Actualización empresarial y valoración de carteras.
7 de febrero de 2024
Phoenix Spree Alemania limitada
(la "Empresa", el "Grupo" o "PSD")
Actualización empresarial y valoración de carteras.
Phoenix Spree Deutschland (LSE: PSDL.LN), la empresa de inversión que cotiza en el Reino Unido y que se especializa en bienes raíces residenciales en Berlín, anuncia una actualización sobre la actividad comercial y la valoración de la cartera de propiedades de inversión en poder de la Compañía y sus subsidiarias (la "Cartera" ) a 31 de diciembre de 2023.
Resumen financiero:
Métrica financiera: | 31 diciembre | 30 de junio de 2023 | 31 diciembre | 30 de junio de 2022 |
Valoración de la cartera, en (millones de euros) | ? 675.6 | ? 714.3 | ? 775.9 | ? 812.4 |
Valoración por metro cuadrado, en (?) | ? 3,598 | ? 3,808 | ? 4,082 | ? 4,318 |
Notarizaciones de condominios durante el período | ? 7.2 | ? 2.0 | ? 4.7 | ? 3.0 |
Resumen:
Fuerte mercado de alquiler
· Creciendo La escasez de propiedades de alquiler disponibles en Berlín continúa impulsando un fuerte crecimiento del mercado de alquileres.
· Nuevo Los alquileres en toda la Cartera se firmaron con una prima promedio del 31 por ciento sobre los alquileres transitorios, o 13.7 euros por m5.9, un nuevo récord y un aumento del 2022 por ciento con respecto a XNUMX.
· La tasa de desocupación del EPRA en Berlín es del 1.6 por ciento (2022: 2.4 por ciento), un mínimo histórico.
· Se espera que la nueva tabla de alquileres (Mietspiegel) se publique en mayo de 2024 y dé como resultado un crecimiento material de los alquileres locales.
Se aceleran las ventas de condominios
· Condominios registrados ante notario para la venta durante el segundo semestre de 2 por 2023 millones de euros, un aumento del 5.2 por ciento respecto al segundo semestre de 206, lo que da como resultado unas ventas totales de 2 millones de euros para 2022.
· Un buen comienzo para 2024 hasta la fecha, con 4 condominios más notariados por un valor combinado de 1.9 millones de euros.
· Brecha importante entre la valoración por m4,885 de las unidades de condominio frente a las equivalentes de unidades de alquiler, con precios de venta por m3,587 de XNUMX euros por unidad desocupada en comparación con un promedio de la cartera de XNUMX euros por mXNUMX para las unidades de alquiler mantenidas dentro de la cartera.
· Ante esto, la Compañía está evaluando opciones, incluso con respecto a su financiamiento, para aumentar significativamente el número de condominios disponibles para la venta en 2024.
El mercado de inversión sigue débil
· La confianza de los compradores y los volúmenes de transacciones siguen siendo frágiles; El valor comparable de la cartera disminuyó un 5.3 por ciento durante el segundo semestre de 2 (2023 por ciento frente a diciembre de 11.9), lo que refleja un aumento en los rendimientos del mercado, parcialmente compensado por el crecimiento de los alquileres.
· Como se anunció anteriormente, el compromiso de financiación anticipada de PSD para el proyecto de desarrollo de Erkner ha finalizado, eliminando el requisito de la compañía de financiar otros 13 millones de euros en pagos de desarrollo en 2024. Se espera recuperar aproximadamente 1.2 millones de euros en impuestos de transferencia de bienes inmuebles incurridos anteriormente.
· La estrategia de aumentar las ventas de activos (tanto condominios individuales como activos de unidades múltiples), reducir la deuda y, en última instancia, devolver el exceso de capital a los inversores procedente de las enajenaciones sigue siendo la prioridad de la Compañía.
El mercado de alquiler sigue fuerte
Las condiciones del mercado de alquiler siguen siendo sólidas. Una mayor migración neta hacia el interior y mayores costos de propiedad de la vivienda, que han obligado a los compradores potenciales a permanecer dentro del sistema de alquiler por más tiempo, continúan aumentando la demanda. Al mismo tiempo, los mayores costos de financiación y construcción están desafiando la economía de las nuevas construcciones. Se están iniciando menos proyectos de construcción residencial y muchos proyectos que ya se han iniciado se están posponiendo o cancelando. Los desequilibrios entre oferta y demanda en el mercado de alquiler de Berlín están en su punto más amplio en los últimos años.
