Informe de medio año
12 de marzo de 2024
Target Healthcare REIT plc
RESULTADOS SEMESTRALES DE LOS SEIS MESES TERMINADOS EL 31 DE DICIEMBRE DE 2023
Improving tenant performance, rental growth and investor demand for purpose built care homes underpins NTA growth momentum and strong total return performance
Target Healthcare REIT plc (the "Company" or the "Group"), the UK listed specialist investor in modern, purpose-built care homes, announces its results for the six months ended 31 December 2023.
NTA growth and strong total return performance; robust balance sheet supported by long-term fixed rate debt; fully covered and growing dividend
· EPRA NTA per share increased 2.1% to 106.7 pence (June 2023: 104.5 pence)
· Rentabilidad total NAV(1) of +4.9% (2022: -5.4%)
· EPRA Beneficio por acción ajustado(2) increased 1.3% to 3.05 pence (2022: 3.01 pence)
· Dividend per share in respect of the period of 2.856 pence, 107% covered on adjusted EPRA earnings(3), with quarterly rate increased by 2% compared to six months to 30 June 2023
· Net loan-to-value ("LTV") of 25.8% (June 2023: 24.7%), with a weighted average cost of drawn debt at 4.0% (June 2023: 3.7%), an average term to maturity of 5.7 years (June 2023: 6.2 years) and interest rate hedged on 91% of drawn debt until expiry
Portfolio valuation increase reflecting demand for sustainable, purpose built homes; continued improvement in tenants' underlying trading performance with rent cover at highest since IPO
· Portfolio market valuation increased by 4.9% to £911.1 million (June 2023: £868.7 million), primarily driven by:
o un 1.4% like-for-like valuation increase, comprising 2.0% from inflation-linked rental uplifts and the unwind of rent-free periods offset by 0.6% due to outward yield movements; and
o acquisitions and capital expenditure of 3.5%.
· Contractual rent increased by 2.4% to £57.9 million (June 2023: £56.6 million), including like?for-like rental growth of 1.9%
· Continued improvement across all key metrics of underlying trading performance at the homes with rent collection increasing to 99%, resident occupancy for mature homes of 87% (June 2023: 85%) and rent cover of 1.9 times (June 2023: 1.75 times)
· Diversified portfolio and tenant base, with 32 tenants across 98 properties (June 2023: 32 tenants and 97 properties)
· Weighted average unexpired lease term of 26.0 years (June 2023: 26.5 years) remains one of the longest in the sector
· Five additional best-in-class homes (329 beds) under development at period end, with two reaching practical completion post period end
Clear purpose to improve the quality of the UK's care home real estate increasingly aligned with stakeholders
· Demanda convincente a largo plazo supply dynamics support both investor and operator activity in modern care home sector
· Selective development investment supporting delivery of high standard new-build care homes, and completion of retrofit programmes to add a further 18 bedrooms at one home, and another 29 wet rooms at others to bring them to the standard we expect
· Continued advocacy of minimum real estate standards across the sector
o Full en suite wet-rooms account for 99% of the portfolio versus UK national average of just 32%
o Promedio líder en el sector 47m2 de espacio por residente
o 98% of portfolio A or B EPC rated at period end
A menos que se indique lo contrario en lo anterior, las referencias a 2022 significan el período comparativo de seis meses hasta el 31 de diciembre de 2022 y las referencias a 2023 significan el 30 de junio de 2023, siendo el comienzo del período bajo revisión.
(1) Con base en el movimiento EPRA NTA y los dividendos pagados, consulte las medidas alternativas de rendimiento a continuación.
(2) Para el detalle de resultados EPRA y resultados EPRA ajustados referirse a la nota 6 de las Cuentas Anuales Resumidas Consolidadas.
(3) See alternative performance measures below.
Alison Fyfe, presidenta de la empresa, dijo:
"Against one of the more challenging backdrops in recent times, we have delivered an accounting total return of +4.9% and earnings growth of 1.3% which is a strong performance when benchmarked against the wider real estate sector. Our portfolio is fully let, provides inflation-linked annual rental growth supported by tenants with robust underlying trading, and has historically demonstrated a low volatility in asset valuations.
"Commercial real estate is experiencing many headwinds right now, though we note a clear bifurcation in sentiment towards high quality assets with a solid long-term future in their current or near-current state, and those that cannot be described in that way. Investors increasingly value energy efficiency, social impact and positive experience for users and we remain deeply proud to be running a portfolio and strategy with real impact and longevity."
A live webcast presentation for analysts will be held at 9.00 a.m. GMT this morning and can be accessed via the following link:
https://stream.brrmedia.co.uk/broadcast/65c2472a3fb3f51bf67d2df2
LEI: 213800RXPY9WULUSBC04
Consultas:
Kenneth Mackenzie; gordon soso
Administradores de fondos objetivo limitados
01786 845 912
Mark Young; Rajpal Padam
Stifel Nicolaus Europa limitada
020 7710 7600
Dido Laurimore; ricardo gotla
Consultoría FTI
020 3727 1000
Notas para los editores:
Target Healthcare REIT plc (THRL), que cotiza en el Reino Unido, es un fideicomiso de inversión en bienes raíces administrado externamente que brinda a los accionistas un nivel atractivo de ingresos, junto con el potencial de crecimiento del capital y los ingresos, al invertir en una cartera diversificada de atención moderna y diseñada específicamente. hogares.
La cartera del Grupo a 31 de diciembre de 2023 constaba de 98 activos arrendados a 32 arrendatarios por un valor total de 911.1 millones de libras esterlinas.
El Grupo invierte en residencias de ancianos modernas y especialmente diseñadas que se alquilan a inquilinos de alta calidad que demuestran una sólida capacidad operativa y un fuerte espíritu de atención. El Grupo construye relaciones de colaboración y apoyo con cada uno de sus inquilinos, ya que cree que trabajar de esta manera ayuda a elevar los estándares de atención y ayuda a sus inquilinos a construir negocios sostenibles. A su vez, eso ayuda al Grupo a ofrecer rendimientos estables a sus inversores.
Declaración del presidente
1. Introducción
Dear valued shareholders,
I am delighted to provide you with this update which describes a strong real estate business delivering sustainable returns from impactful investment in a structurally-supported sector.
Commercial real estate is experiencing many headwinds right now, though we note a clear bifurcation in sentiment towards high quality assets with a solid long-term future in their current or near-current state, and those which struggle to support such assertions. Energy efficiency, social impact and positive experience for users rank highly in these assessments, and we remain deeply proud to be running a portfolio and strategy with real impact and longevity.
As a reminder of what this provides, our portfolio is fully let, provides inflation-linked annual rental growth supported by tenants with robust underlying trading, and has historically demonstrated a low volatility in asset valuations. In this period we have delivered an accounting total return of +4.9%1 and earnings growth of 1.3%2.
Our portfolio focus this period has been on enhancing the existing high quality nature of our real estate. Targeted, rent-producing capital expenditure has taken our wet-room proportion closer to full provision, now standing at 99%, and the addition of 18 rooms on the upper floor of one asset will help realise its significant trading potential. We also continue the build-out of our development sites, with two of the five held during the reporting period having now reached practical completion.
We note we are making progress towards our target of 100% EPC A and B rated, with 99% of the portfolio achieving this as at today's date. This is an important metric for the longevity and sustainability of the portfolio and cements our sector-leading position.
2. Results summary
Our accounting total return performance of +4.9% was driven by an increase in the EPRA NTA per share of 2.1% (106.7 pence from 104.5 pence), with dividends of 2.856 pence per share paid in respect of the period.
The Manager provides further detail on the portfolio's key underlying trading metrics in the Investment Manager's Report below. These continue to trend positively, and portfolio rent cover has reached the highest level we have seen since our IPO in 2013.
The like-for-like increase of 1.4% in the portfolio valuation largely reflects the impact of our annual rental uplifts (2.0% from rent reviews, offset by 0.6% from outward yield shift applied by the external valuers). The overall increase of 4.9% also reflects the effect of capital expenditure and development investment. Contracted rent has increased by 2.4% to £57.9 million, including 1.9% on a like-for-like basis.
Adjusted EPRA earnings per share increased by 1.3% to 3.05 pence, translating to dividend cover of 107%. Under the widely-used EPRA earnings metric the dividend was 132% covered.
3. Sector: Investment
Despite the positive structural dynamics for investment in prime care home real estate, and a performing portfolio, the Company's share price continues to trade at a discount to EPRA NTA, albeit we saw a positive share price total return of 24.4% over the period. This discount is consistent with other high-quality real estate businesses, reflecting the uncertain economic outlook generally, and more specific sensitivity to sentiment and outlook on interest rates.
We believe our portfolio is well-placed in its current state to meet the long-term needs of residents and their care providers, to remain in demand by tenant operators and to provide long-term returns to investors. We note, however, that significant transformation is required to the majority of the sector's infrastructure. In our view, only 32% of available beds are of a suitable standard, in providing private wet-room facilities for all residents.
Care homes fill a crucial role in meeting the nation's health and social care need. A growing and ageing population is placing stress on the system overall, given the increased frailty and dementia naturally associated with an increased elderly population. This is an obvious demand driver for care home places. As our healthcare system struggles to keep up with increasing demand, social care is increasingly being recognised and looked-to as the appropriate setting for many who don't necessarily require NHS/primary care. Increased investment in the sector can readily help alleviate the pressures on the NHS and primary medical care settings.
We see no let-up in the need for substantial investment in modern care home real estate and our mission is to provide and support such investment. Being capital-constrained at present given interest rates and equity market sentiment limits our ability to do so, though we will continue to engage with relevant stakeholders and act when we see opportunities to allocate capital in line with our investment strategy.
4. Sector: Values and activity
The healthcare sector has continued to perform well relative to mainstream commercial property classes, most notably office and retail which according to the CBRE Monthly Index have produced total returns of -5.4% and -2.0%, respectively, over the six-month period. Modernity, environmental credentials, inflation-linked rental growth, and of course the support of structural demand within the sector, all play their part. Current signs are that property valuations and interest rates are en route to something more closely resembling stability, which would provide a better platform for decision?making. We will continue to monitor closely.
Transaction volumes for prime care home real estate remain lower than prior to Autumn 2023, though we are aware of private capital deals completing and continue to emphasise that assets in our investible universe which come to market see significant interest and attract a number of bids. This is consistent with our understanding of the demand dynamic for our assets and helps evidence values. The continued improvement in underlying tenant profitability at the individual home level is also supportive.
