RESULTADOS DEL AÑO FINALIZADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2023
Locindo
€26.60
16:30 05/04/19
25 de marzo de 2024
PLC de HENRY BOOT
('Henry Boot', la 'Empresa' o el 'Grupo')
Ticker: BOOT.L: Cotización premium del mercado principal: FTSE: Inversión y servicios inmobiliarios.
Resultados no auditados del ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2023
Desempeño resiliente en 2023; Bien posicionado para la recuperación del mercado; Aumento del dividendo del 10%
Henry Boot PLC, Sociedad dedicada a la promoción de suelo, inversión y desarrollo inmobiliario y construcción, anuncia sus resultados no auditados del ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2023.
Tim Roberts, director ejecutivo, comentó:
"Nuestro enfoque en terrenos de alta calidad, desarrollo de propiedades comerciales y construcción de viviendas en ubicaciones privilegiadas significó que la demanda de nuestros productos premium se mantuvo resistente y permitió a Henry Boot tener un desempeño relativamente bueno en un contexto de desaceleración de la economía, aumento de las tasas de interés, alta inflación y volúmenes decrecientes. en nuestros mercados clave, si bien limita nuestra capacidad para impulsar desarrollos en un aspecto, el fracaso constante del gobierno en realizar reformas muy necesarias a un sistema de planificación cada vez más disfuncional juega a favor de las fortalezas de nuestro negocio de promoción de tierras y al mismo tiempo ayuda a apuntalar la demanda de los constructores de viviendas nacionales. que todavía están adquiriendo activamente sitios estratégicos de primer nivel para apuntalar sus proyectos futuros. Esto, junto con algunas enajenaciones de desarrollo oportunas y el aumento de las ventas de viviendas de Stonebridge Homes en un 43%, ayudó a lograr un desempeño resistente.
No somos inmunes a los desafíos que la economía del Reino Unido presenta para el entorno comercial a corto plazo y, como informamos anteriormente, esperamos un retraso en el desempeño durante el próximo año. Sin embargo, las perspectivas tanto para la inflación como para las tasas de interés están mejorando y comienza a sentirse como si la economía del Reino Unido hubiera dado un giro, con las recientes reducciones en las tasas hipotecarias que también apuntan hacia un futuro, con suerte, más brillante. Teniendo esto en cuenta, y dada la continua y sólida posición financiera del Grupo, seguimos confiando en alcanzar nuestros objetivos de crecimiento y rentabilidad a medio plazo, como se refleja en el aumento del dividendo del 10% que hemos anunciado hoy".
Aspectos financieros más destacados
· Aumento del 5.3% en los ingresos hasta £359.4 millones (2022: £341.4 millones) impulsado por enajenaciones de terrenos, desarrollo inmobiliario y terminaciones de viviendas.
· Beneficio antes de impuestos de £37.3 millones (2022: £45.6 millones) y beneficio subyacente¹ de £36.7 millones (2022: £56.1 millones), en línea con las expectativas del mercado y respaldado por nuestro enfoque en terrenos de alta calidad y desarrollo en ubicaciones privilegiadas.
· El capital empleado ha aumentado un 4.5 % hasta los 417 millones de libras esterlinas (2022: 399 millones de libras esterlinas), continuando con nuestra estrategia de crecimiento declarada y avanzando hacia nuestro objetivo medio de 500 millones de libras esterlinas.
· ROCE² del 9.9% (2022: 12.0%), redondeado, en el extremo inferior de nuestro objetivo a medio plazo del 10-15%
· El NAV³ por acción aumentó un 3.7 % hasta 306 peniques (2022: 295 peniques), debido a un desempeño operativo resiliente. Excluyendo el superávit del plan de pensiones de prestaciones definidas, el valor liquidativo por acción mostró un aumento subyacente del 3.4 % hasta 300 peniques (diciembre de 2022: 290 peniques).
· ¿Balance sólido, con deuda neta? de £77.8 millones (2022: £48.6 millones), lo que refleja una inversión continua en desarrollos comprometidos y adquisiciones selectivas. Apalancamiento del 19.0% (2022: 12.3%) dentro del rango óptimo establecido del 10-20%
· Dividendo final propuesto de 4.40 peniques (2022: 4.00 peniques), un aumento del 10.0%, en línea con nuestra política progresiva de dividendos, lo que eleva el dividendo total para el año a 7.33 peniques (2022: 6.66 peniques)
· Seguimos confiando en lograr nuestros objetivos de crecimiento y rentabilidad a medio plazo.
Aspectos operacionales destacados
· £ 248.5 millones (2022: £ 241.9 millones) en ventas de terrenos y propiedades lideradas por nuestros negocios de promoción de terrenos, desarrollo y construcción de viviendas, a pesar de una economía desafiante y condiciones de mercado más lentas, lo que refleja la demanda de nuestros proyectos y edificios principales.
· Promoción de la tierra
o 1,944 parcelas vendidas (2022: 3,869) con un aumento de beneficio bruto por parcela de £15,480 (2022: £6,066) debido a la importante venta de propiedad absoluta en Tonbridge, que compensa con creces la reducción de volumen.
o La reserva total de suelo ha crecido hasta las 100,972 parcelas (2022: 95,704 parcelas)
o 8,501 parcelas con permiso de planificación (2022: 9,431), todas al coste y 13,468 en planificación (2022: 12,297)
· Inversión y desarrollo inmobiliario
o Valor bruto de desarrollo de los proyectos completados £ 126 millones (participación de HB 111 millones de libras) dominados por un desarrollo industrial de primera calidad que se prealquiló y/o prevendió con éxito
o Programa de desarrollo comprometido de alta calidad de 159 millones de libras esterlinas, con un 50 % prevendido o alquilado, que incluye aproximadamente 550,000 pies cuadrados de desarrollo industrial y logístico en curso (participación de HB: 91 millones de libras esterlinas GDV)
o Una cartera de desarrollo de £1.5 millones (HB comparte £1.3 millones GDV), el 59% del cual se centra en los mercados industriales y logísticos.
o El valor de mercado de la cartera de inversiones, incluida nuestra participación en el valor de mercado de las empresas conjuntas, aumentó a £112.9 millones (2022: £108.6 millones) y siguió superando al índice mensual CBRE UK, con un rendimiento total5 del 6.7% para el año que finaliza en 2023
o Cuatro ventas acumulativas de propiedades de inversión, más Banner Cross Hall, por un valor combinado de £12.7 millones, con una prima promedio del 23% con respecto a las valoraciones de diciembre de 2022.
o Stonebridge Homes aumentó la producción de ventas anuales en un 43 %, completando 251 viviendas (2022: 175 viviendas) y aumentó el banco total de terrenos de propiedad y control a 1,513 parcelas (2022: 1,094 parcelas) a medida que el negocio continúa ampliando su escala en línea con sus aspiraciones de crecimiento.
· Construcción
o El segmento de la construcción logró una facturación de 99.5 millones de libras esterlinas (2022: 128.6 millones de libras esterlinas) en un mercado desafiante y siguió siendo rentable, logrando un beneficio operativo de 6.5 millones de libras esterlinas (2022: 12.1 millones de libras esterlinas).
· Negocio responsable
o El Grupo continúa avanzando en su Estrategia de Negocio Responsable y publicó objetivos provisionales para 2025, lanzando un programa de Salud y Bienestar y avanzando continuamente en el logro de nuestro objetivo de emisiones de GEI para apoyar el logro de NZC para 2030.
NOTAS:
1 El beneficio subyacente es una medida de rendimiento alternativa (APM) y se define como beneficio antes de impuestos excluyendo los movimientos de revaluación de las propiedades de inversión terminadas. El movimiento de revaluación de propiedades de inversión terminadas incluye ganancias de £0.5 millones (2022: pérdidas de £7.3 millones) en propiedades de inversión terminadas de propiedad total y una ganancia de £0.1 millones (2022: pérdidas de £3.2 millones) sobre propiedades de inversión terminadas mantenidas en empresas conjuntas. Este APM se utiliza porque proporciona a los usuarios una medida que excluye factores externos específicos más allá del control de la administración y refleja los resultados subyacentes del Grupo. Esta medida se utiliza en la empresa para evaluar el desempeño de la alta dirección.
2 El rendimiento del capital empleado es un APM y se define como beneficio operativo/capital empleado donde el capital empleado es el promedio de los activos totales menos los pasivos circulantes y los activos/obligaciones por pensiones en las fechas de apertura y cierre del balance general.
3 El valor liquidativo (NAV) por acción es un APM y se define utilizando las medidas estatutarias de activos netos/capital social ordinario.
4 La deuda neta es una APM y se concilia con las medidas estatutarias en la nota 7.
5 El rendimiento total de la propiedad es una métrica que combina el rendimiento del capital y los ingresos de la cartera de inversiones. Se calcula como el cambio porcentual del valor más la acumulación de ingresos netos, en relación con el capital empleado, y se calcula mensualmente y luego se indexa de acuerdo con el índice de referencia.
? El Retorno Contable Total es un APM y se define como el crecimiento del NAV por acción más los dividendos pagados, expresado como porcentaje del NAV por acción al inicio del período.
Para más información, por favor póngase en contacto con:
Henry Boot PLC
Tim Roberts, director ejecutivo
Darren Littlewood, director financiero
Daniel Boot, gerente sénior de comunicaciones corporativas
Tel: 0114 255 5444
www.henryboot.co.uk
Deutsche Numis
Corporativo conjunto Broker
Ben Stoop/Will Rance
Tel: 020 7260 1000
Peel Hunt LLP
Corporativo conjunto Broker
Ed Allsopp/Charles Batten
Tel: 020 7418 8900
Consultoría FTI
PR financiera
Giles Barrie/Richard Sunderland
020 3727 1000
Hoy a las 9.30:XNUMX a. m. se llevará a cabo un webcast para analistas e inversores y las diapositivas de la presentación estarán disponibles para descargar a través de www.henryboot.co.uk. Los detalles de la instalación de marcación en vivo y la transmisión web son los siguientes:
Participantes (Reino Unido): | Tel.: 44 (0) 33 0551 0200 |
Código de confirmación: | Cita "Henry Boot" |
Enlace de webcast: | https://stream.brrmedia.co.uk/broadcast/65bbc7e532e07c0e79477b59 |
Acerca de Henry Boot PLC
Henry Boot PLC (BOOT.L) se estableció hace más de 135 años y es una de las empresas líderes y más antiguas de inversión y desarrollo de propiedades, promoción de tierras y construcción del Reino Unido. Con sede en Sheffield, el Grupo se compone de los siguientes tres segmentos:
Promoción de la tierra:
Hallam Land Management Limited
Inversión y desarrollo inmobiliario:
HBD (Henry Boot desarrollos limitada), casas de piedra puente limitada
Construcción:
Henry arranque construcción limitada, Banner planta limitada, Enlace por carretera (A69) Limited
El Grupo posee una cartera de terrenos estratégicos de alta calidad, una reputación envidiable en el mercado de la promoción inmobiliaria respaldada por una importante cartera de propiedades de inversión y un negocio de construcción de viviendas de propiedad conjunta en expansión. Tiene una especialidad en construcción tanto en el sector público como en el privado, un negocio de alquiler de plantas de larga data y genera fuertes flujos de efectivo de su contrato PFI a través de Road Link (A69) Limited.
www.henryboot.co.uk
Introducción del presidente
Henry Boot ha tenido un desempeño resistente en 2023, generando un beneficio antes de impuestos (PBT) de £37.3 millones (2022: £45.6 millones) o sobre una base de beneficio subyacente de £36.7 millones (2022: £56.1 millones), después de excluir los movimientos de revaluación en las operaciones completadas. propiedad de inversión. A lo largo del año pasado, el Grupo operó en una economía en desaceleración, enfrentando una inflación persistentemente alta y tasas de interés en aumento. A pesar de estas condiciones, nuestro enfoque en terrenos de alta calidad y desarrollo en ubicaciones privilegiadas ha significado que el Grupo haya logrado un aumento en las ventas generales, aumentando los ingresos a £359.4 millones (2022: £341.4 millones).
Como se informó anteriormente, esperamos un retraso en el desempeño para 2024 debido al tiempo que lleva completar los proyectos y las ventas, y seguimos siendo cautelosos con respecto al entorno comercial a corto plazo. Si bien se cree que es crucial que cualquier nuevo gobierno se ocupe de una reforma del sistema de planificación, las perspectivas tanto para la inflación como para las tasas de interés están mejorando, respaldadas por las recientes reducciones en las tasas hipotecarias. Teniendo esto en cuenta, parece como si la economía del Reino Unido hubiera dado un giro, dejándonos con una convicción continua en el logro de nuestros objetivos de crecimiento y rentabilidad a medio plazo.
El Grupo se mantiene en una posición financiera sólida, con un balance sólido y un valor liquidativo por acción que aumenta un 3.7 % hasta 306 peniques (2022: 295 peniques) o un 3.4 % hasta 300 peniques (2022: 290 peniques), excluyendo el superávit del plan de pensiones de prestaciones definidas. La deuda neta aumentó a £77.8 millones (2022: £48.6 millones) a medida que mantuvimos nuestro enfoque en invertir en nuestra cartera de terrenos de primera calidad, desarrollar nuestro programa de desarrollo comprometido de alta calidad y continuar haciendo crecer nuestro constructor de viviendas premium. Además, hubo una inversión continua para respaldar nuestras ambiciones a largo plazo, incluida la reubicación de nuestra oficina central, así como la inversión en nuestra gente, marketing y tecnología. Esto dio como resultado que nuestro apalancamiento se moviera al 19.0%, que se mantiene dentro de nuestro rango óptimo declarado de 10-20%.
Sobre otros objetivos estratégicos que respaldan nuestras ambiciones comerciales a largo plazo, me complace informar:
· Después de lanzar nuestra Estrategia de Negocio Responsable en 2022, seguimos logrando grandes avances en pos de nuestros objetivos. En 2023, lanzamos nuestra Estrategia de Salud y Bienestar, que incluye recursos y orientación sobre una variedad de temas clave, como la neurodiversidad y la salud mental. Con respecto a la reducción de nuestras emisiones totales directas de gases de efecto invernadero (Alcances 1 y 2), a fines de 2023 hubo una reducción del 14% con respecto a la línea de base de 2019, y estamos en camino de alcanzar carbono neto cero (NZC) para 2030.
· En noviembre de 2023, trasladamos nuestra oficina central al Isaac's Building en el centro de la ciudad de Sheffield. Nuestra nueva sede respalda el objetivo de reducir nuestra huella de carbono y el objetivo de lograr NZC para 2030, con una reducción de emisiones esperada del 79 % en comparación con la sede anterior. Además de esto, ofrece un entorno de trabajo muy superior que no sólo fomenta una mayor colaboración y cohesión entre nuestros equipos, sino que también nos ayuda a retener y atraer talento.
