | 46.0 | 326.7 | 1,504.4 | 2.8 | 1,918.6 | |
Pérdida del período | - | - | - | (253.4) | - | (253.4) | |
Actuarial ganancia en régimen de prestaciones definidas | - | - | - | - | - | - | |
Impuesto diferido en régimen de prestaciones definidas | - | - | - | - | - | - | |
Gasto integral total del período | - | - | - | (253.4) | - | (253.4) | |
Cargo de incentivo para empleados basado en acciones | - | - | - | - | 1.9 | 1.9 | |
Transferencia a ganancias retenidas | - | - | - | 2.0 | (2.0) | - | |
Dividendos a los accionistas | - | - | - | (20.0) | - | (20.0) | |
Patrimonio total a 30 de septiembre de 2023 | 38.7 | 46.0 | 326.7 | 1,233.0 | 2.7 | 1,647.1 |
Estado condensado de cambios en el patrimonio neto del grupo
Para los seis meses terminados el 30 de septiembre de 2022 (sin auditar)
Compartir capital £ m |
Compartir Cuenta privilegiada £ m | Capital | retenido ganancias |
Inversión en acciones propias £ m | Total equidad £ m | ||
Patrimonio total a 1 de abril de 2022 | 38.7 | 46.0 | 326.7 | 1,697.9 | 3.6 | 2,112.9 | |
Pérdida del período | - | - | - | (86.6) | - | (86.6) | |
Actuarial ganancia en régimen de prestaciones definidas | - | - | - | 0.6 | - | 0.6 | |
Impuesto diferido en régimen de prestaciones definidas | - | - | - | (0.1) | - | (0.1) | |
Gasto integral total del período | - | - | - | (86.1) | - | (86.1) | |
Cargo por incentivo para empleados basado en acciones y otros elementos | - | - | - | - | 1.3 | 1.3 | |
Transferencia a ganancias retenidas | - | - | - | 2.1 | (2.1) | - | |
Dividendos a los accionistas | - | - | - | (20.0) | - | (20.0) | |
Patrimonio total a 30 de septiembre de 2022 | 38.7 | 46.0 | 326.7 | 1,593.9 | 2.8 | 2,008.1 |
Estado condensado de cambios en el patrimonio neto del grupo
Para el año terminado el 31 de marzo de 2023 (auditado)
Compartir capital £ m |
Compartir Cuenta privilegiada £ m | Capital | retenido ganancias |
Inversión en acciones propias £ m | Total equidad £ m | ||
Patrimonio total a 1 de abril de 2022 | 38.7 | 46.0 | 326.7 | 1,697.9 | 3.6 | 2,112.9 | |
Pérdida del año | - | - | - | (163.9) | - | (163.9) | |
Ganancia actuarial en el plan de beneficios definidos | - | - | - | 0.3 | - | 0.3 | |
Impuesto diferido en régimen de prestaciones definidas | - | - | - | (0.1) | - | (0.1) | |
Gasto integral total del año | - | - | - | (163.7) | - | (163.7) | |
Cargo de incentivo para empleados basado en acciones | - | - | - | - | 1.3 | 1.3 | |
Transferencia a ganancias retenidas | - | - | - | 2.1 | (2.1) | - | |
Dividendos a accionistas | - | - | - | (31.9) | - | (31.9) | |
Patrimonio total a 31 de marzo de 2023 | 38.7 | 46.0 | 326.7 | 1,504.4 | 2.8 | 1,918.6 |
Notas condensadas que forman parte de los resultados del semestre
1 Base de preparación
La información para el año terminado el 31 de marzo de 2023 no constituye cuentas estatutarias tal como se define en la sección 434 de la Ley de Sociedades de 2006. Se ha entregado una copia de las cuentas estatutarias de ese año al Registro de Sociedades. El auditor'El informe sobre esas cuentas no estaba calificado, no incluía una referencia a ningún asunto sobre el cual los auditores llamaron la atención a modo de énfasis sin calificar el informe y no contenía declaraciones bajo la sección 498 (2) o (3) de la Ley de Compañías. 2006.
Los estados financieros anuales de Great Portland Estates plc se prepararán de conformidad con los requisitos de la Ley de Sociedades de 2006 y de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) adoptadas en el Reino Unido. El conjunto resumido de estados financieros incluidos en este informe financiero semestral ha sido preparado de acuerdo con la Norma Internacional de Contabilidad 34 Información Financiera Intermedia adoptada en el Reino Unido y de acuerdo con las Reglas de Divulgación, Orientación y Transparencia de la Autoridad de Conducta Financiera del Reino Unido. Las políticas contables y los métodos de cálculo aplicados son consistentes con los aplicados en los últimos estados financieros anuales auditados del Grupo. La naturaleza de los Juicios Críticos y las Fuentes Clave de Incertidumbre en la Estimación aplicados en los estados financieros resumidos se han mantenido consistentes con los aplicados en los últimos estados financieros anuales auditados del Grupo. La principal fuente de incertidumbre en la estimación es la valoración de la cartera de inmuebles. No se realizaron juicios críticos en la preparación de los estados financieros condensados. El desempeño del Grupo no está sujeto a fluctuaciones estacionales.
Nuevas normas, modificaciones e interpretaciones están en vigor y son efectivas para el ejercicio financiero del Grupo que finaliza el 31 de marzo de 2023, pero no tienen un impacto material en los estados financieros intermedios. No hubo NIIF, modificaciones o interpretaciones nuevas o revisadas en circulación pero aún no efectivas que sean potencialmente materiales para el Grupo y que aún no hayan sido aplicadas.
El Grupo ha evaluado el impacto de la reciente decisión de agenda del Comité de Interpretación de las NIIF con respecto a los Depósitos a la Vista con Restricciones de Uso que surgen de un Contrato con un Tercero (NIC 7). El Grupo mantiene depósitos de clientes en cuentas bancarias designadas separadas donde el uso del dinero está restringido y definido en los contratos de arrendamiento; sin embargo, el acceso a estos dineros por parte del Grupo no está restringido. Tras la aclaración del IFRIC, se considera que estos depósitos de clientes cumplen con la definición de "efectivo" según la NIC 7. Los saldos comparativos del Grupo se han reexpresado para reflejar este cambio en la clasificación, lo que resultó en £16.6 millones de libras de depósitos de clientes al 30 de septiembre. 2022 se reclasifica y se presenta bruto como efectivo y equivalentes de efectivo y cuentas por pagar sin impacto en los activos netos ni en la cuenta de resultados.
Preocupación continua
Los directores han considerado la conveniencia de adoptar el principio de empresa en funcionamiento al preparar los estados financieros para el período finalizado el 30 de septiembre de 2023, con especial atención al impacto de las tensiones geopolíticas y la alta inflación en las condiciones macroeconómicas en las que opera el Grupo. Los directores también consideraron la posición pasiva actual neta del Grupo al 30 de septiembre de 2023, que está impulsada por el vencimiento en mayo de 2024 de una colocación privada de £175 millones (ver nota 14). La evaluación de los directores se basa en las previsiones financieras del Grupo para los próximos 12 meses, incluido un escenario de empresa en funcionamiento que incluía los siguientes supuestos clave:
- una caída del 20% en la valoración de la cartera inmobiliaria a partir del 30 de septiembre de 2023;
- una reducción anual del 8% en los ingresos por alquiler; y
- una disminución global de alrededor del 77% en los resultados EPRA.
El escenario de empresa en funcionamiento demuestra que el Grupo durante un período de al menos 12 meses:
- tiene una liquidez significativa para financiar sus operaciones en curso, incluida la disposición en octubre de 2023 de un nuevo préstamo a plazo de £250 millones;
- tiene fondos suficientes para pagar sus pagarés de colocación privada de £175 millones en mayo de 2024 cuando venzan;
- está operando con un margen significativo por encima de los convenios de financiación de la deuda del Grupo;
- los valores de las propiedades tendrían que caer un 11 % adicional antes del incumplimiento (o un 38 % a partir de los valores del 30 de septiembre de 2023);
- el Grupo no proyecta incumplimiento alguno del ICR, con una cobertura mínima de 1.69x (vs 1.35x covenant) durante todo el periodo de funcionamiento; y
- no tiene vencimientos de deuda distintos a los establecidos anteriormente.
Sobre la base de estas consideraciones, junto con las exhaustivas pruebas de resistencia, la información de mercado disponible y el conocimiento y la experiencia de los directores sobre la cartera y los mercados inmobiliarios del Grupo, los directores han adoptado la base de negocio en marcha al preparar las cuentas para el período finalizado el 30 de septiembre de 2023.