Assets of the quality which make up our portfolio are a relatively small part of the overall commercial property market, and are tightly held by a small number of knowledgeable investors who are generally lowly-geared.
We prize our own portfolio for (amongst other characteristics) its:
? Scale, quality and tenant and geographic diversification (32 tenants)
? Robust and growing rental stream
? ESG-credentials
? Total return outlook
5. Gobernancia
I am pleased to announce the appointment of Amanda Thompsell as chair of the Nomination Committee. This completes the expected amendments to the Board's roles and responsibilities following the appointment of two directors during the course of the previous financial year.
The Board has also recently appointed CBRE Limited as valuation adviser, having completed a tender of valuation services to reflect best practice and in the expectation of regular rotation becoming a mandatory requirement. The Board thanks Colliers International Healthcare Property Consultants Limited for the valuation services it has provided to the Group since its launch in 2013.
6. panorama
Near-term growth will come from embedded rental uplifts across the portfolio, as well as completion of our three ongoing developments and our remaining capex initiatives. On completion of these activities, all other things being equal, the Group's LTV will increase to c.28%, and it will have available capital remaining of £41 million and borrowings substantially-protected from higher interest rates on long-term facilities.
The Board retains its belief in the Group's strategy and the positive impact it makes across its stakeholder base. We are frustrated that current conditions are limiting our ambition to grow this further, but are delighted that the existing portfolio is providing great care homes and we will focus on delivering consistent returns.
Alison Fyfe
11 de marzo de 2024
1 Con base en el movimiento EPRA NTA y los dividendos pagados, consulte las medidas alternativas de rendimiento a continuación.
2 Based on adjusted EPRA earnings per share, see note 6 to the Condensed Consolidated Financial Statements.
Informe del administrador de inversiones
Overall portfolio review and performance
Portfolio performance and progression in the six months under review extended the trends seen before, namely: rental and valuation growth (like-for-like and absolute); near-full rent collection (99%); rent covers improving to portfolio-high levels; and further establishment of homes as maturing businesses in their local markets (92% of the portfolio is now mature).
Contractual rent has increased to £57.9 million, with 43 rent reviews completed in the period at an average increase of 3.9% and contributing to a like-for-like increase of 1.9% for the half year. Portfolio capital expenditure increased contractual rent by a further 0.5%.
Resident occupancy, whilst lower than the typical mature home's pre-pandemic rate of c.90%, has seen steady growth towards its current 86%, enabling operators to manage their resident admissions, fee levels, and their staffing/cost bases effectively. This has resulted in growing rent covers, supporting the Group's rental receipts and embedded rental growth. The relevant metrics are 1.8x for the last year, 1.9x for the most recent six months, and 1.9x for the December quarter.1
This improved profitability at the care home level has also supported valuations, which have proven significantly less volatile than other real estate sectors. We have now seen four consecutive quarters of like-for-like valuation growth following the market nadir in December 2022, with a like-for-like increase of 1.4% during the period under review.
The portfolio's strong relative performance is evidenced by comparison to the MSCI UK Annual Healthcare Property Index, with the portfolio being ranked first out of the 37 constituents of the Index for the most recent calendar year. The Group's standing portfolio total return for the calendar year to 31 December 2023 was 9.7%, outperforming the Index's 4.2%. The portfolio's quality is further emphasised by its consistent long-term relative returns, with its annualised total return since launch now standing at 10.1%, while the portfolio's last five-year period has an annualised total return of 8.0% relative to 5.9% for the Index.
The portfolio's bias towards, and its relative attractiveness to, private-fee paying residents has helped tenant operators manage the inflationary environment and reflect the true cost of their service provision. Operators' revenue generally increased on the back of growing occupancy combined with increased fees per resident. These factors, along with well-managed costs per resident, resulted in the improved profitability described previously. This supports the continued building of resilience in our tenant operators, which we welcome following what has been a challenging period since the beginning of the pandemic.
| Peniques por acción |
EPRA NTA por acción a 30 de junio de 2023 | 104.5 |
|
|
Costo de adquisición | (0.1) |
Property revaluations - standing assets | 1.9 |
Development sites | 0.1 |
Ingresos EPRA ajustados | 3.1 |
Dividendos pagados | (2.8) |
|
|
EPRA NTA por acción a 31 de diciembre de 2023 | 106.7 |
Gestión de activos
Our asset management activity in the period has remained focussed on making marginal quality improvements to what is already considered a best-in-class portfolio. During the period we have:
? Converted 29 bedrooms to full en suite private wet-room provision
? Constructed 18 brand new rooms in an asset to capitalise on demand in its local market
Subsequent to the period end:
? Practical completion was achieved on two development sites, bringing 137 new beds to market, with operational leases entered into for £1.7 million contractual rent
? EPC A and B ratings have increased to 99%
The Group has a further three pre-let developments ongoing which, on completion, will add a further £2.3 million to contractual rent.
Préstamos
As at 31 December 2023, the Group's total borrowings were £252.5 million, representing a net LTV of 25.8%. The Group's weighted average cost on its drawn debt, inclusive of amortisation of loan arrangement costs, was 4.05%.
The weighted average term to expiry on the Group's total committed loan facilities was 5.7 years, with the earliest maturity in November 2025 and 91% of the Group's drawn debt being fully hedged to maturity.
The Group has access to a further £67.5 million of committed, but undrawn, revolving credit facilities which, if drawn, would carry an interest rate of SONIA plus 2.22%. A proportion of these facilities will be drawn to complete the Group's capital commitments, including the completion of its development properties, and we are actively considering the Group's optimal debt position going forward.
Actualización de salud y asistencia social
Regular readers will note a familiar tale, as government reforms to social care policy continue to drift whilst:
? Data shows clear under-resource. The ADASS 2023 Autumn Survey highlighted 470,000 people in England are waiting for care, while 250,000 are a stage behind and await assessment of need; and
? Influential voices continue to advocate for enhanced adult social care provision as very much "part of the solution" to the NHS's challenges.
Regarding the latter, the CQC's annual "State of Care" report published in October 2023 noted "insufficient capacity in adult social care is continuing to contribute to delays in discharging people from hospital".
The King's Fund asserted similar in February 2024, noting that solutions require more than just a narrow focus on the NHS.
In the meantime, the Chancellor's Autumn Statement brought news of a long-term workforce plan for the NHS, alongside the largest expansion of staff training in its history. In January 2024 a lesser "workforce pathway" was announced for social care.
The CQC also made prominent their comments on Local Authority funding pressure:
? Local Authority budgets have failed to keep track with the numbers of people requiring social care; and
? The lower level of fees paid by Local Authorities to providers of adult social care impacts on quality of care.
This remains a significant issue for the large part of the care home sector who rely on Local Authority funding of residents, and of course for the Local Authorities themselves and their wider obligations to their communities (witness the extent of cost-cutting across a wide range of public services). We note that our own portfolio is weighted towards private-fee paying residents. The CQC has also commenced its new assessment approach, which appears to be less prescriptive and more focussed on "care outcomes", as well as an assessment programme of Local Authorities, which could be useful.
Staffing & Visas
Staffing pressures have eased greatly, with the Health and Care Worker Visa scheme having been a very effective and warmly-received policy, helping the sector increase immediate capacity (see occupancy increases). Changes to the legislation announced late in 2023, effective this month, spared the care home sector the addition of a minimum salary requirement for incoming international workers, however did place restrictions on dependants which once again puts the sector at a disadvantage to the NHS which continues to enjoy lesser restrictions.
Eleccion general
As we enter a period of increased political campaigning, it may be that all parties will be unwilling to be too specific on social care policy. Labour is concentrating on a plan to recruit and retain, elevate as well as better reward care workers, with wider reform taking 10 years or two parliamentary terms, while the Conservatives have yet to commit to an outline plan or update their commitment to a 'Cap on Social Care costs' which is now pushed back to beyond the current parliament. The Liberal Democrats have announced a 'Scottish style' free personal care manifesto but have noted it does not include 'care home costs', as well as an emphasis on preventative health interventions and greater support for individuals to remain in their own home. They also propose a Royal College of Care Workers to provide recognition, skills development and regulation of the workforce along with the usual 'wider reform' of social care. Irrespective of the outcome of the general election, we remain dedicated to improving UK care home real estate.
Administradores de fondos objetivo limitados
11 de marzo de 2024
1 Todas las cifras de cobertura de ocupación y alquiler citadas se refieren a viviendas maduras dentro de la cartera.
Estado consolidado condensado de resultados integrales
Por los seis meses terminados el 31 de diciembre de 2023
| Seis meses terminaron 31 de diciembre 2023 (No auditado) | Seis meses terminaron 31 de diciembre 2022 (No auditado) | |||||
| Ingresos | Capital | Total | Ingresos | Capital | Total | |
Notas | 000 £ | 000 £ | 000 £ | 000 £ | 000 £ | 000 £ | |
Ingresos | |||||||
Ingresos por alquiler | 28,588 | 5,463 | 34,051 | 28,058 | 5,897 | 33,955 | |
Otros ingresos | 5 | - | 5 | 81 | - | 81 | |
Los ingresos totales | 28,593 | 5,463 | 34,056 | 28,139 | 5,897 | 34,036 | |
Ganancias/(pérdidas) en propiedades de inversión | 8 |
- |
7,745 |
7,745 |
- |
(58,058) |
(58,058) |
Ganancias por venta de propiedades de inversión realizadas | 8 |
- |
- |
- |
- |
55 |
55 |
Ingresos totales | 28,593 | 13,208 | 41,801 | 28,139 | (52,106) | (23,967) | |
Gasto |
|
|
| ||||
Comisión de gestión de inversiones | 2 | (3,679) | - | (3,679) | (3,799) | - | (3,799) |
Provisión para pérdidas crediticias y deudas incobrables | 3 | (306) | - | (306) | 8 | - | 8 |
Otros gastos | 3 | (1,474) | - | (1,474) | (1,564) | - | (1,564) |
El gasto total | (5,459) | - | (5,459) | (5,355) | - | (5,355) | |
Beneficio / (pérdida) antes de costes financieros e impuestos |
23,134 |
13,208 |
36,342 |
22,784 |
(52,106) |
(29,322) | |
Costos financieros netos |
|
|
| ||||
Ingresos por intereses | 33 | - | 33 | 84 | - | 84 | |
Costos financieros | 4 | (5,212) | (402) | (5,614) | (4,636) | (302) | (4,938) |
Costos financieros netos | (5,179) | (402) | (5,581) | (4,552) | (302) | (4,854) | |
Beneficio / (pérdida) antes de impuestos |
17,955 |
12,806 |
30,761 |
18,232 |
(52,408) |
(34,176) | |
Taxation | 5 | - | - | - | - | - | - |
Beneficio / (pérdida) del período | 17,955 | 12,806 | 30,761 | 18,232 | (52,408) | (34,176) | |
Otro resultado integral: |
|
|
| ||||
Partidas que se reclasifican o pueden reclasificarse posteriormente a resultados |
|
|
| ||||
Movimiento en el valor razonable de los derivados de tipos de interés designados como coberturas de flujos de efectivo |
- |
(2,975) |
(2,975) |
- |
879 |
879 | |
Resultado integral total del período |
17,955 |
9,831 |
27,786 |
18,232 |
(51,529) |
(33,297) | |
Ganancias / (pérdidas) por acción (peniques) |
6 |
2.90 |
2.06 |
4.96 |
2.94 |
(8.45) |
(5.51) |
La columna total de este estado representa el Estado de resultados integrales consolidado resumido del Grupo, preparado de acuerdo con la NIC 34 'Información financiera intermedia' adoptada por el Reino Unido. Las columnas de rendimiento de ingresos suplementario y rendimiento de capital se preparan bajo la guía publicada por la Asociación de Empresas de Inversión.