· Con respecto a nuestra Encuesta de compromiso de los empleados del grupo, que realizamos anualmente para obtener comentarios de nuestra gente y poder continuar mejorando la experiencia de nuestros empleados, logramos un Net Promoter Score (eNPS) de 30 (2022: 39). A pesar de una disminución en nuestro eNPS, el puntaje se considera muy bueno y 46 puntos superior a los promedios de la construcción y la industria pesada, al tiempo que continúa mostrando niveles muy altos de defensa, orgullo y lealtad hacia Henry Boot.
· Finalmente, durante 2023, comenzamos a evaluar nuestra propuesta de valor de marca mediante la realización de una serie de talleres internos y externos. Como resultado, me complace decir que a principios del verano lanzaremos nuestra marca renovada, que se centra en mejorar la experiencia del cliente y dar mayor claridad a nuestro modelo de negocio.
La Junta propone pagar un dividendo final de 4.40 peniques por acción que, junto con el dividendo a cuenta de 2.93 peniques, da un total de 7.33 peniques (2022: 6.66 peniques), un aumento del 10.0% para el año. Sujeto a la aprobación de la Asamblea General Anual, esto se pagará el 31 de mayo de 2024 a los accionistas inscritos en el registro al cierre de operaciones del 3 de mayo de 2024.
En nombre de la Junta, me gustaría agradecer a todos en Henry Boot por su dedicación y arduo trabajo. Una vez más, su experiencia y altos niveles de compromiso han sido fundamentales para que el negocio produzca resultados resilientes, en un contexto desafiante.
Pedro Mawson
Presidente
Revisión del CEO
Henry Boot tuvo un desempeño relativamente bueno en un contexto de desaceleración económica, aumento de las tasas de interés, alta inflación y volúmenes decrecientes en nuestros mercados clave. Nuestro enfoque en terrenos de alta calidad, desarrollo de propiedades comerciales y construcción de viviendas en ubicaciones privilegiadas ha significado que la demanda de nuestro producto se haya mantenido resistente, lo que nos permitió completar £248.5 millones (2022: £241.9 millones) de ventas. Si bien hemos trabajado duro para mitigar las presiones que enfrenta el negocio, inevitablemente han tenido un efecto en PBT de £37.3 millones (2022: £45.6 millones). Sin embargo, dadas las circunstancias, estamos satisfechos con este resultado, que estuvo en línea con nuestras expectativas.
En línea con nuestra estrategia, seguimos haciendo crecer el negocio, con un NAV, sobre una base legal, que aumenta un 4.0 % hasta 410 millones de libras esterlinas (2022: 394 millones de libras esterlinas), generando un rendimiento contable total.6 del 6.1% (2022: 12.8%). Dado que nuestra cartera de terrenos estratégicos de 100,972 parcelas y nuestra cartera de desarrollo de 1.3 millones de libras esterlinas se mantienen al costo o al valor neto realizable, el menor, en lugar de revaluarlos periódicamente según el valor de mercado, existe un valor latente significativo en todo el Grupo que no se refleja en nuestro discreto NAV.
El aumento rápido y sostenido de las tasas de interés ha afectado a nuestros mercados clave. El aumento resultante de los tipos hipotecarios ha ralentizado sustancialmente las ventas de viviendas, y el volumen de ventas de viviendas nuevas suele descender en torno al 20%. Los precios de la vivienda, en el mejor de los casos, han dejado de crecer pero, en la mayoría de los casos, han caído, disminuyendo un 1.8% en 2023 según Nationwide.
A pesar de ello, Stonebridge Homes (SH), ha logrado aumentar el volumen en un 43% y vender a precios ligeramente por encima del presupuesto. SH es uno de nuestros objetivos de crecimiento más ambiciosos. El negocio ha aumentado el total de viviendas vendidas desde que fijamos nuestros objetivos a medio plazo en 2021 en un 109%. Este año, reflejando un 50% de ventas futuras (2022: 56%) y lo que se anticipa será un mercado en recuperación lenta, hemos sido ligeramente más cautelosos y esperamos que las terminaciones aumenten en un 10% a 275 viviendas en 2024. Seguimos comprometidos a alcanzar nuestro objetivo a medio plazo de escalar este negocio hasta 600 viviendas al año.
Según Savills Research, el valor de los terrenos nuevos en el Reino Unido disminuyó un 6.5% en 2023. En este contexto, nuestro negocio de promoción de terrenos Hallam Land Management (HLM) tuvo un buen desempeño, vendiendo 1,944 terrenos (2022: 3,869) y manteniendo la rentabilidad a través de un mayor porcentaje de propiedad absoluta. ventas. Más importante aún, desde principios de 2024, HLM ya se ha deshecho de 276 parcelas y ha intercambiado otras 793 parcelas para su finalización entre 2024 y 2026, además de tener 1,556 parcelas adicionales en oferta. En el entorno actual de planificación limitada, esto demuestra que nuestros principales clientes, los constructores de viviendas nacionales, todavía están adquiriendo sitios estratégicos privilegiados. No todas estas transacciones contribuirán a las ganancias en 2024, ya que varios sitios se vendieron con terminaciones escalonadas a medida que los constructores de viviendas ajustaron sus estrategias de adquisición de terrenos para reflejar la reducción en los volúmenes de ventas.
El Gobierno ha fracasado consistentemente en llevar a cabo la muy necesaria reforma de lo que, me temo decir, es un sistema de planificación cada vez más disfuncional y con pocos recursos. Los retrasos e incertidumbres causados por la planificación no sólo afectan a la vivienda y la propiedad comercial, sino también a la inversión y la productividad en el Reino Unido. El reciente estudio de mercado de la CMA sobre la construcción de viviendas (al que contribuimos con datos) concluyó que la acumulación de tierras era más un síntoma de los problemas identificados con el complejo sistema de planificación, que una razón principal de la escasez de viviendas nuevas. Las últimas actualizaciones del Gobierno al Marco de Políticas de Planificación Nacional (NPPF) son, en el mejor de los casos, tácticas, pero pueden llevar a acelerar marginalmente la preparación del plan de desarrollo. Los laboristas han dejado claro que si están en el gobierno darán prioridad a la revisión de la planificación. Nuestras parcelas con planificación han caído en los últimos años a 8,501 (2022: 9,431), principalmente debido a dificultades del sistema de planificación, acentuadas por los retrasos durante el COVID. Sin embargo, con 13,468 (2022: 12,297), ahora tenemos una gran cantidad de parcelas para planificación y 8,227 adicionales tienen una asignación o una asignación preliminar. Dado nuestro historial de largo plazo, creemos que somos tan hábiles como cualquier persona en el país para navegar el sistema de planificación. Entonces, a medida que continuamos ampliando la cartera y convirtiendo aplicaciones, esperamos reconstruir nuestra valiosa reserva de terrenos con consentimiento de planificación.
En cuanto a la inversión industrial, en consonancia con la desaceleración del mercado inmobiliario del Reino Unido en general, los volúmenes cayeron un 52% en 2023, hasta 5.1 millones de libras esterlinas, según JLL. También hubo una menor actividad en los mercados ocupacionales, y los datos de Gerald Eve muestran que la contratación disminuyó aproximadamente un 30% en 2023 a 44.5 millones de pies cuadrados. Sin embargo, si se tiene en cuenta que la demanda de 2022 se vio impulsada por COVID, la contratación del año pasado ahora ha regresado. en línea con el promedio 2015-19. Sin embargo, el rendimiento industrial se mantuvo sólido con un crecimiento del valor de los alquileres del 6.9 % durante 2023 según el índice mensual de CBRE Reino Unido, lo que significa que los valores de capital aumentaron un 1.4 % a pesar de una mayor modesta expansión del rendimiento. Esta demanda sostenida de los ocupantes nos permitió completar con éxito 661,000 pies cuadrados de desarrollo industrial, todo el cual estaba prealquilado o prevendido. La industria seguirá siendo el elemento más importante de nuestro negocio de desarrollo en el futuro. Nuestro objetivo es utilizar nuestra cartera de Valor Bruto de Desarrollo (GDV) de £1.3 mil millones (59% del cual es industrial) durante los próximos doce meses aproximadamente para reconstruir nuestro programa comprometido hacia nuestro objetivo a mediano plazo de completar £200 millones. de desarrollo por año. Por el momento, los nuevos desarrollos se venderán o alquilarán previamente y, por lo tanto, es probable que contribuyan a generar ganancias en 2025 y más allá.
Las ciudades continúan recuperándose de los efectos sociales y económicos causados por el COVID, en particular tanto las empresas como el deseo ligeramente equivocado, y ahora aparentemente cada vez menor, de las personas de trabajar desde casa. Por lo tanto, las principales ciudades fuera de Londres en las que nos centramos seguirán atrayendo gente para vivir, trabajar y divertirse. Así lo demuestra el aumento de los alquileres residenciales este año, con un muy saludable 8.3%, aunque el aumento de los tipos de interés ha enfriado, por el momento, la demanda de los inversores de financiación Build-to-Rent (BtR). Sin embargo, si bien la actividad inversora ha caído en todos los sectores inmobiliarios, BtR ha demostrado ser más resistente con volúmenes de inversión de 4.3 millones de libras esterlinas durante 2023, un modesto 3% menos que en 2022, según Cushman & Wakefield. Del mismo modo, la demanda de edificios de oficinas de primer nivel con sólidas credenciales ESG, a medida que las empresas buscan cumplir sus compromisos con NZC y atraer talento nuevamente a la oficina, sigue siendo saludable, con un crecimiento regional del alquiler de oficinas de primer nivel del 5.0% en 2023. La demanda de los inversores de oficinas de primer nivel, como el de BtR, ha disminuido con el aumento de las tasas de interés pero, a medida que las tasas bajan, es probable que los inversores regresen a estos mercados en crecimiento.
Con un desarrollo comprometido de £240 millones (participación de HB) en 2022, hemos reducido tácticamente nuestro programa comprometido a £159 millones (participación de HB) en 2023 a medida que los mercados se han desacelerado, de los cuales el 50% está prealquilado o prevendido (incluidas las unidades reservadas). en Setl). Un objetivo clave para 2024 será convertir el interés de los clientes en nuestros tres esquemas especulativos que se completarán este año: Setl: nuestros apartamentos premium para vender en el corazón del Jewellery Quarter en el centro de la ciudad de Birmingham; Island: nuestro principal edificio de oficinas de Nueva Zelanda en el centro de la ciudad de Manchester; y Rainham, nuestro desarrollo industrial NZC de alta calidad en el Gran Londres. Nuestro objetivo es vender todos los apartamentos en Setl este año y, en este sentido, ya tenemos reservas/cambios en línea con las expectativas de precios del 30%. En Island, ahora estamos buscando arrendar el edificio piso por piso y nuestro objetivo es asegurar nuestro primer alquiler antes de su finalización en el tercer trimestre de 3. En Rainham, que se completa en el segundo trimestre de 24, nuestro objetivo es tener la La mayoría del plan se alquila en el plazo de un año. A medida que hagamos esto, el nivel de prealquilado/preventa aumentará por encima de nuestro objetivo estratégico del 2%, lo que nos dará un mayor margen para reponer nuestros desarrollos comprometidos.
La cartera de inversiones (IP) del Grupo ha vuelto a tener un rendimiento superior, con una rentabilidad total del 6.7%, en comparación con la rentabilidad total del índice CBRE UK del 1.7% en 2023. Una rentabilidad del capital del 1.5% frente a los mercados comerciales, que cayeron un 1.4%, ayudó el valor de mercado de la cartera crecerá hasta los 112.9 millones de libras esterlinas (2022: 108.6 millones de libras esterlinas). Nuestra ponderación estructural hacia la industria ayudó a este desempeño y, como hicimos el año pasado, nos ayudamos a nosotros mismos realizando ventas selectivas y acumulativas. Vendimos cuatro inversiones más Banner Cross Hall, la antigua sede del grupo, por un total de £12.7 millones con una prima promedio del 23% sobre las valoraciones de diciembre de 2022. También conservamos tres desarrollos terminados en Luton, Markham Value y Pool con un valor combinado de £21.2 millones. Hemos sido pacientes a la hora de hacer crecer la propiedad intelectual hasta su objetivo a medio plazo de 150 millones de libras esterlinas y, según las correcciones del mercado en 2022 y 2023, este ha demostrado ser el enfoque correcto. En el futuro, habrá muchas oportunidades para hacer crecer esta cartera.
Nuestro segmento de construcción, como el resto del mercado de la construcción del Reino Unido, tuvo un año desafiante. El desempeño de Henry Boot Construction (HBC) en dos de nuestros proyectos más grandes, ambos en el centro de Sheffield, BtR Kangaroo Works (valor de contrato de £40 millones) y el esquema de uso mixto Heart of the City (valor de contrato de £42 millones), fueron afectado por la disponibilidad de materiales y sufrió retrasos. HBC comienza 2024 con el 49 % de su cartera de pedidos asegurada (frente a un objetivo del 65 %), ya que seguimos decididos a no aceptar trabajos en los que las condiciones o los precios no sean comercialmente atractivos. Con acuerdos de servicios previos a la construcción (PCSA) de £ 50 millones, tenemos oportunidades de asegurar más trabajos nuevos en 2024 pero, nuevamente, parte de esta facturación podría retrasarse hasta 2025.
Banner Plant cotizó ligeramente por debajo del presupuesto en un mercado donde la demanda ha caído y las ventas han sido volátiles. Road Link (A69), una vez más, ha cotizado en línea con las expectativas. Es significativo que, dado que el PMI de construcción del S&P en el Reino Unido ha estado por debajo del nivel neutral de 50.0 durante gran parte de 2023, lo que muestra una caída en la actividad, el segmento de la construcción en general aún contribuyó a las ganancias del Grupo.
La inflación de costos siguió siendo un desafío a lo largo de 2023 y, si bien hemos aprendido que puede haber shocks externos, creemos que su efecto será más moderado en 2024. Estamos planeando que la inflación de costos de construcción en SH y Construcción esté entre 3- 4%.
En línea con nuestra ambición de hacer crecer el negocio, hemos invertido un total combinado de £60.4 millones para aumentar nuestra cartera de terrenos estratégicos a 100,972 parcelas, completar y construir nuestro programa de desarrollo de alta calidad y hacer crecer el banco de terrenos de nuestro constructor de viviendas premium. SH. Esto nos ha ayudado a aumentar nuestro capital empleado en un 4% hasta los 417 millones de libras esterlinas. Sin embargo, esto ha significado que nuestro apalancamiento ha aumentado al 19.0% (deuda neta £77.8 millones), pero todavía está dentro de nuestro rango óptimo declarado del 10-20%. Si bien el crédito de £ 105 millones del Grupo está vigente hasta enero de 2025, hemos acordado términos con los prestamistas existentes y esperamos tener un nuevo crédito implementado durante el segundo trimestre de 2.
En general, estamos satisfechos con el desempeño del negocio, durante lo que ha sido un año difícil para nuestros mercados clave. Ahora estamos firmemente centrados en 2024 y en nuestros objetivos de crecimiento a medio plazo, que siguen siendo muy alcanzables. Si bien existe un camino hacia una inflación más baja y tipos de interés reducidos, es muy probable que la recuperación esperada se incline hacia la segunda mitad del año. Más detalles sobre esto se encuentran en las perspectivas, luego de una revisión de nuestros objetivos y operaciones a mediano plazo a continuación.