Ingresos 2
Año hasta | Seis meses al 30 de septiembre de 2023 £ m | Seis meses hasta el 30 de septiembre de 2022 £ m | ||
66.6 | Ingresos brutos por alquiler | 32.0 | 32.8 | |
5.9 | Difusión de incentivos de arrendamiento | 3.4 | 2.5 | |
12.5 | Ingresos por cargos por servicio | 8.9 | 5.1 | |
2.4 | Ingresos por comisiones de empresas conjuntas | 0.6 | 1.5 | |
3.7 | Ingresos por servicios totalmente gestionados | 2.7 | 1.4 | |
0.1 | Ingresos comerciales de propiedad | - | 0.2 | |
91.2 | 47.6 | 43.5 |
La siguiente tabla muestra los ingresos brutos por alquiler del Grupo divididos entre los tipos de espacio provistos:
Año hasta | Seis meses para | Seis meses hasta el 30 de septiembre | ||
42.4 | Listo para encajar | 17.8 | 21.1 | |
11.1 | Mercado | 6.1 | 5.9 | |
3.8 | Equipada | 2.7 | 1.6 | |
4.1 | Gestión Completa | 2.6 | 1.9 | |
5.2 | Asociaciones flexibles | 2.8 | 2.3 | |
66.6 | 32.0 | 32.8 |
La siguiente tabla muestra los ingresos netos por rentas del Grupo; consulte la nota 7 para conocer las medidas de rendimiento alternativas del Grupo:
Año hasta | Seis meses hasta el 30 de septiembre | Seis meses hasta el 30 de septiembre | ||
66.6 | Ingresos brutos por alquiler | 32.0 | 32.8 | |
(0.6) | Pérdidas crediticias esperadas | (0.1) | (1.1) | |
66.0 | Ingresos por alquiler | 31.9 | 31.7 | |
5.9 | Difusión de incentivos de arrendamiento | 3.4 | 2.5 | |
(1.0) | Renta de la tierra | (0.3) | (0.5) | |
70.9 | 35.0 | 33.7 |
3 Costo de ventas
Año hasta | Seis meses al 30 de septiembre de 2023 £ m | Seis meses hasta el 30 de septiembre de 2022 £ m | ||
18.2 | Gastos de cargo por servicio (incluidos los costos de servicio completamente administrado) | 12.9 | 7.8 | |
13.0 | Otros gastos de propiedad | 3.1 | 5.9 | |
1.0 | Renta de la tierra | 0.3 | 0.5 | |
32.2 | 16.3 | 14.2 |
La siguiente tabla muestra los costos de propiedad del Grupo; consulte la nota 7 para conocer las medidas de desempeño alternativas del Grupo:
Año hasta | Seis meses para | Seis meses al 30 de septiembre | ||
(12.5) | Ingresos por cargos por servicio | (8.9) | (5.1) | |
(3.7) | Ingresos por servicios totalmente gestionados | (2.7) | (1.4) | |
18.2 | Gastos de cargo por servicio (incluidos los costos de servicio completamente administrado) | 12.9 | 7.8 | |
13.0 | Otros gastos de propiedad | 3.1 | 5.9 | |
0.2 | Pérdidas crediticias esperadas | - | 0.1 | |
15.2 | 4.4 | 7.3 |
4 Ingresos financieros
Año hasta | Seis meses para | Seis meses hasta el 30 de septiembre | ||
5.9 | Ingresos por intereses sobre saldos de empresas conjuntas | 2.9 | 3.1 | |
0.1 | Intereses sobre depósitos en efectivo | - | - | |
6.0 | 2.9 | 3.1 |
5 Costos financieros
Año hasta | Seis meses para | Seis meses hasta el 30 de septiembre | ||
5.7 | Intereses de las líneas de crédito renovables | 4.3 | 2.2 | |
10.9 | Interés en notas de colocación privada | 5.5 | 5.5 | |
1.2 | Intereses sobre acciones de obligaciones | 0.6 | 0.6 | |
2.4 | Intereses sobre obligaciones bajo arrendamiento principal | 1.2 | 1.2 | |
0.1 | Intereses de obligaciones por arrendamientos ocupacionales | - | 0.1 | |
20.3 | Costos financieros brutos | 11.6 | 9.6 | |
(8.8) | Menos: interés capitalizado a un costo de interés promedio de 3.7% (2022: 2.9%) | (4.3) | (4.6) | |
11.5 | 7.3 | 5.0 |
Impuesto 6
Año hasta | Seis meses para | Seis meses hasta el 30 de septiembre | ||
Impuesto corriente | ||||
- | Impuesto de sociedades del Reino Unido - período actual | - | - | |
- | Impuesto de sociedades del Reino Unido - períodos anteriores | - | - | |
- | Impuesto corriente total | - | - | |
(0.1) | Impuesto diferido | - | (0.1) | |
(0.1) | Crédito fiscal del período | - | (0.1) |
La diferencia entre la tasa impositiva estándar y la tasa impositiva efectiva surge de los elementos que se establecen a continuación:
Año hasta | Seis meses para | Seis meses para | ||
(164.0) | Pérdida antes de impuestos | (253.4) | (86.7) | |
(31.2) | Crédito fiscal por pérdida a la tasa estándar del 25% (2022: 19%) | (63.4) | (16.5) | |
35.1 | Cambios en el valor razonable de propiedades no sujetas a impuestos | 66.2 | 18.8 | |
(7.1) | Beneficios y ganancias de alquiler exentos de impuestos REIT | (4.2) | (3.1) | |
2.0 | Diferencia entre beneficio contable y beneficio fiscal por enajenación | - | - | |
1.1 | Otro | 1.4 | 0.7 | |
(0.1) | Crédito fiscal del período | - | (0.1) |
Durante el período, el impuesto diferido por valor de £2022 se debitó directamente al patrimonio (0.1: £30 millones debitados). El Grupo reconoció un activo por impuestos diferidos neto a 2023 de septiembre de 2022 de £1.2 (2022: £0.9). Esto consiste en activos por impuestos diferidos de £1.2 millones (2022: £0.9 millones) y pasivos por impuestos diferidos de £XNUMX millones (XNUMX: £XNUMX millones).
Movimiento en impuesto diferido:
Al 1 de abril de 2023 | Reconocido en la cuenta de resultados | Reconocido en patrimonio £ m | Al 30 de septiembre de 2023 | |
Activo / (pasivo) por impuestos diferidos neto respecto de otras diferencias temporarias | - | - | - | - |
No se reconoció un activo por impuestos diferidos de 6.8 millones de libras esterlinas (2022: 4.5 millones de libras esterlinas), principalmente relacionado con pérdidas de ingresos y adjudicaciones contingentes de acciones, porque no se sabe con certeza si surgirán ganancias fiscales futuras contra las que se pueda utilizar este activo.
Como REIT, la mayoría de las ganancias de alquiler y las ganancias imputables del negocio de alquiler de propiedades del Grupo están exentas del impuesto de sociedades del Reino Unido. Por lo demás, el Grupo está sujeto al impuesto de sociedades. En particular, la exención REIT del Grupo no se extiende a los beneficios que surjan de la venta de propiedades comerciales o ganancias que surjan de la venta de propiedades de inversión con respecto a las cuales se haya completado una remodelación importante dentro del tres años anteriores.
Para garantizar que el Grupo pueda conservar su condición de REIT y evitar que se impongan cargos financieros, tanto Great Portland Estates plc como el Grupo deben cumplir una serie de pruebas (incluida una prueba de distribución mínima). un todo de forma continua. Estas condiciones se detallan en la Ley del Impuesto sobre Sociedades de 2010.
7 Ganancias por acción, medidas alternativas de desempeño y métricas EPRA
Las ganancias ajustadas y los activos netos por acción se calculan de acuerdo con las Recomendaciones de Mejores Prácticas emitidas por la Asociación Europea de Bienes Raíces Públicos (EPRA). Las recomendaciones están diseñadas para hacer que los estados financieros de las empresas inmobiliarias públicas sean más claros y comparables en toda Europa, mejorando la transparencia y la coherencia del sector. Los directores consideran que estas métricas estándar son el método más adecuado para informar el valor y el desempeño del negocio. Las conciliaciones entre estas medidas y las cifras NIIF equivalentes se muestran en las tablas siguientes.
