Informe financiero anual
A: | RNS |
Desde: | Desarrollar PLC del Norte |
LEI: | 213800EXPWANYN3NEV68 |
Fecha: | 26 de marzo de 2024 |
Título: | Informe financiero anual |
Declaración del presidente
Destacados
· Net Asset Value total return of 1.4% (November 2022: 2.3%)
· Continued reduction in the Company's risk profile as the collective LTV reduced to 65.1% from c.67% a year earlier
· Decrease in earnings per share from 3.7p to 2.5p
· £1.1m distributed to shareholders during the year
· Re-pricing of loan book in line with higher interest rates created a c.9% year-on-year increase in average rates charged
· Dividendos totales de 4 peniques por acción pagados o pagaderos en el año
· Share buybacks during the year enhanced the NAV per share for remaining shareholders by 0.3%
· Facilidad de préstamo con Shawbrook Bank Limited renovada hasta mayo de 2025
INTRODUCCIÓN
I am pleased to present the Company's results for the year ended 30 November 2023, during which the Company entered its seventh year of trading.
Once again the economic backdrop, especially with regard to real estate-linked investment, has been hallmarked by increases in interest rates, together with high but generally easing inflation figures as 2023 progressed.
UK base rates rose from 3% at the start of our financial year in December 2022 to 5.25% by August 2023. This figure was a little higher than the Office of Budgetary Responsibility's predicted 2023 peak of 4.8% which we reported last year. However, no further rate rises occurred during the remainder of the year and into early 2024.
A combination of soaring energy prices, supply chain disruptions caused by global geopolitical events, not least Russia's invasion of Ukraine, triggered price rises that reached a 41-year high of 11.1% in October 2022. Underlying pressures gradually eased over the following twelve months such that inflation had fallen to 4.6% by the beginning of November 2023.
Turning to property prices, the latest ONS figures show that the average house price was £6,000 cheaper in November 2023 than a year earlier, a trend generally attributed to a combination of high mortgage rates, cost of living increases and low market confidence.
Prospects have undoubtedly improved as borrowing rates have come down and cost price inflation has eased. Our Investment Adviser has prudently adopted Zoopla's prediction of a 2% fall in house prices across our regions, while reporting improved confidence of stability within cost budgets and a further improvement in the availability of labour and sub-contractors, with the potential to shorten build programmes.
OBJECTIVE; MANAGERIAL ARRANGEMENTS; COMPANY NAME
The Company seeks to achieve its investment objective primarily through a diversified portfolio of fixed rate loans predominantly secured over land and/or property in the UK and managed by its Investment Adviser, Tier One Capital Ltd ('TOC').
The change of the Company's name to Develop North PLC, as reported last year, has had a positive impact since its implementation on 6 May 2022.
The name not only has the benefit of brevity but gives an immediate insight into the Company's ambitions and regionally focused investment objective. The Company's upgraded web site, www.developnorth. co.uk, has had a similarly beneficial effect while being readily accessed via a simple internet search using the Company's name.
PERFORMANCE; NET ASSET VALUE
The Company's net asset value ('NAV') fell to 78.9 pence per share as at 30 November 2023, having been 81.8 pence per share twelve months earlier. Taking into account dividends paid or declared for the period, this equates to a net asset value total return for the financial year of approximately +1.4% and after a modest increase in the impairment charge, reflecting the Investment Adviser's expectations for the UK economy in the year ahead.
This figure may be placed into context by comparison with the total return figures over the same period of the Association of Investment Companies' ('AIC') 'Property-Debt' sector, of which the Company is a component member, of +4.5% and of the AIC's 'Debt-Loans' sector of +9.9% (Source: AIC).
The total value of the Company's portfolio now stands at £19.5 million.
REVENUE AND DIVIDENDS
The Company has adhered to the dividend policy established in 2021, namely to pay dividends at a rate of 1 penny per share per quarter, equivalent to 4 pence per share per year in aggregate.
For the year to 30 November 2023, revenue decreased to 2.5 pence per share (November 2022: 3.7 pence).
The fall in revenue per share is a result of an increase in impairments this year linked to legacy projects, which are substantially concluded.
The Board has declared and paid three quarterly interim dividends of 1.0 pence per share for the year ended 30 November 2023 and I am pleased to report that a fourth interim dividend of 1.0 pence per share has been declared. This dividend will be paid on 28 March 2024 to shareholders on the register at the close of business on 8 March 2024 (ex-dividend date 7 March 2024).
COMPRA DE COMPRA
In November 2023 the Company announced the introduction of a share buyback programme to repurchase an initial figure of up to £500,000 of its Ordinary shares. The programme's objective is to reduce the discount to net asset value at which the shares may be trading.
As at 30 November 2023 the Company had repurchased 689,838 Ordinary shares at an average discount to NAV of 10%.
ENGRANAJE
Loan facilities during the year consisted of a £6.5 million credit facility with Shawbrook Bank Limited. There were no funds drawn under the loan facility at 30 November 2023. £1.5m has been drawn down since the year end.
The Shawbrook loan facility was renewed to May 2025, thereby providing adequate liquidity for the Investment Adviser to take advantage of lending opportunities as they arise.
INVESTMENT PORTFOLIO; NEW INVESTMENTS; PROJECT DEFICIENCIAS
The total value of the Company's portfolio now stands at £19.5m, from 17 projects, a decrease of £5.0m since last year. The quality of the underlying loan book continues to improve with the Loan to Value moving from 66.8% at 30 November 2022 to 65.1% at year end.
Nuevas inversiones The Company agreed four new loans during the year, including a £2.2 million, 30-month facility to fund the construction of a new warehouse in Darlington, Durham; a £1.1 million, 18-month facility to refurbish a hotel and wedding venue in North Yorkshire and two residential developments for a combined £2.4 million in Aberdeenshire, Scotland.
The change in interest rate environment is also being reflected in the net rates of interest on new and refinanced projects. This will help to mitigate the higher interest and higher inflation that the Company is facing.
Salidas There were three portfolio exits, bringing total exits to eighteen since inception. In addition, partial redemptions occurred for three other projects in the portfolio.
Deficiencias As required under the stringent requirements of accountancy standard IFRS 9, the Company has reflected the more uncertain economic conditions resulting in an increased general provision at year end.
All loans are written balancing risk and return, whereby contingencies are put in place, typically in the form of capital/equity in the projects subordinate to the Company's loan. This arrangement protects the Company in the event that the underlying properties being supported do not realise the full expected value and/or that the return of capital could be delayed by sales taking longer than anticipated. The Board and the Investment Adviser believe that this substantially mitigates the risks associated with the downturn.
The Investment Adviser's Report provides further detail on performance and the activity within the loan portfolio. This includes information on deployment of capital, progress on projects undertaken as well as any profit share received, impairments and uplifts on loans and loan
redemptions.
LONG TERM PERFORMANCE
The Company was incorporated in 2016, and as is set out in the Investment Advisor's Report included in this Annual Report, it has reinvested its entire capital base more than twice, supporting SME developers and similar entrepreneurs predominantly in the North of England and Scotland.
The strategy adopted shortly after incorporation has been applied consistently and has proven successful. A deep understanding of the local market, of the individual sites that our lending supports, and of the borrowers themselves, coupled with financial and credit disciplines has meant that loans issued since 2018 (22 loans and over £41 million) have produced an IRR to date of 9.6%, with a loss of capital of only 0.5%. Given the conservative Loan to Value and the protection this security over the underlying property affords, this is a very acceptable outcome, particularly in the very low interest rate environment that has prevailed through most of this period. I believe this compares favourably with comparative alternative lenders and highlights the differentiators inherent in localised lending. I also note the not inconsiderable support that this lending has provided to the local economies in the areas the loans have been made, making a significant social impact in regional communities.
When the Company was incorporated in 2016, it took onto its balance sheet loans to ten existing projects, and made four additional loans in the first year of trading. Several of these loans resulted in a capital loss, and not all were able to service their interest, leading to historic impairments. The substantial majority of these loans have now been concluded, and as such the Board and the Investment Advisor are confident that the level of impairment that has been necessary historically will not recur.
JUNTA DIRECTIVA
De acuerdo con los requisitos del Código de Gobierno Corporativo del Reino Unido, todos los Directores podrán ser reelegidos en la AGM.
REUNIÓN GENERAL ANUAL
The Company's AGM will be held at The Grey Street Hotel, 2-12 Grey Street, Newcastle on Thursday, 25 April 2024 at 12 noon. Visitors are requested to arrive at the hotel reception no later than 11:50 a.m.
The Board strongly encourages all shareholders to exercise their votes in respect of the meeting in advance, by completing and returning their proxy forms to the Company's registrar. This will ensure that the votes are registered.
In addition, shareholders are encouraged to raise any questions in advance of the AGM with the Company Secretary via email to GME@dhr-rgv.com or by post to the Company Secretary at the address set out in the Annual Report.
Any questions received will be replied to by the Company after the AGM.
PANORAMA
Notwithstanding one major political event looking increasingly likely at some stage during 2024 - namely, a general election - a degree of market confidence and property transaction volumes is expected in 2024 as interest rates ease and affordability improves.
As well as inflation continuing a generally downward trend, financial markets are pricing in cuts to the base rate during 2024. Looking forward, the Bank of England now expects to see a further slowing down in headline inflation to a likely 3.1% in the final quarter of 2024 before returning to normalised levels of around 2% in 2025. Economic growth is expected to remain weak, on the other hand, with unemployment rising and frozen tax thresholds limiting any increase, in real terms, in take home earnings.
With the return of both interest rate and construction cost stability, our Investment Adviser has adopted a more positive outlook for 2024, citing relative confidence in property as an asset class, a continuing shortage in housing and an increasing ability to compete in debt markets. Key risks remain, nevertheless, and a contraction in asset values cannot be discounted, though any downturn is expected to be shallow.
We are transitioning to the higher interest rate world, and recent lending reflects this in the rates at which we are now lending. While the outlook for business is challenging, I am confident the Company has placed itself in a good position for the current year and beyond.