Estrategia
El Grupo estableció una estrategia a mediano plazo en 2021 para aumentar el tamaño del negocio a través de un aumento del 40% en el capital empleado a más de £500 millones y un enfoque específico en tres mercados clave: Industrial y Logística (I&L), Residencial y Desarrollo Urbano. , manteniendo el ROCE en un rango del 10-15%.
Nuestra métrica clave de capital empleado ha aumentado a 417 millones de libras esterlinas (2022: 399 millones de libras esterlinas) y el ROCE del 9.9% redondeado, estaba dentro de nuestro rango objetivo del 10-15%. En los últimos dos años hemos obtenido un ROCE del 10.8% anual, lo que creemos que es un resultado muy digno de crédito. desempeño dada la caída en el valor de las propiedades comerciales y de la tierra del 22.1% y 8.6% respectivamente desde sus picos de mediados de 2022. Mantenemos nuestra creencia de que podemos alcanzar nuestro principal objetivo a medio plazo de 500 millones de libras de capital empleado, sin dejar de generar rentabilidades atractivas.
Se han logrado buenos avances en relación con nuestros objetivos de mediano plazo establecidos, como se establece a continuación:
Medición | Objetivo a medio plazo | Rendimiento del año fiscal 23 | Progreso |
Capital empleado | Hasta más de 500 millones de libras esterlinas | 417 millones de libras esterlinas al 31 de diciembre de 2023 | En camino de aumentar el capital empleado a más de 500 millones de libras esterlinas |
Retorno sobre el capital medio empleado | 10%-15% anual | 9.9% en el año fiscal 23 | Mantenemos nuestro objetivo de estar dentro del rango objetivo del 10-15% a lo largo del ciclo. |
Venta de parcelas de promoción de suelo | c.3,500 anuales | 1,944 parcelas en el año fiscal 23, con retornos de la reducción en las parcelas vendidas compensadas por una venta significativa de terrenos de propiedad absoluta | El promedio actual de cinco años se sitúa en 2,850 parcelas al año, pero las previsiones siguen encaminadas a alcanzar nuestro objetivo a medio plazo. |
Terminaciones de desarrollo | Nuestra participación c. £ 200m por año | Nuestra participación completada: £111 millones en el año fiscal 23, con un programa comprometido de £159 millones (acciones HB) | En el mercado actual, el programa comprometido se ha reducido; sin embargo, tenemos la opción de reconstruirlo a partir de nuestra futura cartera de £1.3 millones. |
Aumentar la cartera de inversiones | Alrededor de £ 150 millones | 112.9 millones de libras esterlinas al 31 de diciembre de 2023 | El valor aumentó principalmente debido a los desarrollos retenidos de I&L. Hemos realizado ventas tácticas acumulativas y tenemos oportunidades para desarrollar la cartera hasta su objetivo. |
Ventas de Casas Stonebridge | Hasta 600 unidades por año | 251 viviendas terminadas en el año fiscal 23, en comparación con el objetivo de 250. Este es un aumento del 109% en viviendas vendidas desde 2021. | Continuar apuntando a un aumento de la producción en 2024, aunque a una tasa de crecimiento más lenta, dadas las condiciones actuales del mercado. Nuestro objetivo es completar 275 viviendas en 2024, un aumento adicional del 10%. |
Libro de órdenes de construcción asegurado | Mínimo del 65% para el año siguiente | 49% para 2024 | Las difíciles condiciones del mercado afectan la cartera de pedidos para 2024. En respuesta, se ha reorientado la cartera de oportunidades, con PCSA de £50 millones en curso. |
Estrategia de Negocio Responsable
Lanzamos nuestra Estrategia de Negocio Responsable en enero de 2022, con nuestro objetivo principal de ser NZC para 2030 con respecto a los Alcances 1 y 2. Nuestra estrategia se guía por tres objetivos principales:
o Integrar aún más los factores ESG en la toma de decisiones comerciales para que el negocio se adapte, asegurando la sostenibilidad a largo plazo y la creación de valor para las partes interesadas del Grupo.
o Empoderar e involucrar a nuestra gente para generar cambios e impacto significativos a largo plazo para las comunidades y entornos en los que trabaja Henry Boot.
o Centrarnos en los asuntos que se consideren más significativos y materiales para el negocio y responsabilizarnos informando regularmente sobre el progreso.
Desempeño de 24 meses frente a nuestros objetivos para 2025
A medida que nos acercamos al punto medio de nuestra Estrategia de Negocio Responsable, la siguiente tabla destaca el buen progreso que hemos logrado hasta ahora con respecto a nuestros objetivos y metas para 2025.
Nuestros Expertos | Rendimiento | Nuestros lugares | Rendimiento |
Desarrollar y ofrecer una estrategia de salud y bienestar para todo el grupo
| Estrategia y programa de salud y bienestar lanzados en el primer trimestre de 1. Además, 23 empleados se capacitaron como primeros auxilios en salud mental. | Contribuya con £1,000,000 de valor financiero (y equivalente) a nuestros socios caritativos. | Hasta ahora hemos contribuido (valor financiero y equivalente de) aproximadamente £450,000 XNUMX a nuestros socios comunitarios y caritativos. |
Incrementar la representación de género, apuntando a que el 30% de nuestro equipo y gerentes de línea sean mujeres. | Hemos logrado avances: la representación femenina en toda nuestra fuerza laboral aumentó al 28 % (2022: 25 %) | Contribuya con 7,500 horas de voluntariado a una variedad de proyectos comunitarios, benéficos y educativos. | Se han entregado más de 5,000 horas de voluntariado, lo que nos sitúa a bastante más de la mitad del camino hacia nuestro objetivo. |
Nuestro planeta | Rendimiento | Nuestros colaboradores | Rendimiento |
Reducir las emisiones de GEI de alcance 1 y 2 en más de un 20 % para contribuir a alcanzar el NZC para 2030. | Las emisiones directas totales de GEI (alcances 1 y 2) en 2023 fueron de 2,833 toneladas, lo que equivale a una reducción del 14 % con respecto a la base de referencia de 2019. Mantener el rumbo para alcanzar la trayectoria de descarbonización | Pagar a todos nuestros proveedores un mínimo del salario digno real y acreditación segura con la Living Wage Foundation | Los expertos internos están trabajando con la Living Wage Foundation para cumplir con los criterios de membresía con acreditación que se logrará en 2024. |
Reducir el consumo de productos evitables plástico en un 50% | Se completaron las auditorías de sostenibilidad y se está desarrollando un plan de acción de reducción. | Colaborar con todos nuestros socios para reducir nuestro impacto ambiental | Seguimos interactuando con organizaciones de miembros. y nuestra cadena de suministro para compartir conocimientos y mejores prácticas |
A medida que la estrategia del Grupo continúa avanzando, hemos evolucionado nuestro marco estratégico para incorporar nuestros compromisos de Negocio Responsable. Si bien los fundamentos y los objetivos comerciales a mediano plazo de nuestra estrategia permanecen sin cambios, ahora también nos medimos en función de cinco pilares: desempeño, personas, socios, lugares y planeta.
Aunque la principal medida del éxito es el desempeño financiero, sabemos que también debemos lograr un impacto más amplio en una variedad de factores que ayudarán a garantizar que sigamos siendo la empresa responsable y de alto rendimiento a largo plazo que queremos ser.
Outlook
De cara al futuro, se siente que la economía ha dado un giro, con una caída de la inflación y una tendencia a la baja de las tasas de interés. Es muy probable que esto nos lleve de la recesión superficial que enfrentamos a finales de 2023 a una economía en recuperación. Esta es una noticia alentadora para nuestros mercados sensibles a las tasas. La demanda de viviendas y, por tanto, de suelo residencial debería aumentar. Los tipos más bajos también estimularán el interés de los inversores en propiedades comerciales y BtR. Todo ello a su vez impulsa la actividad constructora. Sin embargo, las incertidumbres y los retrasos en la planificación seguirán siendo un problema y también enfrentamos la incertidumbre de unas elecciones generales durante 2024.
No es sorprendente que no tengamos una visibilidad clara de cómo se desarrollará todo esto y, con transacciones clave que ejecutar y completar este año tanto en promoción como en desarrollo de tierras, esperamos que los resultados de 2024 estén muy ponderados en el segundo semestre.
Tenemos confianza en los fundamentos a largo plazo de nuestros mercados clave, con una creciente convicción de que nuestra concentración en edificios y proyectos de primera calidad, junto con nuestro enfoque en desarrollos con sólidas credenciales ESG, nos recompensarán con una mayor liquidez y mayores retornos. Nuestro balance sigue siendo sólido y, con los términos acordados con nuestros bancos para renovar y ampliar nuestras instalaciones que se espera que estén vigentes durante el segundo trimestre de 2, tenemos los recursos para continuar haciendo crecer el negocio de acuerdo con nuestros objetivos a mediano plazo.
tim roberts
Director Ejecutivo
Revision del negocio
Promoción de suelo
HLM tuvo un buen desempeño en 2023, logrando un beneficio operativo de 21.4 millones de libras esterlinas (2022: 17.3 millones de libras esterlinas) tras la venta de 1,944 parcelas (2022: 3,869) en siete ubicaciones. Aunque el número de parcelas vendidas en el año disminuyó, el beneficio bruto medio por parcela aumentó a £15,480 2022 (diciembre de 6,066: £XNUMX) debido principalmente a una importante venta de propiedad absoluta en Tonbridge, Kent, que compensó la reducción de volumen.
El valor de las tierras nuevas en el Reino Unido disminuyó un 6.5% en 2023, según Savills Research. Las transacciones se desaceleraron significativamente en relación con 2022, con presiones a la baja sobre los valores de la tierra que reflejan una caída en las tasas de venta de nuevas construcciones de los constructores de viviendas. Sin embargo, con un 16% menos de viviendas a las que se les concedió permiso de planificación en Inglaterra durante 2023 en comparación con 2022, sigue habiendo competencia por los sitios principales disponibles, lo que hace que los valores de la tierra en esos lugares sean más resilientes.
El banco de tierras de HLM ha aumentado a 100,972 parcelas (diciembre de 2022: 95,704 parcelas), de las cuales 8,501 parcelas (diciembre de 2022: 9,431 parcelas) tienen permiso de planificación (o una Resolución de concesión sujeta a S106). Aunque sigue habiendo retrasos y desafíos dentro del sistema de planificación, las actualizaciones del NPPF no parecen ser tan restrictivas como se esperaba. En resumen, el NPPF actualizado incentiva a las autoridades locales a avanzar en la preparación y publicación de planes de desarrollo, permitiéndoles asignar sitios de vivienda en sus áreas administrativas y brindándoles una defensa contra solicitudes de planificación especulativas. Si bien HLM no es inmune a las revisiones del NPPF, dado que generalmente busca sitios más grandes de aproximadamente 500 parcelas o más, lo que normalmente resulta en que los sitios se asignen en los planes de desarrollo con mayor frecuencia que los sitios más pequeños, la empresa debería beneficiarse marginalmente de las publicación más rápida de los planes de desarrollo.
El año pasado, HLM obtuvo permiso de planificación para 1,014 parcelas, lo que supone un aumento con respecto a las 435 parcelas concedidas en 2022. Durante el período, se presentaron 2,185 parcelas para planificación, lo que eleva el total de parcelas en espera de determinación a 13,468 (diciembre de 2022: 12,297 parcelas). , wAdemás, otras 8,227 parcelas tienen asignación o proyecto de asignación para vivienda (pero sin solicitud todavía). El banco de tierras de HLM sigue bien posicionado para beneficiarse de los retrasos y las complejidades del sistema de planificación debido a los altos niveles de stock en ubicaciones premium, tanto en la planificación como en espera de determinación, el conjunto de habilidades especializadas del equipo y su cobertura regional estratégicamente ubicada. A pesar de los desafíos, el número de parcelas en cartera continúa aumentando, lo que nos da confianza en el mediano plazo de que nuestros niveles de stock con planificación aumentarán.
Existe un importante valor latente en la cartera de suelo estratégico del Grupo, el cual se mantiene como inventario al menor entre el costo o el valor neto de realización. Por lo tanto, no se reconoce ningún aumento de valor en el balance relacionado con ninguna de las 8,501 parcelas con planificación, y cualquier ganancia sólo se reconocerá en el momento de su enajenación.
Terrenos Residenciales | |||||||
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Con permiso | En la planificación | Future | Total | ||||
b / f | concedido | vendido | c / f | ||||
2023 | 9,431 | 1,014 | (1,944) | 8,501 | 13,468 | 79,003 | 100,972 |
2022 | 12,865 | 435 | (3,869) | 9,431 | 12,297 | 73,976 | 95,704 |
2021 | 15,421 | 452 | (3,008) | 12,865 | 11,259 | 68,543 | 92,667 |
2020 | 14,713 | 2,708 | (2,000) | 15,421 | 8,312 | 64,337 | 88,070 |
2019 | 16,489 | 1,651 | (3,427) | 14,713 | 10,665 | 51,766 | 77,144 |
En relación con los esquemas significativos:
· En Tonbridge, Kent, HLM vendió 125 parcelas al constructor de viviendas nacional Cala Homes. El sitio se contrató originalmente bajo opción en 2004, y la propiedad absoluta se compró posteriormente en 2021. El plan incluye beneficios comunitarios adicionales, como nuevas conexiones para bicicletas y peatones a una estación de tren local y una contribución a la mejora de la infraestructura de transporte público. El acuerdo se completó en dos fases durante el primer semestre y el segundo semestre de 1, lo que resultó en una tasa interna de retorno (TIR) no adaptada del 2% anual.
· En Coventry, el sitio de 2,400 parcelas conocido como Pickford Gate, vio la venta de la fase uno, que comprende 250 parcelas a Vistry en el primer semestre de 1. A continuación, en el segundo semestre de 23, HLM comenzó a comercializar la fase dos, que consta de 2 parcelas, y ha Recibió un gran interés de varios constructores de viviendas importantes.
· En Swindon, un sitio conjunto con Taylor Wimpey, donde hace más de 20 años HLM obtuvo una opción sobre el sitio que en agosto de 2021 recibió el consentimiento de planificación general para un total de 2,380 parcelas (HLM comparte 1,063 parcelas). En diciembre de 2023, se intercambió un contrato para adquirir el terreno y al mismo tiempo se intercambiaron contratos para vender 760 parcelas (participación de HLM) a Vistry, generando una TIR del 10% anual. El plan está contratado para su finalización en dos fases durante el segundo semestre de 2 y el primer semestre de 24. HLM conservará 1 parcelas para futuras ventas. El plan más amplio incluye beneficios para la comunidad local, como una nueva escuela primaria, edificios comunitarios y deportivos, así como bosques e infraestructura verde.
Desde principios de 2024, HLM ya ha completado la enajenación de 276 parcelas y ha intercambiado otras 793 parcelas para su finalización entre 2024 y 2026, además de tener 1,556 parcelas adicionales en oferta. Esto demuestra que a pesar de la desaceleración del mercado inmobiliario y residencial la demanda de sitios estratégicos perdura.