Ganancias por acción:
Número medio ponderado de acciones ordinarias
Año hasta | Seis meses para | Seis meses para | |||
253,867,911 | Capital social ordinario emitido a 1 de abril | 253,867,911 |
| 253,867,911 | |
(941,432) | Inversión en acciones propias | (887,159) | (964,408) | ||
252,926,479 | Número medio ponderado de acciones ordinarias - básico | 252,980,752 | 252,903,503 |
Utilidad por acción básica y diluida
Año hasta el 31 de marzo | Seis meses hasta el 30 de septiembre | Seis meses hasta el 30 de septiembre | Seis meses hasta el 30 de septiembre | Seis meses hasta el 30 de septiembre | Seis meses hasta el 30 de septiembre | Seis meses hasta el 30 de septiembre | ||
(64.8) | Basic | (253.4) | 253.0 | (100.1) | (86.6) | 252.9 | (34.3) | |
- | Efecto diluyente de las acciones LTIP | - | 0.1 | - | - | - | - | |
(64.8) | Diluido | (253.4) | 253.1 | (100.1) | (86.6) | 252.9 | (34.3) |
Ganancias por acción de EPRA
Año hasta 31 marzo | Seis meses hasta el 30 de septiembre | Seis meses hasta el 30 de septiembre | Seis meses hasta el 30 de septiembre | Seis meses hasta el 30 de septiembre | Seis meses hasta el 30 de septiembre | Seis meses hasta el 30 de septiembre | ||
(64.8) | Basic | (253.4) | 253.0 | (100.1) | (86.6) | 252.9 | (34.3) | |
57.3 | Déficit de propiedades de inversión (nota 8) | 219.7 | - | 86.8 | 80.6 | - | 31.9 | |
17.1 | Déficit de propiedades de inversión en empresas conjuntas (nota 9) | 45.5 | - | 18.0 | 17.7 | - | 7.0 | |
- | Ingresos comerciales de propiedad | - | - | - | (0.2) | - | (0.1) | |
(0.1) | Impuesto diferido (nota 6) | - | - | - | (0.1) | - | - | |
9.5 | Ingresos básicos de EPRA | 11.8 | 253.0 | 4.7 | 11.4 | 252.9 | 4.5 | |
- | Efecto diluyente de las acciones LTIP | - | 0.1 | - | - | - | - | |
9.5 | Ganancias EPRA diluidas | 11.8 | 253.1 | 4.7 | 11.4 | 252.9 | 4.5 |
Activos netos por acción:
De acuerdo con EPRA, reportamos tres métricas NAV: Activos Tangibles Netos (NTA) EPRA, Valor Neto de Reinversión (NRV) y Valor Neto de Enajenación (NDV). Consideramos que EPRA NTA es la medida más relevante para el Grupo y la principal medida del valor liquidativo junto con el valor liquidativo IFRS.
Número de acciones ordinarias
31 marzo | 30 septiembre | 30 septiembre | |||
253,867,911 | Capital social ordinario emitido | 253,867,911 |
| 253,867,911 | |
(887,159) | Inversión en acciones propias | (887,159) | (1,025,440) | ||
252,980,752 | Número de acciones - básico | 252,980,752 | 252,842,471 | ||
326,340 | Efecto diluyente de las acciones LTIP | 479,867 | - | ||
253,307,092 | Número de acciones - diluido | 253,460,619 | 252,842,471 |
Activos netos EPRA por acción
31 marzo |
| 30 septiembre | 30 septiembre | 30 septiembre | 30 septiembre | 30 septiembre | ||
1,918.6 | Activos netos básicos y diluidos según las NIIF |
| 1,647.1 | 1,647.1 | 1,647.1 | 1,647.1 | 2,008.1 | |
- | Valor razonable de pasivos financieros |
| - | - | 76.4 | - | - | |
- | Impuesto de transferencia de bienes inmuebles | - | - | - | 168.0 | - | ||
1,918.6 | Activos netos utilizados en los cálculos por acción | 1,647.1 | 1,647.1 | 1,723.5 | 1,815.1 | 2,008.1 | ||
31 marzo |
| 30 septiembre | 30 septiembre | 30 septiembre | 30 septiembre | 30 septiembre | ||
758 | Activos netos por acción | 651 | 651 | 681 | 717 | 794 | ||
757 | Activos netos diluidos por acción | 650 | 650 | 680 | 716 | 794 |
Rentabilidad contable total
Año hasta 31 marzo penique | Seis meses hasta el 30 de septiembre penique | Seis meses hasta el 30 de septiembre penique | ||
835.0 | Apertura de EPRA NTA (A) | 757.0 | 835.0 | |
757.0 | Clausura de EPRA NTA | 650.0 | 794.0 | |
(78.0) | Disminución EPRA NTA | (107.0) | (41.0) | |
12.6 | Dividendo ordinario pagado en el período | 7.9 | 7.9 | |
(65.4) | Rentabilidad total (B) | (99.1) | (33.1) | |
(7.8%) | Rentabilidad contable total (B / A) | (13.1%) | (4.0%) |
Ganancias en efectivo por acción
Año hasta 31 marzo | Seis meses hasta el 30 de septiembre | Seis meses hasta el 30 de septiembre | Seis meses hasta el 30 de septiembre | Seis meses hasta el 30 de septiembre | Seis meses hasta el 30 de septiembre | Seis meses hasta el 30 de septiembre | ||||||||
9.5 | Ganancias EPRA diluidas | 11.8 | 253.1 | 4.7 | 11.4 | 252.9 | 4.5 | |||||||
(3.5) | Interés capitalizado | (4.3) | - | (1.7) | (4.6) | - | (1.8) | |||||||
(2.3) | Difusión de incentivos de arrendamiento de inquilinos | (3.4) | - | (1.3) | (2.5) | - | (1.0) | |||||||
(2.8) | Difusión de incentivos de arrendamiento de inquilinos en empresas conjuntas | (2.3) | - | (0.9) | (3.3) | - | (1.3) | |||||||
0.5 | Cargo por incentivo para empleados basado en acciones y otros elementos | 1.9 | - | 0.7 | 1.3 | - | 0.5 | |||||||
1.4 | Ganancias en efectivo por acción | 3.7 | 253.1 | 1.5 | 2.3 | 252.9 | 0.9 | |||||||
| ||||||||||||||
EPRA préstamo a valor de propiedad y deuda neta
31 marzo | 30 septiembre | 30 septiembre | ||
21.9 | £ 21.9 millones 5.625% acciones de obligaciones 2029 | 21.9 | 21.9 | |
14.0 | Línea de crédito renovable de 450.0 millones de libras esterlinas | 222.0 | 166.0 | |
425.0 | Notas de ubicación privada | 425.0 | 425.0 | |
(3.2) | Menos: saldos de efectivo (sin restricciones) | (5.6) | (7.0) | |
457.7 | Deuda neta del grupo | 663.3 | 605.9 | |
27.8 | Cuentas por pagar netas (excluyendo depósitos de alquiler de clientes) | 19.0 | 26.7 | |
485.5 | Deuda neta del grupo incluyendo cuentas a pagar netas | 682.3 | 632.6 | |
3.4 | Acreedores netos de empresas conjuntas (por participación) | 8.5 | 7.5 | |
(17.7) | Saldos de efectivo de empresas conjuntas (en compartir) | (25.3) | (24.0) | |
471.2 | Deuda neta incluyendo negocios conjuntos (A) | 665.5 | 616.1 | |
1,855.5 | Propiedades del grupo a valor de mercado | 1,819.1 | 2,069.0 | |
524.5 | Propiedades de empresas conjuntas a valor de mercado (a participación) | 483.6 | 545.0 | |
2,380.0 | Cartera inmobiliaria a valor de mercado incluyendo negocios conjuntos (B) | 2,302.7 | 2,614.0 | |
19.8% | EPRA Préstamo a la propiedad valor (A/B) | 28.9% | 23.6% |
Engranaje neto
31 marzo | 30 septiembre | 30 septiembre | ||
460.9 | Valor nominal de préstamos y empréstitos que devengan intereses | 668.9 | 612.9 | |
2.0 | Obligaciones derivadas de arrendamientos ocupacionales | 1.5 | 2.4 | |
(3.2) | Menos: saldos de efectivo (sin restricciones) | (5.6) | (7.0) | |
459.7 | Deuda neta ajustada (A) | 664.8 | 608.3 | |
1,918.6 | Activos netos | 1,647.1 | 2,008.1 | |
(4.1) | Activo del plan de pensiones | (4.4) | (4.3) | |
1,914.5 | Patrimonio neto ajustado (B) | 1,642.7 | 2,003.8 | |
24.0% | Engranaje neto (A / B) | 40.5% | 30.4% |
8 Propiedades de inversión
Propiedad de inversión
Propiedad vitalicia | Arrendamiento | Total | |
Valor contable a 1 de abril de 2023 | 883.5 | 925.0 | 1,808.5 |
Costos capitalizados | 9.5 | 25.7 | 35.2 |
Movimiento en incentivos de arrendamiento | 4.7 | (0.2) | 4.5 |
Intereses capitalizados | - | 1.0 | 1.0 |
Adquisiciones | 128.9 | - | 128.9 |
Transferencia a propiedad de inversión en desarrollo | - | (38.0) | (38.0) |
Transferencia a propiedades de inversión mantenidas para la venta | (5.8) | - | (5.8) |
Déficit de valoración neta | (97.0) | (86.0) | (183.0) |
Valor contable al 30 de septiembre de 2023 | 923.8 | 827.5 | 1,751.3 |
Inversión inmobiliaria en desarrollo
Propiedad vitalicia | Arrendamiento | Total | |
Valor contable a 1 de abril de 2023 | - | 113.7 | 113.7 |
Costos capitalizados | - | 9.9 | 9.9 |
Intereses capitalizados | - | 3.3 | 3.3 |
Transferencia de propiedad de inversión | - | 38.0 | 38.0 |
Déficit de valoración neta | - | (35.4) | (35.4) |
Valor contable al 30 de septiembre de 2023 | - | 129.5 | 129.5 |
Valor contable de las propiedades de inversión a 30 de septiembre de 2023 | 923.8 | 957.0 | 1,880.8 |
Propiedades de inversión mantenidas para la venta - activo circulante
Propiedad vitalicia | Arrendamiento | Total | |
Valor contable a 1 de abril de 2023 | - | - | - |
Transferencia de propiedad de inversión - intercambiada para la venta | 5.8 | - | 5.8 |
Déficit de valoración neta | (0.8) | - | (0.8) |
Valor contable al 30 de septiembre de 2023 | 5.0 | - | 5.0 |
Valor contable de la propiedad de inversión total al 30 de septiembre de 2023 | 928.8 | 957.0 | 1,885.8 |
Valor contable del total de propiedades de inversión al 31 de marzo de 2023 | 883.5 | 1,038.7 | 1,922.2 |
Déficit de inversiones inmobiliarias
Año hasta 31 marzo £ m | Seis meses para | Seis meses hasta el 30 de septiembre | ||
(141.7) | Déficit neto de valoración de inversiones inmobiliarias | (219.2) | (81.0) | |
(3.3) | (Pérdida) / beneficio en la venta de propiedades de inversión | (0.5) | 0.4 | |
(145.0) | Déficit de inversiones inmobiliarias | (219.7) | (80.6) |
El valor contable de las propiedades de inversión incluye £66.7 millones (31 de marzo de 2023: £66.7 millones) con respecto al valor actual de los alquileres futuros del terreno. El valor de mercado de la cartera (excluidos estos importes) es de £1,819.1 millones (31 de marzo de 2023: £1,855.5 millones). El valor total de la cartera, incluidas las propiedades de empresas conjuntas, de £483.6 millones (31 de marzo de 2023: £524.5 millones) (ver nota 9) fue de £2,302.7 millones (31 de marzo de 2023: £2,380.0 millones). Al 30 de septiembre de 2023, una propiedad con un valor en libros de £104.5 millones (31 de marzo de 2023: £111.0 millones) estaba garantizada bajo la primera acción de obligaciones hipotecarias (ver nota 14). A la fecha del balance, una propiedad había sido canjeada para la venta y, en consecuencia, se clasificó como mantenida para la venta. Se prevé que la venta se complete en noviembre de 2023.
