Q4 2022 NAV, declaración de dividendos y actualización
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31 de enero 2023
Impact Healthcare REIT plc
("Impacto" o la "Empresa" o, junto con sus subsidiarias, el "Grupo procesos")
VALOR DEL ACTIVO NETO, DECLARACIÓN DE DIVIDENDO, OBJETIVO DE DIVIDENDO PARA 2023 Y ACTUALIZACIÓN DE CARTERA Y FINANZAS
El consejo de administración (el "Miembros de la Mesa Directiva") de Impact Healthcare REIT plc (símbolo: IHR), el fideicomiso de inversión inmobiliaria que ofrece a los inversores exposición a una cartera diversificada de activos inmobiliarios sanitarios del Reino Unido, en particular residencias de ancianos, se complace en proporcionar la siguiente actualización comercial y comercial para el trimestre hasta el 31 de diciembre de 2022.
VALOR ACTIVO NETO
· Valor liquidativo no auditado ("NAV") a 31 de diciembre de 2022 era de 445.9 millones de libras esterlinas, 110.17 peniques por acción. Esto representa una reducción del 5.5 %, o 26.1 millones de libras esterlinas (6.45 peniques por acción), frente al valor liquidativo del 30 de septiembre de 2022 de 472.0 millones de libras esterlinas (116.62 peniques por acción). compartir).
o La cartera de inversiones ha sido valorada de forma independiente por el tasador externo del Grupo, Cushman & Wakefield. La EPRA "tope up" Net Initial Yield del Grupo a 31 de diciembre de 2022 es del 6.98%, un movimiento al alza de 30 puntos básicos en el trimestre como consecuencia de la evolución de las rentabilidades en el sector inmobiliario impulsada, en gran medida, por las subidas de tipos tarifas durante 2022.
Peniques por acción | ||
Valor liquidativo por acción no auditado a 30 de septiembre de 2022 | 116.62 | |
Ganancias / (pérdidas) por revalorización de propiedades de inversión(1) | (6.42) | |
Ganancias/(pérdidas) de revaluación en topes de tasas de interés | (0.07) | |
Contribución restante neta a reservas | 1.68 | |
Dividendo trimestral del período hasta el 30 de septiembre de 2022 | (1.64) | |
Valor liquidativo por acción no auditado a 31 de diciembre de 2022 | 110.17 | |
Variación porcentual en el trimestre | (5.5)% |
· El NAV atribuible a las acciones ordinarias de la Compañía se calcula de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera ("NIIF") e incorpora la valoración independiente de carteras a 31 diciembre 2022 y utilidad neta del período. EPRA NTA a 31 de diciembre de 2022 era de 110.08 peniques por acción (30 de septiembre de 2022: 116.46 peniques por acción) y excluye el valor razonable de los derivados.
RETORNO CONTABLE TOTAL NO AUDITADO, DECLARACIÓN DE DIVIDENDO Y OBJETIVO DE DIVIDENDO PARA 2023
· El rendimiento total del NAV no auditado para el año fue del 3.77 %, que comprende dividendos pagados en el año de 6.508 peniques por acción y una reducción de 2.26 peniques por acción en el NAV.
· La Junta sigue confiando en nuestra estrategia subyacente y en que el modelo de negocios continuará brindando rendimientos atractivos a los inversores.
· El Directorio ha declarado hoy el cuarto dividendo a cuenta de la Compañía para el año finalizado el 31 de diciembre de 2022 de 1.635 peniques por acción ordinaria, pagadero el 24 de febrero de 2023 a los accionistas registrados el 10 de febrero de 2023. La fecha ex-dividendo será el 9 de febrero de 2023. Este dividendo se pagará como Distribución de Renta de la Propiedad ("PID"). Esto cumple con el objetivo de dividendo anual de la Compañía de 6.54 peniques por acción para el año que finalizó el 31 de diciembre de 2022.
o La Compañía continúa entregando un dividendo totalmente cubierto en efectivo de EPRA no auditado y ganancias ajustadas por acción, con una cobertura de dividendos del 128% y 108% de EPRA y ganancias ajustadas, respectivamente, en el año hasta el 31 de diciembre de 2022(2).