The property markets where the Company lends, while not immune to wider economic trends, have not suffered the turbulence experienced in other parts of the UK (in particular the South East). As such, the affordability of home prices has been less stretched and there has consequently been only a modest correction in prices in response to the changing interest rate regime.
Moreover, I believe the lending disciplines which the Investment Advisor has in place will continue to provide protection to our loan portfolio; the relationships with developers, the maintenance of prudent Loan to Value ratios and the knowledge of each site and developments to which we lend. In short, Develop North will press ahead with identifying and investing in real estate projects of the highest quality, continuing to enhance the Company's portfolio and strengthen its reputation in the market. This should lead to the creation of shareholder value that is sustainable in the longer term, while also providing a positive social impact to the communities within which many of us live and work.
Juan Newland
Presidente
25 de marzo de 2024
INFORME DEL ASESOR DE INVERSIONES:
REVISIÓN DE LOS 12 MESES HASTA EL 30 DE NOVIEMBRE DE 2023
Aspectos destacados del asesor de inversiones:
· Exits of three portfolio projects, bringing the number of exits since inception to eighteen
· NAV Total Return of 1.4% for the year to 30 November 2023 and an annualised dividend yield of 4.7%, resulting in £1.1m of income distributed to shareholders
· £3.4m deployed into 6 projects
· Loan to Value ('LTV') has decreased to 65.1% from 66.8%, delivering on our strategy to build risk resilience and improve the credit quality of our loan book
· 71.2% of funds deployed in North East England reflecting the Company's ongoing commitment to focus operations on our chosen regional markets.
This Annual Report covers the sixth full year of performance and seventh audit review of the Company since its listing in January 2017.
The Company's primary purpose is to provide debt finance to the property sector. The Company also benefits from a small number of equity positions attained at nil cost in six of the borrowing entities which it supports. In addition, the Company benefits from exit fees on redemption of other projects that additionally contribute to the Senior & Profit lending type.
Progress on the Company's Strategic Objectives:
· Weighted Average interest generated was 8.2% - up from 7.56% in the prior year
· Size of investment portfolio year-on-year decreased due to three successful exits
· Prudent cost control saw overheads maintained at £0.5m
· Portfolio Loan to Value ('LTV') improved at 65.1%
· Further progress in managing non-performing assets and improvement in loan book quality, including £0.36m repaid by legacy projects.
· Fund liquidity further improved, enabling the commencement of the first Company share buyback exercise in November 2023.
The Economic Backdrop and Outlook:
The year had seen continued strategic risk challenges presented in both significant inflation and increased borrowing rates. Average inflation in the year was 6.7%, albeit down from 10.7% in the previous 12 months. UK base rates saw six consecutive increases from 3% to 5.25%. Notwithstanding those challenges, the UK economy avoided falling into the recession predicted at the start of the year. Looking forward, the Bank of England ('BoE') expects to see a slowing down in headline inflation from 4.6% at 30 November 2023 to a likely 3.1% in the final quarter of 2024 before returning to normalised levels of around 2% in 2025. Markets are predicting that inflationary control will calm interest rate movements and see some relief built in to lower the base rate to 4.25% by the end of 2024, although the BoE themselves are more pessimistic at 5.1%.
The end of 2022 saw house prices come off a peak, coupled with lower supply of new builds as volume housebuilders reduced the number of new site starts. A slower market was seen across the North East and Scotland in 2023, partly driven by increased mortgage costs relative to wage growth. Looking forward, we have adopted Zoopla's prediction of a 2% fall in house prices across our regions; however, we are encouraged by recent pay settlements above inflation to bring some confidence back to mortgage affordability.
This financial year also saw an easing to both build cost inflation and labour rates. Building Cost Information Service Construction Data ('BCIS') material price increases peaked at 18% in 2022 before dropping to zero for the 12 months to September 2023 and forecasting 2% in 2024. That stability was coupled with a 6% contraction in new work output in 2023 and a further 1% fall forecast in 2024. These factors combined, this then gives some confidence of stability within cost budgets and a further improvement in the availability of labour and sub-contractors to aid the shortening of build programmes.
With the return of both interest rate and construction cost stability we have adopted a more positive outlook for 2024. Key risks remain and a contraction in asset values cannot be discounted, although we anticipate any downturn to be shallow.
The increased rate environment saw us set higher targets for Investment Rate of Return ('IRR') on projects.
Despite the ongoing uncertainties, we are pleased to report an active year for new transactions and deployments to existing projects, together with full and partial exits:
· Croft, North Yorkshire: £1.1 millones durante 18 meses
· Aberdeen, Scotland - £1.7m 24-month facility
· Aberdeen, Scotland - £0.8m 10-month facility
· Darlington, North East England - £2.2m 30-month facility
During the year a total of £3.4m was deployed into six projects, including the four new projects mentioned above.
At the year-end, fund deployment totalled £19.5m. The quality of the underlying loan book continues to improve with the Loan to Value moving from 66.8% at 30 November 2022 to 65.1% at 30 November 2023
Salidas de cartera
Three loans were repaid during the year, bringing the number of exits in the portfolio to eighteen since inception.
Partial Redemptions Update
During the year there were £8.6m of partial redemptions across six of the portfolio projects, including the three exits in the year
Deficiencias
In accordance with IFRS 9, the Company recognises the gross interest receivable on all its loans, and then recognises an impairment charge if that interest is not paid by the borrower and there is not a clear expectation that this can be recovered subsequently. During the year, there were two projects unable to meet their interest requirements in full.
IFRS 9 also requires the Company to consider various credit loss scenarios and assign a risk weighting to these. This calculation generates a provision which is taken as a general impairment for the year. In this period the Company has increased the provision to £146,000 from the £114,000 that was in place at 30 November 2022. This provision is based on forward looking scenarios to withstand market-related shocks reflecting current economic uncertainties.
engranaje
In May 2023, the Company renewed its committed revolving credit facility with Shawbrook Bank for a further two years. As previously, the key driver was headroom and liquidity and its renewal demonstrates the support that the Company has from its lender, and the growing confidence in future deployment given the current strength of pipeline.
PROYECTOS DE PARTICIPACIÓN EN UTILIDADES
There are currently four Profit Share projects in the portfolio (November 2022: six) reflecting further progress in our strategic aim to simplify and focus on debt-only products.
PROGRAMA DE RECOMPRA
In November 2023, the Company announced the commencement of a share buyback programme. The Company repurchased 689,838 Ordinary shares in November 2023. A further 566,369 Ordinary shares were repurchased in December 2023. The shares are held in treasury
PANORAMA
Residencial
As at 30 November 2023, 73.9% of deployed funds were invested across twelve projects with a residential focus with a further £1.6m committed to live projects.
This represented a 20.4% decrease over 2022 and formed part of our response to the pressures across the Residential sector in 2023.
Comercial
A 30 de noviembre de 2023, el 24.6 % de los fondos desplegados se invirtió en cinco proyectos con un enfoque comercial.
TUBERÍA
There is currently £5.2m at various stages of due diligence across two commercial projects in the North East, one of which was completed post financial year end.
PERFORMANCE SINCE 2018
Ten projects were brought into the portfolio on listing, with a further four projects supported in the first year of trading. Of these fourteen projects, six had capital write-offs of circa £4m.
Since 1 June 2018, the Company has provided loans totalling £40m across twenty new projects. These projects have generated an average IRR of 9.6% with only 0.5% of capital write-offs which have been more than covered by associated exit and plot fees. These projects have also been lower risk projects with LTVs lower than the legacy projects.
La calidad y experiencia de cada equipo gerencial con el que estamos en conversaciones continuará mejorando la cartera de la Compañía y fortaleciendo su reputación en el mercado. Esto debería conducir a la creación de valor para los accionistas que sea sostenible a largo plazo.
Dado que se prevé que emerja la estabilidad de los costos de entrada, la confianza relativa en la propiedad como una clase de activo, la escasez continua de viviendas y una capacidad cada vez mayor para competir en los mercados de deuda, esperamos un mayor despliegue de fondos después de fin de año.
Ian McElroy
Tier One Capital Ltd.
25 de marzo de 2024
LA CARTERA DE INVERSIONES AL 30 DE NOVIEMBRE DE 2023
Sector
| % De Portafolio | TVL* (Nov 22) | Valor del préstamo (Nov 23) Miles de libras esterlinas | TVL* (Nov 22) | Valor del préstamo (Nov 22) Miles de libras esterlinas |
Residencial | 69.8% | 62.1% | 14,221 | 69.0% | 17,111 |
Comercial | 24.5% | 73.6% | 5,005 | 61.9% | 7,508 |
efectivo | 5.7% | - | 1,154 | - | 638 |
Deterioro General | - | - | (146) | - | (114) |
Promedio total/ponderado | 100.0% | 65.1% | 20,235 | 66.8% | 25,143 |
*LTV se ha calculado utilizando el valor en libros de los préstamos a la fecha del balance
RIESGOS PRINCIPALES Y EMERGENTES
La Junta Directiva tiene la responsabilidad general de la gestión de riesgos y el control interno en el contexto del logro de los objetivos de la Compañía.
Los Administradores confirman que han llevado a cabo una evaluación robusta de los riesgos principales y emergentes a los que se enfrenta la Sociedad, incluidos aquellos que amenazarían su modelo de negocio, rendimiento futuro, solvencia o liquidez, tal como operaron durante el ejercicio y hasta la aprobación del Reporte anual.
El Directorio acuerda la estrategia de la Compañía, tomando en consideración el apetito de riesgo de la Compañía. Con la asistencia del Asesor de Inversiones, el Consejo ha elaborado una matriz de riesgos, que identifica los riesgos clave para la Sociedad, así como los riesgos emergentes. Al evaluar los riesgos y cómo pueden mitigarse, la Junta ha prestado especial atención a aquellos riesgos que podrían amenazar la viabilidad de la Compañía. Estos riesgos clave se clasifican en general en las siguientes categorías:
· Riesgo de inversión y estrategia
The Company's targeted returns are targets only and are based on estimates and assumptions about a variety of factors including, without limitation, yield and performance of the Company's investments, which are inherently subject to significant business, economic and market uncertainties and contingencies, all of which are beyond the Company's control and which may adversely affect the Company's ability to achieve its targeted returns. Accordingly, the actual rate of return achieved may be materially lower than the targeted returns, or may result in a partial or total loss, which could have a material adverse effect on the Company's profitability, the net asset value ('NAV') and the price of Ordinary shares.