Las propiedades de inversión del Grupo, incluidas las mantenidas en negocios conjuntos (nota 9), fueron valoradas sobre la base del Valor Razonable por CBRE Limited (CBRE), tasadores externos, a 30 de septiembre de 2023. Las valoraciones se han preparado de acuerdo con la normativa vigente. versión de RICS Valuation - Global Standards (que incorpora los International Valuation Standards) y el suplemento nacional del Reino Unido (el Libro Rojo) y se han obtenido principalmente utilizando transacciones de mercado recientes comparables en condiciones de plena competencia.
Las valoraciones de bienes raíces son complejas y se derivan de transacciones de mercado comparables, que no están disponibles públicamente e implican un elemento de juicio y estimación. Por lo tanto, hemos clasificado la valoración del portafolio de propiedades como Nivel 3 según lo define la NIIF 13; esto está en línea con la guía de EPRA. No hubo transferencias entre niveles durante el período. Los datos de entrada a la valoración, incluidos los rendimientos de capitalización (normalmente el rendimiento equivalente real) y los valores de alquiler, se definen como "no observables" según lo define la NIIF 13.
En igualdad de condiciones, existe una relación positiva entre los valores de alquiler y la valoración de la propiedad, de modo que un aumento en los valores de alquiler aumentará la valoración de una propiedad y una disminución en los valores de alquiler reducirá la valoración de la propiedad. Cualquier movimiento porcentual en los valores de alquiler se traducirá aproximadamente en el mismo movimiento porcentual en la valoración de la propiedad. Sin embargo, debido a la naturaleza a largo plazo de los arrendamientos, en los que la renta transitoria es fija y, a menudo, está sujeta a revisiones de renta únicamente al alza, el impacto no será inmediato y se reconocerá a lo largo de varios años. La relación entre los rendimientos de capitalización y el avalúo de la propiedad es negativa y más inmediata; por lo tanto, un aumento en los rendimientos de capitalización reducirá la valoración de una propiedad y una reducción aumentará su valoración.
Una disminución en el rendimiento de capitalización en 50 puntos básicos daría como resultado un aumento en el valor razonable de las propiedades de inversión del Grupo en £245.1 millones, mientras que un aumento de 50 puntos básicos (el movimiento real fue de 43 puntos básicos para el período actual) reduciría el valor razonable en £202.1 millones. Existen interrelaciones entre estos insumos, ya que están determinados por las condiciones del mercado, y el movimiento de valoración en cualquier período depende del equilibrio entre ellos. Si estos insumos se mueven en direcciones opuestas (es decir, los valores de alquiler aumentan y los rendimientos disminuyen), los movimientos de valoración pueden amplificarse, mientras que si se mueven en la misma dirección pueden compensarse, reduciendo el movimiento neto general de valoración. Existe una relación negativa entre los costos de desarrollo y la valoración de la propiedad, de modo que un aumento en los costos de desarrollo estimados disminuirá la valoración de una propiedad en desarrollo y una disminución en los costos de desarrollo estimados aumentará la valoración de una propiedad en desarrollo.
La valoración de la cartera de propiedades refleja su valor razonable teniendo en cuenta la visión del mercado de todos los factores relevantes, incluidos los riesgos relacionados con el clima asociados con las propiedades. Esto incluye el impacto de los cambios regulatorios esperados, y estimamos que la inversión requerida para mejorar nuestros edificios existentes a la nueva calificación EPC B mínima para 2030 es inferior a £15 millones (incluida la participación en empresas conjuntas).
Datos clave para la valoración (por edificio y ubicación) al 30 de septiembre de 2023
VRE | Rendimiento equivalente real | ||||||
Normal | Gama de Colores | Normal | Gama de Colores | ||||
Al norte de Oxford Street | Oficina | 97 | 54 - 174 | 5.1 | 4.6 - 7.3 | ||
Mercado | 66 | 34 - 107 | 5.1 | 4.5 - 8.9 | |||
Resto del West End | Oficina | 99 | 57 - 167 | 5.5 | 3.3 - 7.0 | ||
Mercado | 101 | 15 - 266 | 4.8 | 3.2 - 6.7 | |||
Ciudad, Midtown y Southwark | Oficina | 77 | 47 - 170 | 5.5 | 5.1 - 6.7 | ||
Mercado | 24 | 24 - 27 | 5.8 | 5.2 - 6.4 | |||
Datos clave para la valoración (por edificio y ubicación) al 31 de marzo de 2023
VRE | Rendimiento equivalente real | ||||||
Normal | Gama de Colores | Normal | Gama de Colores | ||||
Al norte de Oxford Street | Oficina | 88 | 54 - 131 | 4.8 | 4.3 - 6.8 | ||
Mercado | 63 | 33 - 107 | 4.5 | 4.2 - 7.5 | |||
Resto del West End | Oficina | 101 | 57 - 163 | 5.4 | 3.3 - 7.3 | ||
Mercado | 96 | 15 - 266 | 4.7 | 3.2 - 7.1 | |||
Ciudad, Midtown y Southwark | Oficina | 75 | 47 - 167 | 5.0 | 4.5 - 6.1 | ||
Mercado | 25 | 25 - 27 | 5.5 | 4.6 - 5.9 | |||
Durante el período, el Grupo capitalizó £0.7 millones (2022: £0.7 millones) de costos de empleados con respecto a su equipo de desarrollo en propiedades de inversión en desarrollo. A 30 de septiembre de 2023, el Grupo tenía compromisos de capital por valor de £394.8 millones de libras (2022: £16.0 millones).
9 Inversión en negocios conjuntos
Equidad |
| Saldos con socios £ m |
| Total | |
Al 1 de abril de 2023 | 324.4 | 214.4 | 538.8 | ||
Movimiento de los saldos de empresas conjuntas | - | 1.1 | 1.1 | ||
Adiciones | 0.1 | - | 0.1 | ||
Participación en los beneficios de las empresas conjuntas | 5.9 |
| - | 5.9 | |
Participación en el déficit de revalorización de las empresas conjuntas | (45.5) |
| - |
| (45.5) |
Participación en los resultados de las empresas conjuntas | (39.6) |
| - |
| (39.6) |
Al 30 de septiembre de 2023 | 284.9 | 215.5 | 500.4 |
Las inversiones en negocios conjuntos comprenden lo siguiente:
Propiedad 31 marzo | País de incorporación / registro | Propiedad 30 Septiembre | Propiedad 30 septiembre | ||
50% | La sociedad limitada de GHS | Jersey | 50% | 50% | |
50% | La gran asociación de fabricantes de cuerdas | Reino Unido | 50% | 50% | |
50% | Las grandes asociaciones de Victoria | Reino Unido | 50% | 50% |
Las propiedades de inversión incluyen £5.1 millones (2022: £5.1 millones) con respecto al valor presente de los alquileres futuros del terreno; neto de estos montos, el valor de mercado de nuestra participación en el total de propiedades de la empresa conjunta es £483.6 millones. Al 30 de septiembre de 2023, la participación del Grupo en los compromisos de capital de riesgo conjunto era de £2022 millones (1.4: £XNUMX millones).