Todos los ingresos y elementos de capital en el estado anterior se derivan de operaciones continuas.
No se interrumpieron operaciones en el período.
Estado consolidado condensado de situación financiera
Al 31 de diciembre de 2023
| Como en 31 diciembre 2023 (No auditado) | Como en 30 junio 2023 (auditado) | |
Notas | 000 £ | 000 £ | |
Activos no corrientes | |||
Propiedades de inversión | 8 | 836,558 | 800,155 |
Cuentas comerciales y otras cuentas por cobrar | 9 | 82,754 | 76,373 |
Derivados de tipos de interés | 11 | 3,528 | 6,905 |
922,840 | 883,433 | ||
Activos circulantes |
|
| |
Cuentas comerciales y otras cuentas por cobrar | 9 | 6,219 | 9,459 |
Efectivo y equivalentes de efectivo | 17,631 | 15,366 | |
|
| 23,850 | 24,825 |
los activos totales |
| 946,690 | 908,258 |
Pasivos no corrientes |
|
| |
Préstamos | 11 | (249,863) | (227,051) |
Comerciales y otras cuentas a pagar | 12 | (8,504) | (8,093) |
(258,367) | (235,144) | ||
Pasivo circulante |
|
| |
Comerciales y otras cuentas a pagar | 12 | (23,269) | (18,306) |
Pasivos totales |
| (281,636) | (253,450) |
Activos netos |
| 665,054 | 654,808 |
| |||
Capital social y reservas |
|
| |
Capital social | 13 | 6,202 | 6,202 |
Compartir premium | 256,633 | 256,633 | |
Reserva de fusión | 47,751 | 47,751 | |
Reserva distribuible | 170,347 | 187,887 | |
Reserva de cobertura | 2,051 | 5,026 | |
Reserva capital | 53,720 | 40,914 | |
Reserva de ingresos | 128,350 | 110,395 | |
Fondos de accionistas de capital |
| 665,054 | 654,808 |
| |||
Valor liquidativo por acción ordinaria (peniques) | 6 | 107.2 | 105.6 |
Estado de cambios en el patrimonio neto condensado consolidado
Por los seis meses terminados el 31 de diciembre de 2023 (no auditado)
|
Notas |
Capital social |
Compartir premium |
Reserva de fusión | Distribuible reserva |
Cobertura reserva |
Reserva capital |
Reserva de ingresos |
Total |
| 000 £ | 000 £ | 000 £ | 000 £ | 000 £ | 000 £ | 000 £ | 000 £ | |
Al 30 de junio de 2023 |
| 6,202 | 256,633 | 47,751 | 187,887 | 5,026 | 40,914 | 110,395 | 654,808 |
Beneficio del período |
|
- |
- |
- |
- |
- |
12,806 |
17,955 |
30,761 |
Otro resultado integral |
| - | - | - | - | (2,975) | - | - | (2,975) |
Total de ingresos integrales |
- |
- |
- |
- |
(2,975) |
12,806 |
17,955 |
27,786 | |
Transacciones con propietarios reconocidas en patrimonio: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Dividendos pagados | 7 | - | - | - | (17,540) | - | - | - | (17,540) |
Al 31 de diciembre de 2023 |
|
6,202 |
256,633 |
47,751 |
170,347 |
2,051 |
53,720 |
128,350 |
665,054 |
Por los seis meses terminados el 31 de diciembre de 2022 (no auditado)
|
Notas |
Capital social |
Compartir premium |
Reserva de fusión | Distribuible reserva |
Cobertura reserva |
Reserva capital |
Reserva de ingresos |
Total |
| 000 £ | 000 £ | 000 £ | 000 £ | 000 £ | 000 £ | 000 £ | 000 £ | |
Al 30 de junio de 2022 |
| 6,202 | 256,633 | 47,751 | 226,461 | 2,284 | 83,750 | 75,686 | 698,767 |
(Pérdida) / beneficio del período |
|
- |
- |
- |
- |
- |
(52,408) |
18,232 |
(34,176) |
Otro resultado integral |
| - | - | - | - | 879 | - | - | 879 |
Total de ingresos integrales |
|
- |
- |
- |
- |
879 |
(52,408) |
18,232 |
(33,297) |
Transacciones con propietarios reconocidas en patrimonio: |
|
| |||||||
Dividendos pagados | 7 | - | - | - | (20,964) | - | - | - | (20,964) |
Al 31 de diciembre de 2022 |
|
6,202 |
256,633 |
47,751 |
205,497 |
3,163 |
31,342 |
93,918 |
644,506 |
Estado de flujos de efectivo condensado consolidado
Por los seis meses terminados el 31 de diciembre de 2023
| Seis meses terminaron 31 diciembre 2023 (No auditado) | Seis meses terminaron 31 diciembre 2022 (No auditado) | ||
Notas | 000 £ | 000 £ | ||
flujos de efectivo por actividades operacionales |
|
|
| |
Beneficio / (pérdida) antes de impuestos | 30,761 | (34,176) | ||
Ajustes para: |
| |||
Ingresos por intereses | (33) | (84) | ||
Costos financieros | 5,614 | 4,938 | ||
Revaluation (gains)/losses on investment properties and movements in lease incentives, net of acquisition costs written off |
|
(13,208) |
52,106 | |
Disminución / (aumento) de cuentas por cobrar comerciales y otras | 3,697 | (512) | ||
Aumento / (disminución) de cuentas comerciales y otras cuentas por pagar | 506 | (358) | ||
27,337 | 21,914 | |||
Pago interesado | (4,598) | (4,101) | ||
Prima pagada sobre el límite de la tasa de interés | 11 | - | (2,577) | |
Interés recibido | 33 | 84 | ||
|
| (4,565) | (6,594) | |
Entrada neta de efectivo de las actividades operativas |
| 22,772 | 15,320 | |
Flujos de efectivo de actividades de inversión |
|
| ||
Disposal of investment properties, net of lease incentives | - | 4,280 | ||
Purchase of investment properties, including acquisition costs |
|
(25,477) |
(16,457) | |
Salida neta de efectivo de las actividades de inversión |
| (25,477) | (12,177) | |
Flujos de efectivo de actividades de financiación |
|
| ||
Disposición de las facilidades crediticias bancarias | 11 | 22,500 | 42,000 | |
Gastos de contratación de facilidades crediticias bancarias | 11 | - | (205) | |
Reembolso de las facilidades de préstamos bancarios | 11 | - | (36,750) | |
Dividendos pagados | (17,530) | (20,870) | ||
Entradas / (salidas) netas de efectivo de actividades de financiación |
| 4,970 | (15,825) | |
Aumento / (disminución) neto de efectivo y equivalentes de efectivo |
|
2,265 |
(12,682) | |
Apertura de efectivo y equivalentes de efectivo | 15,366 | 34,483 | ||
Cierre de efectivo y equivalentes de efectivo |
| 17,631 | 21,801 | |
Transacciones que no requieren el uso de efectivo |
|
|
Fixed or guaranteed rent reviews derecognised on disposal | - | (50) |
Movimiento en revisiones de alquiler fijo o garantizado e incentivos de arrendamiento | 6,012 | 7,349 |
Notas a los estados financieros consolidados condensados
1. Base de preparación
The condensed consolidated financial statements have been prepared in accordance with UK-adopted IAS 34 'Interim Financial Reporting' and the accounting policies set out in the statutory financial statements of the Group for the year ended 30 June 2023.
The condensed consolidated financial statements do not include all of the information required for a complete set of IFRS financial statements and should be read in conjunction with the consolidated financial statements of the Group for the year ended 30 June 2023, which were prepared under full UK-adopted IFRS requirements.
Preocupación continua
The condensed consolidated financial statements have been prepared on the going concern basis. In assessing the going concern basis of accounting the Directors have had regard to the guidance issued by the Financial Reporting Council. The Directors have continued to place a particular focus on the appropriateness of adopting the going concern basis in preparing the financial statements for the period ended 31 December 2023.
La evaluación de negocio en marcha del Grupo consideró particularmente que:
· The value of the Group's portfolio of assets significantly exceeds the value of its liabilities;
· El Grupo tiene derecho contractual a recibir ingresos por alquiler que superan significativamente los gastos previstos y los intereses del préstamo; y
· The Group remains within its loan covenants, with a weighted average term to maturity of 5.7 years at 31 December 2023 and an earliest repayment date of November 2025. Initial discussions with existing and potential lenders do not raise any concerns over the Group's ability to re-finance its shorter-dated debt facilities on appropriate terms in due course.
El Grupo tiene disponible un saldo significativo de efectivo y deuda no utilizada y la política actual del Grupo es retener prudentemente una proporción de esto para asegurar que puede continuar pagando los gastos del Grupo y los intereses del préstamo en el escenario improbable de que el nivel de ingresos por alquileres recibidos se deteriore. significativamente. La proporción retenida se mantendrá bajo revisión dependiendo del desempeño de la cartera y las condiciones del mercado.