Los prestatarios de los préstamos en los que invierte la Compañía pueden no cumplir con sus obligaciones de pago en su totalidad o en absoluto, y/o pueden causar, o no rectificar, otros eventos de incumplimiento de los préstamos.
La Junta es responsable de establecer la estrategia de inversión para lograr los rendimientos previstos y de monitorear el desempeño del Asesor de Inversiones y la implementación de la estrategia acordada.
Una estrategia inapropiada podría conducir a un rendimiento de capital deficiente y rendimientos de ingresos inferiores a los previstos.
This risk is mitigated through regular reviews and updates with the Investment Adviser, monitoring of the portfolio sectors against the investment restrictions on a quarterly basis and tracking of loan to value ratios of the underlying property projects
· Riesgo de mercado
The Company's investment strategy relies in part upon local credit and real estate market conditions. Adverse conditions may prevent the Company from making investments that it might otherwise have made, leading to a reduction in yield and an increase in the default rate.
La Compañía posee el 100% de sus activos en el Reino Unido.
Para mitigar los riesgos de mercado, la Junta recibe actualizaciones trimestrales del Asesor de Inversiones que contienen información sobre las condiciones y tendencias del mercado local. Esta información se revisa junto con la división sectorial de la cartera para garantizar que la cartera esté alineada para enfrentar los desafíos futuros.
· Riesgo financiero
Las actividades de la Compañía la exponen a una variedad de riesgos financieros que incluyen riesgo de tasa de interés, riesgo de liquidez y riesgo de crédito. Mayores detalles sobre estos riesgos y la forma en que se mitigan se revelan en las notas a los estados financieros.
· Riesgo operacional
La Compañía no tiene empleados y depende de los servicios proporcionados por terceros. Depende principalmente de los sistemas de control del Asesor de Inversiones y el Administrador, quienes respectivamente mantienen los activos y los registros contables.
Failure by any service provider to carry out its obligations in accordance with the terms of their appointment could have a detrimental effect on the Company.
To mitigate these risks, the Board reviews the overall performance of the Investment Adviser and other key third-party service providers on a regular basis and has the ability to terminate agreements if necessary. The business continuity plans of key third-party service providers are subject to Board scrutiny.
· Riesgo legal y regulatorio
In order to qualify as an investment trust, the Company must comply with section 1158 of the Corporation Tax Act 2010. The Company has been approved by HM Revenue & Customs as an investment trust. The Company is listed on the London Stock Exchange. Non-compliance with the taxes act or a breach of listing rules could lead to financial penalties and reputational loss.
These risks are mitigated by the Board's review of quarterly financial information and compliance with the relevant rules.
Informe de Gestión y Declaración de Responsabilidad de los Consejeros
Informe de gestión
Listed companies are required by the DTRs to include a management report in their Financial Statements. The information is included in the Strategic Report on pages 12 to 19 inclusive (together with the sections of the Annual Report and Accounts incorporated by reference) and the Directors' Report on pages 22 to 26. Therefore, a separate management report has not been included.
Declaración de responsabilidad de los directores
The Directors are responsible for preparing the Annual Report and financial statements, in accordance with applicable law and regulations.
La ley de sociedades requiere que los Directores preparen estados financieros para cada ejercicio financiero. En virtud de esa ley, los directores han optado por preparar los estados financieros de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera adoptadas en el Reino Unido ("NIIF adoptadas por el Reino Unido") y con la Ley de Sociedades de 2006, según corresponda a las empresas que informan según las normas contables internacionales.
Según la ley de sociedades, los directores no deben aprobar los estados financieros a menos que estén convencidos de que, tomados en su conjunto, son justos, equilibrados y comprensibles y proporcionan la información necesaria para que los accionistas evalúen la posición y el rendimiento de la empresa, el modelo de negocio y la estrategia y que dan una visión verdadera y justa del estado de cosas de la Compañía y de la rentabilidad o pérdida total de la Compañía durante ese período. Para proporcionar estas confirmaciones y en la preparación de estos estados financieros, los Directores están obligados a:
· seleccionar políticas contables adecuadas y luego aplicarlas de manera coherente;
· emitir juicios y estimaciones que sean razonables y prudentes;
· indicar si se han seguido las NIIF aplicables adoptadas por el Reino Unido, sujeto a cualquier desviación material revelada y explicada en los estados financieros; y
· preparar los estados financieros sobre la base de negocio en marcha a menos que sea inapropiado suponer que la Compañía continuará en el negocio y los Directores confirmen que así lo han hecho.
The Directors are responsible for keeping adequate accounting records that are sufficient to show and explain the Company's transactions and disclose with reasonable accuracy at any time the financial position of the Company and enable them to ensure that the financial statements comply with the Companies Act 2006, where applicable. They are responsible for taking such steps as are reasonably open to them to safeguard the assets of the Company and to prevent and detect fraud and other irregularities.
The financial statements are published on www. DevelopNorth.co.uk which is a website maintained by the Company's Investment Adviser. The Directors are responsible for the maintenance and integrity of the corporate and financial information included on the Company's website. Legislation in the UK governing the preparation and dissemination of financial statements may differ from legislation in other jurisdictions.
De acuerdo con las leyes y regulaciones del Reino Unido aplicables, los Consejeros también son responsables de preparar un Informe Estratégico, un Informe de Consejeros, una Declaración de Gobierno Corporativo y un Informe de Remuneración de los Consejeros que cumpla con esa ley y dichas normas.
Declaración de confirmación de los directores
Cada uno de los Directores confirma que a su leal saber y entender:
· los estados financieros, preparados de conformidad con las NIIF adoptadas por el Reino Unido y con la Ley de Sociedades de 2006, según corresponda a las empresas que informan según las normas contables internacionales, ofrecen una imagen fiel de los activos, pasivos y situación financiera y la rentabilidad o pérdida total de la Empresa ; y
· El Informe de Gestión, al que se hace referencia en el presente, que comprende la Declaración del Presidente, el Informe del Asesor de Inversiones, el Informe Estratégico (incluidos los factores de riesgo) y la nota 17 de los Estados Financieros incluye una revisión justa del desarrollo y desempeño del negocio y la posición de la Compañía. , junto con los principales riesgos e incertidumbres a los que se enfrenta.
Los Administradores consideran que el Informe Anual y las Cuentas en su conjunto son justos, equilibrados y comprensibles y proporcionan la información necesaria para evaluar la posición y desempeño de la Sociedad, el modelo de negocio y la estrategia.
En nombre de la Junta
John Newland, presidente
25 de marzo de 2024
ESTADO DE RESULTADOS
fin de año 30 November 2023 | fin de año 30 November 2022 | ||||||||
Notas | Ingresos 000 £ | Capital 000 £ | Total 000 £ | Ingresos 000 £ | Capital 000 £ | Total 000 £ |
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INGRESOS Interés de inversión | 2 | 1,722 | - | 1,722 | 1,787 | - | 1,787 |
| |
Los ingresos totales | 1,722 | - | 1,722 | 1,787 | - | 1,787 |
| ||
Losses on investments held at fair value through profit or de | 4, 8 | (201) | (2) | (203) | (36) | (342) | (378) |
| |
Amortización de tasas de salida | - | 32 | 32 | - | - | - |
| ||
Utilidad neta total | 1,521 | 30 | 1.551 | 1,751 | (342) | 1,409 |
| ||
Gasto Honorarios del asesor de inversiones | 3 | (65) | - | (65) | (67) | - | (67) |
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Deterioros de inversiones mantenidas a costo amortizado | 4, 9 | (116) | (441) | (557) | (12) | (136) | (148) |
| |
Otros gastos | 4 | (513) | - | (513) | (548) | - | (548) |
| |
El gasto total | (694) | (441) | (1,135) | (627) | (136) | (763) |
| ||
Beneficio / (pérdida) antes de costes financieros e impuestos | 827 | (411) | 416 | 1,124 | (478) | 646 |
| ||
Costos financieros Intereses por pagar | (155) | - | (155) | (132) | - | (132) |
| ||
Beneficio / (pérdida) antes de impuestos | 672 | (411) | 261 | 992 | (478) | 514 |
| ||
Taxation | 5 | - | - | - | - | - | - |
| |
Beneficio / (pérdida) del año | 672 | (411) | 261 | 514 | (478) | 514 |
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Ganancias básicas por acción | 7 | 2.50p | (1.53) p | 0.97p | 3.68p | (1.78) p | 1.90p |
| |
Las notas adjuntas forman parte integrante de los estados financieros.
La columna total de este estado representa el estado de resultados de la Compañía, preparado de acuerdo con las NIIF adoptadas en el Reino Unido. Las columnas de rendimiento de ingresos suplementario y rendimiento de capital se preparan bajo la guía publicada por la Asociación de Empresas de Inversión.
Todos los ingresos y elementos de capital en el estado anterior derivan de operaciones continuas.
No hay otro resultado integral ya que todos los ingresos se registran en el estado anterior.
Estado de situación financiera
Como en 30 November 2023 | Como en 30 November 2022 | ||
Notas | 000 £ | 000 £ | |
Activos no corrientes | |||
Préstamos a costo amortizado | 9 | 6,208 | 12,659 |
6,208 | 12,659 | ||
Activos circulantes | |||
Inversiones mantenidas a valor razonable con cambios en resultados | 8 | 3,024 | 4,874 |
Préstamos a costo amortizado | 9 | 10,496 | 7,948 |
Otras cuentas por cobrar y pagos anticipados | 10 | 13 | 11 |
Efectivo y equivalentes de efectivo | 1,154 | 638 | |
14,687 | 13,471 | ||
los activos totales | 20,895 | 26,130 | |
Pasivo circulante | |||
Facilidad de préstamo | 11 | - | (4,000) |
Otras cuentas por pagar y gastos acumulados | 12 | (191) | (109) |
Pasivos totales | (191) | (4,109) | |
Activos netos | 20,704 | 22,021 | |
Capital social y reservas | |||
Capital social | 13 | 269 | 269 |
Compartir premium | 9,094 | 9,094 | |
Reserva distribuible especial | 12,267 | 12,849 | |
Reserva capital | (1,059) | (644) | |
Reserva de ingresos | 133 | 453 | |
Fondos de accionistas de capital | 20,704 | 22,021 | |
Valor liquidativo por acción ordinaria | 78.92p | 81.79p |
Las notas adjuntas forman parte integrante de los estados financieros.