Las transacciones durante el período entre el Grupo y sus negocios conjuntos, que son partes relacionadas, se detallan a continuación:
Año hasta 31 marzo | Seis meses para 30 septiembre | Seis meses para 30 septiembre |
| ||||
3.1 | Movimiento de los saldos de empresas conjuntas durante el período | (1.1) | 3.0 |
| |||
(214.4) | Saldos por cobrar al final del período de negocios conjuntos | (215.5) | (214.5) | ||||
5.9 | Intereses de saldos con socios | 2.9 | 3.1 |
| |||
7.5 | Distribuciones | - | 3.5 |
| |||
2.4 | Honorarios pagados por empresas conjuntas | 0.6 | 1.5 |
| |||
Los saldos de las empresas conjuntas son reembolsables a la vista y devengan intereses de la siguiente manera: GHS Limited Partnership al 4.0% anual y Great Ropemaker Partnership al 2.0% anual. El Grupo obtiene ingresos por comisiones de sus empresas conjuntas por la prestación de servicios de gestión. Todas las transacciones anteriores se realizan en términos equivalentes a los que prevalecen en las transacciones en condiciones de mercado.
Balances generales resumidos
Año hasta 31 marzo | La sociedad limitada de GHS £ m | El Gran £ m | El Gran £ m | Seis meses al 30 de septiembre | Seis meses hasta el 30 de septiembre | Seis meses hasta el 30 de septiembre | ||||||||||||||
529.6 | Propiedad de inversión | 641.0 | 262.8 | 73.6 | 977.4 | 488.7 | 550.1 | |||||||||||||
3.6 | Activos circulantes | 2.2 | 2.8 | 0.6 | 5.6 | 2.8 | 2.2 | |||||||||||||
17.7 | Efectivo y equivalentes de efectivo | 11.0 | 21.0 | 18.5 | 50.5 | 25.3 | 24.0 | |||||||||||||
(214.4) | Saldos de socios | (227.4) | (130.5) | (73.1) | (431.0) | (215.5) | (214.5) | |||||||||||||
(7.0) | Pasivo circulante | (9.9) | (12.0) | (0.7) | (22.6) | (11.3) | (9.7) | |||||||||||||
(5.1) | Obligaciones bajo arrendamiento principal | - | (10.2) | - | (10.2) | (5.1) | (5.1) | |||||||||||||
324.4 | Activos netos | 416.9 | 133.9 | 18.9 | 569.7 | 284.9 | 347.0 | |||||||||||||
Estados de resultados resumidos |
|
| ||||||||||||||||||
31 marzo | La sociedad limitada de GHS £ m | El Gran £ m | El Gran £ m | 30 septiembre | 30 septiembre | 30 septiembre |
| |||||||||||||
| ||||||||||||||||||||
18.2 | Ingresos netos por alquiler | 10.0 | 7.6 | 2.4 | 20.0 | 10.0 | 8.4 |
| ||||||||||||
(2.2) | Costos de propiedad y administración | (0.9) | (0.9) | (0.4) | (2.2) | (1.1) | (2.3) |
| ||||||||||||
(6.2) | Costos financieros netos | (4.6) | (1.5) | - | (6.1) | (3.0) | (3.2) |
| ||||||||||||
9.8 | Participación en los beneficios de las empresas conjuntas | 4.5 | 5.2 | 2.0 | 11.7 | 5.9 | 2.9 |
| ||||||||||||
(43.2) | Revalorización de propiedades de inversión | (27.5) | (53.9) | (9.5) | (90.9) | (45.5) | (17.7) |
| ||||||||||||
(33.4) | Resultados de negocios conjuntos | (23.0) | (48.7) | (7.5) | (79.2) | (39.6) | (14.8) |
| ||||||||||||
10 Propiedades, planta y equipo
Activo por derecho de uso para arrendamientos ocupacionales £ m | Arrendamiento | Accesorios y | Total | |
Costo o valoración |
| |||
Al 1 de abril de 2023 | 4.9 | 5.6 | 2.1 | 12.6 |
Adiciones | - | - | 0.1 | 0.1 |
Al 30 de septiembre de 2023 | 4.9 | 5.6 | 2.2 | 12.7 |
Depreciación acumulada | ||||
Al 1 de abril de 2023 | 3.3 | 3.9 | 1.9 | 9.1 |
Cobrar por el período | 0.4 | 0.4 | 0.1 | 0.9 |
Al 30 de septiembre de 2023 | 3.7 | 4.3 | 2.0 | 10.0 |
Valor en libros al 30 de septiembre de 2023 | 1.2 | 1.3 | 0.2 | 2.7 |
Valor en libros al 31 de marzo de 2023 | 1.6 | 1.7 | 0.2 | 3.5 |
11 Otras inversiones
31 marzo | 30 septiembre | 30 septiembre | ||
1.0 | Al 1 de abril | 1.8 | 1.0 | |
0.7 | Adquisiciones | 0.4 | 0.5 | |
0.1 | Excedente por revalorización | - | - | |
1.8 | 2.2 | 1.5 |
En enero de 2020, el Grupo se comprometió a invertir hasta 5 millones de libras esterlinas en el fondo de capital de riesgo europeo PropTech de Pi Labs. A 30 de septiembre de 2023, el Grupo había realizado inversiones netas de £2.2 millones. Lanzado en 2014, Pi Labs es el PropTech VC más antiguo de Europa y este tercer fondo tiene un enfoque principal para invertir en empresas emergentes de PropTech en etapa temprana en Europa y el Reino Unido que utilizan soluciones tecnológicas para mejorar cualquier etapa de la cadena de valor de bienes raíces. Las áreas clave de enfoque para el fondo incluyen la sostenibilidad, el futuro del trabajo, el futuro de las tecnologías de bienes raíces comerciales, tecnología de la construcción y ciudades inteligentes.
12 Cuentas por cobrar comerciales y otras
31 marzo | 30 septiembre | 30 septiembre | ||
8.3 | Cuentas por cobrar comerciales | 7.8 | 8.7 | |
(1.7) |
| Provisión para pérdidas crediticias esperadas | (0.3) | (3.8) |
6.6 | 7.5 | 4.9 | ||
4.4 | pagos adelantados e interes ganado | 1.1 | 2.2 | |
- | Otros impuestos | 8.3 | 0.1 | |
4.8 | Otras cuentas por cobrar comerciales | 12.6 | 6.8 | |
15.8 | 29.5 | 14.0 |
Las cuentas por cobrar comerciales consisten en el dinero de los cargos por servicio y alquiler, que vencen el día del trimestre sin período de crédito. El interés es cargados en cuentas comerciales por cobrar de acuerdo con los términos del ocupante's arrendamiento. Las cuentas por cobrar comerciales se provisionan con base en la pérdida crediticia esperada, que utiliza una provisión para pérdidas esperadas de por vida para todas las cuentas por cobrar comerciales con base en una evaluación de las circunstancias de cada ocupante individual. Esta evaluación revisa los saldos pendientes de cada ocupante individual y realiza una evaluación de la probabilidad de recuperación, con base en una evaluación de su situación financiera. Cuando la pérdida crediticia esperada se relaciona con ingresos ya reconocidos, esto se reconoce inmediatamente en el estado de resultados.
Año hasta el 31 de marzo | Seis meses para 30 septiembre | Seis meses hasta el 30 de septiembre | ||
| Movimientos en la provisión para pérdidas crediticias esperadas | |||
(6.0) | Saldo al 1 de abril | (1.7) | (6.0) | |
(1.0) | Provisión para pérdidas crediticias esperadas durante el período (ver más abajo) | (0.1) | (1.4) | |
0.8 | Provisión para pérdidas crediticias esperadas con respecto a períodos futuros | - | 0.8 | |
4.5 | Montos castigados como incobrables | 1.5 | 2.8 | |
(1.7) | (0.3) | (3.8) |
La pérdida crediticia esperada para el período comprende:
Bruto 30 septiembre 2023 £ m | Neto de IVA 30 septiembre 2023 £ m | Bruto 2022 | Neto de IVA 2022 | |
Reserva para pérdidas crediticias esperadas para el período | ||||
Grupo procesos | 0.1 | 0.1 | 1.4 | 1.2 |
Empresas conjuntas (en participación) | - | - | (0.1) | (0.1) |
Total | 0.1 | 0.1 | 1.3 | 1.1 |
13 Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar
31 marzo | 30 septiembre | * Reformulado 30 septiembre | ||
15.1 | Alquileres recibidos por adelantado | 16.5 | 14.2 | |
5.9 | Gastos de capital acumulados | 9.5 | 7.9 | |
16.2 | Deudas por concepto de depósitos de alquiler de clientes (ver nota 1) | 17.8 | 16.6 | |
15.2 | Otras acumulaciones | 14.2 | 16.7 | |
0.7 | Otros impuestos | - | - | |
3.7 | Otras cuentas por pagar | 5.0 | 1.9 | |
56.8 | 63.0 | 57.3 |
*Los comparativos de 2022 se han reexpresado para reflejar la Decisión del CINIIF sobre Depósitos. Los importes mantenidos con respecto a los depósitos de alquiler de los clientes se han registrado como efectivo y equivalentes de efectivo, con un pasivo correspondiente registrado dentro de cuentas comerciales y otras cuentas por pagar de £16.6 millones.