Inversión y Promoción Inmobiliaria
Property Investment and Development, que incluye HBD y SH, obtuvo un beneficio operativo combinado de £22.2 millones (2022: £25.7 millones).
Según el índice mensual de CBRE Reino Unido, los valores de los inmuebles comerciales disminuyeron un 3.9% en 2023. La propiedad industrial fue el sector con mejor desempeño, con un aumento de los valores del 1.4% durante el año, mientras que los valores tanto del comercio minorista como de las oficinas disminuyeron un -4.2% y un 11.5%. respectivamente. La tasa de expansión del rendimiento en los tres sectores se desaceleró durante 2023 luego de la importante corrección del valor del capital en 2022. Si bien la absorción de I&L se desaceleró desde niveles récord durante la pandemia de COVID, el sector industrial registró el mayor crecimiento de los alquileres en 2023, con un 6.9%, debido a los factores estructurales a más largo plazo y a la oferta limitada de espacio de alta calidad. Al mismo tiempo, si bien los rendimientos de BtR han aumentado desde mínimos históricos, el alquiler medio de los nuevos alquileres residenciales aumentó un 8.3% durante 2023 según Zoopla, impulsado por la fuerte demanda continua y la falta de unidades disponibles.
HBD ha superado las expectativas, con un crecimiento continuo de sus proyectos completados hasta un GDV de £126 millones (participación de HBD de £111 millones, 2022: participación de HBD de £83 millones), de los cuales el 100% estaba prealquilado o prevendido. En el año, HBD completó los siguientes desarrollos:
o Tres proyectos industriales en Nottingham, Luton y Preston que suman un total de 661,000 pies cuadrados con un GDV combinado de £104 millones (participación de HBD: £89 millones).
o Un centro de atención de última generación con 40 camas para The Disabilities Trust en York (participación de HBD: £22 millones GDV) que ha obtenido una calificación BREEAM Excelente.
2023 Esquemas completados
Esquema | GDV (£ m) | HBD Cuota de GDV (£ m) | Comercial ('000 pies cuadrados) | Tamaño residencial (Unidades) | Estado |
Industrial | |||||
Nottingham, parque eléctrico | 54 | 54 | 426 | - | Pre-vendido |
Luton, Diplomado | 20 | 20 | 85 | - | Pre-alquiler |
Preston Este, DPD y DHL | 30 | 15 | 150 | - | Pre-alquilado / pre-vendido |
104 | 89 | 661 | - | ||
Urbano Residencial | |||||
York, TDT | 22 | 22 | N/A | - | Pre-vendido |
Total del año | 126 | 111 | 661 | - |
El programa de desarrollo comprometido ahora totaliza un GDV de £299 millones (participación de HBD: £159 millones GDV) y actualmente está en un 50% prealquilado, prevendido o en oferta, con un 98% de los costos de desarrollo fijos.
Programa Comprometidos 2024
Esquema | GDV (£ m) | HBD Cuota de GDV (£ m) | Comercial ('000 pies cuadrados) | Tamaño residencial (Unidades) | Estado | Cierre |
Industrial |
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Rainham, impulso | 120 | 24 | 380 | - | Especulativo | Q2 24 |
Southend, Ipeco2 y Cama, | 20 | 20 | 156 | - | Pre-vendido | Q1 24 |
Walsall, SPARK Remediación | 37 | 37 | - | - | Adelante financiado | Q2 24 |
Leicester, TMS
| 10
| 10
| 29
| -
| Pre-vendido | Q3 24 |
187 | 91 | 565 | - | |||
Urbano Residencial | ||||||
Birmingham, Setl | 32 | 32 | - | 102 | Especulativo -30% reservado | Q2 24 |
Aberdeen, Puente de Don | 12 | 1 | - | TBC | Bajo Oferta | Q2 24 |
Aberdeen, Clover Hill
| 2
| 2
| -
| 500
| Cuota de pre-venta y DM | Q2 24
|
46 | 35 | - | 602 | |||
Comercial Urbano | ||||||
Mánchester, isla | 66 | 33 | 91 | - | Especulativo | Q3 24 |
Total del año | 299 | 159 | 656 | 602 |
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% vendido o prealquilado | 29% | 50% * |
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*Esto incluye espacio en oferta y unidades reservadas en Setl- 01/03/24
Dentro del programa comprometido hay 565,000 pies cuadrados de espacio I&L (participación de HBD: £91 millones GDV), un total de 602 unidades residenciales urbanas (participación de HBD: £35 millones GDV) y 91,000 pies cuadrados de espacio urbano para oficinas (participación de HBD: £33 millones GDV). Esto comprende:
o En Momentum, Rainham (en una empresa conjunta 80:20 con Barings), el desarrollo de I&L de cuatro unidades, dirigido a NZC, que presta servicios al Gran Londres, las obras están en camino de completarse en el segundo trimestre de 2, y HBD ahora comercializa el espacio a ocupantes potenciales con el objetivo. de tener la mayor parte del proyecto alquilada en el plazo de un año.
o En el primer semestre de 1, se agregaron dos transacciones de diseño y construcción de propiedad absoluta por un total de 23 pies cuadrados, en el plan I&L de 156,000 acres de HBD en Southend, Essex, por un valor combinado de £52 millones. Se desarrollará una sede de 20 pies cuadrados para Ipeco, un proveedor de asientos para aviones. CAMA Asset Store, especialistas en almacenamiento sostenible para las industrias creativas, ocupará un almacén de 129,000 pies cuadrados con oficinas auxiliares. Ambas unidades están en camino de completarse en el primer trimestre de 27,600.
o Setl, el plan de 102 apartamentos premium en Birmingham, está en camino de completarse en el segundo trimestre de 2. Después de lanzar las preventas en el cuarto trimestre de 24, la campaña de ventas completa se lanzó a mediados de marzo. HBD ahora ha asegurado reservas para el 4% del total de unidades, a partir de marzo de 23, al precio objetivo.
o En Island, Manchester, un plan de empresa conjunta 50:50 con Greater Manchester Pension Fund, que entregará un edificio de oficinas NZC de 91,000 pies cuadrados, está programado para completarse en el tercer trimestre de 3. La comercialización del plan ha comenzado y ha atraído varias consultas piso por piso. base, con el objetivo de conseguir su primer prealquiler antes de su finalización.
El valor total futuro de la cartera de desarrollo de HBD es de 1.5 millones de libras GDV (participación de HBD: 1.3 millones de libras GDV). Todas estas oportunidades se encuentran dentro de los tres mercados clave: I&L (59%), Comercial Urbano (21%) y Residencial Urbano (20%). Dentro de la cartera de desarrollo, tenemos cerca de 200 millones de proyectos a corto plazo liderados por ocupantes que tienen el potencial de agregarse al programa comprometido dentro de los próximos doce meses y que comprenden:
o Vecindario, Birmingham (participación de HBD: £123 millones GDV): después de obtener la aprobación de la planificación en marzo de 2023 para un desarrollo BtR de 404 unidades, HBD continúa con los trabajos preparatorios y ahora está considerando una serie de opciones para avanzar hacia el desarrollo, incluida una financiación anticipada para el esquema.
o Roman Way, Preston (participación de HBD: £43 millones GDV): se otorgó un permiso de planificación en el cuarto trimestre de 4 para entregar aproximadamente 23 pies cuadrados de espacio I&L. En diciembre de 700,000, HBD realizó un intercambio condicional con Tilemaster para entregar una parcela con servicios de 2023 acres que albergará una unidad de fabricación de 10 pies cuadrados, que comenzará las obras en el segundo trimestre de 150,000. También hay interés en varias unidades adicionales.
o Spark, Walsall (Participación de HBD: £110 millones GDV): HBD completará los trabajos de remediación en el segundo trimestre de 2 y está en conversaciones para asegurar el primer pre-alquiler del plan en una unidad I&L de 24 pies cuadrados (£250,000 millones GDV).
o Welwyn Garden City (HBD comparte £20 millones GDV): HBD está cerca de conseguir un prealquiler del 25 % de este plan industrial de 71,200 pies cuadrados y, sujeto a que se concluya, tiene como objetivo comenzar en el sitio en el tercer trimestre de 3.
Más allá del proyecto a corto plazo, HBD está avanzando en:
o Golden Valley, Cheltenham (participación de HBD en la primera fase: 155 millones de libras GDV): en diciembre de 2023, tras la compra de su socio de empresa conjunta, HBD se convirtió en el único desarrollador de un campus de uso mixto GDV de 1 millones de libras, incluido el nuevo Centro Nacional de Innovación Cibernética. . Ya se ha conseguido un acuerdo de financiación de £95 millones con el Ayuntamiento de Cheltenham para la ejecución de la primera fase, así como una promesa de £20 millones del Departamento de Nivelación, Vivienda y Comunidades. Según la planificación, se espera que la construcción de la primera fase comience en 2025.
Cartera de inversiones: estadísticas clave
Diciembre 2023 | Diciembre 2022 | |
Valores de mercado - inc. participación en empresas conjuntas | 112.9m | 108.6m |
Área total - '000 pies cuadrados | 795 | 856 |
Rendimiento inicial neto 'recargado' | 5.8% | 5.8% |
Rendimiento reversible | 6.5% | 6.5% |
WAULT a vencimiento¹ | 10.8 años | 10.7 años |
Ocupación² | 93% | 88% |
¹Promedio ponderado del plazo de arrendamiento vigente (WAULT) en propiedades comerciales
²Como porcentaje del valor de alquiler estimado (ERV) de la cartera de propiedades completada
El valor de mercado total de la propiedad intelectual (incluida la participación de las propiedades mantenidas en empresas conjuntas) ha aumentado a £112.9 millones (diciembre de 2022: £108.6 millones). Mientras que el índice mensual de CBRE UK mostró que los valores de las propiedades comerciales disminuyeron un 3.9 % durante 2023, la cartera de HBD aumentó su valor un 1.1 % en términos comparables, impulsada por un crecimiento continuo del valor de alquiler de los activos industriales y logísticos del 2.8 % durante el año. . El rendimiento total de la cartera del 6.7% volvió a estar por delante del índice CBRE (1.7%) y durante los últimos tres años ha superado al índice con un rendimiento total del 7.9% anual frente a un rendimiento de referencia del 3.5% anual. La ocupación aumentó durante el año al 93% (diciembre de 2022: 88%) y el plazo de arrendamiento promedio ponderado vigente ahora es de 10.8 años (diciembre de 2022: 10.7 años).
Durante 2023, realizamos ventas adicionales de cuatro propiedades de inversión junto con Banner Cross Hall, la antigua sede del grupo, por un valor combinado de £12.7 millones, con una prima promedio del 23 % sobre las valoraciones de diciembre de 2022. Además de las ventas, mantuvimos tres desarrollos terminados de alta calidad en Luton, Markham Value y Pool con un valor total de £21.2 millones, que junto con el aumento de la valoración fueron los principales impulsores de un aumento en el valor de la propiedad intelectual.
El Grupo también se compromete a garantizar que todas las propiedades dentro del IP tengan una calificación EPC mínima de 'C'. Actualmente el 73% de estas propiedades tienen una calificación de 'C' o superior, de las cuales el 42% del total de la cartera tiene una calificación de 'A-B'. La mayoría del 27% restante de la cartera, que actualmente se encuentra por debajo de la calificación 'C', tiene potencial de reurbanización en el corto plazo con un rango objetivo de 'A' o 'B'.
El mercado inmobiliario del Reino Unido se mantuvo deprimido durante 2023, ya que la demanda de los compradores de viviendas siguió viéndose afectada por el aumento de las tasas hipotecarias. Según Nationwide UK, los precios de la vivienda disminuyeron un 1.8% durante 2023 y ahora están casi un 4.5% por debajo de su pico de mediados de 2022. Mientras que las transacciones mensuales de vivienda se sitúan aproximadamente un 10% por debajo de los niveles anteriores a la COVID, las que implican una hipoteca han bajado aproximadamente un 20%. Recientemente ha habido algunas señales alentadoras para los compradores potenciales: los ingresos medios han aumentado en términos reales y las tasas hipotecarias han disminuido ligeramente en los últimos meses, mientras que el desempleo sigue siendo bajo en comparación con estándares históricos.
SH completó 251 viviendas durante 2023 (171 Privadas / 80 Sociales) (2022: 175 - 124 privadas / 51 sociales), aumentando sus ventas anuales en un 43% y desempeñándose en línea con su objetivo de crecimiento a mediano plazo de entregar 600 unidades.
El precio de venta promedio (ASP) para unidades privadas se mantuvo firme en £461 mil (2022: £503 mil), en línea con el presupuesto; sin embargo, el ASP se redujo a medida que la empresa expandió sus puntos de venta a su segunda región en el noreste de Inglaterra. donde los precios de venta son ligeramente más bajos. En línea con el mercado inmobiliario de nueva construcción del Reino Unido, la tasa de ventas promedio para el año disminuyó, con SH obteniendo 0.45 (2022: 0.51) unidades por semana por establecimiento, para casas privadas. A pesar de esto, las tasas de ventas en el cuarto trimestre de 4 mejoraron marginalmente a 23. viviendas por sitio por semana (T4 22 0.36), ya que las tasas hipotecarias comenzaron a caer.
Si bien la disponibilidad de la cadena de suministro y las presiones de costos siguieron siendo un foco clave, ambas cuestiones comenzaron a mejorar y moderarse el año pasado. SH espera que la inflación de los costos de construcción sea de alrededor del 3% en 2024, y se están manteniendo conversaciones con proveedores y subcontratistas para ayudar a ahorrar costos de construcción.
El banco total de tierras de propiedad y control de SH aumentó materialmente a 1,513 parcelas (2022: 1,094), de las cuales 923 parcelas (2022: 872) tienen una planificación detallada o general que equivale a un suministro de 3.4 años basado en las ventas anticipadas previstas a un año. Durante 2023, SH añadió otras 670 parcelas en siete sitios a su banco de tierras de propiedad y control, de las cuales 302 parcelas tienen algún tipo de planificación y las 368 parcelas restantes sin ningún tipo de planificación se han asegurado mediante acuerdos de opción.
SH entra en 2024 con el beneficio de que las tasas hipotecarias se estabilizan y las presiones de costos comienzan a disminuir. Sin subestimar la incertidumbre actual en el mercado inmobiliario del Reino Unido, SH ha comenzado el año relativamente bien. En enero y febrero de 2024 se alcanzó una tasa media de venta de 0.51 (ene y 23 feb: 0.46) viviendas semanales por establecimiento, lo que ha permitido a SH asegurar el 50% de su objetivo de ventas frente a un objetivo de entrega de 275 viviendas (206 privadas). / 69 sociales).
Construcción
La negociación en el segmento de construcción del Grupo estuvo por debajo de las expectativas en 2023, como resultado del deterioro de las condiciones del mercado, logrando un beneficio operativo de £6.5 millones (2022: £12.1 millones). La actividad de la construcción en el Reino Unido se desaceleró durante 2023, y todos los trabajos nuevos disminuyeron un 2.1%, con la reducción más significativa del 13.6% para las viviendas privadas nuevas.