Estos estados financieros fueron aprobados por el Consejo de Administración de Develop North PLC (una sociedad anónima constituida en Inglaterra y Gales con el número de empresa 10395804) y autorizados para su emisión el 25 de marzo de 2024. Fueron firmados en su nombre por:
Juan Newland
Presidente
Estado de cambios en el Patrimonio Neto
Para el año que finaliza el 30 de noviembre de 2023 | Capital social | Compartir premium | Reserva distribuible especial | Reserva capital | Reserva de ingresos | Total |
000 £ | 000 £ | 000 £ | 000 £ | 000 £ | 000 £ | |
A principios de año | 269 | 9,094 | 12,849 | (644) | 453 | 22,021 |
Resultado integral total del ejercicio: | ||||||
Ganancias del año | - | - | - | (411) | 672 | 261 |
Transacciones con propietarios reconocidas directamente en el patrimonio: | ||||||
Dividendos pagados | - | - | (85) | - | (992) | (1,077) |
Recompra de acciones en tesorería | - | - | (497) | (4) | - | (501) |
A 30 de noviembre de 2023 | 269 | 9,094 | 12,267 | (1,059) | 133 | 20,704 |
Para el año que finaliza el 30 de noviembre de 2022 | Capital social | Compartir premium | Reserva distribuible especial | Reserva capital | Reserva de ingresos | Total |
000 £ | 000 £ | 000 £ | 000 £ | 000 £ | 000 £ | |
A principios de año | 269 | 9,094 | 13,093 | (166) | 294 | 22,584 |
Resultado integral total del ejercicio: | ||||||
Ganancias del año | - | - | - | (478) | 992 | 514 |
Transacciones con propietarios reconocidas directamente en el patrimonio: | ||||||
Dividendos pagados | - | - | (244) | - | (833) | (1,077) |
A 30 de noviembre de 2022 | 269 | 9,094 | 12,849 | (644) | 453 | 22,021 |
Estado de flujo de efectivo
fin de año 30 de noviembre 2023 | fin de año 30 de noviembre 2022 | ||
Notas | 000 £ | 000 £ | |
Actividades de explotación | |||
Beneficio antes de impuestos | 261 | 514 | |
Pérdidas en inversiones mantenidas a valor razonable con cambios en resultados | 213 | 342 | |
Deterioros de préstamos a coste amortizado | 592 | 136 | |
Ganancias por inversiones mantenidas a valor razonable con cambios en pérdidas y ganancias | (10) | - | |
Mejoras en préstamos a costo amortizado | (35) | - | |
Amortización de tasas de salida | (32) | - | |
Gastos por intereses | 155 | 132 | |
Cambios en el capital de trabajo | |||
Aumento de los intereses de préstamos por cobrar sobre inversiones mantenidas a valor razonable con cambios en resultados | (93) | (147) | |
Incremento en intereses de préstamos por cobrar sobre préstamos a costo amortizado | (133) | (249) | |
(increase)/decrease in other receivables | (2) | 16 | |
Aumento / (disminución) de otras cuentas por pagar | 82 | (26) | |
Entrada de efectivo neta de actividades operativas después de impuestos | 998 | 718 | |
Actividades de inversión | |||
préstamos otorgados | (3,369) | (10,986) | |
Préstamos reembolsados | 8,620 | 3,570 | |
Net cash INFLOW/(OUTFLOW) from investing activities | 5,251 | (7,416) | |
Financiación | |||
Dividendos de capital pagados | (1,077) | (1,077) | |
Recompra de acciones a Tesorería | 13 | (501) | - |
Préstamo bancario dispuesto | 14 | - | 4,251 |
Reembolso de préstamo bancario | 14 | (4,000) | (251) |
Pago interesado | (155) | (132) | |
Net cash (OUTFLOW)/INFLOW from financing | (5,733) | 2,791 | |
Increase/(DECREASE) in cash and cash equivalents | 516). | (3,907) | |
Efectivo y equivalentes de efectivo al inicio del año | 638 | 4,545 | |
Efectivo y equivalentes de efectivo al final del año | 1,154 | 638 |
Notas a los Estados Financieros
1. Políticas contables
Políticas contables importantes
(a) Base de preparación
Los estados financieros de Develop North plc han sido preparados de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera adoptadas por el Reino Unido ("NIIF adoptadas por el Reino Unido") y con la Ley de Sociedades de 2006, según corresponda a las empresas que informan según las normas internacionales de contabilidad. Los estados financieros también se prepararon de acuerdo con la Declaración de Práctica Recomendada, Estados Financieros de Sociedades de Fideicomisos de Inversión y Fideicomisos de Capital de Riesgo ("SORP") emitido por la AIC (emitido en julio de 2022), donde esta guía es consistente con la adoptada por el Reino Unido. NIIF.
Los estados financieros han sido preparados sobre la base de negocio en marcha bajo la convención de costo histórico, excepto por ciertas valoraciones de inversiones que se miden a valor razonable.
Las notas y los estados financieros se presentan en libras esterlinas (siendo la moneda funcional y de presentación de la Compañía) y se redondean al millar más cercano, excepto donde se indique lo contrario.
La Compañía revisa los próximos cambios a las NIIF adoptadas en el Reino Unido y no anticipa cambios materiales como resultado de estos.
NUEVAS NORMAS O ENMIENDAS PARA 2023 PARA PRÓXIMOS REQUISITOS
Nuevas normas, interpretaciones y modificaciones emitidas que aún no son efectivas y aplicables para los ejercicios iniciados a partir del 1 de diciembre de 2023:
Effective date accounting periods on or after 1 January 2024:
NIC 1 Modificaciones a la contabilización de pasivos no corrientes con convenios
PREOCUPACIÓN CONTINUA
The financial statements have been prepared on a going concern basis. At the forthcoming AGM shareholders are invited to vote on the continuation of the Company. The Board understands that the Investment Adviser has taken soundings of major shareholders and therefore it has a high degree of confidence that this vote will be passed by shareholders; however, the vote is outside the control of the Board and thus, in the context of assessing the future prospects of the Company, it represents a material uncertainty which (if the vote were to be lost) may cast significant doubt upon the ability of the company to continue as a going concern. The financial statements do not include the adjustments that may be necessary should a positive vote from the shareholders to continue not be received and the Company was not able to continue as a going concern. The disclosures on going concern on page 25 of the Directors' Report form part of these financial statements.
INGRESOS POR INTERESES
Para los instrumentos financieros medidos al costo amortizado, el método de la tasa de interés efectiva se usa para medir el valor en libros de un activo o pasivo financiero y para asignar los ingresos o gastos por intereses asociados durante el período relevante. La tasa de interés efectiva es la tasa que descuenta los pagos o cobros de efectivo futuros estimados durante la vida esperada del instrumento financiero o, en su caso, un período más corto, al valor neto en libros del activo o pasivo financiero. Al calcular la tasa de interés efectiva, los flujos de efectivo se estiman considerando todos los términos contractuales del instrumento financiero, pero no considera las pérdidas crediticias esperadas. El cálculo incluye todas las comisiones recibidas y pagadas y los costos soportados que son parte integral de la tasa de interés efectiva.
De forma continua, el Asesor de Inversiones evalúa si existe evidencia de deterioro del valor de un activo financiero. Las bases de cálculo de los ingresos por intereses en las tres etapas de deterioro (que se detallan a continuación) son las siguientes:
1 Los intereses se calculan sobre el principal bruto pendiente
2 Los intereses se calculan sobre el principal bruto pendiente
3 Los intereses se calculan sobre el monto principal menos el deterioro
GASTOS
Los gastos se contabilizan sobre la base del devengo. Los honorarios de administración, los costos financieros y todos los demás gastos de la Compañía se cargan a través del estado de resultados y se cargan a los ingresos. Las comisiones incurridas en relación con los costos operativos de la cartera de crédito, tales como honorarios legales, se cargan a través del Estado de Resultados y se cargan al capital.
DIVIDENDOS A LOS ACCIONISTAS
Los dividendos a cuenta declarados durante el ejercicio se reconocen cuando se pagan. Los dividendos definitivos declarados se reconocen cuando son aprobados por la Junta General Ordinaria de Accionistas.
IMPUESTOS
La tributación sobre la ganancia o pérdida del período comprende impuesto corriente y diferido. Los impuestos se reconocen en resultados excepto en la medida en que se relacionen con partidas reconocidas en otros resultados integrales o directamente en el patrimonio, en cuyo caso también se reconocen en otros resultados integrales o directamente en el patrimonio, respectivamente.
El impuesto corriente es el impuesto esperado a pagar sobre la renta imponible del período, utilizando las tasas impositivas y las leyes promulgadas o sustancialmente promulgadas a la fecha del informe.
Los impuestos sobre la renta diferidos se calculan utilizando las tasas y las leyes que se promulgan o se espera que se apliquen sustantivamente a medida que se revierten las diferencias temporarias asociadas. El impuesto sobre la renta diferido se proporciona utilizando el método del pasivo sobre todas las diferencias temporarias a la fecha de presentación entre las bases fiscales de los activos y pasivos y sus valores en libros para fines de información financiera. Los activos por impuesto sobre la renta diferido se reconocen sólo en la medida en que sea probable que se disponga de ganancias fiscales contra las cuales se puedan utilizar las diferencias temporarias deducibles, los créditos fiscales diferidos o las pérdidas fiscales. El monto del impuesto diferido proporcionado se basa en la forma esperada de realización o liquidación del valor en libros de los activos y pasivos. Los ingresos diferidos se reconocen en resultados a menos que se relacionen con una transacción registrada en otros resultados integrales o patrimonio, en cuyo caso también se reconocen en otros resultados integrales o directamente en patrimonio respectivamente.