Con base en estas consideraciones, los Administradores consideran que el Grupo cuenta con los recursos adecuados para continuar con su existencia operativa en el futuro previsible y al menos durante los próximos doce meses a partir de la fecha de emisión de este informe. Por esta razón, continúan adoptando la base de negocio en marcha en la preparación de los estados financieros.
2. Comisión de gestión de inversiones
Por los seis meses período terminado 31 de diciembre 2023 | Por los seis meses período terminado 31 de diciembre 2022 | |
000 £ | 000 £ | |
Comisión de gestión de inversiones | 3,679 | 3,799 |
El Gestor de Inversiones y Gestor de Fondos de Inversión Alternativa ('AIFM') del Grupo es Target Fund Managers Limited. El Gestor de inversiones tiene derecho a una comisión de gestión anual por niveles en función de los activos netos del Grupo, tal como se establece a continuación. En su caso, el IVA se paga además.
Activos netos del Grupo |
| Porcentaje de la tarifa de gestión |
Hasta 500 millones de libras esterlinas inclusive |
| 1.05 |
Más de 500 millones de libras esterlinas y hasta 750 millones de libras esterlinas inclusive |
| 0.95 |
Más de 750 millones de libras esterlinas y hasta 1 millones de libras esterlinas inclusive |
| 0.85 |
Más de £ 1 mil millones y hasta £ 1.5 mil millones inclusive |
| 0.75 |
Más de £ 1.5 mil millones |
| 0.65 |
2. Comisión de gestión de inversiones (continuación)
Cualquiera de las partes puede rescindir el Acuerdo de gestión de inversiones con un aviso por escrito de 24 meses. Si la Sociedad rescinde el Contrato de gestión de inversiones antes, se pagará una compensación en lugar de notificación al Gestor de inversiones. El Acuerdo de gestión de inversiones puede rescindirse inmediatamente sin compensación si: el Gestor de inversiones incumple materialmente el acuerdo; culpable de negligencia, incumplimiento doloso o fraude; es objeto de un procedimiento de insolvencia; o se produce un cambio de Gerentes Clave para el cual el Directorio no ha dado su consentimiento previo.
3. Otros gastos
Por el período de seis meses finalizado 31 de diciembre 2023 | Por el período de seis meses finalizado 31 de diciembre 2022 | |
000 £ | 000 £ | |
Movimiento total en la provisión para pérdidas crediticias | 306 | (323) |
Deudas incobrables canceladas | - | 315 |
Credit loss allowance charge/(credit) | 306 | (8) |
| ||
| ||
Tasación y otros honorarios profesionales | 835 | 922 |
Honorarios de secretaría y administración | 116 | 106 |
Honorarios de los directores | 114 | 110 |
Otro | 409 | 426 |
Total otros gastos | 1,474 | 1,564 |
4. Costos financieros
Por el período de seis meses finalizado 31 de diciembre 2023 | Por el período de seis meses finalizado 31 de diciembre 2022 | |
000 £ | 000 £ | |
Intereses pagados por préstamos | 4,900 | 4,320 |
Amortización de los costos del préstamo | 312 | 316 |
Finance and transaction costs relating to the interest rate cap |
402 |
302 |
Total | 5,614 | 4,938 |
5. Impuestos
Los Consejeros tienen la intención de llevar a cabo los asuntos del Grupo de forma que la gestión y el control se ejerzan en el Reino Unido y que el Grupo lleve a cabo cualquier actividad comercial en el Reino Unido.
El Grupo ha entrado en el régimen REIT a efectos de tributación en el Reino Unido. Sujeto a que se sigan cumpliendo los criterios relevantes de UK-REIT, las ganancias del negocio de alquiler de propiedades del Grupo, que surgen tanto de los ingresos como de las ganancias de capital, están exentas del impuesto de sociedades.
6. Beneficio por acción y valor liquidativo por acción
Ganancias por acción
Por los seis meses período terminado 31 de diciembre 2023 | Por los seis meses período terminado 31 de diciembre 2022 | |||
000 £ | Peniques por acción |
000 £ | Peniques por acción | |
Ingresos de ingresos | 17,955 | 2.90 | 18,232 | 2.94 |
Ganancias de capital | 12,806 | 2.06 | (52,408) | (8.45) |
Ganancias Totales | 30,761 | 4.96 | (34,176) | (5.51) |
|
| |||
Número medio de acciones emitidas |
| 620,237,346 | 620,237,346 |
La Asociación Europea de Bienes Raíces Públicos ('EPRA') es un organismo de la industria que emite pautas de informes de mejores prácticas para empresas inmobiliarias y el Grupo informa un EPRA NAV trimestralmente. EPRA ha emitido recomendaciones de buenas prácticas para el cálculo de determinadas magnitudes que se incluyen a continuación.
The EPRA earnings are calculated by making prescribed adjustments specifically defined by EPRA, being an adjustment for the revaluation movements on investment properties and other items of a capital nature. EPRA considers this to be a measure of operational performance and representative of the net income generated from the Group's operational activities.
The Group's specific adjusted EPRA earnings also includes any additional adjustments considered by an individual company to be required to arrive at an underlying performance measure appropriate for their specific business model. In the case of the Group, this adjusts the EPRA earnings downwards for rental income arising from recognising guaranteed rental review uplifts and upwards for development interest received from developers in relation to monies advanced under forward fund agreements which, in the Group's IFRS financial statements, is required to be offset against the book cost of the property under development. The Board believes that that Group's specific adjusted EPRA earnings represents the underlying performance measure appropriate for the Group's business model as it illustrates the underlying revenue stream and costs generated by the Group's property portfolio. The reconciliations are provided in the table below:
Por el período de seis meses finalizado 31 de diciembre 2023 | Por el período de seis meses finalizado 31 de diciembre 2022 | |
000 £ | 000 £ | |
Utilidad según las NIIF Estado consolidado de resultados integrales |
30,761 |
(34,176) |
Adjusted for (gains)/losses on investment properties | (7,745) | 58,058 |
Ajustado por ganancias en propiedades de inversión realizadas | - | (55) |
Ajustado por costos financieros y de transacción sobre el límite de la tasa de interés y otros elementos de capital |
402 |
302 |
Ganancias de EPRA | 23,418 | 24,129 |
Ajustado por los ingresos por alquiler que surgen del reconocimiento de los aumentos de revisión de alquiler garantizados |
(5,463) |
(5,897) |
Ajustado por interés de desarrollo bajo acuerdos de fondos a plazo |
964 |
460 |
Ganancias EPRA ajustadas específicas del grupo | 18,919 | 18,692 |
| ||
Beneficio por acción ('EPS') (peniques por acción) |
| |
UPA según las NIIF Estado consolidado de resultados integrales |
4.96 |
(5.51) |
EPS EPRA | 3.78 | 3.89 |
EPS EPRA ajustado específico del grupo | 3.05 | 3.01 |
Las ganancias del período finalizado el 31 de diciembre de 2023 no deben tomarse como una guía de los resultados del año finalizado el 30 de junio de 2024.
6. Beneficio por acción y valor liquidativo por acción (continuación)
Valor liquidativo por acción
El valor liquidativo por acción ordinaria del Grupo de 107.2 peniques (30 de junio de 2023: 105.6 peniques) se basa en los fondos propios de los accionistas de 665,054,000 30 2023 libras esterlinas (654,808,000 de junio de 620,237,346: 30 2023 620,237,346 libras esterlinas) y en XNUMX XNUMX XNUMX (XNUMX de junio de XNUMX: XNUMX XNUMX XNUMX) acciones ordinarias, siendo el número de acciones en circulación al cierre del período.
Las tres métricas EPRA NAV se muestran a continuación. Se incluyen más detalles en el glosario.
31 de diciembre 2023 | 30 de junio de 2023 | |||||
VRN EPRA 000 £ | EPRA NTA 000 £ | EPRA NDV 000 £ | VRN EPRA 000 £ | EPRA NTA 000 £ | EPRA NDV 000 £ | |
NIIF NAV por estados financieros | 665,054 | 665,054 | 665,054 | 654,808 | 654,808 | 654,808 |
Valor razonable de derivados sobre tipos de interés | (3,528) | (3,528) | - | (6,905) | (6,905) | - |
Valor razonable de préstamos | - | - | 26,639 | - | - | 39,672 |
Costos estimados de los compradores | 58,635 | - | - | 57,461 | - | - |
Activos netos EPRA | 720,161 | 661,526 | 691,693 | 705,364 | 647,903 | 694,480 |
Activos netos EPRA (peniques por acción) | 116.1 | 106.7 | 111.5 | 113.7 | 104.5 | 112.0 |
7. Dividendos
Dividendos pagados como distribuciones a accionistas de capital durante el período.
Por el período de seis meses finalizado 31 de diciembre 2023 | Por el período de seis meses finalizado 31 de diciembre 2022 | |||
Pence | 000 £ | Pence | 000 £ | |
Cuarto dividendo a cuenta del año anterior | 1.400 | 8,683 | 1.69 | 10,482 |
Primer dividendo a cuenta | 1.428 | 8,857 | 1.69 | 10,482 |
Total | 2.828 | 17,540 | 3.38 | 20,964 |
El 30 de febrero de 2024 se pagó un segundo dividendo a cuenta del ejercicio finalizado el 1.428 de junio de 23, de 2024 peniques por acción, a los accionistas inscritos en el registro el 9 de febrero de 2024.