HBC, el negocio de construcción del Grupo, cotizó por debajo de las expectativas, generando una facturación de £70.1 millones (2022: £101.5 millones) después de haber experimentado condiciones operativas difíciles en línea con el mercado de la construcción del Reino Unido. Sin embargo, el negocio tiene el capital empleado más bajo de cualquier filial del Grupo y, por lo tanto, el riesgo que impone a los planes estratégicos de crecimiento de Henry Boot sigue siendo limitado.
A pesar de que ambos planes sufrieron retrasos, subcontratistas y problemas de disponibilidad de materiales, Kangaroo Works, un plan BtR de £ 40 millones, se completó en agosto de 2023, y el Heart of the City, Sheffield Block H, un plan de desarrollo urbano de £ 42 millones, se completó en fases entre diciembre. 2023 y enero de 2024. Además de los dos proyectos importantes en Sheffield, un proyecto residencial en Clipstone, Mansfield también afectó el desempeño de HBC en 2023, ya que el desarrollador del proyecto cayó en administración, lo que provocó que los costos de construcción no se recuperaran por completo.
En el sitio activo más grande de HBC, Cocoa Works en York, después de una variación significativa para los edificios del Pabellón y la Biblioteca, el valor del contrato del desarrollo residencial aumentó a £57 millones y ahora se espera que el proyecto se complete a fines de 2024.
A principios de 2024, HBC ha asegurado el 49% de su cartera de pedidos (el 94% de sus costes corresponden a pedidos a precio fijo realizados o cláusulas contractuales de inflación). El negocio sigue siendo cauteloso ante las difíciles condiciones comerciales, y si bien HBC está buscando activamente PCSA de £50 millones en oportunidades residenciales y de desarrollo urbano para 2024, se espera que algunas de estas oportunidades ahora puedan incluirse en la cartera de pedidos de 2025 a medida que el negocio se vuelva más selectivo. en el trabajo que realiza.
Mientras la empresa revisa y explora todas las opciones para hacer frente a los desafíos comerciales actuales, se ha tomado la difícil decisión de realizar cambios operativos que han resultado en una reestructuración dentro de la empresa. Si bien esto es lamentable, se está llevando a cabo para proteger el futuro a largo plazo de HBC.
Banner Plant cotizó ligeramente por debajo del presupuesto en 2023 y, en respuesta, ajustó su estrategia de ventas. Road Link (A69) tuvo un rendimiento acorde con las expectativas de la dirección, ya que los volúmenes de tráfico siguen aumentando.
Financial Review,en
Resumen de desempeño financiero
2023 £ 'm | 2022 £ 'm | Cambios % | |
Los ingresos totales | |||
Inversión y promoción inmobiliaria | 191.9 | 169.0 | +14 |
Promoción de la tierra | 68.0 | 43.8 | +55 |
Construcción | 99.5 | 128.6 | -23 |
359.4 | 341.4 | +5 | |
Ganancia / (pérdida) operativa |
| ||
Inversión y promoción inmobiliaria | 22.2 | 25.7 | -14 |
Promoción de la tierra | 21.4 | 17.3 | +24 |
Construcción | 6.5 | 12.1 | -46 |
Gastos generales de grupo | (9.9) | (8.6) | +15 |
40.2 | 46.5 | -14 | |
Coste financiero neto y otros | (2.9) | (0.9) | +222 |
Beneficio antes de impuestos | 37.3 | 45.6 | -18 |
El Grupo tuvo un buen desempeño en 2023, con una caída de solo el 14% en el beneficio operativo a pesar del contexto de una economía en recesión técnica. Beneficio del grupo antes de impuestos de 37.3 millones de libras esterlinas (2022: 45.6 millones de libras esterlinas) o 36.7 millones de libras esterlinas sobre la base del beneficio subyacente1 (2022: 56.1 millones de libras esterlinas) sigue siendo muy creíble y es un testimonio de la resiliencia del Grupo.
Nuestro enfoque en terrenos de alta calidad y oportunidades de desarrollo en ubicaciones privilegiadas en nuestros tres mercados clave continúa respaldando esta resiliencia.
Nuestro negocio de promoción de terrenos, Hallam Land, tuvo buenos resultados durante el año con la venta de 1,944 terrenos residenciales (2022: 3,869) con un mayor beneficio bruto promedio por terreno de £15.5 mil (2022: £6.1 mil), generando un beneficio operativo de £21.4 millones ( 2022: £17.3 millones), ya que continuó la demanda de sitios premium bien ubicados, a pesar de la caída de los precios y volúmenes de la vivienda en todo el Reino Unido.
La inversión y el desarrollo inmobiliario superaron las expectativas y HBD completó con éxito una serie de proyectos de desarrollo importantes, particularmente en el sector industrial. También realizó enajenaciones oportunas de activos inmobiliarios con una prima sobre el valor contable y avanzó en tres planes especulativos en Manchester, Birmingham y Londres. Mientras tanto, Stonebridge aumentó su producción un 43%, completando 251 viviendas (2022: 175), en línea con su objetivo de crecimiento a mediano plazo de entregar 600 unidades por año. En conjunto, lo que da como resultado un beneficio operativo de 22.2 millones de libras esterlinas (2022: 25.7 millones de libras esterlinas) del segmento de inversión y desarrollo inmobiliario.
Declaración consolidada de ingreso comprensivo
Los ingresos aumentaron un 5 % hasta 359.4 millones de libras esterlinas (2022: 341.4 millones de libras esterlinas) ya que el negocio de promoción de terrenos realizó enajenaciones en un sitio premium en Tonbridge, lo que aumentó los ingresos del segmento un 55 % hasta 68.0 millones de libras esterlinas (2022: 43.8 millones de libras esterlinas). El crecimiento continuo de Stonebridge (aumento del 43 % en la producción) resultó en un aumento del 38 % en los ingresos hasta 97.2 millones de libras esterlinas (2022: 70.6 millones de libras esterlinas). Los ingresos del segmento de construcción disminuyeron £29.1 millones en un mercado desafiante donde los clientes tardan más en tomar decisiones. Seguimos realizando obras de desarrollo urbano en Sheffield y a partir de una serie de acuerdos marco, al tiempo que nos volvemos cada vez más selectivos con las oportunidades futuras.
El beneficio bruto del Grupo se redujo 4.8 millones de libras esterlinas hasta 76.8 millones de libras esterlinas (2022: 81.6 millones de libras esterlinas), un margen de beneficio bruto del 21 % (2022: 24 %) y refleja rentabilidades saludables en todos nuestros segmentos operativos. Otros ingresos de £4.8 millones (2022: cero) se relacionan con un acuerdo legal sobre un contrato de desarrollo inmobiliario completado en 2016. Los gastos administrativos aumentaron en £3.9 millones (2022: £2.2 millones) a medida que continuamos invirtiendo en nuestra gente y procesos para apoyar el crecimiento futuro.
Las ganancias por revaluación de propiedades ascendieron a £0.4 millones (2022: £8.2 millones de pérdidas), incorporando £0.3 millones de ganancias por revaluación (2022: £4.9 millones de pérdidas) en propiedades de inversión de propiedad total y £0.1 millones de ganancias por revaluación (2022: £3.2 millones de pérdidas). sobre nuestra participación en propiedades de inversión mantenidas en empresas conjuntas.
Ganancias/(pérdidas) por revaluación de propiedades | 2023 | 2022 |
Propiedades de inversión de propiedad absoluta: |
| |
- Propiedad de inversión terminada | 0.5 | (7.3) |
- Propiedades de inversión en curso de construcción | (0.2) | 2.4 |
0.3 | (4.9) | |
Negocios conjuntos y asociadas: |
| |
- Propiedad de inversión terminada | 0.1 | (3.2) |
- Propiedades de inversión en curso de construcción | - | - |
0.1 | (3.2) | |
0.4 | (8.2) |
El beneficio por la venta de propiedades de inversión de 0.7 millones de libras esterlinas (2022: 0.6 millones de libras esterlinas) se relaciona con la enajenación de activos heredados en Bath y Malvern y una unidad industrial en Southend. El beneficio por enajenación de activos mantenidos para la venta de £1.6 millones (2022: pérdida de £0.1 millones) se relaciona en gran medida con la enajenación de la antigua oficina central del Grupo en Sheffield.
La participación en las ganancias de empresas conjuntas y asociadas de £0.4 millones (2022: £9.1 millones) incluye la finalización y venta de dos unidades industriales en Preston y la finalización de un desarrollo en Wakefield, todo ello por parte del segmento de inversión y desarrollo inmobiliario. Las empresas conjuntas siguen siendo una parte clave de nuestro modelo operativo; sin embargo, el momento de los retornos variará.
Los beneficios por enajenación de empresas conjuntas y filiales fueron nulos (2022: 0.7 millones), y el año anterior reflejó la enajenación por parte del Grupo de una participación de larga data del 50% en una entidad de empresa conjunta en Huddersfield por parte del segmento de inversión y promoción inmobiliaria.
En general, los beneficios operativos disminuyeron un 13.5 % hasta los 40.2 millones de libras esterlinas (2022: 46.5 millones de libras esterlinas) y, tras ajustar los costes financieros netos, obtuvimos un beneficio antes de impuestos de 37.3 millones de libras esterlinas (2022: 45.6 millones de libras esterlinas).
El análisis de resultados por segmentos muestra que:
· El beneficio operativo de inversión y desarrollo inmobiliario disminuyó a £22.2 millones (2022: £25.7 millones) tras un resultado muy sólido en 2022, un 40% más que en 2021, compensado por un aumento en las enajenaciones de unidades de vivienda de Stonebridge a 251 (2022: 175), y una ganancia de valoración de propiedades de inversión de propiedad total de £0.3 millones (2022: pérdida de £4.9 millones).
· El beneficio operativo de promoción de terrenos aumentó a £21.4 millones (2022: £17.3 millones) a medida que completamos las enajenaciones en siete sitios, incluido un sitio de alto margen en Tonbridge que aumentó nuestro beneficio bruto promedio por parcela en el año a £15.5 mil (2022: £ 6.1 mil).
· Las ganancias operativas del segmento de construcción disminuyeron a £6.5 millones (2022: £12.1 millones) ya que nuestro negocio de construcción experimentó condiciones operativas difíciles, con el desempeño en dos proyectos importantes impactados por la disponibilidad de materiales y los retrasos resultantes. El alquiler de plantas y nuestra concesión PFI continuaron generando contribuciones saludables al segmento.
Seguimos demostrando los beneficios de un modelo operativo de base amplia y cómo esto nos permite gestionar el impacto de los mercados cíclicos durante tiempos difíciles y capitalizar las recuperaciones del mercado que siguen. Mantenemos una cartera importante de desarrollo inmobiliario y terrenos residenciales autorizados; el tiempo variable de finalización de los acuerdos en estas áreas da lugar a resultados financieros que pueden variar según el momento en que finalmente se celebren los contratos. Mitigamos esto a través de la combinación de negocios dentro del Grupo y nuestro modelo de negocios que, a largo plazo, finalmente verá el crecimiento combinado del Grupo.
Impuestos
El cargo fiscal para el año fue de 8.8 millones de libras esterlinas (tasa efectiva de impuestos: 23.5%) (2022: £7.7 millones; tasa impositiva efectiva: 16.9%) y está en línea con (2022: menor) la tasa impositiva estándar (2022: debido a ajustes para empresas conjuntas y asociadas reportadas netas de impuestos). La tributación actual sobre las ganancias del año fue de £6.7 millones (2022: £8.5 millones), el impuesto diferido fue un cargo de £2.1 millones (2022: crédito de £0.8 millones).
Beneficio por acción y dividendos
Las ganancias básicas por acción disminuyeron un 21% a 19.7p (2022: 25.0p) en línea con la caída de las ganancias atribuibles a los propietarios de la empresa matriz. El dividendo total para el año aumentó un 10% a 7.33 peniques (2022: 6.66 peniques), y el dividendo final propuesto aumentó a 4.40 peniques (2022: 4.00 peniques). pagadero el 31 de mayo de 2024 a los accionistas inscritos en el registro al 3 de mayo de 2024. La fecha ex dividendo es el 2 de mayo de 2024.
Rendimiento del capital invertido2 ('ROCE')
ROCE2 disminuyó en el año al 9.9% (2022: 12.0%), dados los desafíos actuales en nuestros mercados, se espera que esto se encuentre en el extremo inferior del rango objetivo del Grupo del 10%-15% que creemos que sigue siendo apropiado para nuestro modelo operativo actual y los mercados en los que operamos.
Finanzas y engranajes
Los costos financieros netos aumentaron a £2.9 millones (2022: £0.9 millones), lo que refleja el aumento de las tasas de interés del Reino Unido y los mayores niveles de endeudamiento durante el año.
La cobertura de intereses, expresada como la relación entre el beneficio operativo (excluyendo el movimiento de valoración de las propiedades de inversión, las ganancias por enajenaciones y negocios conjuntos) y el interés neto (excluyendo los intereses recibidos por otros préstamos y cuentas por cobrar), fue de 9 veces (2022: 22 veces). Ningún interés incurrido en ninguno de los dos años ha sido capitalizado en el costo de los activos.
Las líneas bancarias del Grupo se acordaron el 23 de enero de 2020 por 75.0 millones de libras esterlinas. El préstamo con Barclays Bank PLC, HSBC UK Bank plc y National Westminster Bank Plc tiene una duración de tres años e incluye dos extensiones de un año. El 20 de enero de 2022, los bancos acordaron la segunda prórroga del Grupo, que llevaba el servicio hasta el 23 de enero de 2025, y el 9 de octubre de 2022, una llamada al acordeón que aumentaba el servicio total comprometido a 105.0 millones de libras esterlinas. El Grupo ha acordado condiciones con los prestamistas para refinanciar por un período adicional de cinco años, pero mientras se formaliza este servicio, el Grupo ha implementado una opción para extender el servicio existente por un año más, hasta el 23 de enero de 2026, lo que brinda seguridad de financiamiento durante todo el período. período de empresa en marcha. El Grupo había retirado £83.5 millones de libras del crédito a 31 de diciembre de 2023 (2021: £50.0 millones).
El 20 de diciembre de 2021, el Grupo firmó un acuerdo de compra de cuentas por cobrar por valor de £25.0 millones con HSBC Invoice Finance UK Limited (HSBC) que le permite vender cuentas por cobrar de ingresos diferidos al banco. Se considera que los riesgos y beneficios de la propiedad se transfieren íntegramente a HSBC y, por lo tanto, este acuerdo se registra fuera del balance. El Grupo había vendido 14.7 millones de libras esterlinas en cuentas por cobrar en virtud del acuerdo al 31 de diciembre de 2023 (2022: 7.6 millones de libras esterlinas).