En este contexto, los alquileres del mercado se encuentran en niveles récord, con nuevas Los alquileres en toda la Cartera se firmaron con una prima promedio del 31 por ciento sobre los alquileres transitorios, o 13.7 euros por m5.9 (un aumento del 2022 por ciento respecto a 10.4). El alquiler medio en toda la Cartera se sitúa ahora en 4.1 euros por m2022, un aumento comparable del 2024 por ciento con respecto a XNUMX, con la desocupación en su mínimo histórico. Se espera que la escasez de apartamentos disponibles genere menos alquileres nuevos en XNUMX. Por lo tanto, esperamos que los aumentos de los alquileres vigentes sean un motor más importante del crecimiento general de los alquileres en el futuro.
La empresa acogió con satisfacción la publicación por parte del Departamento de Desarrollo Urbano, Construcción y Vivienda del Senado de un nuevo Mietspiegel (índice de alquileres) de transición de Berlín. Anunciado el 15 de junio de 2023, esto reemplaza el índice de alquiler anterior de 2021 y todos los alquileres de todos los inquilinos calificados se han ajustado para reflejar los aumentos permitidos.
Está previsto que se publique un nuevo Mietspiegel calificado a mediados de 2024 y se espera que esto brinde margen para nuevos aumentos de alquiler permitidos para los inquilinos calificados, respaldando el crecimiento de los alquileres a partir del tercer trimestre de 2024 en adelante.
Repunte en ventas de condominios
En la segunda mitad de 2023 se produjo un repunte importante en las ventas de condominios. Esto fue impulsado por señales tentativas de una mejora en el sentimiento de los compradores, un aumento en los condominios disponibles para la venta, ajustes de precios específicos y una mayor visibilidad de las tasas de préstamos bancarios a plazo para los compradores.
Durante el año hasta el 31 de diciembre de 2023, se registraron 25 unidades de condominio para la venta por un valor agregado de 7.2 millones de euros (2022: 4.7 millones de euros). Esto representa un aumento del 53 por ciento con respecto al año anterior, y las certificaciones notariales en la segunda mitad del año financiero aumentaron significativamente (primer semestre de 1: 2023 millones de euros). Desde finales de año, la Compañía ha certificado ante notario otros 2.0 condominios, lo que representa un valor de 4 millones de euros.
El valor notarial medio alcanzado por m3,976 para las unidades residenciales durante el ejercicio fue de XNUMX euros, lo que representa una prima promedio del 4.1 por ciento sobre el valor en libros promedio al 31 de diciembre de 2022, y las unidades desocupadas alcanzaron un valor de venta promedio de 4,885 euros por m4. Esta prima es inferior a la alcanzada históricamente, tras las reducciones de precios en la segunda mitad del ejercicio para estimular la demanda. Es importante destacar que en este contexto sólo el 73 por ciento de la cartera de la empresa ya está valorada como condominios. La cartera de PSD tiene otro XNUMX por ciento de unidades que están legalmente divididas en condominios pero no valoradas como tales y, sujeto a ciertas restricciones en los acuerdos financieros del Grupo, podrían llevarse al mercado para aumentar materialmente los volúmenes de ventas.
El mercado de inversión sigue siendo frágil
El ejercicio financiero finalizado el 31 de diciembre de 2023 se caracterizó por unos tipos de interés históricamente elevados y un debilitamiento de la economía alemana. La confianza de los compradores y los volúmenes de transacciones de inversión siguen siendo frágiles y los precios han caído a medida que aumentan los rendimientos de los alquileres. En este contexto, la Compañía ha informado de una caída en la valoración de sus propiedades durante el ejercicio.
A 31 de diciembre de 2023, la Cartera estaba valorada en 675.6 millones de euros. Esta valoración supone un valor medio por metro cuadrado de 3,598 euros y una rentabilidad bruta en ocupación total del 3.3 por ciento. Dentro de la Cartera se incluyen siete propiedades multifamiliares valoradas como condominios, con un valor agregado de 35.1 millones de euros (31 de diciembre de 2022: seis propiedades; 30.1 millones de euros). En términos comparables, después de ajustar por el impacto de las enajenaciones, la valoración de la Cartera disminuyó un 11.9 por ciento durante el año hasta el 31 de diciembre de 2023. Esto representa una disminución del 17 por ciento desde los precios máximos en junio de 2022.