· En línea con la Política de dividendos progresivos de la Compañía, bajo la cual busca crecer su dividendo objetivo en línea con los aumentos de renta ligados a la inflación recibidos por el Grupo bajo los términos de las disposiciones de revisión de renta contenidas en los arrendamientos del Grupo en el ejercicio fiscal anterior, tEl dividendo objetivo para el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2023 aumentará un 3.53% hasta Peniques 6.77 por acción(3). La revalorización media anualizada ha sido del 4.1%, del cual, el 3.53% se ha recibido en efectivo en el ejercicio.
VALORACIÓN DE LA PROPIEDAD
· La cartera inmobiliaria del Grupo ("Portafolio") se valoró de forma independiente en £532.5 millones al 31 de diciembre de 2022 (valoración al 30 de septiembre de 2022: £543.0 millones). Esto representa un 4.0% o EUR 21.6 millones disminución del valor en términos comparables en el trimestre y una disminución neta del 1.9% en el trimestre, incluida la adquisición de dos viviendas y una venta. Los movimientos clave incluyeron:
o Se completaron 16 revisiones de alquileres en el trimestre con un aumento promedio del 4% anual en línea con el límite de aumento de alquileres en estos arrendamientos, lo que contribuyó con 0.2 millones de libras esterlinas adicionales al alquiler contratado.
o El movimiento de valor similar fue impulsado principalmente por el cambio en los rendimientos del mercado parcialmente compensado por el aumento de la renta de las 16 revisiones de renta descritas anteriormente. El rendimiento inicial neto 'recargado' de la EPRA se elevó 30 puntos básicos hasta el 6.98 % a 31 de diciembre de 2022 (30 de septiembre de 2022: 6.68 %) y refleja la valoración independiente de nuestra cartera con el movimiento hacia afuera reflejando un cambio en los rendimientos de todo el sector.
o Además, se invirtieron otros 1.0 millones de libras esterlinas en el trimestre en la actividad de gestión de activos, principalmente en la remodelación de Fairview con nuestro operador Welford.
o £13.6 millones relacionados con la adquisición de dos residencias de ancianos en el sureste con Belmont Healthcare.
o La venta de Attlee, una residencia de ancianos de 68 camas en Wakefield, por 2.65 millones de libras esterlinas, un 4 % por encima de su valor contable al 30 de junio de 2022. Como parte de nuestra estrategia de gestión activa de cartera, estamos buscando oportunidades para enajenar algunas residencias de ancianos adicionales que se clasifican como secundarias.
· Además, nuestra inversión en una cartera de 12 residencias de ancianos operadas por el grupo Holmes, en la que invertimos a través de un préstamo, se valoró de forma independiente en 36.3 millones de libras esterlinas (30 de septiembre de 2022: 38.1 millones de libras esterlinas), una reducción del 4.7 % de 1.8 libras esterlinas. millones, lo que refleja de manera similar el cambio al alza en las valoraciones en todo el sector.
ACTUALIZACIÓN DE PORTAFOLIO
· La cobertura de alquileres en nuestra Cartera sigue siendo sólida y fue de poco más de 1.8x en promedio durante los 12 meses hasta el 30 de septiembre de 2022, y de 1.9x para el trimestre hasta finales de septiembre de 2022. Los informes detallados de desempeño operativo de los inquilinos para el trimestre hasta diciembre serán recibido en febrero de 2023.
· La ocupación a 30 de diciembre de 2022 fue del 86.6%, un 0.7% menos que el 30 de septiembre de 2022 (87.3%), pero en línea con las fluctuaciones estacionales esperadas durante el período de vacaciones de Navidad y Año Nuevo. La ocupación ha comenzado a recuperarse en enero de 2023.