8. Propiedades de inversión
| Como en 31 diciembre 2023 | |
Propiedades de dominio absoluto y arrendamiento |
| 000 £ |
Valor de mercado de apertura |
| 868,705 |
Apertura de revisiones de alquiler fijo o garantizado e incentivos de arrendamiento |
| (68,550) |
Valor contable de apertura |
| 800,155 |
|
| |
Compras y pagos por desempeño. |
| 28,377 |
Costos de adquisición capitalizados |
| 281 |
Gastos de adquisición amortizados |
| (281) |
Movimiento de revalorización - ganancias |
| 21,130 |
Movimiento de revalorización - pérdidas |
| (7,092) |
Movimiento en valor de mercado |
| 42,415 |
Movimiento en revisiones de alquiler fijo o garantizado e incentivos de arrendamiento |
| (6,012) |
Movimiento en el valor en libros |
| 36,403 |
|
|
|
Valor de mercado de cierre |
| 911,120 |
Cierre de revisiones de alquiler fijo o garantizado e incentivos de arrendamiento |
| (74,562) |
Valor contable de cierre |
| 836,558 |
|
|
Las propiedades de inversión se pueden analizar de la siguiente manera:
Como en 31 diciembre 2023 | Como en 30 junio 2023 | |
000 £ | 000 £ | |
Activos permanentes | 868,360 | 851,305 |
Desarrollos bajo acuerdos de fondos a plazo | 42,760 | 17,400 |
Valor de mercado de cierre | 911,120 | 868,705 |
Cambios en la valoración de propiedades de inversión | Por el período de seis meses finalizado 31 diciembre 2023 | Por el período de seis meses finalizado 31 diciembre 2022 |
000 £ | 000 £ | |
Pérdida en venta de propiedades de inversión | - | (559) |
Unrealised loss realised during the year | - | 614 |
Ganancias por venta de propiedades de inversión realizadas | - | 55 |
Movimiento de revalorización | 14,038 | (50,593) |
Gastos de adquisición amortizados | (281) | (116) |
Movimiento en incentivos de arrendamiento | (549) | (1,452) |
Movimiento en revisiones de alquiler fijo o garantizado | (5,463) | (5,897) |
Gains/(losses) on revaluation of investment properties | 7,745 | (58,003) |
8. Propiedades de inversión (continuación)
Las propiedades de inversión fueron valoradas en 911,120,000 30 2023 libras esterlinas (868,705,000 de junio de 31: 2022 XNUMX XNUMX libras esterlinas) por Colliers International Healthcare Property Consultants Limited ('Colliers'), en su calidad de tasadores externos. La valoración se llevó a cabo de acuerdo con RICS Valuation - Professional Standards, que incorpora los International Valuation Standards ('el Libro Rojo Global', XNUMX de enero de XNUMX) emitido por la Royal Institution of Chartered Surveyors ('RICS') sobre la base de Market Valor, respaldado por referencia a evidencia de mercado de precios de transacción para propiedades similares. El valor de mercado representa el monto estimado por el cual una propiedad debe intercambiarse en la fecha de valuación entre un comprador voluntario y un vendedor voluntario en una transacción de plena competencia después de una comercialización adecuada en la que las partes actuaron con conocimiento, prudencia y sin coacción.
El valor razonable de las propiedades después de ajustar por el movimiento en las revisiones de renta fija o garantizada y los incentivos de arrendamiento fue de £836,558,000 (30 de junio de 2023: £800,155,000). El ajuste consistió en £64,841,000 30 2023 (59,378,000 de junio de 9,721,000: £30 2023 9,172,000) en relación con las revisiones de renta fija o garantizada y £9 XNUMX XNUMX (XNUMX de junio de XNUMX: £XNUMX XNUMX XNUMX) de ingresos devengados relacionados con el reconocimiento de los ingresos por alquiler durante períodos sin alquiler amortizados posteriormente durante el vida del arrendamiento, que se registran por separado en los estados financieros como activos no corrientes y corrientes dentro de 'clientes y otras cuentas por cobrar' (ver nota XNUMX).
El Grupo está obligado a clasificar las mediciones del valor razonable de sus propiedades de inversión utilizando una jerarquía de valor razonable, de acuerdo con la NIIF 13 'Medición del valor razonable'. Esta jerarquía refleja la subjetividad de los insumos utilizados y tiene los siguientes niveles:
-- Nivel 1: precios de cotización no ajustados en mercados activos para activos o pasivos idénticos a los que la entidad puede acceder en la fecha de medición;
-- Nivel 2: insumos observables distintos de los precios cotizados incluidos en el nivel 1;
-- Nivel 3: uso de insumos que no se basan en datos de mercado observables.
Las propiedades de inversión del Grupo son valoradas por Colliers trimestralmente. La metodología de valoración utilizada es el modelo de rendimiento, que es una base consistente para la valoración de propiedades de inversión dentro de la industria de la salud. Este modelo tiene en cuenta el mercado de inversión actual y la evidencia del interés de los inversores en propiedades con flujos de ingresos garantizados en negocios de atención médica. Sobre la base de un activo específico, el tasador realiza una evaluación de: la calidad del activo; rendimiento reciente y actual del activo; y la posición financiera y el desempeño del arrendatario-operador. Esta información específica del activo se usa junto con una revisión de transacciones comparables en el mercado y se aplica un rendimiento de inversión al activo que, junto con el nivel de alquiler contratado, se usa para obtener un valor de mercado.
Al determinar en qué nivel de la jerarquía del valor razonable clasificar las inversiones del Grupo, los Directores han considerado el contenido y la conclusión del documento de posición sobre la NIIF 13 preparado por la European Public Real Estate Association ('EPRA'), el organismo representativo de la industria inmobiliaria que cotiza en bolsa en Europa. Este documento concluye que, incluso en los mercados más transparentes y líquidos, es probable que los tasadores de propiedades de inversión utilicen una o más entradas no observables significativas o hagan al menos un ajuste significativo a una entrada observable, lo que resultará en que la gran mayoría de las propiedades de inversión siendo clasificado como nivel 3.
Se considera que los datos de mercado observables son aquellos que están fácilmente disponibles, se distribuyen o actualizan regularmente, son confiables y verificables, no son propietarios y son proporcionados por fuentes independientes que participan activamente en el mercado relevante. Al llegar a la valoración, Colliers realiza ajustes a los datos observables de propiedades y transacciones similares para determinar el valor razonable de una propiedad y esto implica el uso de un juicio considerable.
Teniendo en cuenta el proceso de valoración específico del Grupo, la guía de la industria y el nivel de juicio requerido en el proceso de valoración, los Directores creen que es apropiado clasificar las propiedades de inversión del Grupo dentro del nivel 3 de la jerarquía del valor razonable.
8. Propiedades de inversión (continuación)
The Group's investment properties, which are all care homes, are considered to be a single class of assets. The weighted average net initial yield ('NIY') on these assets, as measured by the EPRA topped-up net initial yield, is 6.2 per cent. The yield on the majority of the individual assets ranges from 5.6 per cent to 8.7 per cent. There have been no changes to the valuation technique used through the period, nor have there been any transfers between levels.
Las entradas clave no observables realizadas para determinar los valores razonables son:
· Nivel de alquiler contratado: El alquiler a pagar en virtud del contrato de arrendamiento a la fecha de valoración o, en su caso, al vencimiento del período de renta libre; y
· Rentabilidad: La rentabilidad se define como el ingreso neto inicial de una propiedad a la fecha de valuación, expresado como un porcentaje del precio bruto de compra incluyendo los costos de compra.
El nivel de alquiler contratado y el rendimiento no están directamente correlacionados, aunque pueden estar influenciados por factores similares. El alquiler se establece en un nivel soportable a largo plazo y es probable que se vea influido por asuntos específicos de la propiedad. El rendimiento también refleja el sentimiento del mercado y la fortaleza del convenio proporcionado por el arrendatario, con un convenio más fuerte que atrae un rendimiento más bajo.
The lease agreements on the properties held within the Group's property portfolio generally allow for annual increases in the contracted rental level in line with inflation, within a cap and a collar. An increase of 1.0 per cent in the contracted rental level will increase the fair value of the portfolio, and consequently the Group's reported income from unrealised gains on investments, by £9,111,000 (30 June 2023: £8,687,000); an equal and opposite movement would have decreased net assets and decreased the Group's income by the same amount.
A decrease of 0.25 per cent in the net initial yield applied to the property portfolio will increase the fair value of the portfolio by £37,705,000 (30 June 2023: £37,940,000), and consequently increase the Group's reported income from unrealised gains on investments. An increase of 0.25 per cent in the net initial yield will decrease the fair value of the portfolio by £34,823,000 (30 June 2023: £35,025,000) and reduce the Group's income.
9. Cuentas por cobrar comerciales y otras
Como en 31 diciembre 2023 | Como en 30 junio 2023 | |
Cuentas por cobrar comerciales no corrientes y otras | 000 £ | 000 £ |
Revisiones de alquiler fijo | 64,841 | 59,378 |
Depósitos de alquiler retenidos en depósito para los inquilinos | 8,504 | 8,093 |
Incentivos de arrendamiento | 9,409 | 8,902 |
Total | 82,754 | 76,373 |
Como en 31 diciembre 2023 | Como en 30 junio 2023 | |
Cuentas por cobrar comerciales y otras cuentas corrientes | 000 £ | 000 £ |
Cash held in escrow for property purchases | - | 4,295 |
Incentivos de arrendamiento | 312 | 270 |
IVA recuperable | 956 | 667 |
Accrued income - net rent receivable | 1,363 | 1,088 |
Intereses de desarrollo acumulados bajo acuerdos de fondos a plazo | 1,974 | 1,010 |
Otros deudores y pagos anticipados | 1,614 | 2,129 |
Total | 6,219 | 9,459 |
10. Inversión en empresas subsidiarias
The Group included 49 subsidiary companies as at 31 December 2023. All subsidiary companies were wholly owned, either directly or indirectly, by the Company and, from the date of acquisition onwards, the principal activity of each company within the Group was to act as an investment and property company. Other than one subsidiary which is incorporated in Jersey, two subsidiaries which are incorporated in Gibraltar and two subsidiaries which are incorporated in Luxembourg, all subsidiaries are incorporated within the United Kingdom.
11. Préstamos
Como en 31 diciembre 2023 | Como en 30 junio 2023 | |
000 £ | 000 £ | |
Principales importes pendientes | 252,500 | 230,000 |
Establecer los costes | (4,520) | (4,520) |
Amortización de los costes de instalación | 1,883 | 1,571 |
Total | 249,863 | 227,051 |
In November 2020, the Group entered into a £70,000,000 committed term loan and revolving credit facility with the Royal Bank of Scotland plc ('RBS') which is repayable in November 2025. Interest accrues on the bank loan at a variable rate, based on SONIA plus margin and mandatory lending costs, and is payable quarterly. The margin is 2.18 per cent per annum on £50,000,000 of the facility and 2.33 per cent per annum on the remaining £20,000,000 revolving credit facility, both for the duration of the loan. A non-utilisation fee of 1.13 per cent per annum is payable on the first £20,000,000 of any undrawn element of the facility, reducing to 1.05 per cent per annum thereafter. As at 31 December 2023, the Group had drawn £50,000,000 under this facility (30 June 2023: £30,000,000).