Con la excepción de Donaustrasse, la última adquisición que la Compañía registró ante notario en 2022, cuyo valor aumentó un 26 por ciento, todos los activos de alquiler dentro de la Cartera experimentaron caídas de valoración impulsadas por la expansión del rendimiento, parcialmente compensadas por el crecimiento de los alquileres.
Si bien no se pueden descartar nuevas caídas de las valoraciones en 2024, la evolución reciente de las perspectivas de los tipos de interés ha sido positiva, con Hay un consenso cada vez mayor de que las tasas de interés han alcanzado su punto máximo y están en una tendencia a la baja. A pesar de esto, El sentimiento de los compradores en el mercado de inversión para edificios individuales y carteras de edificios sigue siendo frágil, con volúmenes de inversión en 2023 más de un 60 por ciento menores que en 2022. Durante 2023, la Compañía comercializó una proporción significativa de su Portafolio como ventas de edificios únicos. Sin embargo, las condiciones del mercado no fueron propicias para lograr ventas que la junta cree que representan el valor razonable de los activos. Las pocas transacciones que se acordaron generalmente no culminaron en ventas. Sin embargo, el comienzo de 2024 ha mostrado algunos signos de mejora en la confianza de los compradores con ofertas aceptadas en dos edificios con un valor combinado de 7.4 millones de euros. A ambos postores se les han otorgado períodos de exclusividad para ejecutar procesos de debida diligencia.
Estrategia y perspectiva
Se espera que nuestro negocio principal de alquiler siga prosperando, con desequilibrios estructurales que sustentan un crecimiento de alquiler fuerte y acelerado, complementado por aumentos de alquiler esperados para los inquilinos que califiquen en la segunda mitad de 2024 tras la introducción del nuevo Mietspiegel.
Aunque las condiciones en el mercado de inversión siguen siendo desafiantes, la actividad reciente en el mercado de condominios ha sido alentadora. Desde su salida a bolsa en 2015, la empresa ha sentado las bases para un programa de reventa selectiva de bloques de apartamentos como unidades individuales. Esta estrategia fue diseñada para aprovechar el importante arbitraje que existía en el mercado entre el valor promedio por metro cuadrado de un bloque de apartamentos en Berlín y el valor de reventa de un apartamento individual como condominio.
Desde su cotización, la Compañía ha aumentado progresivamente la proporción de propiedades dentro de la Cartera que han sido divididas legalmente como condominios. En 2021, se introdujo una nueva legislación que limita la capacidad de los propietarios de dividir sus propiedades en condominios. Esta legislación no es retroactiva y no afecta los activos de PDS que ya han sido divididos. Inevitablemente, estas medidas han aumentado la escasez de condominios disponibles para la venta, exacerbando aún más la escasez de oferta. Además, desde el inicio de la actual crisis inmobiliaria, ha habido un aumento significativo en la prima de valoración que imponen las unidades de condominio frente a sus equivalentes de alquiler. Con más de 1,900 unidades, que representan el 77 por ciento de la cartera, ahora divididas en condominios, PSD ocupa una posición única en el mercado cotizado para beneficiarse de esta tendencia.
Dado que el precio actual de las acciones implica un valor para los apartamentos en alquiler dentro de la Cartera en la región de 2,750 euros por metro cuadrado, frente a un precio de venta promedio para condominios durante 2023 de 3,976 euros por metro cuadrado, la Compañía está en proceso de conversaciones con sus prestamistas y examinando otras opciones estratégicas que permitirán un aumento significativo en el número de unidades individuales que pueden estar disponibles para la venta en el futuro.
La Compañía no tiene préstamos con vencimiento hasta septiembre de 2026 y, con efectivo generado a partir de ventas futuras de activos que se planea utilizar principalmente para pagar la deuda, la Junta sigue confiando en que la empresa podrá refinanciar su deuda pendiente mucho antes del vencimiento.
Resultados de todo el año
La Compañía tiene la intención de publicar sus resultados anuales correspondientes a los doce meses hasta el 31st diciembre de 2023 el 30 de abril 2024.
Para más información póngase en contacto:
Phoenix Spree Deutschland Limited +44 (0) 20 3937 8760
Estuardo joven
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