ACTIVOS FINANCIEROS Y PASIVOS FINANCIEROS
Los activos financieros y los pasivos financieros se clasifican al inicio en las siguientes categorías:
Costo amortizado:
Financial assets that are held for collection of contractual cash flows where those cash flows represent SPPI ('solely payment of principal and interest') and that are not designated at fair value through profit and loss are measured at amortised cost. At initial recognition, these assets are recognised as the amounts advanced to customers on the trade date. Financial assets are derecognised when the rights to receive cashflows from the financial assets no longer exists. The carrying amount of these assets is adjusted by any expected credit loss allowance as described in the impairment note below. Interest income from these financial assets is included in Investment Interest using the effective interest rate method. Any gain or loss on derecognition is recognised directly in the Income Statement. Impairment losses are presented as separate line item in the Income Statement.
El efectivo y los equivalentes de efectivo de la Compañía, otras cuentas por cobrar, otras cuentas por pagar y devengos, y la línea de crédito de la Compañía se incluyen dentro de esta categoría.
Valor razonable con cambios en pérdidas y ganancias:
The Company has a number of borrower facilities in which it received a minority equity stake or exit fee mechanism in conjunction with providing those loan facilities. These loans are recognised at fair value through profit and loss. At initial recognition, these assets are recognised as the amounts advanced to customers on the trade date. Financial assets are derecognised when the rights to receive cashflows from the financial assets no longer exists. The fair value of the contracts is monitored and reviewed quarterly using discounted cash flow forecasts based on the estimated cash flows that will flow through from the underlying development project. Interest income from these financial assets is included in Investment Interest using the effective interest rate method. Any gain or loss on derecognition is recognised directly in the Income Statement. Impairment losses are presented as separate line item in the Income Statement. A sensitivity analysis is included in note 16.
Any values attributed to the equity stakes of these borrowers are incorporated into the overall loan valuation.
Exit fees:
Some of the financial assets measured at amortised costs have an exit fee. There are two types of exit fees; those recognised at the end of the term of the financial asset once it has been repaid, and those recognised during the term of the financial instrument where here they are linked to specific events such as plot sales.
DISCAPACIDAD
En el reconocimiento inicial, se requiere una provisión por deterioro para las pérdidas crediticias esperadas ("ECL") que resulten de posibles eventos de incumplimiento dentro de los próximos 12 meses. Cuando ocurre un evento que aumenta el riesgo de crédito, se requiere una estimación de ECL para posibles incumplimientos durante el plazo del instrumento financiero.
Las entradas clave en la medición de ECL son la probabilidad de incumplimiento ('PD'), la pérdida en caso de incumplimiento ('LGD') y la exposición en caso de incumplimiento ('EAD'). Estos insumos luego se consideran y aplican contra instalaciones residenciales y comerciales en el libro de préstamos. Las ECL se calculan multiplicando la PD por la LGD y la EAD.
La PD se ha determinado considerando el mercado local donde se encuentran los activos subyacentes, los indicadores económicos, incluidas las presiones inflacionarias sobre los costos de construcción, la política gubernamental y el sentimiento del mercado. Para los préstamos residenciales, esto se ha desglosado en dos escenarios; donde solo está presente el riesgo de ventas, y donde aún existen tanto el riesgo de construcción como el riesgo de ventas. LGD es la magnitud de la pérdida probable si hay un incumplimiento. Los modelos LGD consideran la estructura, la garantía, la antigüedad del reclamo y los costos de recuperación de cualquier garantía que sea parte integral del activo financiero. Las relaciones LTV son un parámetro clave para determinar la LGD. Las estimaciones de LGD se recalibran para diferentes escenarios económicos y, para los préstamos garantizados por la propiedad, para reflejar posibles cambios en los precios de la propiedad. EAD representa la exposición esperada en caso de incumplimiento. La Compañía obtiene la EAD de la exposición actual al prestatario. La EAD de un activo financiero es su importe en libros bruto en el momento del incumplimiento. La EAD para instalaciones residenciales se ha dividido en dos escenarios; donde la construcción está completa y donde la construcción está en curso.
Un activo financiero tiene deterioro crediticio cuando uno o más eventos que han ocurrido tienen un impacto significativo en los flujos de efectivo futuros esperados del activo financiero. Incluye datos observables que han llamado nuestra atención con respecto a uno o más de los siguientes eventos:
· morosidad en los pagos contractuales de principal e intereses;
· dificultades de flujo de efectivo experimentadas por el prestatario;
· iniciación de procedimientos de quiebra;
· al prestatario se le otorga una concesión que de otro modo no sería considerada;
· datos observables que indiquen que existe una disminución medible en los flujos de efectivo futuros estimados de una cartera de activos desde el reconocimiento inicial de esos activos, aunque la disminución aún no puede identificarse con los activos financieros individuales en la cartera; y
· una disminución significativa en los valores de los activos mantenidos como garantía.
El deterioro de los activos financieros se reconoce préstamo por préstamo en etapas:
· Etapa 1: Un deterioro general que cubre lo que puede suceder dentro de los próximos 12 meses, basado en la adopción de los estándares BIS como se describe a continuación.
· Etapa 2: Aumento significativo en el riesgo de crédito, cuando el prestatario está en mora, potencialmente en mora, cuando se espera el pago total y el valor del activo subyacente sigue siendo sólido. El cálculo de ECL reconoce la vida útil del préstamo.
· Etapa 3: Deterioro del crédito, cuando el prestatario está en incumplimiento de su contrato de préstamo, en mora, el pago total del préstamo es incierto y hay un déficit en el valor del activo subyacente. El cálculo de ECL reconoce el probable incumplimiento del prestatario.
As at 30 November 2023, there were eighteen loans in the portfolio. Four of those projects supported included either an equity stake of at least 25.1% for the Company or an exit fee mechanism. Please see note 8 for details on these four projects.
The Board has deemed that six projects (November 2022: five); are currently impaired and specific additional provisions have been made against these facilities in these financial statements.
Los otros doce préstamos han sido evaluados como no deteriorados.
The Company's response to IFRS 9 requirements has been based on the Bank for International Settlements ('BIS') Basel Supervisory Committee liquidity risk tool recommendations.
JERARQUÍA DEL VALOR RAZONABLE
Las normas contables reconocen una jerarquía de mediciones del valor razonable para instrumentos financieros que otorga la máxima prioridad a los precios cotizados no ajustados en mercados activos para activos o pasivos idénticos (Nivel 1) y la menor prioridad a los datos de entrada no observables (Nivel 3). La clasificación de los instrumentos financieros depende del input significativo aplicable más bajo, como sigue:
· Nivel 1 - Precios cotizados actuales, totalmente accesibles y no ajustados en mercados activos para activos o pasivos idénticos. Ejemplos de tales instrumentos serían las inversiones listadas o cotizadas en cualquier bolsa de valores reconocida.
· Nivel 2 - Precios cotizados para activos o pasivos similares, u otros insumos observables directa o indirectamente que existen durante la duración del período de inversión. Ejemplos de tales instrumentos serían los contratos de cambio a plazo y ciertos otros instrumentos derivados.
· Nivel 3: las entradas externas no son observables. El valor es la mejor estimación de los Directores, basada en el asesoramiento de expertos pertinentes, el uso de técnicas de valoración reconocidas y en suposiciones sobre qué insumos aplicarían otros participantes del mercado para fijar el precio del mismo instrumento o de uno similar.
Todos los préstamos se consideran de Nivel 3.
EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO
El efectivo y los equivalentes de efectivo consisten en efectivo en caja y depósitos a corto plazo en bancos con un vencimiento original de tres meses o menos desde el inicio.
OTROS INGRESOS
Otras cuentas por cobrar no devengan intereses y son de corto plazo por naturaleza. No hubo montos irrecuperables contabilizados al final del año o al final del período anterior.
RESERVAS
COMPARTIR PREMIUM
El excedente de los ingresos netos recibidos por la emisión de nuevas acciones sobre su valor nominal se acredita a esta cuenta y los costos de emisión relacionados se deducen de esta cuenta.
RESERVA CAPITAL
Se contabilizan en la reserva de capital:
· cargos de capital;
· Increases and decreases in the fair value of and impairments of loan capital held at the year end
As at year end the Capital Reserve comprises both realised and unrealised gains and losses and so does not contain distributable reserves.
RESERVA DE INGRESOS
La ganancia/(pérdida) neta que surge en la columna de ingresos de la Cuenta de Resultados se suma o deduce de esta reserva que está disponible para el pago de dividendos.
RESERVA DISTRIBUIBLE ESPECIAL
Created from the Court of Session cancellation of the initial launch share premium account and is available for paying dividends and the repurchase of shares. The Special distributable reserve is used to prevent the Revenue reserve going into a negative position when paying distributions.
REPURCHASE OF SHARES TO HOLD IN TREASURY
The cost of repurchasing ordinary shares to hold in Treasury is charged to the Special distributable reserve and the related stamp duty and transaction cost is charged to the 'capital reserve' and dealt with in the Statement of Changes in Equity. Share repurchase transactions are accounted for on a trade date basis.
INFORMACIÓN SEGMENTAL
The Chief Operating Decision Maker is the Board of Directors. The Directors are of the opinion that the Company is engaged in a single segment of business, being the investment of the Company's capital in financial assets comprising loans. All loan income is derived from the UK. The Company derived revenue totalling £714,000 (November 2022: £978,000) where the amounts from two (November 2022: four) individual borrowers each exceeded 10% or more of the Company's revenue. The individual amounts were £354,000 and £360,000, (November 2022: £282,000, £256,000, £243,000 and £196,000).