· El alquiler contratado se mantuvo estable en 43.1 millones de libras esterlinas(4) al final del año (al 30 de septiembre de 2022: £43.2 millones) con el aumento de 16 revisiones de alquiler compensando la pérdida de alquiler por la venta de una residencia de ancianos. Tras el cierre de año, con la inversión en las seis residencias en enero de 2023, el alquiler contratado ha ascendido a 47.0 millones de libras esterlinas.
· At 31 diciembre 2022, la Cartera comprendía 135 propiedades de salud(5), de las cuales 133 son residencias gestionadas por 13 inquilinos(6) ya sea a través de un préstamo con una opción de compra y arrendamiento en nuestros términos estándar (12 viviendas), o en arrendamientos a plazo fijo de 20 a 35 años (sin cláusulas de ruptura), sujeto a un índice de precios minoristas anual solo al alza. revisiones de alquiler (con un piso y un tope de 2% pa y 4% pa, respectivamente en 99 arrendamientos, y 1% pa y 5% pa en nueve). Además, el Grupo posee dos instalaciones de atención médica arrendadas al NHS con una mejora anual del IPC. En total, el Grupo contaba con 14 locatarios(6) en toda su cartera.
· Plazo de arrendamiento medio ponderado no vencido en toda la Cartera de 19.7 años al 31 de diciembre de 2022.
· El Grupo cobra el alquiler trimestral o mensualmente por adelantado y ha recibido el 100 % de los pagos de alquiler adeudados para el trimestre al 31 de diciembre de 2022. Para el trimestre al 31 de marzo de 2023, el Grupo ha recibido actualmente el 97 % del alquiler adeudado, incluido el 1 % del alquiler depósitos. El alquiler atrasado (0.4 millones de libras esterlinas) lo debe un solo arrendatario, con quien el Gestor de inversiones está en conversaciones activas sobre los pagos del alquiler.
FINANCIACIÓN
· El préstamo bruto a valor del Grupo ("LTV") era del 23.9 % en 31 diciembre 2022 (30 de septiembre de 2022: 21.4 %) tras la disposición de £10 millones de sus líneas de crédito rotativas existentes. El Grupo ha mantenido un nivel saludable de reservas de efectivo, que se situó en 22.5 millones de libras esterlinas al final del trimestre.
· En el trimestre, el Grupo incrementó su línea de crédito revolvente ("RCF") con HSBC a £75 millones y aumentó su RCF con Virgin Money de £25 millones a £50 millones y extendió el vencimiento hasta 2029. El Grupo también canceló el RCF de £15 millones con Metro. El Grupo aumentó la deuda disponible de £206 millones a £241 millones y el plazo medio ponderado de la deuda de 6.2 años a 6.9 años, con menores márgenes sobre SONIA.
· Poco después de finalizar el año, el Grupo completó una inversión en seis residencias de mayores por £56 millones y obtuvo £45 millones adicionales de servicios bancarios (el saldo se pagó a través de una emisión de acciones). Como resultado, la deuda dispuesta del Grupo aumentó a 187 millones de libras esterlinas con un LTV bruto del 28.7 %.7. El Grupo aseguró un tope de tasa de interés adicional de £50 millones a un costo de £1.5 millones, que limita a SONIA al 3.0% durante dos años. El Grupo ahora ha cubierto las tasas de interés en el 80% (£150 millones) de la deuda dispuesta. El coste medio actual de la deuda dispuesta, incluyendo cobertura y deuda a tipo fijo, es del 3.86%.
Balance general resumido (no auditado)
| Dec-22 | Sep-22 | Dec-21 |
| £ 'm | £ 'm | £ 'm |
Cartera de propiedades * | 532.5 | 543.0 | 459.4 |
Inversiones inmobiliarias vía préstamos* | 36.3 | 38.1 | 37.5 |
efectivo | 22.5 | 23.2 | 13.3 |
Otros activos/(pasivos) netos* | (3.2) | (1.7) | (1.5) |
Préstamos | (142.3) | (130.6) | (114.5) |
Activos netos | 445.9 | 472.0 | 394.2 |
Valor liquidativo por acción (peniques) | 110.17 | 116.62 | 112.43 |
* Los inmuebles en cartera y las Inversiones Inmobiliarias vía préstamos se valúan a valor de mercado proporcionado por el tasador externo y excluyen los efectos IFRS de revisiones de rentas garantizadas y pagos iniciales de arrendamientos.