14 Préstamos y empréstitos que devengan intereses
31 marzo | 30 septiembre | 30 septiembre | ||
Pasivos corrientes a costo amortizado Sin garantía | ||||
- | £ 175.0 millones 2.15% notas de colocación privada 2024 | 174.9 | - | |
Pasivos no corrientes a coste amortizado asegurado | ||||
22.0 | £ 21.9 millones 5.625% acciones de obligaciones 2029 | 22.0 | 22.0 | |
Sin garantía | ||||
12.8 | Línea de crédito renovable de 450.0 millones de libras esterlinas | 220.9 | 164.6 | |
174.8 | £ 175.0 millones 2.15% notas de colocación privada 2024 | - | 174.8 | |
39.9 | £ 40.0 millones 2.70% notas de colocación privada 2028 | 40.0 | 39.9 | |
29.9 | £ 30.0 millones 2.79% notas de colocación privada 2030 | 29.9 | 29.9 | |
29.9 | £ 30.0 millones 2.93% notas de colocación privada 2033 | 29.9 | 29.9 | |
24.9 | £ 25.0 millones 2.75% notas de colocación privada 2032 | 24.9 | 24.9 | |
124.3 | £ 125.0 millones 2.77% notas de colocación privada 2035 | 124.3 | 124.3 | |
458.5 | 666.8 | 610.3 |
En abril de 2023, el Grupo extendió el vencimiento de £50 millones de libras esterlinas de su línea de crédito renovable (RCF) no garantizada de £450 millones hasta enero de 2027, coincidiendo con el resto de la línea. La línea de crédito no está garantizada y atrae una tasa flotante basada en un margen general que se redujo a 90.0 puntos básicos sobre SONIA (más o menos 2.5 puntos básicos sujetos a una serie de objetivos vinculados a ESG). Al 30 de septiembre de 2023, el Grupo tenía £228 millones (2022: £284 millones) de líneas de crédito comprometidas no utilizadas.
En septiembre de 2023, el Grupo concertó un nuevo préstamo a plazo no garantizado de £250 millones con un margen general de 175 puntos básicos sobre SONIA con tres bancos relacionados existentes. El préstamo tiene un plazo inicial de tres años que puede ampliarse hasta un máximo de cinco años a petición de GPE, sujeto al consentimiento del banco. El préstamo se giró el 9 de octubre de 2023, lo que aumentó nuestro efectivo comprometido y líneas de crédito no utilizadas a £508 millones de libras. El Grupo también estableció un límite de tasa de interés de £200 millones (a un costo de £2.1 millones) para protegerse contra cualquier aumento adicional en las tasas y al mismo tiempo preservar el beneficio de cualquier reducción. El límite del tipo de interés entró en vigor el 9 de octubre de 2023.
Al 30 de septiembre de 2023, las propiedades con un valor en libros de £104.5 millones (31 de marzo de 2023: £111.0 millones) estaban garantizadas mediante acciones de obligaciones del Grupo.
Valor razonable de pasivos financieros
31 marzo | 31 marzo | Partidas no registradas a valor razonable | 30 septiembre | 30 septiembre | 30 septiembre | 30 septiembre | |
22.0 | 22.4 | £ 21.9 millones 5.625% acciones de obligaciones 2029 | 22.0 | 21.5 | 22.0 | 21.4 | |
423.7 | 339.9 | Notas de ubicación privada | 423.9 | 348.0 | 423.7 | 332.8 | |
12.8 | 12.8 | Línea de crédito renovable de 450.0 millones de libras esterlinas | 220.9 | 220.9 | 164.6 | 164.6 | |
458.5 | 375.1 | 666.8 | 590.4 | 610.3 | 518.8 |
Los valores razonables del efectivo y equivalentes de efectivo y las cuentas por pagar y por cobrar comerciales del Grupo no son significativamente diferentes de aquellos a los que se registran en los estados financieros. Los valores razonables de los pagarés de colocación privada del Grupo y las acciones de obligaciones se determinaron comparando los flujos de efectivo futuros descontados utilizando los rendimientos contratados con los de las gilts de referencia más los márgenes implícitos.
15 Capital social
Año hasta | Año hasta | Seis meses para | Seis meses para | Seis meses para | Seis meses para | ||
Asignado, llamado y pagado en su totalidad | |||||||
253,867,911 | 38.7 | Al principio y al final del período | 253,867,911 | 38.7 | 253,867,911 | 38.7 |
Al 30 de septiembre de 2023, la Compañía tenía 253,867,911 acciones ordinarias con un valor nominal de 155?19 peniques cada uno.
16 Obligaciones de arrendamiento principal
Las obligaciones de arrendamiento principal con respecto a las propiedades arrendadas del Grupo se pagan de la siguiente manera:
Longitud Mínima arrendados pagos 30 Septiembre 2023 £ m | Impacto del descuento 30 Septiembre 2023 £ m | Valor presente de los pagos mínimos de arrendamiento £ m | Longitud Mínima arrendados pagos 30 septiembre 2022 £ m | Impacto del descuento 30 Septiembre 2022 £ m | Valor presente de los pagos mínimos de arrendamiento 30 septiembre 2022 £ m | |
Menos de un año | 2.4 | (2.4) | - | 2.4 | (2.4) | - |
Entre dos y cinco años | 9.7 | (9.5) | 0.2 | 9.7 | (9.5) | 0.2 |
Más de cinco años | 302.2 | (235.7) | 66.5 | 302.8 | (236.3) | 66.5 |
314.3 | (247.6) | 66.7 | 314.9 | (248.2) | 66.7 |
17 Obligaciones por arrendamiento ocupacional
Las obligaciones derivadas de los arrendamientos ocupacionales del Grupo para su sede social se pagan de la siguiente manera:
Longitud Mínima arrendados pagos 30 Septiembre 2023 £ m | Impacto del descuento 30 Septiembre 2023 £ m | Valor presente de los pagos mínimos de arrendamiento £ m | Longitud Mínima arrendados pagos 30 septiembre 2022 £ m | Impacto del descuento 30 de septiembre 2022 £ m | Valor presente de los pagos mínimos de arrendamiento 30 septiembre 2022 £ m | |
Menos de un año | 1.0 | - | 1.0 | 1.0 | - | 1.0 |
Entre dos y cinco años | 0.5 | - | 0.5 | 1.5 | (0.1) | 1.4 |
1.5 | - | 1.5 | 2.5 | (0.1) | 2.4 |
18 Inversión en acciones propias
Año hasta | Seis meses para | Seis meses para | ||
(3.6) | Al comienzo del período | (2.8) | (3.6) | |
(1.3) | Cargo inventivo basado en acciones de los empleados | (1.9) | (1.2) | |
2.1 | Transferencia a ganancias retenidas | 2.0 | 2.1 | |
- | Otro | - | (0.1) | |
(2.8) | Al final del período | (2.7) | (2.8) |
La inversión en acciones propias de la Compañía se mantiene al costo y comprende 887,159 acciones (31 de marzo de 2023: 887,159 acciones) en poder del Great Portland Estates plc LTIP Employee Share Trust que se otorgará a ciertos empleados senior del Grupo si se cumplen las condiciones de desempeño.
Durante el período, no se otorgaron acciones (2022: no se otorgaron acciones) a directores y empleados senior con respecto a la adjudicación del LTIP de 2019. El valor razonable de las acciones adjudicadas y en circulación al 30 de septiembre de 2023 era de £11.1 millones (31 de marzo de 2023: £8.4 millones).
19 Efectivo y equivalentes de efectivo
|
| * Reformulado | ||
3.2 | Efectivo mantenido en el banco (sin restricciones) | 5.6 | 7.0 | |
16.2 | Montos retenidos con respecto a depósitos de alquiler de clientes (restringidos) | 17.8 | 16.6 | |
19.4 | 23.4 | 23.6 |
* Los comparativos de 2022 se han reexpresado para reflejar la Decisión del CINIIF sobre Depósitos. Los importes mantenidos con respecto a los depósitos de alquiler de los clientes se han registrado como efectivo y efectivo y equivalentes, con un pasivo correspondiente registrado dentro de cuentas comerciales y otras cuentas por pagar de £16.6 millones.