USO DE JUICIOS, ESTIMACIONES Y SUPUESTOS CONTABLES SIGNIFICATIVOS
La preparación de los estados financieros requiere que la administración realice estimaciones y suposiciones que afectan los montos informados de activos y pasivos a la fecha de presentación y los montos informados de ingresos y gastos durante el año. La naturaleza de la estimación significa que los resultados reales podrían diferir de esas estimaciones. Las estimaciones y los supuestos subyacentes se revisan de forma continua. Las revisiones a las estimaciones contables se reconocen en el período en que se revisan las estimaciones y en cualquier período futuro afectado.
El factor clave para determinar si los préstamos se clasifican como valor razonable a través de ganancias o pérdidas o costo amortizado es si la instalación tiene una tarifa de salida o una participación de capital adjunta. Cuando estos están presentes, el préstamo se clasifica como valor razonable con cambios en resultados.
Las siguientes son áreas de particular importancia para los estados financieros de la Compañía e incluyen el uso de estimaciones o la aplicación de juicio:
JUICIOS Y ESTIMACIONES CRÍTICAS EN LA APLICACIÓN DE LAS POLÍTICAS CONTABLES DE LA COMPAÑÍA - INVERSIONES A VALOR RAZONABLE CON CAMBIO DE GANANCIA O PÉRDIDA:
La Compañía posee participaciones en utilidades o tiene mecanismos de tarifas de salida en relación con 6 de los prestatarios vigentes al cierre del año. Los préstamos mantenidos han sido designados a valor razonable con cambios en resultados. La determinación del valor razonable requiere el uso de estimaciones. En la nota 16 se incluye un análisis de sensibilidad. Las principales incertidumbres están relacionadas con los plazos y los importes tanto de la disposición como de los reembolsos, ya que están determinados por el progreso de la construcción y el momento de las ventas.
JUICIOS Y ESTIMACIONES CRÍTICAS EN LA APLICACIÓN DE LAS POLÍTICAS CONTABLES DE LA SOCIEDAD - PRÉSTAMOS CLASIFICACIÓN DEL COSTE AMORTIZADO Y DETERIOROS:
La Compañía utiliza juicios críticos para determinar si contabiliza sus préstamos al costo amortizado utilizando el método de la tasa de interés efectiva menos las provisiones por deterioro o al valor razonable con cambios en resultados. La determinación del ajuste por deterioro requerido requiere el uso de estimaciones. Las principales incertidumbres giran en torno a los plazos y los importes tanto de la disposición como de los reembolsos, ya que estos están determinados por el progreso de la construcción y el momento de las ventas. Ver notas 8 y 9 para más detalles.
2. INGRESOS
30 November 2023 000 £ | 30 November 2022 000 £ | |
Intereses de préstamos | 1,722 | 1,787 |
Ingresos totales | 1,722 | 1,787 |
3. Honorarios del Asesor de Inversiones
Asesor de inversiones
In its role as the Investment Adviser, Tier One Capital Ltd is entitled to receive from the Company an investment adviser fee which is calculated and paid quarterly in arrears at an annual rate of 0.25% per annum of the prevailing Net Asset Value if less than £100m; or 0.50%. per annum of the prevailing Net Asset Value if £100m or more.
No hay saldo acumulado para el Asesor de Inversiones para el período finalizado el 30 de noviembre de 2023 (año hasta el 30 de noviembre de 2022: £ cero).
There are no performance fees payable
30 November 2023 000 £ | 30 November 2022 000 £ | |
Honorario del asesor de inversiones | 65 | 67 |
4. Gastos operativos
30 November 2023 | 30 November 2022 | |||
Ingresos | Capital | Ingresos | Capital | |
000 £ | 000 £ | 000 £ | 000 £ | |
Profesional legal | 20 | - | 13 | - |
Honorarios de los directores | 85 | - | 85 | - |
Honorarios de auditoría relacionados con la auditoría de los estados financieros | 77 | - | 57 | - |
Administración de Fondos y Secretaría de Sociedades | 97 | - | 85 | - |
Brokerhonorarios de s | 30 | - | 30 | - |
Tarifas de marketing | 1 | - | 18 | - |
tasa GFIA | 18 | - | 17 | - |
Deterioros de préstamos amortizados al costo* | 116 | 476 | 12 | 136 |
Mejoras en préstamos amortizados al costo* | - | (35) | - | - |
Losses on investments held at fair value through profit or loss* | 201 | 2 | 36 | 342 |
Otros gastos | 185 | - | 243 | - |
Total otros gastos | 830 | 443 | 596 | 478 |
*Loan impairments consist of impairments to interest on loans of £317,000 (November 2022: £48,000) and a capital impairment on the loan of £478,000 (November 2022: £478,000). Loan uplifts consist of a capital uplift on the loans of £35,000 (November 2022: £nil).
Todos los gastos incluyen el IVA en su caso. Se pueden encontrar más detalles sobre los honorarios de los directores en el Informe de remuneración de los directores dentro del Informe anual.
5. Impuestos
Como sociedad de inversión, la Sociedad está exenta del impuesto de sociedades sobre las ganancias de capital. Los ingresos por préstamos de la Sociedad están sujetos a impuestos, pero se compensan con cualquier distribución de intereses pagada, lo que tiene el efecto de reducir el impuesto de sociedades. La distribución de intereses puede estar sujeta a impuestos en manos de los accionistas de la Compañía.
30 November 2023 000 £ | 30 November 2022 000 £ | |
Current corporation tax at 23% (November 2022:19%) | - | - |
Impuestos diferidos | - | - |
Impuesto sobre las ganancias de las actividades ordinarias | - | - |
Conciliación de la carga fiscal | ||
Beneficio de actividades ordinarias antes de impuestos | 261 | 514 |
Taxation at standard corporation tax rate 23% (November 2022: 19%) | 60 | 98 |
Efectos de: | ||
Expenses/(income) not subject to tax | 95 | 91 |
Distribuciones de intereses | (248) | (205) |
Tax losses not recognised within deferred tax | 93 | 16 |
Cargo fiscal del año | - | - |
* With effect from 1 April 2023, the main rate of Corporation tax increased from 19% to 25%, therefore a hybrid rate of 23% has been used.
There is an unrecognised deferred tax asset not recognised on losses of £331,409 (November 2022: £230,408) calculated at the relevant deferred tax rate of 25%. There is no expiry date for the recognition of the unrecognised deferred tax asset.
6. Dividendos ordinarios
30 November 2023 | 30 November 2022 | |||
Peniques por comparte |
000 £ | Pence para comparte |
000 £ | |
Dividendos pagados en el año en relación con el año anterior: | ||||
Dividendo a cuenta del trimestre finalizado en agosto, pagado en diciembre | 1.0 | 269 | 1.0 | 269 |
Dividendo a cuenta del trimestre finalizado en noviembre, pagado en abril | 1.0 | 269 | 1.0 | 269 |
Dividendos pagados durante y relativos al ejercicio: | ||||
Dividendo a cuenta del trimestre finalizado en febrero, pagado en junio | 1.0 | 269 | 1.0 | 269 |
Dividendo a cuenta del trimestre terminado en mayo, pagado en septiembre | 1.0 | 270 | 1.0 | 269 |
Dividendos totales pagados en el año | 1,077 | 1,077 |
Of the dividends paid in the year, £85,000 (November 2022: £244,000) has been paid from the Special distributable reserve. This is to ensure the Revenue reserve does not go into a negative position.
The Company intends to distribute at least 85% of its distributable income earned in each financial year by way of interest distribution. A third interim dividend of 1.00 pence per share was declared on 23 November 2023, payable on 28 December 2023. On 29 February 2024, the Company declared a fourth interim dividend of 1.00 pence per share for the quarter ended 30 November 2023, payable on 28 March 2024.
7. Beneficio por acción
The revenue, capital and total return per ordinary share is based on each of the profit after tax and on 26,907,053 ordinary shares, being the weighted average number of ordinary shares in issue (excluding shares held in Treasury) throughout the year. During the year there were no dilutive instruments held, therefore the basic and diluted earnings per share are the same.
8. Inversiones mantenidas a valor razonable con cambios en resultados
La inversión de la Compañía mantenida a valor razonable con cambios en resultados representa sus acuerdos de participación en las utilidades por los cuales la Compañía posee el 25.1% o tiene un mecanismo de tarifa de salida para cuatro compañías.
30 de noviembre 2023 000 £ | 30 de noviembre 2022 000 £ | |
Saldo de apertura | 4,874 | 7,589 |
Préstamos desplegados | 59 | 80 |
Reembolsos de principal | (1,802) | (2,600) |
Movimientos en intereses por cobrar | 93 | 183 |
Pérdidas no realizadas sobre inversiones mantenidas a valor razonable con cambios en resultados | (203) | (378) |
Amortización de tasas de salida | 3 | - |
Total de inversiones mantenidas a valor razonable con cambios en resultados | 3,024 | 4,874 |
Split: | ||
Activos no corrientes: Inversiones mantenidas a valor razonable con cambios en pérdidas y ganancias con vencimiento después de un año | - | - |
Activo corriente: Inversiones mantenidas a valor razonable con cambios en resultados con vencimiento inferior a un año | 3,024 | 4,874 |
Consulte la nota 16 para obtener detalles sobre el enfoque de valoración y análisis de sensibilidad. |
9. Préstamos a costo amortizado
30 de noviembre 2023 000 £ | 30 de noviembre 2022 000 £ | |
Saldo de apertura | 20,607 | 10,558 |
Préstamos desplegados | 3,310 | 10,906 |
Reembolsos de principal | (6,818) | (970) |
Movimientos en intereses por cobrar | 133 | 261 |
Movimiento en deterioros | (557) | (148) |
Amortización de tasas de salida | 29 | - |
Total préstamos a costo amortizado | 16,704 | 20,607 |
Split: Activo no corriente: Préstamos a coste amortizado con vencimiento a un año | 6,283 | 12,659 |
Activo circulante: Préstamos a costo amortizado vencidos para su reembolso menos de un año | 10,421 | 7,948 |
The Company's loans held at amortised cost are accounted for using the effective interest method. The carrying value of each loan is determined after taking into consideration any requirement for impairment provisions during the year, allowances for impairment losses amounted to £557,000 (November 2022: £148,000). Se pueden encontrar más detalles sobre el deterioro en la nota de políticas contables anterior.