In November 2020, the Group entered into a £100,000,000 revolving credit facility with HSBC Bank plc ('HSBC') which is repayable in November 2025. Interest accrues on the bank loan at a variable rate, based on SONIA plus margin and mandatory lending costs, and is payable quarterly. The margin is 2.17 per cent per annum for the duration of the loan and a non-utilisation fee of 0.92 per cent per annum is payable on any undrawn element of the facility. As at 31 December 2023, the Group had drawn £52,500,000 under this facility (30 June 2023: £50,000,000).
In January 2020 and November 2021, the Group entered into committed term loan facilities with Phoenix Group of £50,000,000 and £37,250,000, respectively. Both these facilities are repayable on 12 January 2032. The Group has a further committed term loan facility with Phoenix Group of £62,750,000 which is repayable on 12 January 2037. Interest accrues on these three loans at aggregate annual fixed rates of interest of 3.28 per cent, 3.13 per cent and 3.14 per cent, respectively and is payable quarterly. As at 31 December 2023, the Group had drawn £150,000,000 under these facilities (30 June 2023: £150,000,000).
The following interest rate derivatives were in place during the period ended 31 December 2023:
Valor nocional | Fecha de inicio | Fecha de finalización | Pago interesado | Interés recibido | contraparte |
30,000,000 | 5 November 2020 | 5 November 2025 | 0.30% | SONIA compuesto diario (piso en -0.08%) | RBS |
50,000,000 | 1 November 2022 | 5 November 2025 | cero | SONIA compuesto diario por encima del límite del 3.0% | HSBC |
The Group paid a premium of £2,577,000, inclusive of transaction costs of £169,000, on entry into the £50,000,000 interest rate cap in November 2022.
At 31 December 2023, inclusive of the interest rate derivatives, the interest rate on £230,000,000 of the Group's borrowings had been capped, including the amortisation of loan arrangement costs, at an all-in rate of 3.70 per cent per annum until at least November 2025. The remaining £90,000,000 of debt, of which £22,500,000 was drawn at 31 December 2023, would, if fully drawn, carry interest at a variable rate equal to daily compounded SONIA plus a weighted average lending margin, inclusive of the amortisation of arrangement costs, of 2.46 per cent per annum.
11. Loans (continued)
The aggregate fair value of the interest rate derivatives at 31 December 2023 was an asset of £3,528,000 (30 June 2023: asset of £6,905,000). The Group categorises all interest rate derivatives as level 2 in the fair value hierarchy (see note 8).
At 31 December 2023, the nominal value of the Group's loans equated to £252,500,000 (30 June 2023: £230,000,000). Excluding the interest rate derivatives referred to above, the fair value of these loans, based on a discounted cashflow using the market rate on the relevant treasuries plus an estimated margin based on market conditions at 31 December 2023, totalled, in aggregate, £225,861,000 (30 June 2023: £190,328,000). The payment required to redeem the loans in full, incorporating the terms of the Spens clause in relation to the Phoenix Group facilities, would have been £241,619,000 (30 June 2023: £209,898,000). The loans are categorised as level 3 in the fair value hierarchy.
The RBS loan is secured by way of a fixed and floating charge over the majority of the assets of the THR Number One plc Group ('THR1 Group') which consists of THR1 and its five subsidiaries. The Phoenix Group loans of £50,000,000 and £37,250,000 are secured by way of a fixed and floating charge over the majority of the assets of the THR Number 12 plc Group ('THR12 Group') which consists of THR12 and its eight subsidiaries. The Phoenix Group loan of £62,750,000 is secured by way of a fixed and floating charge over the majority of the assets of THR Number 43 plc ('THR43'). The HSBC loan is secured by way of a fixed and floating charge over the majority of the assets of the THR Number 15 plc Group ('THR15 Group') which consists of THR15 and its 18 subsidiaries. In aggregate, the Group has granted a fixed charge over properties with a market value of £775,025,000 as at 31 December 2023 (30 June 2023: £762,100,000).
Under the financial covenants related to the loans, the Group is to ensure that:
- the loan to value percentage for THR1 Group and THR15 Group does not exceed 50 per cent;
- the loan to value percentage for THR12 Group and THR43 does not exceed 60 per cent;
- the interest cover for THR1 Group is greater than 225 per cent on any calculation date;
- the interest cover for THR15 Group is greater than 200 per cent on any calculation date; and
- el rendimiento de la deuda para cada uno de los Grupos THR12 y THR43 es superior al 10 por ciento en cualquier fecha de cálculo.
All loan covenants have been complied with during the period.
12. Comerciales y otras cuentas a pagar
Como en 31 diciembre 2023 | Como en 30 junio 2023 | |
Acreedores comerciales no corrientes y otras cuentas por pagar | 000 £ | 000 £ |
Depósitos de alquiler | 8,504 | 8,093 |
Total | 8,504 | 8,093 |
Como en 31 diciembre 2023 | Como en 30 junio 2023 | |
Comercio corriente y otras cuentas por pagar | 000 £ | 000 £ |
Ingresos por alquiler recibidos por adelantado | 9,042 | 8,239 |
Gastos de adquisición y promoción de inmuebles devengados | 8,020 | 3,875 |
Intereses por pagar | 2,294 | 1,992 |
Honorarios del Gestor de Inversiones a pagar | 1,841 | 1,835 |
Otras cuentas por pagar | 2,072 | 2,365 |
Total | 23,269 | 18,306 |
La política de pagos del Grupo es asegurar la liquidación de las facturas de los proveedores en los términos establecidos.
13. Capital social
Acciones ordinarias asignadas, recuperadas y totalmente desembolsadas de 0.01 libras esterlinas cada una | Numero de veces compartido | 000 £ |
Balance as at 30 June 2023 and 31 December 2023 | 620,237,346 | 6,202 |
During the period to 31 December 2023, the Company did not issue any ordinary shares of £0.01 each (period to 31 December 2022: nil). The Company did not buyback or resell any ordinary shares (period to 31 December 2022: nil).
A 31 de diciembre de 2023, la Sociedad no tenía acciones en autocartera (30 de junio de 2023: cero).
14. Compromisos
El Grupo tenía compromisos de capital de la siguiente manera:
Como en 31 diciembre 2023 | Como en 30 junio 2023 | |
000 £ | 000 £ | |
Importes adeudados para completar la evolución de los fondos a plazo | 21,982 | 31,066 |
Otros compromisos de gastos de capital | 1,061 | 2,160 |
Total | 23,043 | 33,226 |
15. Activos y pasivos contingentes
As at 31 December 2023, three (30 June 2023: six) properties within the Group's investment property portfolio contained performance payment clauses meaning that, subject to contracted performance conditions being met, further capital payments totalling £3,695,000 (30 June 2023: £5,720,000) may be payable by the Group to the vendors/tenants of these properties. The potential timings of these payments are also conditional on the date(s) at which the contracted performance conditions are met and are therefore uncertain.
It is highlighted that any performance payments subsequently paid will result in an increase in the rental income due from the tenant of the relevant property. As the net initial yield used to calculate the additional rental which would be payable is not significantly different from the investment yield used to arrive at the valuation of the properties, any performance payments paid would be expected to result in a commensurate increase in the value of the Group's investment property portfolio.
Having assessed each clause on an individual basis, the Group has determined that the contracted performance conditions were not highly likely to be met in relation to any of these properties and therefore no liability was recognised at 31 December 2023 (30 June 2023: £nil).
16. Transacciones con partes relacionadas
The Directors are considered to be related parties to the Company. No Director has an interest in any transactions which are, or were, unusual in their nature or significant to the nature of the Company.
The Directors of the Company received fees for their services. Total fees for the period were £114,000 (period ended 31 December 2022: £110,000) of which £nil (31 December 2022: £56,000) remained payable at the period end.
El Gestor de inversiones recibió 3,679,000 libras esterlinas (incluido el IVA irrecuperable estimado) en concepto de comisiones de gestión en relación con el período finalizado el 31 de diciembre de 2023 (período finalizado el 31 de diciembre de 2022: 3,799,000 libras esterlinas). De este importe, quedaban £1,841,000 31 2022 por pagar al final del período (1,816,000 de diciembre de 94,000: £31 2023 31). El Gestor de Inversiones recibió 2022 85,000 £ adicionales (IVA incobrable incluido) durante el período finalizado el 47,000 de diciembre de 31 (período finalizado el 2022 de diciembre de 42,000: XNUMX XNUMX £) en relación con su nombramiento como Secretario y Administrador de la Sociedad, de los cuales XNUMX XNUMX £ (XNUMX de diciembre de XNUMX : £XNUMX) seguían siendo pagaderos al final del período. Ciertos empleados del Gestor de Inversiones son directores de algunas de las filiales del Grupo. Ni ellos ni el Gestor de inversiones reciben ninguna remuneración adicional en relación con el desempeño de esta función.
17. Segmentos operativos
El Consejo ha considerado los requisitos de la NIIF 8 'Segmentos operativos'. El Consejo es de la opinión de que el Grupo se dedica a un solo segmento de negocio, que es la inversión inmobiliaria, y en un área geográfica, el Reino Unido, y que, por lo tanto, el Grupo tiene solo un único segmento operativo. El Consejo de Administración, en su conjunto, ha sido identificado como la máxima autoridad en la toma de decisiones operativas del Grupo. La medida clave de desempeño utilizada por la Junta es la EPRA NTA. La conciliación entre el NAV, calculado bajo NIIF, y el EPRA NTA se detalla en la nota 6.
La opinión de que el Grupo se dedica a un solo segmento de negocio se basa en las siguientes consideraciones:
· Uno de los indicadores financieros clave recibidos y revisados por la Junta es el rendimiento total de la cartera de propiedades en su conjunto;
· No existe una asignación activa de recursos a tipos o grupos particulares de propiedades para tratar de igualar la asignación de activos del índice de referencia; y
· La gestión de la cartera se delega en última instancia a un solo administrador de propiedades, Target.
18. Eventos posteriores al balance
In February 2024, two of the Group's development sites in Dartford, Kent and Holt, Norfolk reached practical completion. These developments contributed an aggregate of 137 new beds with modern, en suite wet-rooms to the portfolio and increased annual contracted rent by £1.7 million. Each asset is leased on terms typical of the portfolio, being long-term with annual, upwards-only RPI-linked rent reviews, subject to a cap and collar.