Deuda neta al cierre de 20234 fue de £77.8 millones (2022: £48.6 millones), lo que resultó en un apalancamiento del 19.0% (2022: 12.3%), en el extremo superior de nuestro rango objetivo de 10%-20% luego de una inversión continua en nuestra cartera de terrenos de primera calidad, aumentando nuestra prima. constructor de viviendas y entregando nuestro programa de desarrollo comprometido de alta calidad.
Todos los préstamos bancarios siguen procediendo de líneas vinculadas a tipos flotantes o compromisos fijos a corto plazo. A lo largo del año, operamos dentro de los convenios de instalación y continuamos haciéndolo.
Resumen de flujo de caja
2023 | 2022 | |
Beneficio operativo | 40.2 | 46.5 |
Depreciación y otras partidas no monetarias | (1.1) | (3.4) |
Movimiento neto de equipo en alquiler | (2.1) | (4.1) |
Movimiento en capital de trabajo | (31.2) | (55.6) |
Efectivo generado por operaciones | 5.8 | (16.6) |
Capital neto (inversiones)/enajenaciones | (16.4) | 16.6 |
Intereses e impuestos netos | (7.4) | (3.6) |
Dividendos pagados | (12.8) | (12.4) |
Dividendos recibidos de negocios conjuntos | 0.9 | 7.1 |
Otro | 0.7 | 0.8 |
Cambio en la deuda neta | (29.2) | (8.1) |
Deuda neta adelantada | (48.6) | (40.5) |
Deuda neta arrastrada | (77.8) | (48.6) |
Durante 2023, la entrada de efectivo procedente de las operaciones ascendió a £5.8 millones (2022: salida de £16.6 millones) después de una inversión neta en equipos mantenidos para alquiler de £2.1 millones (2022: £4.1 millones) y las salidas de efectivo de un aumento neto en el trabajo. capital de 31.2 millones de libras esterlinas (2022: 55.6 millones de libras esterlinas). Nuestro aumento en el capital de trabajo surge de inversiones adicionales en inventarios de constructores de viviendas, ventas estratégicas de terrenos en términos diferidos y el desarrollo continuo de esquemas en proceso.
La inversión de capital neta de 16.4 millones de libras esterlinas (2022: enajenaciones de 16.6 millones de libras esterlinas) surgió principalmente de la inversión en empresas conjuntas de 12.4 millones de libras esterlinas (2022: reembolso de 2.3 millones de libras esterlinas) el año anterior que contenían enajenaciones importantes. of una unidad industrial en Wakefield y una estación de servicio de autopista en Kent.
Los dividendos netos ascendieron a £11.9 millones (2022: £5.3 millones), los pagados a los accionistas de £9.3 millones (2022: £8.4 millones), aumentando un 10%, y los dividendos a intereses no controladores de £3.5 millones ( 2022: £4.0 millones), compensado por dividendos recibidos de empresas conjuntas durante el año de £0.9 millones (2022: £7.1 millones).
Después de intereses netos e impuestos de £7.4 millones (2022: £3.6 millones), hubo una salida total de efectivo neto de £29.2 millones (2022: £8.1 millones), lo que resultó en una deuda neta de £77.8 millones (2022: £48.6 millones). metro).
Resumen del estado de situación financiera
2023 | 2022 | |
Propiedades de inversión y activos clasificados como mantenidos para la venta | 100.6 | 97.1 |
Activos intangibles | 2.2 | 2.9 |
Propiedad, planta y equipo, incluidos los activos por derecho de uso | 33.2 | 29.8 |
Inversión en negocios conjuntos y asociadas | 10.5 | 10.0 |
146.5 | 139.8 | |
Los inventarios | 297.6 | 291.8 |
Cuentas por cobrar | 129.3 | 122.9 |
Cuentas por pagar | (88.1) | (113.6) |
Otro | (5.2) | (4.2) |
Activos operativos netos | 480.2 | 436.7 |
Deuda neta | (77.8) | (48.6) |
Activo por beneficios de jubilación | 7.7 | 6.2 |
Activos netos | 410.1 | 394.3 |
Menos: Pasivo no corriente y activo por pensiones | 6.6 | 4.8 |
Capital empleado | 416.7 | 399.1 |
Las propiedades de inversión de propiedad total aumentaron su valor hasta 100.6 millones de libras esterlinas (2022: 97.1 millones de libras esterlinas), tras la retención de activos industriales recién terminados en Luton y Pool con un valor contable combinado de 19.0 millones de libras esterlinas. Compensado por las enajenaciones de una oficina en Bath, un activo de ocio en Malvern y una unidad industrial en Southend, se vendieron juntos con una prima sobre el valor contable de diciembre de 2022 de 7.0 millones de libras esterlinas. Las ganancias por revaluación de propiedades ascendieron a £0.4 millones (2022: pérdida de £8.2 millones), incorporando ganancias de £0.3 millones (2022: pérdida de £4.9 millones) en propiedades de inversión de propiedad total y una ganancia de £0.1 millones (2022: pérdida de £3.2 millones) en nuestras acciones de propiedades de inversión mantenidas en negocios conjuntos.
Los activos intangibles reflejan un fondo de comercio de 1.0 millones de libras esterlinas (2022: 1.2 millones de libras esterlinas), siendo Road Link (A69) de 0.1 millones de libras esterlinas (2022: 0.3 millones de libras esterlinas) y los depósitos de Banner Plant 0.9 millones de libras esterlinas (2022: 0.9 millones de libras esterlinas) y el inversión en Road Link (A69) de 1.2 millones de libras esterlinas (2022: 1.7 millones de libras esterlinas). El tratamiento de la inversión Road Link como un activo intangible es un requisito de la CINIIF 12 y surge porque el activo vial subyacente revierte a Carreteras Nacionales al final del período de concesión en marzo de 2026.
Las propiedades, planta y equipo comprenden edificios ocupados por el Grupo valorados en £4.7 millones (2022: £7.0 millones), mejoras de locales arrendados de £2.4 millones (2022: cero) y plantas, equipos y vehículos con un valor contable neto de £26.1 millones ( 2022: £22.8 millones), incluidos £4.0 millones (2022: £1.0 millones) de activos por derecho de uso según la NIIF 16. Las propiedades, plantas y equipos, junto con los activos por derecho de uso, han aumentado a medida que las nuevas incorporaciones de 8.7 millones de libras esterlinas (2022: 3.8 millones de libras esterlinas) se compensan con las enajenaciones y el cargo por depreciación del año. Las mejoras en los bienes arrendados y los activos por derecho de uso han aumentado en gran medida debido al arrendamiento de la nueva sede del Grupo en Sheffield.
Inversiones en negocios conjuntos y asociadas aumentó £0.5 millones a £10.5 millones (2022: £10.0 millones), siendo la participación del Grupo en las ganancias de £0.4 millones (2022: £9.1 millones) (incluidos aumentos del valor razonable de £0.1 millones), inversión adicional de £1.0 millones (2022: £2.1 millones), menos distribuciones de £0.9 millones (2022: £7.2 millones) y enajenaciones netas de £2022 (4.1: £XNUMX millones). Seguimos llevando a cabo proyectos de desarrollo inmobiliario con otras partes cuando sean mutuamente beneficiosos.
Los inventarios ascendieron a 297.6 millones de libras esterlinas (2022: 291.8 millones de libras esterlinas) a medida que aumentamos nuestra tierra y trabajo para los constructores de viviendas en curso hasta £93.0 millones (2022: £80.6 millones). Seguimos invirtiendo en terrenos, expandiéndonos regionalmente hacia el noreste y aumentando las enajenaciones anuales de terrenos. El inventario de propiedades disminuyó a £80.6 millones (2022: £91.2 millones) cuando el Grupo completó el compromiso desarrollos en York y Southend, y mantuvo un esquema industrial que fue transferido a propiedades de inversión. En nuestro negocio estratégico de terrenos, seguimos invirtiendo en terrenos propios e intereses inmobiliarios en virtud de acuerdos de agencia con un coste de capital menor que asciende a 42.2 millones de libras esterlinas (2022: 28.2 millones de libras esterlinas). Los inventarios se mantienen al menor de costo o neto realizable valor, de acuerdo con nuestra política contable y, como tal, no se reconoce en nuestras cuentas ningún aumento en el valor creado a partir de la obtención del permiso de planificación hasta la disposición.
Las cuentas por cobrar, incluidos los activos contractuales, aumentaron £6.5 millones a £129.3 millones (2022: £122.9 millones) debido a un aumento en los préstamos a empresas conjuntas y asociadas y a medida que avanzamos en los planes de desarrollo. Las cuentas por cobrar de pagos diferidos siguen siendo una función del número y tamaño de los proyectos estratégicos de desarrollo de terrenos vendidos y de los niveles de actividad de contratos de construcción emprendidos.
Las cuentas por pagar disminuyeron a £88.1 millones (2022: £113.6 millones), las cuentas comerciales y otras cuentas por pagar disminuyeron a £76.0 millones (2022: £100.0 millones), las provisiones disminuyeron a £4.4 millones (2022: £5.4 millones) a medida que las provisiones de tierras estratégicas se deshacen y Nos acercamos al final de nuestro acuerdo de concesión PFI. Los pasivos contractuales disminuyeron a £1.1 millones (2022: £4.0 millones), a medida que los grandes proyectos de construcción están a punto de finalizar.
La deuda neta incluía efectivo y equivalentes de efectivo por valor de £13.0 millones (2022: £17.4 millones), préstamos por valor de £86.5 millones (2022: £65.0 millones), incluidos otros préstamos por valor de £3.0 millones (2022: £4.3) derivados de la venta y el arrendamiento posterior. y pasivos por arrendamiento de £XNUMXmillones (2022: 1.0 millones de libras esterlinas). En total, la deuda neta fue de 77.8 millones de libras (2022: 48.6 millones).
A 31 de diciembre de 2023, la valoración de las pensiones según la NIC 19 arrojaba un superávit de 7.7 millones de libras esterlinas (2022: superávit de 6.2 millones de libras esterlinas), impulsado por los intereses sobre el superávit existente y las contribuciones pagadas por el Grupo al plan. Los activos del plan de pensiones continúan invirtiéndose globalmente, con administradores de activos de alta calidad, en una amplia gama de activos. Los Fideicomisarios del plan de pensiones consideran periódicamente los méritos tanto de los administradores como de las asignaciones de activos y, junto con la Compañía, revisan los rendimientos logrados por la cartera de activos en comparación con los puntos de referencia de los administradores. Luego realizan los cambios que el Fideicomisario considere apropiado, junto con el asesoramiento de inversión recibido.
En general, los activos netos del Grupo aumentaron un 4.0% hasta los 410.1 millones de libras esterlinas (2022: 394.3 millones de libras esterlinas), como resultado de los beneficios retenidos menos las distribuciones a los accionistas con el valor liquidativo por acción.3 aumentando un 3.7% a 306p (2022: 295p).
Darren Littlewood
Director Financiero
NOTAS:
1 El beneficio subyacente es una medida de rendimiento alternativa (APM) y se define como beneficio antes de impuestos excluyendo los movimientos de revaluación de las propiedades de inversión terminadas. El movimiento de revaluación de propiedades de inversión terminadas incluye ganancias de £0.5 millones (2022: pérdidas de £7.3 millones) en propiedades de inversión terminadas de propiedad total y ganancias de £0.1 millones (2022: pérdidas de £3.2 millones) sobre propiedades de inversión terminadas mantenidas en empresas conjuntas. Este APM se utiliza porque proporciona a los usuarios una medida que excluye factores externos específicos más allá de los controles de la administración y refleja los resultados subyacentes del Grupo. Esta medida se utiliza en la empresa para evaluar el desempeño de la alta dirección.
2 El rendimiento del capital empleado es un APM y se define como beneficio operativo/capital empleado donde el capital empleado es el promedio de los activos totales menos los pasivos circulantes y los activos/obligaciones por pensiones en las fechas de apertura y cierre del balance general.
3 El valor liquidativo (NAV) por acción es un APM y se define utilizando las medidas estatutarias de activos netos/capital social ordinario.