Notas:
(1) Incluye la inversión en propiedades directamente y en forma de préstamos.
(2) Basado en acciones promedio ponderadas del año. Esto no tiene en cuenta las acciones incrementales emitidas el 11 de enero de 2023.
(3) Este es solo un objetivo y no una previsión de beneficios. No puede haber garantía de que se logre el objetivo y no debe tomarse como un indicador de los resultados esperados o reales de la Compañía.
(4) El alquiler contratado incluye todos los ingresos después de impuestos de la inversión en propiedades, ya sea que se generen a partir de ingresos por alquiler o ingresos por intereses después de impuestos..
(5) Incluye intercambiado y activos en construcción.
(6) Belmont, Careport, Carlton Hall, Electus Healthcare, Holmes Care, Maria Mallaband Countrywide Group, Minster y Croftwood (ambas subsidiarias de Minster Care Group), NHS Cumbria, Optima, Prestige, Renaissance, Silverline y Welford.
(7) Deuda circulante dispuesta, dividida por Activos brutos a 31 de diciembre de 2022 más adquisiciones al costo completadas desde el 31 de diciembre de 2022.
PARA MÁS INFORMACIÓN PÓNGASE EN CONTACTO:
Impacto Salud Socios LLP | Vía H/Advisors Maitland | |
Andrew Cowley | ||
Mahesh Patel | ||
David Yaldrón | ||
Jefferies Internacional Limitada | +44 20 7029 8000 | |
tom yeadon | ||
Ollie Nott | ||
Valores de Winterflood Limited | +44 20 3100 0000 | |
neil langford | ||
joe winkley | ||
H/Advisors Maitland (asesor de comunicaciones) | +44 7747 113 930 | |
James benjamin | ||
Alistair de Kare-Silver |
El LEI de la empresa es 213800AX3FHPMJL4IJ53.
Más información sobre Impact Healthcare REIT está disponible en www.impactreit.uk.
NOTAS:
Impact Healthcare REIT plc adquiere, renueva, extiende y redesarrolla activos inmobiliarios de atención médica de alta calidad en el Reino Unido y permite que estos activos sean reparados y asegurados a largo plazo a establecido de alta calidad la salud operadores que ofrecen una atención de buena calidad, bajo arrendamientos que brindan a la Compañía atractivos niveles de cobertura de alquiler.
La Compañía tiene como objetivo proporcionar a los accionistas un rendimiento atractivo y sostenible, principalmente en forma de distribuciones de ingresos trimestrales y con el potencial de crecimiento del capital y los ingresos, a través de la exposición a una cartera diversificada y resistente de activos inmobiliarios de atención médica del Reino Unido, en particular residencias para personas mayores. los ancianos.
La Compañía tiene una política de dividendos progresivos con el objetivo de aumentar su dividendo agregado anual en línea con los aumentos de alquiler vinculados a la inflación recibidos por el Grupo según los términos de las disposiciones de revisión de alquileres contenidas en los arrendamientos del Grupo en el año financiero anterior.
Sobre esta base, el dividendo total objetivo para el año que finaliza el 31 de diciembre de 2023 es de 6.77 peniques por acción(3), un aumento del 3.53% sobre los 6.54 peniques en dividendos pagados o declarados por acción ordinaria para el año finalizado el 31 de diciembre de 2022.
Las Acciones Ordinarias del Grupo fueron admitidas a cotización en el mercado principal de la Bolsa de Valores de Londres, segmento premium, el 8 de febrero de 2019. La Compañía es un componente del índice FTSE EPRA / NAREIT.
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