As described in note 8, the valuation of the property portfolio as at 31 December 2023 was conducted by Colliers International Healthcare Property Consultants Limited. The Directors highlighted in the Annual Report 2023 that a tender of the provision of external valuation services was anticipated in advance of the expected introduction of new rules prescribing mandatory rotation. The Board also consider such rotation of the external valuers on a periodic basis to reflect best practice. The tender process has now been completed and resulted in the appointment of CBRE Limited, who will conduct the next quarterly valuation of the property portfolio.
19. Declaración del informe provisional
Estas no son cuentas legales completas en términos de la Sección 434 de la Ley de Sociedades de 2006 y no están auditadas. Las cuentas estatutarias de la Compañía para el año que finalizó el 30 de junio de 2023, que recibieron un informe de auditoría sin salvedades y que no contenían una declaración en virtud de la Sección 498 de la Ley de Sociedades de 2006, se han presentado ante el Registro de Sociedades. El auditor de la Empresa no ha informado ni entregado al Registrador de Empresas cuentas legales completas, ya sea para la Compañía o el Grupo, con respecto a cualquier período posterior al 30 de junio de 2023.
El Informe Interino y los Estados Financieros Consolidados Resumidos para los seis meses finalizados el 31 de diciembre de 2023 se publicarán para los accionistas y estarán disponibles en el sitio web: www.targethealthcarereit.co.uk. También se pueden obtener copias del Secretario de la empresa, Target Fund Managers Limited, 1.er piso, Glendevon House, Castle Business Park, Stirling FK9 4TZ.
DDeclaración de Principales Riesgos e Incertidumbres de los Directores
The risks, and the way in which they are managed, are described in more detail in the Strategic Report within the Annual Report and Financial Statements for the year to 30 June 2023. Other than as disclosed in the Chair's Statement and Investment Manager's Report, the Group's principal risks and uncertainties have not changed materially since the date of the report and are not expected to change materially for the remainder of the Group's financial year.
Declaración de responsabilidades de los directores con respecto al informe intermedio
Lo confirmamos a nuestro leal saber y entender:
? the condensed set of financial statements has been prepared in accordance with IAS 34 'Interim Financial Reporting' and gives a true and fair view of the assets, liabilities, financial position and profit of the Group;
? the Chair's Statement and Investment Manager's Report (together constituting the Interim Management Report) include a fair review of the information required by the Disclosure Guidance and Transparency Rules ('DTR') 4.2.7R, being an indication of important events that have occurred during the period and their impact on the financial statements;
? the Statement of Principal Risks and Uncertainties referred to above is a fair review of the information required by DTR 4.2.7R; and
? the condensed set of financial statements includes a fair review of the information required by DTR 4.2.8R, being related party transactions that have taken place in the period and that have materially affected the financial position or performance of the Group during the period.
En nombre de la Junta
Alison Fyfe
Presidente
11 de marzo de 2024
Informe de revisión independiente para Target Healthcare REIT plc
Introducción
Hemos sido contratados por Target Healthcare REIT plc ("la Compañía") para revisar el conjunto consolidado resumido de estados financieros en el Informe intermedio y los Estados financieros correspondientes a los seis meses finalizados el 31 de diciembre de 2023, que comprende el Estado resumido consolidado de resultados integrales, resumido Estado de Situación Financiera Consolidado, Estado de Cambios en el Patrimonio Neto Consolidado Resumido, Estado de Flujos de Efectivo Consolidado Resumido y las correspondientes notas 1 a 19 de los Estados Financieros Consolidados Resumidos. Hemos leído la otra información contenida en el Informe intermedio y los Estados financieros y considerado si contiene errores aparentes o inconsistencias materiales con la información en el conjunto de estados financieros consolidados resumidos.
Conclusión de revisión
Con base en nuestra revisión, no ha llamado nuestra atención nada que nos haga creer que el conjunto de estados financieros consolidados resumidos en el Informe Intermedio y Estados Financieros para los seis meses terminados el 31 de diciembre de 2023 no está preparado, en todos los aspectos importantes, de acuerdo con con el Reino Unido adoptó la Norma Internacional de Contabilidad 34 y las Reglas de Transparencia y Guía de Divulgación de la Autoridad de Conducta Financiera del Reino Unido.
Fundamento de la conclusión
We conducted our review in accordance with International Standard on Review Engagements 2410 (UK and Ireland) 'Review of Interim Financial Information Performed by the Independent Auditor of the Entity' issued by the Financial Reporting Council. A review of interim financial information consists of making enquiries, primarily of persons responsible for financial and accounting matters, and applying analytical and other review procedures. A review is substantially less in scope than an audit conducted in accordance with International Standards on Auditing (UK) and consequently does not enable us to obtain assurance that we would become aware of all significant matters that might be identified in an audit. Accordingly, we do not express an audit opinion.
Como se indica en la nota 1, los estados financieros anuales del Grupo se prepararán de acuerdo con las normas contables internacionales adoptadas en el Reino Unido. El conjunto resumido de estados financieros consolidados incluidos en este Informe intermedio y Estados financieros ha sido preparado de acuerdo con la Norma Internacional de Contabilidad 34 adoptada por el Reino Unido, 'Información financiera intermedia'.
Conclusiones relacionadas con la empresa en marcha
Con base en nuestros procedimientos de revisión, que son menos extensos que los realizados en una auditoría como se describe en la sección Base de la conclusión de este informe, nada ha llegado a nuestra atención que sugiera que la administración haya adoptado de manera inapropiada la base contable de negocio en marcha o que la administración han identificado incertidumbres materiales relacionadas con la empresa en funcionamiento que no se revelan adecuadamente.
Esta conclusión se basa en los procedimientos de revisión realizados de acuerdo con esta NIA, sin embargo, eventos o condiciones futuros pueden hacer que la entidad deje de continuar como empresa en funcionamiento.
Responsabilidades de los Directores
Los Directores son responsables de preparar el Informe Interino y los Estados Financieros de acuerdo con las Reglas de Orientación y Transparencia de Divulgación de la Autoridad de Conducta Financiera del Reino Unido.
In preparing the Interim Report and Financial Statements, the Directors are responsible for assessing the Company's ability to continue as a going concern, disclosing, as applicable, matters related to going concern and using the going concern basis of accounting unless the Directors either intend to liquidate the Company or to cease operations, or have no realistic alternative but to do so.
Responsabilidades del auditor por la revisión de la información financiera
Al revisar el Informe Intermedio y los Estados Financieros, somos responsables de expresar a la Compañía una conclusión sobre el conjunto resumido de estados financieros consolidados en el Informe Intermedio y los Estados Financieros. Nuestra conclusión se basa en procedimientos que son menos extensos que los procedimientos de auditoría, como se describe en el párrafo Fundamentos de la conclusión de este informe.
Uso de nuestro informe
Este informe se realiza únicamente para la empresa de acuerdo con las directrices contenidas en la Norma Internacional sobre Encargos de Revisión 2410 (Reino Unido e Irlanda) 'Revisión de información financiera intermedia realizada por el auditor independiente de la entidad' emitida por el Consejo de Prácticas de Auditoría. En la máxima medida permitida por la ley, no aceptamos ni asumimos responsabilidad ante nadie más que la Compañía, por nuestro trabajo, por este informe o por las conclusiones a las que hemos llegado.
Ernst & Young LLP
Londres
11 de marzo de 2024
Glosario de términos y definiciones
Building Research Establishment Evaluación ambiental Method ('BREEAM') | BREEAM is the world's leading science-based suite of validation and certification systems for sustainable built environment. The BREEAM in-use standards provide a framework to enable property investors, owners, managers and occupiers to determine and drive sustainable improvements in the operational performance of their assets, leading to benchmarking, assurance and validation of operational asset data.
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Renta Contractual | El ingreso anual por alquiler de una propiedad a la fecha del balance general, ajustado para incluir el alquiler actualmente sujeto a un período libre de alquiler.
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Descuento/ Prima* | La cantidad por la cual el precio de mercado por acción de una Sociedad de Inversión de capital fijo es inferior o superior al valor liquidativo por acción. El descuento o prima se expresa como un porcentaje del valor liquidativo por acción.
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Cobertura de dividendos* | The absolute value of Group specific adjusted EPRA Earnings, or EPRA earnings, divided by the absolute value of dividends relating to the period of calculation.
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Rentabilidad por dividendo* | El Dividendo anual expresado como un porcentaje del precio de la acción en la fecha de cálculo.
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Certificado de Eficiencia Energética ('EPC') | An Energy Performance Certificate (EPC) rates how energy efficient a building is using grades from A to G (with 'A' the most efficient grade). All commercial properties leased to a tenant must have an EPC. All EPCs are valid for 10 years.
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Ratio de costes EPRA* | Refleja los gastos generales y operativos relevantes de la empresa. Se calcula expresando la suma de los gastos de propiedad (netos de recuperaciones de cargos por servicios y comisiones de administración de activos de terceros) y gastos de administración (excluyendo elementos excepcionales) como un porcentaje de los ingresos brutos por alquiler.
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Ratio de costes ajustado específico del Grupo EPRA* | El EPRA Cost Ratio ajustado por las partidas que se consideran adecuadas al modelo de negocio específico del Grupo. Los ajustes realizados son consistentes con los realizados en el resultado EPRA ajustado específico del Grupo tal y como se detalla en la nota 6.
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Ganancias EPRA por acción* | Ganancias recurrentes de las actividades operativas principales. Una medida clave de los resultados operativos subyacentes de una empresa de su negocio de alquiler de propiedades y una indicación de la medida en que los pagos de dividendos actuales están respaldados por las ganancias. En la nota 6 se incluye una conciliación de los resultados NIIF y EPRA, incluyendo las partidas específicas del Grupo.
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Valor Neto de Enajenación EPRA ('NDV')* | Una medida del valor liquidativo que representa el valor de los accionistas en un escenario de enajenación, en el que los impuestos diferidos, los instrumentos financieros y algunos otros ajustes se calculan en la totalidad de su responsabilidad, netos de cualquier impuesto resultante.
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Valor neto de reintegro EPRA ('NRV')* | Una medida del valor liquidativo que supone que las entidades nunca venden activos y pretende representar el valor necesario para reconstruir la entidad. El objetivo es resaltar el valor de los activos netos a largo plazo. Se excluyen los activos y pasivos que no se espera que cristalicen en circunstancias normales, como los movimientos del valor razonable de los derivados financieros, y se incluyen los costos de recreación del Grupo a través de los mercados de inversión, como los costos de adquisición de propiedades y los impuestos.