4 La deuda neta es una APM y se concilia con las medidas estatutarias en la nota 7.
Estado consolidado de resultados integrales no auditado
para el año terminado el 31 de diciembre de 2023
2023 000 £ | 2022 000 £ | ||
Ingresos | 359,399 | 341,419 | |
El costo de ventas | (282,634) | (259,829) | |
Beneficio bruto | 76,765 | 81,590 | |
Otros ingresos | 4,800 | - | |
Gastos administrativos | (44,342) | (40,455) | |
37,223 | 41,135 | ||
Aumento/(disminución) del valor razonable de las propiedades de inversión | 307 | (4,921) | |
Beneficio de la venta de propiedades de inversión | 733 | 646 | |
Ganancia/(pérdida) en venta de activos mantenidos para la venta | 1,571 | (149) | |
Participación en las ganancias de negocios conjuntos y asociadas | 371 | 9,079 | |
Beneficio por enajenación de negocios conjuntos | - | 667 | |
Beneficio operativo | 40,205 | 46,457 | |
Ingresos financieros | 3,357 | 1,641 | |
Costos financieros | (6,260) | (2,503) | |
Beneficio antes de impuestos | 37,302 | 45,595 | |
Impuestos | (8,759) | (7,725) | |
Beneficio del año por operaciones continuas | 28,543 | 37,870 | |
|
| ||
Otros ingresos/(gastos) integrales que no se reclasifican a resultados en años posteriores: |
| ||
Revalorización de inmuebles ocupados por el Grupo | (228) | 315 | |
Impuesto diferido sobre revalorizaciones inmobiliarias | 279 | (23) | |
(Pérdida) / ganancia actuarial en el plan de pensiones de prestaciones definidas | (3,066) | 14,994 | |
Impuesto diferido sobre (pérdida)/ganancia actuarial | 767 | (3,749) | |
Total otro resultado integral que no se reclasifica a resultados en años posteriores |
(2,248) |
11,537 | |
Resultado integral total del año | 26,295 | 49,407 | |
Beneficio del ejercicio atribuible a: |
| ||
Propietarios de la empresa matriz | 26,299 | 33,319 | |
Participaciones no controladoras | 2,244 | 4,551 | |
28,543 | 37,870 | ||
Resultado integral total atribuible a: |
| ||
Propietarios de la empresa matriz | 24,051 | 44,856 | |
Participaciones no controladoras | 2,244 | 4,551 | |
26,295 | 49,407 | ||
Ganancia básica por acción ordinaria de la ganancia atribuible a los propietarios de la Sociedad Dominante durante el ejercicio |
19.7p |
25.0p | |
Ganancia por acción ordinaria diluida por la ganancia atribuible a los propietarios de la Sociedad Dominante durante el ejercicio | 19.3p | 24.6p |
Estado de situación financiera no auditado
a 31 de diciembre de 2023
| 2023 000 £ | 2022 000 £ | ||
Activos | ||||
Activos no corrientes | ||||
Activos intangibles |
| 2,179 | 2,933 | |
Propiedad, planta y equipo. |
| 29,218 | 28,766 | |
Activos por derecho de uso |
| 3,986 | 997 | |
Propiedades de inversión |
| 100,602 | 97,116 | |
Inversión en negocios conjuntos y asociadas |
| 10,484 | 9,990 | |
Activo por beneficios de jubilación |
| 7,725 | 6,188 | |
Cuentas comerciales y otras cuentas por cobrar |
| 39,263 | 37,029 | |
Activos por impuestos diferidos |
| 213 | 249 | |
| 193,670 | 183,268 | ||
Activos circulantes |
| |||
Los inventarios |
| 297,618 | 291,778 | |
Activos contractuales |
| 13,659 | 19,257 | |
Cuentas comerciales y otras cuentas por cobrar |
| 76,416 | 66,601 | |
efectivo |
| 13,034 | 17,401 | |
| 400,727 | 395,037 | ||
Pasivos |
| |||
Pasivo circulante |
| |||
Comerciales y otras cuentas a pagar |
| 73,477 | 95,827 | |
Pasivos contractuales |
| 1,060 | 4,006 | |
Pasivos por impuestos corrientes |
| 6,677 | 3,793 | |
Préstamos |
| 84,819 | 65,000 | |
Pasivos por arrendamiento |
| 728 | 426 | |
Provisiones |
| 3,221 | 4,003 | |
| 169,982 | 173,055 | ||
Activo corriente neto |
| 230,745 | 221,982 | |
Pasivos no corrientes |
| |||
Comerciales y otras cuentas a pagar |
| 2,501 | 4,568 | |
Préstamos |
| 1,699 | - | |
Pasivos por arrendamiento |
| 3,547 | 607 | |
Pasivos por impuestos diferidos |
| 5,372 | 4,401 | |
Provisiones |
| 1,178 | 1,385 | |
| 14,297 | 10,961 | ||
Activos netos |
| 410,118 | 394,289 | |
Equidad |
|
|
| |
Capital social | 13,799 | 13,763 | ||
Reserva de revalorización de propiedad |
| 1,011 | 2,352 | |
Ganancias retenidas |
| 383,219 | 365,692 | |
Otras reservas |
| 8,248 | 7,482 | |
Costo de las acciones en poder del fideicomiso ESOP |
| (875) | (967) | |
Patrimonio atribuible a los propietarios de la Sociedad Dominante |
| 405,402 | 388,322 | |
Participaciones no controladoras |
| 4,716 | 5,967 | |
Equidad total |
| 410,118 | 394,289 |
Estado de cambios en el patrimonio no auditado
para el año terminado el 31 de diciembre de 2023
Atribuible a los propietarios de la Sociedad Dominante | |||||||||
Grupo procesos | Compartir capital 000 £ | Propiedades revalorización reserva 000 £ | retenido ganancias 000 £ | Otro reservas 000 £ | Costo de las acciones retenida por ESOP confianza 000 £ | Total 000 £ | No- CONTROL intereses 000 £ | Total equidad 000 £ | |
Al 1 de enero de 2022 | 13,732 | 2,060 | 328,348 | 6,744 | (1,044) | 349,840 | 5,446 | 355,286 | |
Ganancias del año | - | - | 33,319 | - | - | 33,319 | 4,551 | 37,870 | |
Otro resultado integral | - | 292 | 11,245 | - | - | 11,537 | - | 11,537 | |
Total de ingresos integrales | - | 292 | 44,564 | - | - | 44,856 | 4,551 | 49,407 | |
Dividendos de capital | - | - | (8,383) | - | - | (8,383) | (4,030) | (12,413) | |
Producto de las acciones emitidas | 31 | - | - | 738 | - | 769 | - | 769 | |
Pagos basados en acciones | - | - | 1,163 | - | 77 | 1,240 | - | 1,240 | |
31 | - | (7,220) | 738 | 77 | (6,374) | (4,030) | (10,404) | ||
Al 31 de diciembre de 2022 | 13,763 | 2,352 | 365,692 | 7,482 | (967) | 388,322 | 5,967 | 394,289 | |
Ganancias del año | - | - | 26,299 | - | - | 26,299 | 2,244 | 28,543 | |
Otro resultado integral | - | 51 | (2,299) | - | - | (2,248) | - | (2,248) | |
Total de ingresos integrales | - | 51 | 24,000 | - | - | 24,051 | 2,244 | 26,295 | |
Transferencia entre reservas1 | - | (1,392) | 1,392 | - | - | - | - | - | |
Dividendos de capital | - | - | (9,274) | - | - | (9,274) | (3,495) | (12,769) | |
Compra de acciones propias | - | - | - | - | (98) | (98) | - | (98) | |
Producto de las acciones emitidas | 36 | - | - | 766 | - | 802 | - | 802 | |
Pagos basados en acciones | - | - | 1,409 | - | 190 | 1,599 | - | 1,599 | |
| 36 | (1,392) | (6,473) | 766 | 92 | (6,971) | (3,495) | (10,466) | |
Al 31 de diciembre de 2023 | 13,799 | 1,011 | 383,219 | 8,248 | (875) | 405,402 | 4,716 | 410,118 |
1 Transferencia de ganancias realizadas por enajenación de bienes revaluados
Estado de flujos de efectivo no auditado
para el año terminado el 31 de diciembre de 2023
| 2023 000 £ | 2022 000 £ | |||
flujos de efectivo por actividades operacionales | |||||
Efectivo generado por operaciones |
| 5,871 | (16,549) | ||
Pago interesado |
| (5,475) | (1,829) | ||
Impuesto pagado |
| (3,797) | (2,918) | ||
Flujos de efectivo netos de las actividades operativas |
| (3,401) | (21,296) | ||
Flujos de efectivo de actividades de inversión |
| ||||
Compra de propiedad, planta y equipo |
| (4,074) | (971) | ||
Compra de propiedad de inversión |
| (8,017) | (9,301) | ||
Compra de inversión en asociada |
| - | (2,112) | ||
Ingresos por enajenación de propiedades, planta y equipo (excluyendo equipo mantenido para alquiler) |
|
432 |
270 | ||
Ingresos por enajenación de activos mantenidos para la venta |
| 4,713 | 10,987 | ||
Ingresos por enajenación de propiedades de inversión |
| 7,764 | 8,146 | ||
Anticipos de préstamos a negocios conjuntos y asociadas |
| (24,321) | (8,560) | ||
Reembolso de préstamos de negocios conjuntos y asociadas |
| 10,868 | 10,904 | ||
Producto de la enajenación de empresas conjuntas |
| - | 6,873 | ||
Interés recibido |
| 1,830 | 1,153 | ||
Dividendos recibidos de negocios conjuntos |
| 900 | 7,160 | ||
Flujos de efectivo netos de actividades de inversión |
| (9,905) | 24,549 | ||
Flujos de efectivo de actividades de financiación |
| ||||
Producto de las acciones emitidas |
| 802 | 769 | ||
Compra de acciones propias |
| (98) | - | ||
Movimiento de cuentas por pagar a negocios conjuntos y asociadas |
| 12 | 355 | ||
Reembolso de préstamos |
| (36,510) | (70,000) | ||
Producto de préstamos |
| 58,028 | 85,000 | ||
Elementos principales de los pagos por arrendamiento |
| (526) | (679) | ||
Dividendos pagados | - acciones ordinarias | (9,253) | (8,362) | ||
| - sin control de intereses | (3,495) | (4,030) | ||
| - compartimiento de preferencias | (21) | (21) | ||
Flujos de efectivo netos de actividades de financiación |
| 8,939 | 3,032 | ||
(Disminución) / aumento neto de efectivo y equivalentes de efectivo |
| (4,367) | 6,285 | ||
Efectivo neto y equivalentes de efectivo al comienzo del año |
| 17,401 | 11,116 | ||
Efectivo neto y equivalentes de efectivo al final del año |
| 13,034 | 17,401 |
Notas a los Estados Financieros
para el año terminado el 31 de diciembre de 2023
1. Base de preparación
Estos resultados para el año terminado el 31 de diciembre de 2023 no están auditados. La información financiera establecida en este anuncio no constituye las cuentas legales del Grupo para los años terminados el 31 de diciembre de 2023 o el 31 de diciembre de 2022 según lo definido por la Sección 434 de la Ley de Sociedades de 2006.
Los resultados se han preparado de acuerdo con las normas contables internacionales adoptadas en el Reino Unido. Se han preparado sobre la base del costo histórico, excepto para instrumentos financieros, propiedades de inversión y terrenos y edificios ocupados por el Grupo, que se miden a valor razonable.
La información financiera del año que finalizó el 31 de diciembre de 2022 se deriva de las cuentas legales de ese año, que se han entregado al Registrador de Empresas. Los auditores actuales, Ernst & Young LLP, informaron sobre esas cuentas y su informe no tenía salvedades, no contenía un párrafo de énfasis y no contenía ninguna declaración en virtud de la Sección 498 (2) o (3) de la Ley de Sociedades de 2006.
Las cuentas estatutarias para el año finalizado el 31 de diciembre de 2023 se finalizarán sobre la base de la información financiera presentada por los Directores en estos resultados y se entregarán al Registro de Empresas luego de la AGM de Henry Boot PLC. Se siguen las mismas políticas contables y métodos de cálculo que en las últimas cuentas auditadas publicadas para el año terminado el 31 de diciembre de 2022, que están disponibles en el sitio web del Grupo en www.henryboot.co.uk.
Las siguientes normas, modificaciones e interpretaciones a las normas existentes son efectivas u obligatorias por primera vez para el ejercicio contable finalizado el 31 de diciembre de 2023:
Válido desde | ||
NIIF 17 (emitida en 2017) | 'Contratos de Seguro' | 1 de enero de 2023 |
NIIF 17 (modificada en 2020) | 'Desafíos de implementación' | 1 de enero de 2023 |
NIC 1 y Declaración de Práctica NIIF 2 (modificada en 2021) | 'Divulgación de políticas contables' | 1 de enero de 2023 |
NIC 8 (modificada en 2021) | 'Definición de estimaciones contables' | 1 de enero de 2023 |
NIC 12 (modificada en 2021) | 'Impuesto diferido relacionado con Activos y Pasivos surgidos de una sola transacción' | 1 de enero de 2023 |
NIIF 17 (modificada en 2021) | 'Aplicación inicial de la NIIF 17' | 1 de enero de 2023 |
NIC 12 (modificada en 2023) | 'Reforma tributaria internacional: reglas modelo del segundo pilar' | Efectivo inmediatamente |
Estas normas no han tenido un impacto significativo en los resultados del Grupo.
El Grupo no adoptó anticipadamente ninguna norma o interpretación aún no obligatoria.
Preocupación continua
Al realizar su revisión de empresa en funcionamiento, que cubre el período hasta el 31 de diciembre de 2025, los Directores consideraron las principales áreas de riesgo del Grupo que consideran importantes para la evaluación de empresa en funcionamiento.
Dado que la economía del Reino Unido sigue presentando desafíos, los Directores han evaluado la capacidad del Grupo para operar en un entorno más incierto modelando un escenario base. También han modelado lo que consideran un escenario grave a la baja, incluida una mayor reducción de las actividades. Este escenario a la baja muestra una reducción de aproximadamente el 34 % en las ventas y una reducción de aproximadamente el 87 % en las ganancias operativas con respecto al caso base en 2024. La actividad de construcción y desarrollo solo se lleva a cabo donde está contratada y de la misma manera para Hallam Land, donde no se asumen ventas en 2024 a menos que ya estén contratadas. Para Stonebridge Homes se supone una caída del 10% en los precios de la vivienda junto con una reducción del 25% en el número de parcelas vendidas y una caída de los ingresos de Banner Plant de aproximadamente el 20%. Este modelo a la baja supone que el gasto en adquisiciones y desarrollo está restringido aparte del ya comprometido y todo es consistente con experiencias previas en entornos recesivos. Habiendo comenzado 2024 con una deuda neta de £77.8 millones y con una deuda neta de aproximadamente £83.7 millones al 29 de febrero de 2024, frente a las instalaciones actuales de £105.0 millones, los Directores han llegado a la conclusión de que el Grupo es capaz de controlar el nivel de gastos no comprometidos mientras cumple esquemas contratados, lo que le permitiría mantener e incluso mejorar la posición de caja en caso de un escenario severo a la baja, aunque el impacto de hacerlo en la cuenta de pérdidas y ganancias sería inevitable.
El Grupo satisface sus necesidades diarias de capital de trabajo a través de una línea de préstamo garantizado. El acuerdo existente está vigente hasta el 23 de enero de 2025 y, con el fin de respaldar la evaluación de funcionamiento del Grupo, se ha implementado una opción, totalmente bajo el control de la gerencia, para extender las instalaciones existentes por otros 12 meses hasta el 23 de enero de 2026. La ampliación mantiene las condiciones del crédito existente, salvo un tipo de interés de entre el 1.60% y el 2.00% por encima de SONIA. La dirección ha asumido estas condiciones de financiación dentro de la evaluación de empresa en funcionamiento.
Si bien la opción proporciona seguridad de financiación durante todo el período de funcionamiento de la empresa y se ha utilizado con el fin de preparar los modelos utilizados para respaldar la evaluación de la empresa en funcionamiento, el Grupo también ha acordado condiciones con los prestamistas existentes sobre una nueva línea de crédito renovable que se encuentra actualmente en el proceso legal y se espera que se firme en breve. El nuevo nivel de facilidad aumentará a £125 millones, por un período de tres años e incluirá opciones de extensión por un año hasta 2028 y un año más hasta 2029. Los términos de la facilidad son similares al acuerdo existente y tendrán una tasa de 1.60. % por encima de SONIA. El acuerdo incluye un acordeón para aumentar las instalaciones en hasta 60 millones de libras esterlinas. Se espera que la nueva instalación esté terminada en el primer semestre de 1.
Ninguno de los modelos realizados por los Consejeros da lugar a ningún incumplimiento de las cláusulas de facilidades bancarias ni a fallos de liquidez en el período de empresa en funcionamiento. El convenio más sensible en nuestras instalaciones se relaciona con la relación entre el EBIT (ganancias antes de intereses e impuestos) sobre una base de 12 meses consecutivos y los costos financieros de las instalaciones senior, que se evalúa semestralmente. Hemos realizado una prueba de estrés inversa para determinar en qué punto se podría incumplir este compromiso y requeriría una reducción adicional del 15% en el EBIT, en el escenario negativo, en diciembre de 2024. Consideramos que esto es inverosímil ya que nuestro modelo a la baja incluye una reducción del 34%. reducción de los ingresos y reducción del 87% en el beneficio operativo desde nuestro caso base para 2024 sin incumplimiento y, como tal, consideramos que cualquier incumplimiento adicional es remoto. Además, los Directores están convencidos de que existen otras mitigaciones que pueden implementarse rápidamente si la empresa lo requiere para satisfacer una prueba de convenio. Estamos satisfechos de poder cumplir con los convenios durante todo el período de funcionamiento de la empresa.
Los Directores esperan que la Compañía y el Grupo tengan recursos, liquidez y facilidades bancarias disponibles adecuados para continuar con su existencia operativa en el futuro previsible. En consecuencia, continúan adoptando la base contable de empresa en funcionamiento al preparar los estados financieros.