20 Notas al estado de flujos de efectivo del grupo
Ajuste por partidas no monetarias
Año hasta | Seis meses para | Seis meses para | ||
145.0 | Déficit de inversiones inmobiliarias | 219.7 | 80.6 | |
(0.1) | Superávit por revaluación de otras inversiones | - | - | |
1.3 | Cargo por incentivo para empleados basado en acciones y otros elementos | 1.9 | 1.3 | |
(5.9) | Difusión de incentivos de arrendamiento de inquilinos | (3.4) | (2.5) | |
33.4 | Proporción de resultados de empresas conjuntas | 39.6 | 14.8 | |
1.7 | Depreciación | 0.9 | 0.9 | |
(0.3) | Otro | (0.3) | (0.1) | |
175.1 | Ajustes por partidas no monetarias | 258.4 | 95.0 |
21 Cuentas por cobrar de arrendamiento
Los alquileres mínimos agregados futuros por cobrar bajo arrendamientos no cancelables son:
31 marzo | 30 septiembre | 30 septiembre | ||
El Grupo como arrendador | ||||
58.3 | Menos de un año | 61.4 | 60.1 | |
129.9 | Entre uno y cinco años | 137.7 | 145.6 | |
66.7 | Más de cinco años | 63.4 | 75.3 | |
254.9 | 262.5 | 281.0 |
El Grupo arrienda sus propiedades de inversión. La duración media ponderada del arrendamiento al 30 de septiembre de 2023 era de 3.3 años (2022: 3.4 años). Todas las propiedades de inversión, excepto aquellas en desarrollo o en preparación para el desarrollo, generaron ingresos por alquiler y no se reconocieron rentas contingentes en el período (2022: £ cero).
22 Dividendos
El dividendo a cuenta declarado de 4.7 peniques por acción (2022: 4.7 peniques por acción) fue aprobado por el Directorio el 15 de noviembre de 2023 y se pagará el 4 de enero de 2024 a los accionistas registrados el 24 de noviembre de 2023. El dividendo no se reconoce como un responsabilidad en los Resultados del Semestre.
23 Reservas
A continuación se describe la naturaleza y el propósito de cada reserva dentro del patrimonio:
Capital social
El valor nominal del capital social emitido de la Compañía, que comprende 155?19 penique acciones ordinarias.
Compartir premium
Importe suscrito del capital social en exceso del valor nominal menos los costes de emisión directamente atribuibles.
Reserva de amortización de capital
Monto equivalente al valor nominal de las acciones propias de la Compañía adquiridas como resultado de programas de recompra de acciones.
Ganancias retenidas
Ganancias y pérdidas netas acumuladas reconocidas en la cuenta de pérdidas y ganancias del Grupo junto con otros conceptos como dividendos.
Inversión en acciones propias
Monto pagado para adquirir acciones propias de la Compañía para sus empleados, incentivos basados en acciones menos cargos contables.
Terribledeclaración de responsabilidad de los directores
Los Consejeros confirman que los estados financieros intermedios condensados han sido preparados de acuerdo con la Norma Internacional de Contabilidad 34 adoptada por el Reino Unido, "Información Financiera Intermedia", y que los Resultados Intermedios incluyen una revisión razonable de la información requerida por DTR 4.2.7 y DTR 4.2.8. .XNUMX, a saber:
? una indicación de los eventos importantes que han ocurrido durante el período y su impacto en los estados financieros condensados intermedios, y una descripción de los principales riesgos e incertidumbres para el resto del año financiero; y
? transacciones materiales con partes relacionadas en el período y cualquier cambio material en las transacciones con partes relacionadas descritas en el último informe anual.
Por orden de la Junta
Toby Courtauld 15 November 2023 | Nick Sanderson 15 November 2023 |
Informe de revisión independiente para Great Portland Estates PLC
Informe sobre los estados financieros intermedios consolidados condensados
Nuestra conclusión
Hemos revisado los estados financieros intermedios consolidados condensados de Great Portland Estates PLC (los "estados financieros intermedios") en los Resultados del semestre de Great Portland Estates PLC para el período de 6 meses finalizado el 30 de enero. Septiembre 2023 (el "período").
Con base en nuestra revisión, nada ha llegado a nuestra atención que nos haga creer que los estados financieros intermedios no están preparados, en todos los aspectos materiales, de acuerdo con la Norma Internacional de Contabilidad 34 adoptada por el Reino Unido, 'Información financiera intermedia' y la Guía de divulgación y Libro de consulta de las Reglas de transparencia de la Financial Conduct Authority del Reino Unido.
Los estados financieros intermedios comprenden:
· Balance general resumido del grupo a 30 Septiembre 2023;
· el Estado de resultados integral del grupo condensado y el Estado de resultado integral del grupo condensado por el período terminado en esa fecha;
· el estado de flujos de efectivo del grupo condensado para el período terminado en esa fecha;
· el estado de cambios en el patrimonio del grupo condensado para el período terminado en esa fecha; y
· las notas explicativas de los estados financieros intermedios.
Los estados financieros intermedios incluidos en los resultados semestrales de Great Portland Estates PLC se han preparado de acuerdo con la Norma Internacional de Contabilidad 34, "Informes financieros intermedios" adoptada por el Reino Unido, y el libro de consulta sobre normas de transparencia y orientación de divulgación de la Autoridad de Conducta Financiera del Reino Unido.
Base para la conclusión
Realizamos nuestra revisión de acuerdo con la Norma Internacional sobre Compromisos de Revisión (Reino Unido) 2410, 'Revisión de Información Financiera Intermedia realizada por el Auditor Independiente de la Entidad' emitida por el Consejo de Información Financiera para uso en el Reino Unido ("ISRE (UK) 2410"). Una revisión de la información financiera intermedia consiste en realizar consultas, principalmente a las personas responsables de los asuntos financieros y contables, y aplicar procedimientos analíticos y de revisión.
Una revisión tiene un alcance sustancialmente menor que una auditoría realizada de acuerdo con las Normas Internacionales de Auditoría (Reino Unido) y, en consecuencia, no nos permite obtener la seguridad de que tendremos conocimiento de todos los asuntos importantes que podrían identificarse en una auditoría. En consecuencia, no expresamos una opinión de auditoría.
Hemos leído la otra información contenida en los resultados del semestre y hemos considerado si contiene errores aparentes o inconsistencias materiales con la información de los estados financieros intermedios.
Conclusiones relativas a la empresa en marcha
Con base en nuestros procedimientos de revisión, que son menos extensos que los realizados en una auditoría como se describe en la sección Bases de la conclusión de este informe, nada ha llegado a nuestra atención que sugiera que los directores hayan adoptado de manera inapropiada la base contable de negocio en marcha o que los directores han identificado incertidumbres materiales relacionadas con la empresa en funcionamiento que no se revelan adecuadamente. Esta conclusión se basa en los procedimientos de revisión realizados de acuerdo con ISRE (UK) 2410. Sin embargo, eventos o condiciones futuras pueden causar que el grupo deje de continuar como un negocio en marcha.
Responsabilidades por los estados financieros intermedios y la revisión
Nuestras responsabilidades y las de los directores
Los Resultados Semestrales, incluidos los estados financieros intermedios, son responsabilidad y han sido aprobados por los directores. Los directores son responsables de preparar los resultados semestrales de acuerdo con el libro de consulta de Reglas de Transparencia y Guía de Divulgación de la Autoridad de Conducta Financiera del Reino Unido. En la preparación de los resultados semestrales, incluidos los estados financieros intermedios, los directores son responsables de evaluar la capacidad del grupo para continuar como empresa en funcionamiento, revelando, según corresponda, las cuestiones relacionadas con la empresa en funcionamiento y utilizando el principio contable de empresa en funcionamiento a menos que los directores tienen la intención de liquidar el grupo o cesar sus operaciones, o no tienen otra alternativa realista que hacerlo.
Nuestra responsabilidad es expresar una conclusión sobre los estados financieros intermedios en los Resultados del semestre con base en nuestra revisión. Nuestra conclusión, incluidas nuestras Conclusiones relacionadas con la empresa en funcionamiento, se basa en procedimientos que son menos extensos que los procedimientos de auditoría, como se describe en el párrafo Base de la conclusión de este informe. Este informe, incluida la conclusión, ha sido preparado para y solo para la empresa con el fin de cumplir con el libro de consulta de Normas de Transparencia y Guía de Divulgación de la Autoridad de Conducta Financiera del Reino Unido y para ningún otro propósito. Al dar esta conclusión, no aceptamos ni asumimos responsabilidad por ningún otro propósito o por cualquier otra persona a quien se le muestre este informe o en cuyas manos pueda llegar, salvo que se acuerde expresamente con nuestro consentimiento previo por escrito.
PricewaterhouseCoopers LLP
Contadores Públicos
Londres
15 November 2023
Información de directores y accionistas
directiva
ricardo mully Presidente, no ejecutivo Toby Courtauld Director Nick Sanderson Director de operaciones y finanzas Daniel Nicholson Directora Ejecutiva | Mark Anderson Director No Ejecutivo nick hampton Director No Ejecutivo emma maderas Director No Ejecutivo Champa Magesh Director No Ejecutivo
|
Información para accionistas
Calendario financiero | 2023 |
Fecha de calificación de registro para dividendo a cuenta | 24 de noviembre |
2024 | |
Dividendo a cuenta a pagar | 4 enero |
Anuncio de los resultados del año completo | 22 de mayo * |
Reunión general anual | 4 de julio * |
Dividendo final a pagar | 8 de julio * |
*Provisional. | |
Consultas de accionistas
Equiniti limitada
Tel: +44 0 371 384 2030 (Las líneas están abiertas de 8.30:5.30 a. m. a XNUMX:XNUMX p. m. de lunes a viernes)
E-mail: GME@dhr-rgv.com
See www.shareview.co.uk para mayor información
Pagina web: www.gpe.co.uk
|
Pagos de dividendos
Secretaria de Empresa darren lennark Oficina registrada: 33 plaza Cavendish
|
Glosario
Metodología de Evaluación Ambiental de Establecimientos de Investigación de Edificios (BREEAM)
Building Research Método de establecimiento para evaluar, calificar y certificar la sostenibilidad de los edificios.