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Activo Tangible Neto EPRA ('NTA')* | Una medida del valor liquidativo que asume que las entidades compran y venden activos, cristalizando así ciertos niveles de impuestos diferidos inevitables.
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EPRA Neto Inicial Producir* | Ingresos por alquileres anualizados basados en los alquileres en efectivo que pasan a la fecha del balance general, menos los gastos de operación de la propiedad no recuperables, divididos por el valor de mercado de la propiedad, aumentado con los costos (estimados) de los compradores. El propósito de EPRA es proporcionar una medida comparable en toda Europa para las valoraciones de cartera.
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EPRA Recargado Rendimiento inicial neto* | Incorpora un ajuste a la Rentabilidad Inicial Neta EPRA por el vencimiento de los periodos libres de alquiler (u otros incentivos de arrendamiento no vencidos).
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Préstamo a valor ('LTV')* | Una medida del nivel de Gearing del Grupo. El LTV bruto se calcula como la deuda bruta total como proporción del valor bruto de la propiedad. El LTV neto se calcula como la deuda bruta total menos el efectivo (incluido cualquier efectivo mantenido como garantía en relación con las líneas de crédito) como proporción del valor bruto de la propiedad.
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casas maduras | Care homes which have been in operation for more than three years. Homes which do not meet this definition are referred to as 'immature'.
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Renta de Cartera o Pasante* | Los ingresos por alquileres anuales actualmente por cobrar sobre una propiedad a la fecha del balance general, excluyendo los ingresos por alquileres cuando esté en funcionamiento un período libre de alquileres. La renta bruta a pagar por un arrendatario en un momento dado.
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Cobertura de alquiler* | Una medida de la capacidad de un inquilino para cumplir con su obligación de alquiler a partir de las ganancias generadas por sus operaciones subyacentes. Generalmente se calcula como el EBITDARM del arrendatario (ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación, amortización, alquiler y gastos de gestión) dividido por el alquiler contratado.
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Regreso trotal* | El rendimiento para los accionistas calculado por acción sumando los dividendos pagados en el período al aumento o disminución en el Precio de la Acción o NAV. Se supone que los dividendos han sido reinvertidos en forma de Acciones Ordinarias o Activos Netos.
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WAULT* | Plazo de arrendamiento promedio ponderado no vencido. El plazo medio de arrendamiento restante hasta el vencimiento en la cartera ponderado por los ingresos por alquiler contratados. |
* Medida de rendimiento alternativa
Medidas de desempeño alternativas
La Compañía utiliza Medidas Alternativas de Rendimiento ('APM'). Las APM no tienen un significado estándar prescrito por GAAP y, por lo tanto, pueden no ser comparables con medidas similares presentadas por otras entidades. Las definiciones de todas las APM utilizadas por la Compañía se destacan en el glosario anterior, con cálculos detallados, incluida la conciliación con las cifras de las NIIF cuando corresponda, que se establecen a continuación.
Descuento o Premium - el precio de las acciones de una Sociedad de Inversión se deriva de los compradores y vendedores que negocian sus acciones en la bolsa de valores. Este precio no es idéntico al NAV. Si el precio de la acción es inferior al valor liquidativo por acción, las acciones cotizan con descuento y, si el precio de la acción es superior al valor liquidativo por acción, se dice que tienen una prima. La cifra se calcula en un momento dado y, salvo que se indique lo contrario, la Sociedad mide su descuento o prima en relación con la EPRA NTA por acción.
31 diciembre 2023 penique | 30 junio 2023 penique | ||
Activos tangibles netos EPRA por acción (ver nota 6) | (A) | 106.7 | 104.5 |
Precio de la acción | (B) | 86.3 | 71.8 |
El descuento | = (ba) / a | (19.1)% | (31.3)% |
Cobertura de dividendos - the percentage by which earnings for the period cover the dividend paid.
Período terminado 31 diciembre 2023 000 £ | Período terminado 31 diciembre 2022 000 £ | ||
EPRA earnings for the period (see note 6) | (A) | 23,418 | 24,129 |
Resultado EPRA específico del grupo del periodo (ver nota 6) | (B) | 18,919 | 18,692 |
Primer dividendo a cuenta | 8,857 | 10,482 | |
Segundo dividendo a cuenta | 8,857 | 10,482 | |
Dividendos pagados en relación con el período | (C) | 17,714 | 20,964 |
Dividend cover based on EPRA earnings | = (a / c) | 132% | 115% |
Dividend cover based on Group-specific EPRA earnings | = (b / c) | 107% | 89% |
Relación de costes EPRA - Los ratios de costes de la EPRA se elaboran utilizando la metodología EPRA, cuyo objetivo es proporcionar una línea de base coherente a partir de la cual las empresas puedan proporcionar información adicional e incluir todos los gastos de propiedad y las tasas de gestión. El Grupo no tuvo ninguna propiedad desocupada durante los períodos y, por lo tanto, no se presentan medidas separadas que excluyan los costos directos de desocupación. En consonancia con los resultados EPRA ajustados específicos del Grupo que se detallan en la nota 6 de los Estados Financieros Resumidos Consolidados, se han realizado ajustes similares para presentar también el Coste Ratio ajustado que se considera más apropiado para el modelo de negocio del Grupo.
Período terminado 31 de diciembre 2023 000 £ | Período terminado 31 diciembre 2022 000 £ | ||
Comisión de gestión de inversiones | 3,679 | 3,799 | |
Reserva para pérdidas crediticias y deudas incobrables canceladas | 306 | (8) | |
Otros gastos | 1,474 | 1,564 | |
Costos de EPRA (incluidos los costos directos de vacantes) | (A) | 5,459 | 5,355 |
Ajustes de costos específicos, si corresponde | - | - | |
Costes EPRA ajustados específicos del grupo (incluidos los costos directos de vacantes) |
(B) |
5,459 |
5,355 |
Ingresos brutos por alquiler según las NIIF | (C) | 34,056 | 34,036 |
Ajustado por los ingresos por alquiler que surgen del reconocimiento de los aumentos de revisión de alquiler garantizados |
|
(5,463) |
(5,897) |
Ajustado por interés de desarrollo bajo acuerdos de fondos a plazo |
|
964 |
460 |
Ingresos brutos por alquiler ajustados específicos del grupo | (D) | 29,557 | 28,599 |
Relación de costos de EPRA (incluidos los costos directos de vacantes) | = (a / c) | 16.0% | 15.7% |
Relación de costos ajustada específica del Grupo EPRA (incluidos los costos directos de vacantes) |
= (b/d) |
18.5% |
18.7% |
EPRA Loan-to-Value ('LTV') - A shareholder-gearing measure to determine the percentage of debt comparing to the appraised value of the properties. EPRA LTV is calculated as total gross debt (adding net trade payables and less cash) as a proportion of gross property value.
31 de diciembre 2023 000 £ | 30 junio 2023 000 £ | ||
Préstamos | 252,500 | 230,000 | |
Cuentas por pagar netas | 17,362 | 9,117 | |
Efectivo y su equivalente en efectivo | (17,361) | (15,366) | |
Deuda neta | (A) | 252,231 | 223,751 |
| |||
Propiedades de inversión a valor de mercado | 911,120 | 868,705 | |
Valor total de la propiedad | (B) | 911,120 | 868,705 |
EPRA Préstamo a Valor | = (a / b) | 27.7% | 25.8% |
Rendimiento inicial neto EPRA y rendimiento inicial neto recargado EPRA - EPRA Net Initial Yield se calcula como ingresos de alquiler anualizados en función de los alquileres en efectivo que pasan a la fecha del balance general, menos los no recuperables perfecta Los gastos operativos, divididos por el valor de mercado de la propiedad, aumentaron con los costos (estimados) de los compradores. El Rendimiento Inicial Neto Recargado EPRA incorpora un ajuste con respecto al vencimiento de los períodos libres de alquiler (u otros incentivos de arrendamiento no vencidos).
31 diciembre 2023 000 £ | 30 junio 2023 000 £ | ||
Ingresos de alquiler pasivos anualizados basados en alquileres en efectivo | (A) | 57,169 | 55,003 |
Vencimiento de alquiler nocional de períodos de alquiler gratuito u otros incentivos de arrendamiento |
751 |
1,554 | |
Renta anualizada neta recargada | (B) | 57,920 | 56,557 |
Activos permanentes (ver nota 8) | 868,360 | 851,305 | |
Provisión para los costos estimados de los compradores | 58,635 | 57,461 | |
Valoración bruta de la cartera de inmuebles completada | (C) | 926,995 | 908,766 |
Rendimiento inicial neto EPRA | = (a / c) | 6.17% | 6.05% |
Rendimiento inicial neto recargado EPRA | = (b / c) | 6.25% | 6.22% |
Regreso trotal - el rendimiento para los accionistas calculado por acción sumando los dividendos pagados en el período al aumento o disminución del precio de la acción o del valor liquidativo. Se supone que los dividendos se han reinvertido en forma de acciones ordinarias o activos netos.
Período terminado 31 de diciembre 2023 | Período terminado 31 de diciembre 2022 | ||||||
EPRA NTA (peniques) | NIIF NAV (peniques) | Precio de la acción (peniques) | EPRA NTA (peniques) | NIIF NAV (peniques) | Precio de la acción (peniques) | ||
Valor al inicio del período | (A) | 104.5 | 105.6 | 71.8 | 112.3 | 112.7 | 108.4 |
Valor al final del período | (B) | 106.7 | 107.2 | 86.3 | 103.0 | 103.9 | 80.2 |
Cambio en el valor durante el período (licenciado en Letras) |
(C) |
2.2 |
1.6 |
14.5 |
(9.3) |
(8.8) |
(28.2) |
Dividendos pagados | (D) | 2.8 | 2.8 | 2.8 | 3.4 | 3.4 | 3.4 |
Impacto adicional de la reinversión de dividendos |
(E) |
0.1 |
0.1 |
0.2 |
(0.2) |
(0.1) |
(0.2) |
Ganancia total en el período (c+d+e) |
(F) |
5.1 |
4.5 |
17.5 |
(6.1) |
(5.5) |
(25.0) |
Retorno total por el período | = (f / a) | 4.9% | 4.3% | 24.4% | (5.4)% | (4.9)% | (23.1)% |
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