2. Información por segmentos
A efectos de la toma de decisiones estratégicas por parte del Consejo, el Grupo está actualmente organizado en tres segmentos operativos: Inversión y Promoción Inmobiliaria; Promoción de Suelo; y Construcción. Los gastos generales del grupo no son un segmento reportable; sin embargo, la información sobre ellos es considerada por la Junta en conjunto con los segmentos reportables.
Las operaciones se realizan íntegramente dentro del Reino Unido.
Las ventas entre segmentos se cargan a los precios vigentes en el mercado.
Las políticas contables de los segmentos reportables son las mismas que las Políticas Contables del Grupo.
La utilidad del segmento representa la utilidad obtenida por cada segmento antes de impuestos y es consistente con la medida informada al Directorio del Grupo a los efectos de la asignación de recursos y la evaluación del desempeño del segmento.
2023 | ||||||
Ingresos | Propiedades Inversión y Desarrollo 000 £ | CARGA TERRESTRE Promoción 000 £ | Construcción 000 £ | Grupo procesos gastos generales 000 £ | Eliminaciones 000 £ | Total 000 £ |
Ventas externas | 191,884 | 67,992 | 99,523 | - | - | 359,399 |
Ventas entre segmentos | 258 | - | 1,050 | 271 | (1,579) | - |
Los ingresos totales | 192,142 | 67,992 | 100,573 | 271 | (1,579) | 359,399 |
Ganancia / (pérdida) bruta | 31,554 | 29,815 | 15,177 | 238 | (19) | 76,765 |
Otros ingresos | 4,800 | - | - | - | - | 4,800 |
Gastos administrativos y pensión | (17,172) | (8,371) | (8,682) | (10,136) | 19 | (44,342) |
Otros ingresos operativos | 2,989 | (7) | - | - | - | 2,982 |
Ganancia / (pérdida) operativa | 22,171 | 21,437 | 6,495 | (9,898) | - | 40,205 |
Ingresos financieros | 3,273 | 1,197 | 458 | 25,813 | (27,384) | 3,357 |
Costos financieros | (11,596) | (615) | (480) | (5,437) | 11,868 | (6,260) |
Beneficio / (pérdida) antes de impuestos | 13,848 | 22,019 | 6,473 | 10,478 | (15,516) | 37,302 |
Impuestos | (5,741) | (4,470) | (1,686) | 3,138 | - | (8,759) |
Beneficio / (pérdida) del año | 8,107 | 17,549 | 4,787 | 13,616 | (15,516) | 28,543 |
2022 | ||||||
Ingresos | Propiedades Inversión y Desarrollo 000 £ | CARGA TERRESTRE Promoción 000 £ | Construcción 000 £ | Grupo procesos gastos generales 000 £ | Eliminaciones 000 £ | Total 000 £ |
Ventas externas | 168,990 | 43,820 | 128,609 | - | - | 341,419 |
Ventas entre segmentos | 290 | - | 4,453 | 386 | (5,129) | - |
Los ingresos totales | 169,280 | 43,820 | 133,062 | 386 | (5,129) | 341,419 |
Ganancia / (pérdida) bruta | 36,488 | 24,320 | 20,720 | 99 | (37) | 81,590 |
Gastos administrativos y pensión | (16,142) | (6,971) | (8,636) | (8,743) | 37 | (40,455) |
Otros ingresos / (gastos) operativos | 5,322 | - | - | - | - | 5,322 |
Ganancia / (pérdida) operativa | 25,668 | 17,349 | 12,084 | (8,644) | - | 46,457 |
Ingresos financieros | 4,015 | 744 | 1,507 | 26,576 | (31,201) | 1,641 |
Costos financieros | (2,226) | (213) | (374) | (3,373) | 3,683 | (2,503) |
Beneficio / (pérdida) antes de impuestos | 27,457 | 17,880 | 13,217 | 14,559 | (27,518) | 45,595 |
Impuestos | (3,411) | (3,451) | (2,771) | 1,908 | - | (7,725) |
Beneficio / (pérdida) del año | 24,046 | 14,429 | 10,446 | 16,467 | (27,518) | 37,870 |
2023 000 £ | 2022 000 £ | |
Activos del segmento |
| |
Inversión y Promoción Inmobiliaria | 362,737 | 355,491 |
Promoción de suelo | 160,690 | 149,598 |
Construcción | 41,635 | 45,766 |
Gastos generales de grupo | 8,363 | 3,612 |
573,425 | 554,467 | |
Activos no asignados |
| |
Activos por impuestos diferidos | 213 | 249 |
Activo por beneficios de jubilación | 7,725 | 6,188 |
Efectivo y equivalentes de efectivo | 13,034 | 17,401 |
los activos totales | 594,397 | 578,305 |
Pasivos por segmento |
| |
Inversión y Promoción Inmobiliaria | 38,101 | 59,113 |
Promoción de suelo | 15,635 | 13,114 |
Construcción | 22,797 | 36,994 |
Gastos generales de grupo | 4,904 | 568 |
| 81,437 | 109,789 |
Pasivos no asignados |
| |
Pasivos por impuestos corrientes | 6,677 | 3,793 |
Pasivos por impuestos diferidos | 5,372 | 4,401 |
Pasivos corrientes por arrendamiento | 728 | 426 |
Préstamos corrientes | 84,819 | 65,000 |
Pasivos por arrendamiento no corrientes | 3,547 | 607 |
Préstamos no corrientes | 1,699 | - |
Pasivos totales | 184,279 | 184,016 |
Activos netos totales | 410,118 | 394,289 |
3. Impuesto
2023 000 £ | 2022 000 £ | |
Impuesto corriente: |
| |
Impuesto de sociedades del Reino Unido sobre las ganancias del año | 6,745 | 8,690 |
Ajuste con respecto a años anteriores | (39) | (152) |
Impuesto corriente total | 6,706 | 8,538 |
Impuesto diferido: |
| |
Originación y reversión de diferencias temporarias | 2,053 | (813) |
Impuesto diferido total | 2,053 | (813) |
Total impuestos | 8,759 | 7,725 |
4. Dividendos
2023 000 £ | 2022 000 £ | |
Importes reconocidos como distribuciones a los accionistas en el año: | ||
Dividendo preferencial sobre acciones preferentes acumulativas | 21 | 21 |
Dividendo complementario del ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2022 de 4.00p por acción (2021: 3.63p) | 5,336 | 4,822 |
Dividendo a cuenta del ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2023 de 2.93p por acción (2022: 2.66p) | 3,917 | 3,540 |
9,274 | 8,383 |
El dividendo complementario propuesto para el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2023 de 4.40 peniques por acción (2022: 4.00 peniques) hace un dividendo total para el ejercicio de 7.33 peniques (2022: 6.66 peniques).
El dividendo definitivo propuesto está sujeto a la aprobación de los accionistas en la Junta General de Accionistas y no se ha incluido como un pasivo en estos Estados Financieros. El dividendo total estimado a pagar es de £5,900,000.
Se ha recibido una notificación de Moore Street Securities Limited en la que renuncia a su derecho como fideicomisario corporativo del Plan de propiedad de acciones para empleados ('ESOP') a recibir todos los dividendos con respecto a este año fiscal y al anterior.
5. Propiedades de inversión
Mediciones del valor razonable reconocidas en el estado de situación financiera
La siguiente tabla proporciona un análisis de los valores razonables de las propiedades de inversión reconocidas en el Estado de Situación Financiera por el grado en que el valor razonable es observable:
Nivel A1 000 £ | Nivel A2 000 £ | Nivel A3 000 £ | 2023 000 £ | 2022 000 £ | Incrementar/ (disminución) en el año | |
Propiedad de inversión completada |
|
|
|
|
| |
Industrial | - | - | 73,820 | 73,820 | 52,927 | 20,893 |
Ocio | - | - | 5,096 | 5,096 | 9,208 | (4,112) |
Residencial | - | - | 4,359 | 4,359 | 4,322 | 37 |
Oficina | - | - | 3,139 | 3,139 | 6,275 | (3,136) |
Mercado | - | - | 14,188 | 14,188 | 14,466 | (278) |
| - | - | 100,602 | 100,602 | 87,198 | 13,404 |
Inversión inmobiliaria en construcción |
|
|
| |||
Industrial | - | - | - | - | 9,918 | (9,918) |
| - | - | - | - | 9,918 | (9,918) |
valor total en libros | - | - | 100,602 | 100,602 | 97,116 | 3,486 |
La política del Grupo es reconocer las transferencias hacia y desde niveles jerárquicos de valor razonable a partir de la fecha del evento o cambio en las circunstancias que originan la transferencia. Los Consejeros determinan la jerarquía aplicable en la que cae una propiedad evaluando el nivel de evidencia comparable en el mercado, en el que cae ese activo y el nivel inherente de actividad. A la fecha del informe ya lo largo del año, se determinó que todas las propiedades caían en el Nivel 3, por lo que no hubo transferencias entre jerarquías.
Explicación de la jerarquía del valor razonable:
Nivel 1 - las mediciones del valor razonable son aquellas derivadas de precios cotizados (no ajustados) en mercados activos para activos o pasivos idénticos a los que la entidad puede acceder en la fecha de medición;
Nivel 2: las mediciones del valor razonable son aquellas derivadas del uso de un modelo con entradas (distintas de los precios cotizados incluidos en el Nivel 1) que son observables a partir de datos de mercado observables directa o indirectamente; y
Nivel 3: las mediciones del valor razonable son aquellas derivadas del uso de un modelo con entradas que no se basan en datos de mercado observables.
Las propiedades de inversión se han dividido en diferentes clases para mostrar la composición de la cartera de propiedades de inversión del Grupo a la fecha del informe. La administración ha determinado que la agregación de los resultados sería la más adecuada en función del tipo de uso al que pertenece cada propiedad, que se describe a continuación:
Clase | |
Industrial | Incluye fabricación y almacenamiento, que suelen ser similares en dimensiones y método de construcción. |
Ocio | Incluye restaurantes y gimnasios o inmuebles en los que la actividad principal es la prestación de servicios de entretenimiento y ocio al público. |
Uso mixto | Incluye esquemas donde existen diferentes tipos de usos contenidos dentro de un mismo activo físico, siendo la combinación más habitual oficina y ocio. |
Residencial | Incluye viviendas en régimen de arrendamiento asegurado. |
Oficina | Incluye edificios ocupados para actividades comerciales que no impliquen almacenamiento o procesamiento de bienes físicos. |
Mercado | Incluye cualquier propiedad involucrada en la venta de bienes. |
CARGA TERRESTRE | Incluye terrenos mantenidos para futuras apreciaciones de capital como inversión. |
Las propiedades de inversión en construcción se clasifican en función del mayor y mejor uso futuro previsto de la propiedad.
6. Capital social
autorizado, asignado, emitido y pagado en su totalidad | ||
2023 000 £ | 2022 000 £ | |
400,000 acciones preferentes acumuladas al 5.25 % de 1 £ cada una (2022: 400,000) | 400 | 400 |
133,985,763 acciones ordinarias de 10p cada una (2022: 133,627,922) | 13,399 | 13,363 |
13,799 | 13,763 |
7. Efectivo generado por las operaciones
| 2023 000 £ | 2022 000 £ | ||
Beneficio antes de impuestos |
|
| 37,302 | 45,595 |
Ajustes para: |
|
|
| |
Amortización del activo PFI |
| 551 | 579 | |
Deterioro de buena voluntad |
| 203 | 203 | |
Depreciación de propiedades, planta y equipo |
| 4,462 | 3,957 | |
Depreciación de activos por derecho de uso |
| 779 | 597 | |
Revaluación (aumento)/disminución de propiedades de inversión |
| (307) | 4,921 | |
Amortización de los cánones de arrendamiento capitalizados |
| 54 | 25 | |
Gastos de pago basados en acciones |
| 1,601 | 1,241 | |
Crédito del plan de pensiones |
|
| (4,197) | (3,422) |
Beneficio por enajenación de propiedades, planta y equipo |
| (341) | (176) | |
Beneficio por enajenación de equipos mantenidos para alquiler |
| (1,185) | (1,070) | |
Beneficio por enajenación de propiedades de inversión |
|
| (733) | (646) |
(Ganancia)/pérdida por enajenación de activos mantenidos para la venta |
|
| (1,571) | 150 |
Ganancia por enajenación de empresas conjuntas |
| - | (667) | |
Ingresos financieros |
| (3,357) | (1,641) | |
Costos financieros |
| 6,260 | 2,503 | |
Participación en las ganancias de negocios conjuntos y asociadas |
| (371) | (9,079) | |
Flujos de efectivo operativos antes de movimientos en equipos mantenidos para alquiler |
|
| 39,150 | 43,070 |
Compra de equipo en alquiler |
| (3,497) | (5,454) | |
Producto de la enajenación de equipos mantenidos para alquiler |
|
| 1,423 | 1,343 |
Flujos de efectivo operativos antes de movimientos en el capital de trabajo |
|
| 37,076 | 38,959 |
Incremento de inventarios |
|
| (9,129) | (63,701) |
Disminución / (aumento) de las cuentas por cobrar |
|
| 1,503 | (3,763) |
Disminución / (aumento) de los activos del contrato |
|
| 5,598 | (11,701) |
(Disminución)/Aumento de cuentas a pagar y provisiones |
|
| (26,231) | 24,684 |
Disminución de pasivos contractuales |
|
| (2,946) | (1,027) |
Flujos de efectivo de las operaciones |
|
| 5,871 | (16,549) |
2023 000 £ | 2022 000 £ | |||
Análisis de deuda neta: |
| |||
Efectivo y equivalentes de efectivo |
| 13,034 | 17,401 | |
sobregiros bancarios |
| - | - | |
Efectivo neto y equivalentes de efectivo |
| 13,034 | 17,401 | |
préstamos bancarios |
| (83,500) | (65,000) | |
Otros préstamos |
| (3,018) | - | |
Pasivos por arrendamiento |
| (4,275) | (1,033) | |
Deuda neta |
| (77,759) | (48,632) |
8. Eventos posteriores a la fecha del balance
Desde la fecha del balance el Grupo ha propuesto un dividendo complementario para 2023, se puede encontrar más información en la nota 4.
No ha habido otros hechos significativos desde la fecha del balance que puedan tener un efecto significativo en la situación financiera o el rendimiento del Grupo.
9. Estos resultados fueron aprobados por el Consejo de Administración y autorizados para su emisión el 25 de marzo de 2024.
10. El Informe Anual y los Estados Financieros de 2023 se publicarán en el sitio web de la Compañía en www.henryboot.co.uk y enviado a aquellos accionistas que han elegido continuar recibiendo comunicaciones en papel a más tardar 22 2024 abril. Las copias estarán disponibles en el Secretario de la Compañía, Henry Boot PLC, Isaacs Building, 4 Charles Street, Sheffield S1 2HS.
11. La Junta General de Accionistas de la Compañía se llevará a cabo en Double Tree by Hilton, Chesterfield Road South, Sheffield, S8 8BW el Jueves 23 de mayo de 2024, a partir de las 12.30 h.
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