EPS en efectivo
EPRA EPS ajustado para elementos no monetarios: incentivos para inquilinos, intereses capitalizados y cargos por pagos basados en acciones.
Núcleo West End
Zonas de Londres con códigos postales W1 y SW1.
Beneficio del desarrollo sobre el costo
El valor del desarrollo al finalizar, menos el valor del terreno en el punto de inicio del desarrollo y los costos de construcción (incluidos los cargos por financiamiento, tarifas de arrendamiento, costos de anulación y gastos de comercialización).
Beneficio de desarrollo sobre el costo%
El beneficio del desarrollo sobre el costo dividido por el valor de la tierra en el punto de inicio del desarrollo junto con los costos de construcción.
Beneficio por acción (EPS)
Beneficio después de impuestos dividido por el número medio ponderado de acciones ordinarias en emisión.
Métricas EPRA
Métodos de cálculo estándar para EPS y NAV ajustados según lo establecido por la Asociación Europea de Bienes Raíces Públicos (EPRA) en sus Mejores Prácticas y Recomendaciones de Política.
Valor neto de disposición de EPRA (NDV)
Representa el valor de los accionistas en un escenario de enajenación, donde los impuestos diferidos, los instrumentos financieros y ciertos otros ajustes se calculan en la totalidad de su pasivo, neto de cualquier impuesto resultante. Activos netos diluidos por acción ajustados para eliminar el impacto de la plusvalía que surge como resultado de impuestos diferidos y deuda a tasa de interés fija.
Valor neto de restitución de EPRA (VRN)
Representa el valor de los activos netos a largo plazo. Por tanto, se excluyen los activos y pasivos que no se espera que cristalicen en circunstancias normales, como los movimientos del valor razonable de los derivados financieros, los impuestos sobre transmisiones inmobiliarias y los impuestos diferidos sobre los excedentes de valoración de la propiedad.
Activos tangibles netos (NTA) de EPRA
Asume que las entidades compran y venden activos, cristalizando así ciertos niveles de impuestos diferidos inevitables. Activos netos diluidos por acción ajustados para eliminar los movimientos acumulados del valor razonable de los swaps de tasas de interés e instrumentos similares, el valor en libros de la plusvalía que surge como resultado de impuestos diferidos y otros activos intangibles.
Valor de alquiler estimado (ERV)
El valor de alquiler de mercado del espacio alquilable estimado por los tasadores de la Compañía en cada fecha del balance.
Valor razonable - propiedad de inversión
El monto estimado por los tasadores de la Compañía por el cual una propiedad debe intercambiarse en la fecha de valoración entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una transacción en condiciones de plena competencia después de una comercialización adecuada en la que las partes habían actuado con conocimiento, prudencia y sin coacción. De acuerdo con la práctica del mercado, los valores se expresan netos de los costos de adquisición.
Listo para encajar
Las oficinas para empresas suelen ocupar espacios más grandes con arrendamientos más prolongados y desean equipar el espacio ellos mismos.
Espacios equipados
Donde las empresas pueden mudarse a espacios de trabajo bien diseñados y completamente amueblados, con su propia puerta de entrada, muebles, salas de reuniones, cocina y marca.
Gestión Completa
Espacio equipado donde GPE gestiona todo el día a día del lugar de trabajo en una factura mensual.
Asociaciones flexibles
Acuerdos de participación en los ingresos con operadores espaciales flexibles, que normalmente se estructuran a través de acuerdos de arrendamiento con la participación en los ingresos reconocida dentro de los ingresos por alquiler.
NIIF
El Reino Unido adoptó normas contables internacionales.
Tasa interna de rendimiento (TIR)
La tasa de rendimiento que, si se usa como tasa de descuento y se aplica a los flujos de efectivo proyectados, daría como resultado un valor actual neto de cero.
Cartera homogénea
El elemento de la cartera que se ha mantenido durante todo el período contable.
EPRA Préstamo a valor (LTV)
El valor nominal del total de préstamos bancarios, pagarés de colocación privada, acciones de obligaciones y cualquier pasivo/activo neto, neto de efectivo (incluida nuestra participación en los saldos de empresas conjuntas), expresado como un porcentaje del valor de mercado de la cartera de propiedades (incluida nuestra participación de empresas conjuntas).
Activos netos por acción o valor liquidativo (NAV)
Fondos de los accionistas de capital dividido por el número de acciones ordinarias a la fecha del balance general presentados sobre una base diluida y sin diluir.
Deuda neta
El valor en libros de las líneas de crédito y bancarias del Grupo, pagarés de colocación privada y préstamos de obligaciones más el valor nominal del bono convertible menos efectivo y equivalentes de efectivo.
Engranaje neto
Los préstamos totales del Grupo (incluidos los bonos convertibles a valor nominal) menos los depósitos a corto plazo y el efectivo como porcentaje de los fondos de los accionistas, calculados de acuerdo con nuestros convenios bancarios.
Rendimiento inicial neto
Rentas netas anuales sobre propiedades de inversión como porcentaje de la valoración de la propiedad de inversión, habiendo agregado los costos teóricos del comprador.
No PID
Dividendos de las utilidades del negocio residual imponible del Grupo.
PMI
Índice de Gerentes de Compras.
Distribuciones de ingresos de la propiedad (PID)
Dividendos de las utilidades del negocio de alquiler de inmuebles exentos de impuestos del Grupo.
REIT
Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria del Reino Unido.
Lista de las tierras alquiladas
Los ingresos anuales por alquiler contratados.
Rentabilidad del capital contable
El crecimiento de los activos netos por acción diluidos de EPRA más dividendos por acción para el período expresado como porcentaje de los activos netos por acción de EPRA al inicio del período.
Reversible o sub-alquilado
El porcentaje por el cual ERV excede el alquiler se acumula en el espacio disponible.
Potencial de reversión
El porcentaje por el cual ERV excede el alquiler se acumula en el espacio disponible.
Rendimiento inicial recargado
Rentas netas anuales sobre propiedades de inversión como porcentaje de la valoración de la propiedad de inversión, habiendo agregado los costos teóricos del comprador y subidas contratadas de los incentivos para inquilinos.
Rentabilidad contable total (TAR)
El crecimiento de EPRA NTA por acción más dividendos ordinarios pagados, expresado como porcentaje de EPRA NTA por acción al inicio del período.
Crecimiento futuro potencial total
Rollo de renta de la cartera más el ERV del espacio vacío, espacio en remodelación y los esquemas de desarrollo comprometidos, expresados como un aumento porcentual en el rollo de renta al final del período.
Rentabilidad total de la propiedad (TPR)
El crecimiento del capital en la cartera más los ingresos netos por alquiler derivados de la tenencia de estas propiedades más las ganancias por la venta de las enajenaciones expresadas como un rendimiento porcentual sobre el valor de apertura del período calculado por MSCI.
Rentabilidad total para el accionista (TSR)
El crecimiento en el precio de la acción ordinaria cotizado en la Bolsa de Valores de Londres más los dividendos por acción recibidos durante el período expresado como un porcentaje del precio de la acción al comienzo del período.
Valor liquidativo triple (NNNAV)
NAV ajustado para incluir el valor razonable de los pasivos financieros del Grupo y los impuestos diferidos sobre una base diluida.
Rendimiento equivalente real
La tasa de capitalización constante que, si se aplica a todos los flujos de efectivo de una propiedad de inversión, incluida la renta actual, las reversiones a la renta de mercado actual y elementos tales como vacíos y gastos, equivale al valor de mercado habiendo tenido en cuenta los costos teóricos del comprador. Se supone que el alquiler se recibe trimestralmente por adelantado.
TIR sin engranajes
La tasa interna de rendimiento (TIR) no compensada es la tasa de interés a la que el valor actual neto de todos los flujos de efectivo (tanto positivos como negativos) de un proyecto o inversión es igual a cero, sin el beneficio de la financiación. La tasa interna de rendimiento se utiliza para evaluar el atractivo de un proyecto o inversión.
Tasa de vacantes
El elemento de una propiedad que está desocupada pero disponible para alquiler, expresado como el ERV del espacio vacante dividido por el ERV de la cartera total.
Plazo de arrendamiento no vencido promedio ponderado (WAULT)
El Plazo de arrendamiento no vencido promedio ponderado expresado en años.
Excedente de toda la vida
El valor del desarrollo al finalizar, menos el valor del terreno en el momento de la adquisición y los costos de construcción (incluidos los cargos financieros, las tarifas de arrendamiento, los costos de anulación y los gastos de comercialización) más los ingresos obtenidos durante el período.
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