Movimientos de las provisiones por pérdidas por deterioro en el ejercicio
Valor nominal 000 £ | |
al 1 de diciembre de 2022 | 3,227 |
Provisiones para pérdidas por deterioro | 475 |
Write off prior year impairment | (1,560) |
al 30 de noviembre de 2023 | 2,142 |
Provisiones etapa 1 a 1 de diciembre de 2022 | 114 |
Provisiones para pérdidas por deterioro | 32 |
Provisiones etapa 1 a 30 de noviembre de 2023 | 146 |
Provisiones etapa 2 a 1 de diciembre de 2022 | - |
Provisiones para pérdidas por deterioro | - |
Provisiones etapa 2 a 30 de noviembre de 2023 | - |
Provisiones etapa 3 a 1 de diciembre de 2022 | 3,113 |
Provisiones para pérdidas por deterioro | 443 |
Write off prior year impairment | (1,560) |
Provisiones etapa 3 a 30 de noviembre de 2023 | 1,996 |
Las etapas 1, 2 y 3 se mencionan con más detalle a continuación.
10. Cuentas por cobrar
30 de noviembre 2023 000 £ | 30 de noviembre 2022 000 £ | |
Prepagos | 13 | 11 |
Total de cuentas por cobrar | 13 | 11 |
11. facilidad de préstamo
30 de noviembre 2023 000 £ | 30 de noviembre 2022 000 £ | |
Préstamo bancario | - | 4,000 |
In May 2023 the Company renewed its £6.5m committed revolving facility with Shawbrook Bank Limited, expiring in May 2025. No balance was drawn down at the year end.
The facility is secured against a debenture over the assets of the Company.
12. Otras cuentas por pagar
30 de noviembre 2023 000 £ | 30 de noviembre 2022 000 £ | |
Acumulaciones | 191 | 109 |
Total de otras cuentas por pagar | 191 | 109 |
13. Capital social
2023 | 2022 | |
Asignado, emitido y pagado en su totalidad | 000 £ | 000 £ |
26,234,225 (November 2022: 26,924,063) ordinary shares of 1p each* | 262 | 269 |
689,838 (November 2022: nil) ordinary shares of 1p each | 7 | - |
26,924,063 (November 2022: 26,924,063) total ordinary shares of 1p each | 269 | 269 |
* The Ordinary Shares (excluding shares held in Treasury) are eligible to vote and have the right to participate in either an interest distribution or participate in a capital distribution (on winding up).
No shares were issued by the Company during the year (November 2022: nil).
During the year, the Company bought back 689,838 shares to be held in Treasury at a cost of £501,000 (November 2022: nil).
Between 1 December 2023 and 20 March 2024, the Company bought back a further 566,369 shares into Treasury.
14. CONCILIACIÓN DE PASIVOS DERIVADOS DE ACTIVIDADES DE FINANCIAMIENTO
A 30 de noviembre de 2022 000 £ | efectivo flujos 000 £ | No en efectivo flujos 000 £ | El 30 de noviembre 2023 000 £ | |
Préstamos de corto plazo | 4,000 | (4,000) | - | - |
Pasivo total por actividades de financiación | 4,000 | (4,000) | - | - |
A 30 de noviembre de 2021 000 £ | efectivo flujos 000 £ | No en efectivo flujos 000 £ | El 30 de noviembre 2022 000 £ | |
Préstamos de corto plazo | - | 4,000 | - | 4,000 |
Pasivo total por actividades de financiación | - | 4,000 | - | 4,000 |
15. Partes relacionadas
Los Directores tienen la consideración de partes relacionadas. Ningún Consejero tiene interés en ninguna transacción que sea, o haya sido, inusual en su naturaleza o significativa para la naturaleza de la Compañía.
The Directors of the Company received £85,000 fees for their services during the year to 30 November 2023 (30 November 2022: £85,000). £nil was payable at the period and prior year end.
Ian McElroy es director ejecutivo de Tier One Capital Ltd y es accionista fundador y director de la empresa.
Tier One Capital Ltd recibió una tarifa de asesor de inversiones de £65,000 30 durante el año (2022 de noviembre de 67,000: £30 2022) y se pagaron £20 al final del año (XNUMX de noviembre de XNUMX: £XNUMX). Tier One Capital Ltd recibe hasta un XNUMX% de margen y comisión de apertura por todos los préstamos que facilita.
Existen varias relaciones de partes relacionadas con los prestatarios, como se indica a continuación:
Con motivo de la oportunidad aprovechada para adelantar los contratos de participación en las utilidades surgen las siguientes partes relacionadas:
· Casas Thursby (Springs)
The Company owns 25.1% of the borrower Thursby Homes (Springs) Ltd. The loan amount outstanding as at 30 November 2023 was £36,000 (30 November 2022: £1.3m). Transactions in relation to loans repaid during the year amounted to (£1.5m) (30 November 2022: £918,000). Interest due to be received as at 30 November 2023 was £1,000 (30 November 2022: £213,000). Interest received during the year amounted to £33,000 (30 November 2022: £157,000).
· Northumberland
Develop North PLC owns 25.1% of the borrower Northumberland Ltd. The loan amount outstanding as at 30 November 2023 was £42,000 (30 November 2022: £356,000). Transactions in relation to loans repaid during the year amounted to £288,000 (30 November 2022: £911,000). Interest due to be received as at 30 November 2023 was £2,000 (30 November 2022: £3,000). Interest received during the year amounted to £3,000 (30 November 2022: £32,000).
· Carbón
Develop North PLC owns 40.1% of the borrower Kudos Partnership. The loan amount outstanding as at 30 November 2023 was £2.0m (30 November 2022: £2.2m). Transactions in relation to loans made during the year amounted to £nil (30 November 2022: £80,000). Interest due to be received as at 30 November 2023 was £424,000 (30 November 2022: £324,000). Interest received during the year amounted to £108,000 (30 November 2022: £196,000).
· Calle Osvaldo
Develop North PLC owns 25.1% of the Riverfront Property Limited Partnership. The loan amount outstanding as at 30 November 2023 was £448,000 (30 November 2022: £388,000). Transactions in relation to loans made during the year amounted to £59,000 (30 November 2022: £nil). Interest due to be received as at 30 November 2023 was £8,000 (30 November 2022: £5,000). Interest received during the year amounted to £47,000 (30 November 2022: £31,000).
16. Instrumentos financieros
Consistent with its objective, the Company holds a diversified portfolio of fixed rate loans secured with collateral in the form of; land or property in the UK, charges held over bank accounts and personal or corporate guarantees. The benefit of a related profit share or exit fee mechanism may also be agreed. In addition, the Company's financial instruments comprise cash and receivables and payables that arise directly from its operations. The Company does not have exposure to any derivative instruments.
La Compañía está expuesta a varios tipos de riesgos asociados con los instrumentos financieros. Los tipos más importantes son el riesgo de crédito, el riesgo de liquidez, el riesgo de tasa de interés y el riesgo de precio de mercado. No existe riesgo de tipo de cambio dado que todos los activos y pasivos de la Sociedad se mantienen en libras esterlinas.
El Directorio revisa y acuerda políticas para administrar la exposición al riesgo de la Compañía. Estas políticas se resumen a continuación:
RIESGO CREDITICIO
El riesgo de crédito es el riesgo de que un emisor o contraparte no pueda o no quiera cumplir con un compromiso que ha contraído con la Compañía.
In the event of default by a borrower if it is in financial difficulty or otherwise unable to meet its obligations under the agreement, the Company will suffer an interest shortfall and potentially a loss of capital. This potentially will have a material adverse impact on the financial condition and performance of the Company and/or the level of dividend cover. Management determines concentrations of risk by assessing the characteristics of each borrower and including these in the underwriting process. The most applicable of these are the geographical location of the projects and the economic sector the borrowers operate in. The Board receives regular reports on concentrations of risk and the performance of the projects underlying the loans, using loan to value percentages to help monitor the level of risk. The Investment Adviser monitors such reports in order to anticipate, and minimise the impact of, default.
There were financial assets which were considered impaired at 30 November 2023, with impairments amounting to £557,000 (30 November 2022: £148,000). Our maximum exposure to credit risk as at 30 November 2022 was £20,895,000 (30 November 2022: £26,130,000).
Todo el efectivo de la Compañía está colocado en instituciones financieras con una calificación crediticia de largo plazo de A o mejor. La quiebra o insolvencia de dichas instituciones financieras puede provocar que la capacidad de la Compañía para acceder al efectivo colocado en depósito se retrase o se limite. Si la calidad crediticia o la posición financiera de los bancos empleados actualmente se deterioran significativamente, las tenencias de efectivo se trasladarían a otro banco.
The carrying amount for investments held at fair value through profit or loss best represents the maximum exposure to credit risk. The Company holds assets as collateral against loans issued. The Company does not have assets held as collateral.
Further details on the exposure to, and management of, credit risk by the Company is included in both the Investment Advisor's report and the Strategic Report within the Annual Report.
Préstamos mantenidos a coste amortizado a 30 de noviembre de 2023 | |
Total 000 £ | |
1 | 16,390 |
2 | 275 |
3 | 39 |
16,704 |
Préstamos mantenidos a coste amortizado a 30 de noviembre de 2022 | |
Total 000 £ | |
1 | 20,000 |
2 | 378 |
3 | 229 |
20,607 |
RIESGO DE LIQUIDEZ
El riesgo de liquidez es el riesgo de que la Compañía encuentre dificultades para realizar activos o recaudar fondos para cumplir con los compromisos financieros. Las inversiones de la Compañía comprenden préstamos.
Property and property-related assets in which the Company invests via loans are not traded in an organised public market and are relatively illiquid assets, requiring individual attention to sell in an orderly way. As a result, the Company may not be able to liquidate quickly its investments in these loans at an amount close to their fair value in order to meet its liquidity requirements.
El riesgo de liquidez de la Compañía es administrado de manera continua por el Asesor de Inversiones y monitoreado trimestralmente por la Junta. Con el fin de mitigar el riesgo de liquidez, la Compañía tiene una previsión integral de flujo de efectivo de tres años que tiene como objetivo tener saldos de efectivo suficientes, teniendo en cuenta las disposiciones previstas en las instalaciones vivas para cumplir con sus obligaciones por un período de al menos 12 meses. A la fecha de presentación, el vencimiento de los activos y pasivos financieros era:
Activos financieros a 30 de noviembre de 2023 | |||
En un año 000 £ | en dos o mas años 000 £ | Total 000 £ | |
Efectivo y equivalentes de efectivo | 1,154 | - | 1,154 |
Préstamos a costo amortizado | 10,421 | 6,283 | 16,704 |
Inversiones mantenidas a valor razonable | 3,024 | - | 3,024 |
Total | 14,599 | 6,283 | 20,882 |
Activos financieros a 30 de noviembre de 2022 | |||
En un año 000 £ | en dos o mas años 000 £ | Total 000 £ | |
Efectivo y equivalentes de efectivo | 638 | - | 638 |
Préstamos a costo amortizado | 7,948 | 12,659 | 20,607 |
Inversiones mantenidas a valor razonable | 4,874 | - | 4,874 |
Total | 13,460 | 12,659 | 26,119 |
Pasivos financieros a 30 de noviembre de 2023 | |||
En un año 000 £ | en dos o mas años 000 £ | Total 000 £ | |
Préstamo bancario | - | - | - |
Total | - | - | - |
Pasivos financieros a 30 de noviembre de 2022 | |||
En un año 000 £ | en dos o mas años 000 £ | Total 000 £ | |
Préstamo bancario | 4,000 | - | 4,000 |
Total | 4,000 | - | 4,000 |
RIESGO DE TIPO DE INTERÉS
El perfil de tasa de interés de la Compañía fue el siguiente:
al 30 de noviembre de 2023 | ||||
Activos financieros netos sobre los que no se pagan intereses 000 £ |
Activos Financieros Tasa Fija 000 £ | Activos financieros netos a tasa variable 000 £ |
Total 000 £ | |
Otras cuentas por cobrar y pagos anticipados | 13 | - | - | 13 |
Préstamo Intereses por cobrar | 766 | - | - | 766 |
Otras cuentas por pagar y gastos acumulados | (191) | - | - | (191) |
Efectivo y equivalentes de efectivo | - | - | 1,154 | 1,154 |
Inversiones mantenidas a valor razonable con cambios en pérdidas y ganancias | - | 2,588 | - | 2,588 |
Préstamos a costo amortizado | - | 16,374 | - | 16,374 |
Total | 588 | 18,962 | 1,154 | 20,704 |
al 30 de noviembre de 2022 | ||||
Activos financieros netos sobre los que no se pagan intereses 000 £ |
Activos Financieros Tasa Fija 000 £ | Activos financieros netos a tasa variable 000 £ |
Total 000 £ | |
Otras cuentas por cobrar y pagos anticipados | 11 | - | - | 11 |
Préstamo Intereses por cobrar | 976 | - | - | 976 |
Otras cuentas por pagar y gastos acumulados | (109) | - | - | (109) |
Efectivo y equivalentes de efectivo | - | - | 638 | 638 |
Facilidad de préstamo | - | - | (4,000) | (4,000) |
Inversiones mantenidas a valor razonable con cambios en pérdidas y ganancias | - | 4,329 | - | 4.329 |
Préstamos a costo amortizado | - | 20,176 | - | 20,176 |
Total | 878 | 24,505 | (3,362) | 22,021 |
Shawbrook provide a working capital facility which is capped at 30% of the Net Asset value of the Company. Using forward looking SONIA figures as at November 2023, the forecast decrease in interest rates will see £2k less of finance costs over the next twelve months assuming an average drawn balance of £1.4m in the year. Since year end, the outlook for interest rate rises has eased.
Sensibilizar la tasa de descuento de capital tiene un impacto inmaterial en los préstamos mantenidos a valor razonable.
RIESGO DE PRECIO DE MERCADO
The management of market price risk is part of the investment management process and is typical of an investment company. The portfolio is managed with an awareness of the effects of adverse valuation movements through detailed and continuing analysis, with an objective of maximising overall returns to shareholders. Investments in property and property-related assets are inherently difficult to value due to the individual nature of each property. As a result, valuations are subject to substantial uncertainty. There is no assurance that the estimates resulting from the valuation process will reflect the actual sales price even where such sales occur shortly after the valuation date. Such risk is minimised through the appointment of external property valuers. The basis of valuation of the loan portfolio is set out in detail in the accounting policies. The inputs into the DCF models are the forecast monthly cashflows including sales values and build costs, the discount rate which is the imputed interest rate at the time the facility was entered into adjusted for any movements in the risk free rate as at current year end, and a 30% (November 2022: 30%) discount rate for the equity element to reflect the higher level of uncertainty. Any changes in market conditions will directly affect the profit and loss reported through the Income Statement. Details of the Company's investment portfolio held at the balance sheet date are disclosed in the Investment Adviser's Review on page 11. A 10% fall in the sales value of the residential development projects and a 10% reduction in asset value of commercial and investment property assets for those loans held at fair value would have resulted in a further impairment to the portfolio of £254,000 as at 30 November 2023 (30 November 2022: £330,000). The calculations are based on the property valuations at the respective balance sheet date and are not representative of the year as a whole, nor reflective of future market conditions.
VALORACIÓN DE INSTRUMENTOS FINANCIEROS
Las normas contables reconocen una jerarquía de mediciones del valor razonable para instrumentos financieros que otorga la máxima prioridad a los precios cotizados no ajustados en mercados activos para activos o pasivos idénticos (Nivel 1) y la menor prioridad a los datos de entrada no observables (Nivel 3). La clasificación de los instrumentos financieros depende del input significativo aplicable más bajo, como sigue:
· Nivel A1 - Unadjusted, fully accessible and current quoted prices in active markets for identical assets or liabilities. Examples of such instruments would be investments listed or quoted on any recognised stock exchange.
· Nivel A2 - Precios cotizados de activos o pasivos similares, u otros datos observables directa o indirectamente que existan durante el período de inversión. Ejemplos de tales instrumentos serían los contratos de cambio a plazo y ciertos otros instrumentos derivados.
· Nivel A3 - Las entradas externas no son observables. El valor es la mejor estimación de los Consejeros, basada en el asesoramiento de expertos expertos relevantes, el uso de técnicas de valoración reconocidas y en suposiciones sobre qué datos aplicarían otros participantes del mercado para fijar el precio del mismo instrumento o uno similar.
30 November 2023 | ||||
Nivel A1 000 £ | Nivel A2 000 £ | Nivel A3 000 £ | Total 000 £ | |
Inversiones mantenidas a valor razonable con cambios en pérdidas y ganancias | - | - | 3,024 | 3,024 |
Total | - | - | 3,024 | 3,024 |
30 November 2022 | ||||
Nivel A1 000 £ | Nivel A2 000 £ | Nivel A3 000 £ | Total 000 £ | |
Inversiones mantenidas a valor razonable | - | - | 4,874 | 4,874 |
Total | - | - | 4,874 | 4,874 |
En la siguiente tabla se presenta una conciliación de las mediciones del valor razonable en el Nivel 3:
30 November 2023 000 £ | 30 November 2022 000 £ | |
Saldo de apertura | 4,874 | 7,589 |
Préstamos desplegados | 59 | 80 |
Reembolsos de principal | (1,802) | (2,600) |
Movimientos en intereses por cobrar | 93 | 183 |
Pérdidas no realizadas sobre inversiones mantenidas a valor razonable con cambios en resultados |
(203) |
(378) |
Amortización de tasas de salida | 3 | - |
Balance de cierre | 3,024 | 4,874 |
17. GESTIÓN DE CAPITAL
El capital de la Compañía está representado por las Acciones Ordinarias, prima de emisión, reservas de capital, reserva de ingresos y reserva especial distribuible. La Compañía no está sujeta a ningún requisito de capital impuesto externamente.
The capital of the Company is managed in accordance with its investment policy, in pursuit of its investment objective. Capital management activities may include the allotment of new shares, the buy back or re-issuance of shares from treasury, the management of the Company's discount to net asset value and consideration of the Company's net gearing level.
18. Eventos posteriores al balance
· Since the year end £1,475,000 has been drawn down on the Shawbrook loan facility
· on 23 November 2023, a third interim dividend of 1.00 pence per share was declared, payable on 28 December 2023
· on 8 December 2023, the Company bought back a further 436,532 shares into Treasury
· on 13 December 2023, the Company bought back a further 20,834 shares into Treasury
· on 18 December 2023, the Company bought back a further 81,037 shares into Treasury
· on 21 December 2023, the Company bought back a further 27,966 shares into Treasury
· on 13 February 2024, a new loan was issued to Almscliffe Dhesi Developments (1) Ltd with an initial drawdown of £576,000
· on 29 February 2024, a fourth interim dividend of 1.00 pence per share was declared, payable on 28 March 2024
Para obtener más información sobre la Compañía (Ticker: DVNO) (LEI: 213800EXPWANYN3NEV68), llame a:
Tier One Capital Ltd (Asesor de inversiones) Ian McElroy/Brendan O'Grady
| +44 0 191 222 0099 |
Cavendish Capital Markets Ltd (Financial Adviser and Broker) James King / Andrew Worne
| +44 0 207 220 0500
|
Apex Fund Administration Services (UK) Limited (Secretario) | +44 (0) 1245 398950 |
EXTREMOS
Informe anual y estados financieros
El Informe Anual y los Estados Financieros se publicarán para los accionistas y pronto estarán disponibles en el sitio web de la Compañía (www.DevelopNorth.co.uk) o en formato impreso en el domicilio social de la Sociedad.
Se enviará una copia del informe anual al Mecanismo Nacional de Almacenamiento de la FCA y estará disponible para su inspección en https://data.fca.org.uk/#/nsm/nationalstoragemechanism
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